09.01.2023 Investments Hamburg: Verlangsamung – Markt bleibt herausfordernd
Der Hamburger Investmentmarkt hat nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von vier Milliarden Euro erzielt. Damit befindet sich das Volumen zwar 22 Prozent über dem Vorjahr, verfehlt jedoch um rund sieben Prozent den Fünf-Jahresschnitt mit 4,3 Milliarden Euro. Im Abschlussquartal wurden lediglich rund 330 Millionen Euro erzielt.
Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Wir konnten zur zweiten Jahreshälfte eine weitere deutliche Verlangsamung des Marktgeschehens am Hamburger Investmentmarkt beobachten. Die Aktivitäten sind somit wie erwartet gering geblieben. Investoren haben sich vermehrt in Wartestellung begeben. Viele Prozesse sind zum Jahresende gar nicht mehr gestartet, sondern in Wartestellung oder sogar ganz gestoppt. Nichtsdestotrotz werden Investoren an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben. Über das gesamte Jahr 2022 wurden nur eine Handvoll großvolumiger Produkte über 100 Millionen Euro gehandelt, das Gros der Transaktionen entfiel auf Übernahmen und Mehrheitsbeteiligungen und verhinderten einen Stillstand. Während wir in den Vorjahren partiell ausbleibendes Angebot hatten, finden sich derzeit anhaltende Herausforderungen auf Käufer- und Verkäuferseite. Die Risiko-Kategorien Core und Core-Plus belegen mit insgesamt rund 88 Prozent die ersten Plätze, eindeutiger Beleg für das Sicherheitsbedürfnis der Investoren, attraktiv bleiben dabei ESG-konforme Büroimmobilien .“
Sascha Hanekopf weiter: „Grundsätzlich war das Jahr von der Frage nach optimalen Vermarktungsstarts und dem passenden Pricing geprägt. Mit 48 Abschlüssen konnten 2022 wesentlich weniger Transaktionen gezählt werden als im Vorjahr mit 84 Abschlüssen. Zudem beschäftigen viele Marktteilnehmer die kurzfristig geänderten Finanzierungsbedingungen, bei denen steigende Zinsen zu einer Neubewertung von Immobilien führen. Mit weiteren Zinserhöhungen durch die EZB ist zu rechnen. Die anhaltende Orientierungsphase vieler Investoren aufgrund von vermehrten Unsicherheitsfaktoren führt zu zeitlichen Verzögerungen und wesentlich längeren Vermarktungszeiträumen als bisher üblich. Deshalb ist die Wende vom Verkäufer - zum Käufermarkt nach wie vor im Gang. Aber wir beobachten auch, dass erste Verkaufsvorbereitungen wieder angestoßen werden. Das sind gute Anzeichen für den Markt .“
Assetklasse Büro bleibt auf Platz eins bei den Investoren
Den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von rund 80 Prozent belegt die Assetklasse Büro, die im Kontrast zum Vorjahr um circa zehn Prozent aufgeholt hat. Gegenüber dem Vorjahr (rund fünf Prozent) hat sich auch die Transaktionslage im Einzelhandelsbereich mit momentan elf Prozent wieder gebessert. Mit dem Verkauf des Büroareals an der Schlüterstraße und über 350 Millionen Euro Transaktionsvolumen war das von VALUES respektive für die Bayerische Versorgungskammer angekaufte Objekt die größte Einzeltransaktion in 2022.
Auf dem Industrie- und Logistikmarkt hingegen ist das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen. Auf diese Assetklasse entfällt lediglich ein Anteil von rund 1,5 Prozent am Transaktionsvolumen, vor allem zurückzuführen auf fehlendes Produkt insbesondere innerhalb des Stadtgebiets. Eine Verbesserung auf der Angebotsseite ist laut Colliers angesichts der Zurückstellung von Neubauprojekten kurzfristig nicht in Sicht.
Druck auf Renditen hält an
Die Spitzenrenditen für Büro-Prime-Objekte in Hamburg sind um weitere 55 Basispunkte gestiegen und liegen aktuell bei 3,90 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet der Wert einen Zuwachs von 90 Basispunkten. Für die weiteren Assetklassen ergaben sich ebenfalls Anpassungen der Werte. Spitzenrenditen für High-Street-Einzelhandelsobjekte stiegen im Vergleich zum Vorjahr von 3,40 Prozent auf 3,85 Prozent. Im Industrie- und Logistiksegment kam es ebenso zu größeren Änderungen der Renditen. Mit noch 3,25 Prozent in 2021 legte das Segment 105 Basispunkte auf 4,30 Prozent zu. „Wir gehen von weiteren Rendite-Korrekturen aus, noch ist hier kein Ende in Sicht. Zwar fehlt noch die Fülle an aussagekräftigen Transaktionen, dennoch zeugen die vereinzelten Abschlüsse sowie Gespräche mit Investoren von den veränderten Marktbedingungen. Augenblicklich ist für ein Core-Produkt die neue Grenze im Bereich des 25-fachen der Jahresmiete“, ist sich Hanekopf sicher.
Ausblick
„Für 2023 rechnen wir zumindest im ersten Halbjahr mit moderaten Marktaktivitäten. Daher sind wir der Auffassung, dass erst zur zweiten Jahreshälfte wieder mehr und auch größeres Produkt auf den Markt kommt. Potenzielle Mietsteigerungen als Sicherheit für Investoren sind bisher nur zum Teil eingepreist. Sofern Sondereffekte wie zuletzt im Jahr 2022 die Alstria-Brookfield-Übernahme oder größere Portfoliotransaktionen ausbleiben, wird das Volumen schwer zu erreichen sein. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird im ersten Halbjahr vermutlich, wenn auch gering, die Zinsen weiter erhöhen. Zinsauswirkungen dauern, bis sie im Markt ankommen und halten die Korrekturphase aufrecht. Im Umkehrschluss werden mehr Transaktionen und, bzw. oder, höheres Volumen benötigt. Nach der Herausbildung eines belastbaren Preisniveaus kehren sicherlich mehr Käufer an den Markt zurück. Selbst wenn es 2023 vermutlich für die meisten Marktakteure herausfordernd bleibt und rückläufiges Transaktionsvolumen zu erwarten ist, deuten keine Anzeichen auf einen kompletten Markteinbruch hin. Auch der Bürovermietungsmarkt, der sich ebenfalls in den nächsten 12 Monaten beweisen muss, hat zumindest im Jahr 2022 mit guten Werten performt. Bis zum Jahresende ist ein Transaktionsvolumen im Bereich von 2,8 Milliarden Euro realistisch. Sollten Sondereffekte eintreten, ist auch mit mehr Volumen zu rechnen“, prognostiziert Hanekopf.
Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Wir konnten zur zweiten Jahreshälfte eine weitere deutliche Verlangsamung des Marktgeschehens am Hamburger Investmentmarkt beobachten. Die Aktivitäten sind somit wie erwartet gering geblieben. Investoren haben sich vermehrt in Wartestellung begeben. Viele Prozesse sind zum Jahresende gar nicht mehr gestartet, sondern in Wartestellung oder sogar ganz gestoppt. Nichtsdestotrotz werden Investoren an den Markt zurückkehren, sobald sich die Preise stabilisiert haben. Über das gesamte Jahr 2022 wurden nur eine Handvoll großvolumiger Produkte über 100 Millionen Euro gehandelt, das Gros der Transaktionen entfiel auf Übernahmen und Mehrheitsbeteiligungen und verhinderten einen Stillstand. Während wir in den Vorjahren partiell ausbleibendes Angebot hatten, finden sich derzeit anhaltende Herausforderungen auf Käufer- und Verkäuferseite. Die Risiko-Kategorien Core und Core-Plus belegen mit insgesamt rund 88 Prozent die ersten Plätze, eindeutiger Beleg für das Sicherheitsbedürfnis der Investoren, attraktiv bleiben dabei ESG-konforme Büroimmobilien .“
Sascha Hanekopf weiter: „Grundsätzlich war das Jahr von der Frage nach optimalen Vermarktungsstarts und dem passenden Pricing geprägt. Mit 48 Abschlüssen konnten 2022 wesentlich weniger Transaktionen gezählt werden als im Vorjahr mit 84 Abschlüssen. Zudem beschäftigen viele Marktteilnehmer die kurzfristig geänderten Finanzierungsbedingungen, bei denen steigende Zinsen zu einer Neubewertung von Immobilien führen. Mit weiteren Zinserhöhungen durch die EZB ist zu rechnen. Die anhaltende Orientierungsphase vieler Investoren aufgrund von vermehrten Unsicherheitsfaktoren führt zu zeitlichen Verzögerungen und wesentlich längeren Vermarktungszeiträumen als bisher üblich. Deshalb ist die Wende vom Verkäufer - zum Käufermarkt nach wie vor im Gang. Aber wir beobachten auch, dass erste Verkaufsvorbereitungen wieder angestoßen werden. Das sind gute Anzeichen für den Markt .“
Assetklasse Büro bleibt auf Platz eins bei den Investoren
Den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von rund 80 Prozent belegt die Assetklasse Büro, die im Kontrast zum Vorjahr um circa zehn Prozent aufgeholt hat. Gegenüber dem Vorjahr (rund fünf Prozent) hat sich auch die Transaktionslage im Einzelhandelsbereich mit momentan elf Prozent wieder gebessert. Mit dem Verkauf des Büroareals an der Schlüterstraße und über 350 Millionen Euro Transaktionsvolumen war das von VALUES respektive für die Bayerische Versorgungskammer angekaufte Objekt die größte Einzeltransaktion in 2022.
Auf dem Industrie- und Logistikmarkt hingegen ist das Transaktionsvolumen deutlich zurückgegangen. Auf diese Assetklasse entfällt lediglich ein Anteil von rund 1,5 Prozent am Transaktionsvolumen, vor allem zurückzuführen auf fehlendes Produkt insbesondere innerhalb des Stadtgebiets. Eine Verbesserung auf der Angebotsseite ist laut Colliers angesichts der Zurückstellung von Neubauprojekten kurzfristig nicht in Sicht.
Druck auf Renditen hält an
Die Spitzenrenditen für Büro-Prime-Objekte in Hamburg sind um weitere 55 Basispunkte gestiegen und liegen aktuell bei 3,90 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet der Wert einen Zuwachs von 90 Basispunkten. Für die weiteren Assetklassen ergaben sich ebenfalls Anpassungen der Werte. Spitzenrenditen für High-Street-Einzelhandelsobjekte stiegen im Vergleich zum Vorjahr von 3,40 Prozent auf 3,85 Prozent. Im Industrie- und Logistiksegment kam es ebenso zu größeren Änderungen der Renditen. Mit noch 3,25 Prozent in 2021 legte das Segment 105 Basispunkte auf 4,30 Prozent zu. „Wir gehen von weiteren Rendite-Korrekturen aus, noch ist hier kein Ende in Sicht. Zwar fehlt noch die Fülle an aussagekräftigen Transaktionen, dennoch zeugen die vereinzelten Abschlüsse sowie Gespräche mit Investoren von den veränderten Marktbedingungen. Augenblicklich ist für ein Core-Produkt die neue Grenze im Bereich des 25-fachen der Jahresmiete“, ist sich Hanekopf sicher.
Ausblick
„Für 2023 rechnen wir zumindest im ersten Halbjahr mit moderaten Marktaktivitäten. Daher sind wir der Auffassung, dass erst zur zweiten Jahreshälfte wieder mehr und auch größeres Produkt auf den Markt kommt. Potenzielle Mietsteigerungen als Sicherheit für Investoren sind bisher nur zum Teil eingepreist. Sofern Sondereffekte wie zuletzt im Jahr 2022 die Alstria-Brookfield-Übernahme oder größere Portfoliotransaktionen ausbleiben, wird das Volumen schwer zu erreichen sein. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird im ersten Halbjahr vermutlich, wenn auch gering, die Zinsen weiter erhöhen. Zinsauswirkungen dauern, bis sie im Markt ankommen und halten die Korrekturphase aufrecht. Im Umkehrschluss werden mehr Transaktionen und, bzw. oder, höheres Volumen benötigt. Nach der Herausbildung eines belastbaren Preisniveaus kehren sicherlich mehr Käufer an den Markt zurück. Selbst wenn es 2023 vermutlich für die meisten Marktakteure herausfordernd bleibt und rückläufiges Transaktionsvolumen zu erwarten ist, deuten keine Anzeichen auf einen kompletten Markteinbruch hin. Auch der Bürovermietungsmarkt, der sich ebenfalls in den nächsten 12 Monaten beweisen muss, hat zumindest im Jahr 2022 mit guten Werten performt. Bis zum Jahresende ist ein Transaktionsvolumen im Bereich von 2,8 Milliarden Euro realistisch. Sollten Sondereffekte eintreten, ist auch mit mehr Volumen zu rechnen“, prognostiziert Hanekopf.
