18.11.2022 Europäische Büromärkte erweisen sich als widerstandsfähig
Nach einem sehr ermutigenden Jahresabschluss 2021 setzte sich die Erholung auf den europäischen Büromärkten im Jahr 2022 fort. Angetrieben wurde diese Entwicklung durch die Nachfrage nach hochwertigen, flexiblen Büroflächen, die sich besser für neue hybride Arbeitsformen eignen. Der Flächenumsatz der 17 wichtigsten europäischen Märkte[1] belief sich in den ersten 9 Monaten 2022 auf 6,9 Mio. m². Dies entspricht einem Plus von etwa 30 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und ist hauptsächlich auf ein besonders dynamisches erstes Halbjahr zurückzuführen.
Der Flächenumsatz in den 25 analysierten europäischen Städten verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 29 % und entsprach damit in vielen Märkten wieder dem langfristigen Durchschnitt oder übertraf diesen sogar.
Die Erholung des Vermietungsgeschehens war besonders in Dublin (+175 % im Vgl. zu Q3 2021), Zentral-London (+77 %), Warschau (+54 %), Luxemburg (+44 %) und in den sechs wichtigsten deutschen Städten (+22 %) zu beobachten.
„Das Jahr 2022 dürfte mit dieser positiven Dynamik zu Ende gehen, und der jährliche Flächenumsatz wird mit großer Wahrscheinlichkeit in den meisten europäischen Märkten dem langfristigen Durchschnitt entsprechen", so Laurent Boucher, Präsident von BNP Paribas Real Estate Advisory.
Spitzenmieten steigen weiter mit erhöhter Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Lagen, Leerstandsquoten weiterhin stabil
Neben dem Trend zum mobilen Arbeiten bzw. Homeoffice ist das Büro wieder wichtiger geworden. Es hat seine Bedeutung als zentraler Ort für die Integration von Mitarbeitenden, Zusammenarbeit und Teamwork unter Beweis gestellt und eindrucksvoll bestätigt. Bei der Gewinnung neuer Mitarbeiter:innen sowie bei der langfristigen Bindung von Team-Mitgliedern spielt das Büro eine nicht zu unterschätzende Rolle. Das spiegelt sich in der zunehmenden Beliebtheit von zentralen Lagen bei den Mietern wider, was wiederum zu einem Anstieg der Spitzenmieten auf fast allen Märkten beigetragen hat. Das größte Mietpreiswachstum im Spitzensegment war in den vergangenen 12 Monaten in Warschau (+13 %), Mailand (+10 %) und Dublin (+9 %) zu beobachten. Allerdings scheint sich die Kluft zwischen Neubauobjekten in Spitzenlagen (mit stetig steigenden Mieten) und Objekten in weniger begehrten Lagen (mit abnehmender Attraktivität) zu vergrößern.
Nach einem starken Anstieg 2020 und Anfang 2021 hat sich der Büroleerstand seit dem 2. Quartal 2022 stabilisiert bzw. ist in einigen Märkten sogar gesunken. Die Leerstandsquote in Europa lag bei insgesamt 7,4 % zum Ende des 3. Quartals 2022, was einem leichten Plus um 10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Wie bei den Mieten gibt es auch bei den Leerstandsquoten große Unterschiede zwischen den begehrtesten Geschäftsvierteln und dem Stadtrand.
Investitionsvolumen weiterhin hoch
Bis zum Ende des 3. Quartals 2022 wurden 304 Mrd. € investiert. Im Vergleich zum 2. Quartal ging das Investitionsgeschehen zwar zurück (-3 %), dennoch ist bei Betrachtung der ersten neun Monate des Jahres, in denen fast das Rekordniveau von 2019 erreicht wurde, ein positives Wachstum zu verzeichnen. „Erfahrungsgemäß ist im 4. Quartal das höchste Investitionsgeschehen zu erwarten, was für das Jahr 2022 insgesamt einen Anstieg bedeuten könnte. Dieser Trend gilt zwar für alle Anlageklassen, aber Büros erzielten bereits zum Ende des dritten Quartals ihren Fünfjahresdurchschnitt mit einem Plus von 3 %, was vor allem auf die hohe Aktivität in den zentralen Citylagen zurückzuführen ist”, erläutert Laurent Boucher.
Nach einer langen Phase der Renditekompression ist der Markt in eine neue Phase der Dekompression eingetreten, für welche die Inflation, der allgemeine Zinsanstieg der Staatsanleihen sowie die insgesamt gestiegenen Finanzierungskosten verantwortlich zeichnen. Die Höhe des Renditeanstiegs fällt je nach Gebäudequalität und Gebäudegröße sehr unterschiedlich aus.
Der Flächenumsatz in den 25 analysierten europäischen Städten verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 29 % und entsprach damit in vielen Märkten wieder dem langfristigen Durchschnitt oder übertraf diesen sogar.
Die Erholung des Vermietungsgeschehens war besonders in Dublin (+175 % im Vgl. zu Q3 2021), Zentral-London (+77 %), Warschau (+54 %), Luxemburg (+44 %) und in den sechs wichtigsten deutschen Städten (+22 %) zu beobachten.
„Das Jahr 2022 dürfte mit dieser positiven Dynamik zu Ende gehen, und der jährliche Flächenumsatz wird mit großer Wahrscheinlichkeit in den meisten europäischen Märkten dem langfristigen Durchschnitt entsprechen", so Laurent Boucher, Präsident von BNP Paribas Real Estate Advisory.
Spitzenmieten steigen weiter mit erhöhter Nachfrage nach zentralen, hochwertigen Lagen, Leerstandsquoten weiterhin stabil
Neben dem Trend zum mobilen Arbeiten bzw. Homeoffice ist das Büro wieder wichtiger geworden. Es hat seine Bedeutung als zentraler Ort für die Integration von Mitarbeitenden, Zusammenarbeit und Teamwork unter Beweis gestellt und eindrucksvoll bestätigt. Bei der Gewinnung neuer Mitarbeiter:innen sowie bei der langfristigen Bindung von Team-Mitgliedern spielt das Büro eine nicht zu unterschätzende Rolle. Das spiegelt sich in der zunehmenden Beliebtheit von zentralen Lagen bei den Mietern wider, was wiederum zu einem Anstieg der Spitzenmieten auf fast allen Märkten beigetragen hat. Das größte Mietpreiswachstum im Spitzensegment war in den vergangenen 12 Monaten in Warschau (+13 %), Mailand (+10 %) und Dublin (+9 %) zu beobachten. Allerdings scheint sich die Kluft zwischen Neubauobjekten in Spitzenlagen (mit stetig steigenden Mieten) und Objekten in weniger begehrten Lagen (mit abnehmender Attraktivität) zu vergrößern.
Nach einem starken Anstieg 2020 und Anfang 2021 hat sich der Büroleerstand seit dem 2. Quartal 2022 stabilisiert bzw. ist in einigen Märkten sogar gesunken. Die Leerstandsquote in Europa lag bei insgesamt 7,4 % zum Ende des 3. Quartals 2022, was einem leichten Plus um 10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Wie bei den Mieten gibt es auch bei den Leerstandsquoten große Unterschiede zwischen den begehrtesten Geschäftsvierteln und dem Stadtrand.
Investitionsvolumen weiterhin hoch
Bis zum Ende des 3. Quartals 2022 wurden 304 Mrd. € investiert. Im Vergleich zum 2. Quartal ging das Investitionsgeschehen zwar zurück (-3 %), dennoch ist bei Betrachtung der ersten neun Monate des Jahres, in denen fast das Rekordniveau von 2019 erreicht wurde, ein positives Wachstum zu verzeichnen. „Erfahrungsgemäß ist im 4. Quartal das höchste Investitionsgeschehen zu erwarten, was für das Jahr 2022 insgesamt einen Anstieg bedeuten könnte. Dieser Trend gilt zwar für alle Anlageklassen, aber Büros erzielten bereits zum Ende des dritten Quartals ihren Fünfjahresdurchschnitt mit einem Plus von 3 %, was vor allem auf die hohe Aktivität in den zentralen Citylagen zurückzuführen ist”, erläutert Laurent Boucher.
Nach einer langen Phase der Renditekompression ist der Markt in eine neue Phase der Dekompression eingetreten, für welche die Inflation, der allgemeine Zinsanstieg der Staatsanleihen sowie die insgesamt gestiegenen Finanzierungskosten verantwortlich zeichnen. Die Höhe des Renditeanstiegs fällt je nach Gebäudequalität und Gebäudegröße sehr unterschiedlich aus.
