10.01.2023 Rückläufige Marktdynamik: Gebremster Büromarkt Frankfurt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Frankfurter Büromarkt (inkl. Eschborn und Offenbach-Kaiserlei) im Gesamtjahr 2022 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 384.300 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (2021: 449.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 14 %. Das Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: 491.000 m² p.a.) wurde um rd. 22 % verfehlt.
• Ausschlaggebend für das rückläufige Ergebnis ist die geringe Umsatzdynamik im vierten Quartal: Im ersten Halbjahr 2022 übertraf der Frankfurter Büromarkt mit einem Büroflächenumsatz von rd. 193.000 m² noch deutlich das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Halbjahr 2021: rd. 170.000 m²) um etwa 13 %. Diese Dynamik setzte sich auch noch im dritten Quartal 2022 mit einem Flächenumsatz von rd. 101.600 m² fort (Q3 2021: 94.000 m²). Allerdings fiel das im vierten Quartal sonst übliche Jahresendgeschäft in 2022 aufgrund der Verunsicherung der Marktakteure hinsichtlich der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen Entwicklungen aus: Mit 80.500 m² lag das Umsatzergebnis im vierten Quartal 56 % unter dem Vergleichsquartal des Vorjahres (Q4 2021: 185.000 m²).
• Für 2023 erwartet Aengevelt Research angesichts der nach wie vor schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Büroflächenumsatz von ca. 400.000 m². Das entspräche einem Anstieg um etwa 7 % im Vergleich zu 2022, läge indessen immer noch deutlich rd. 18 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø 2012 - 2021: 491.000 m² p.a.). Allerdings ist in Abhängigkeit von der weiteren Gesamtentwicklung eine Dynamisierung des Marktgeschehens ab der zweiten Jahreshälfte möglich.
Viktor Muthesius, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Frankfurt beurteilt: „Die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt nach modernen und zukunftsorientierten Büroflächen ist grundsätzlich hoch, auch wenn die aktuelle gesamtwirtschaftliche Verunsicherung das Anmietungsgeschehen bremst und zudem die Verfügbarkeit insbesondere ESG-gerechter Flächen begrenzt ist. Dazu kommt, dass der Bestand in Teilen nicht mehr den Anforderungen von New-Work-Konzepten mit Homeoffice und Desk-Sharing genügt. Vor diesem Hintergrund sind bei einer Normalisierung der Rahmenbedingungen die Perspektiven für den Frankfurter Büromarkt und hier geplante Neubauprojekte sehr gut.“
Angebotsreserve gesunken
• Im Laufe des Jahres 2021 erhöhte sich die Angebotsreserve bis zum Jahresende auf 1.030.000 m² (Ende 2020: 810.000 m²). Die Leerstandsquote stellte sich auf 8,9 %.
• Bis Ende 2022 sank die Angebotsreserve dann wieder auf 940.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 8,2 %.
• Zumindest für die ersten sechs Monate in 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine moderate Steigerung der Angebotsreserve auf rd. 955.000 m², die allerdings im Rahmen einer möglichen Marktdynamisierung in der zweiten Jahreshälfte durchaus wieder sinken kann.
Überdurchschnittliches Fertigstellungsniveau
• Im Jahr 2022 ermittelte Aengevelt Research in Frankfurt ein Bürofertigstellungsvolumen von rd. 170.000 m², das damit deutlich unter dem Wert des Vorjahres (2021: 221.000 m²) liegt, indessen rd. 13 % über dem Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: 150.000 m² p.a.).
• Für 2023 prognostiziert das Aengevelt Research Team ein Fertigstellungsvolumen von rd. 140.000 m², was einen Rückgang um rd. 18 % gegenüber 2022 bedeutet.
Stabile Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich zum Jahresende 2022 in Frankfurt stabil auf rd. EUR 45,50/m².
• Die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich geringfügig um EUR 0,50 auf EUR 27,50/m².
• Für das Gesamtjahr 2023 erwartet Aengevelt einen moderaten Anstieg der gewichteten Spitzenmiete auf EUR 46,00/m², insbesondere bei nachhaltigen Objekten mit niedrigem Primärenergiebedarf.
Dazu Viktor Muthesius: „Angesichts steigender Baupreise und der hohen Nachfrage insbesondere institutioneller und internationaler Nutzer nach modernen, ESG-gerechten Büroflächen, die bislang nur unzureichend verfügbar sind, werden die Spitzenmieten zukünftig weiter anziehen.“
• Ausschlaggebend für das rückläufige Ergebnis ist die geringe Umsatzdynamik im vierten Quartal: Im ersten Halbjahr 2022 übertraf der Frankfurter Büromarkt mit einem Büroflächenumsatz von rd. 193.000 m² noch deutlich das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (1. Halbjahr 2021: rd. 170.000 m²) um etwa 13 %. Diese Dynamik setzte sich auch noch im dritten Quartal 2022 mit einem Flächenumsatz von rd. 101.600 m² fort (Q3 2021: 94.000 m²). Allerdings fiel das im vierten Quartal sonst übliche Jahresendgeschäft in 2022 aufgrund der Verunsicherung der Marktakteure hinsichtlich der schwer kalkulierbaren wirtschaftlichen Entwicklungen aus: Mit 80.500 m² lag das Umsatzergebnis im vierten Quartal 56 % unter dem Vergleichsquartal des Vorjahres (Q4 2021: 185.000 m²).
• Für 2023 erwartet Aengevelt Research angesichts der nach wie vor schwierigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen Büroflächenumsatz von ca. 400.000 m². Das entspräche einem Anstieg um etwa 7 % im Vergleich zu 2022, läge indessen immer noch deutlich rd. 18 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø 2012 - 2021: 491.000 m² p.a.). Allerdings ist in Abhängigkeit von der weiteren Gesamtentwicklung eine Dynamisierung des Marktgeschehens ab der zweiten Jahreshälfte möglich.
Viktor Muthesius, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Frankfurt beurteilt: „Die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt nach modernen und zukunftsorientierten Büroflächen ist grundsätzlich hoch, auch wenn die aktuelle gesamtwirtschaftliche Verunsicherung das Anmietungsgeschehen bremst und zudem die Verfügbarkeit insbesondere ESG-gerechter Flächen begrenzt ist. Dazu kommt, dass der Bestand in Teilen nicht mehr den Anforderungen von New-Work-Konzepten mit Homeoffice und Desk-Sharing genügt. Vor diesem Hintergrund sind bei einer Normalisierung der Rahmenbedingungen die Perspektiven für den Frankfurter Büromarkt und hier geplante Neubauprojekte sehr gut.“
Angebotsreserve gesunken
• Im Laufe des Jahres 2021 erhöhte sich die Angebotsreserve bis zum Jahresende auf 1.030.000 m² (Ende 2020: 810.000 m²). Die Leerstandsquote stellte sich auf 8,9 %.
• Bis Ende 2022 sank die Angebotsreserve dann wieder auf 940.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von 8,2 %.
• Zumindest für die ersten sechs Monate in 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine moderate Steigerung der Angebotsreserve auf rd. 955.000 m², die allerdings im Rahmen einer möglichen Marktdynamisierung in der zweiten Jahreshälfte durchaus wieder sinken kann.
Überdurchschnittliches Fertigstellungsniveau
• Im Jahr 2022 ermittelte Aengevelt Research in Frankfurt ein Bürofertigstellungsvolumen von rd. 170.000 m², das damit deutlich unter dem Wert des Vorjahres (2021: 221.000 m²) liegt, indessen rd. 13 % über dem Dekadenmittel (Ø 2012 - 2021: 150.000 m² p.a.).
• Für 2023 prognostiziert das Aengevelt Research Team ein Fertigstellungsvolumen von rd. 140.000 m², was einen Rückgang um rd. 18 % gegenüber 2022 bedeutet.
Stabile Spitzenmiete
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich zum Jahresende 2022 in Frankfurt stabil auf rd. EUR 45,50/m².
• Die mittlere Miete in Citylagen erhöhte sich geringfügig um EUR 0,50 auf EUR 27,50/m².
• Für das Gesamtjahr 2023 erwartet Aengevelt einen moderaten Anstieg der gewichteten Spitzenmiete auf EUR 46,00/m², insbesondere bei nachhaltigen Objekten mit niedrigem Primärenergiebedarf.
Dazu Viktor Muthesius: „Angesichts steigender Baupreise und der hohen Nachfrage insbesondere institutioneller und internationaler Nutzer nach modernen, ESG-gerechten Büroflächen, die bislang nur unzureichend verfügbar sind, werden die Spitzenmieten zukünftig weiter anziehen.“
