20.01.2023 Büromarkt 2023: Wachsendes Angebot aufgrund von Neubauprojekten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 16 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2022 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt anziehende Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt – allerdings deutlich differenziert in den Einzelmärkten:
• Im Jahr 2022 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den von DIP analysierten Bürostandorten insgesamt rd. 4,1 Mio. m². Das Ergebnis liegt rd. 5 % über dem Vorjahresumsatz (2021: rd. 3,9 Mio. m²) und erreicht zudem den Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2012 bis 2021: rd. 4,1 Mio. m² p. a.).
• Nachdem sich die Gesamtangebotsreserve in den in den 16 Büromärkten bis Ende 2021 bereits deutlich um rd. 1,2 Mio. m² auf rd. 5,4 Mio. m² erhöht hat, analysiert DIP bis Ende 2022 einen weiteren, wenn auch moderateren Anstieg um rd. 190.000 m² auf aktuell 5,6 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend leicht von 4,6 % auf 4,7 %.
• Ungeachtet des Anstiegs der Angebotsreserve sind moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert knapp. Entsprechend präsentierte sich die gewichtete Spitzenmiete in den Einzelmärkten stabil bzw. weiter steigend. Dadurch erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um 3 % von EUR 33,10/m² auf aktuell EUR 34,10/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog ebenfalls um 3 % auf EUR 23,80/m² an (Ende 2021: EUR 23,10/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“ zieht an
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zog der Büroflächenumsatz mit rd. 3,39 Mio. m² um rd. 8 % gegenüber dem Vorjahr (2021: 3,15 Mio. m²) an, liegt indessen immer noch deutlich (rd. 22 %) unter dem Wert des Vorcoronajahres 2019 (rd. 4,04 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz hat sich auf rd. 83 % erhöht (2021: 80 %).
• Zum Teil markante Umsatzanstiege verzeichneten dabei Stuttgart (+96 %), München (+29 %) und Hamburg (+15 %). Stabile Büroflächenumsätze wurden in Köln (+/-0 %) und Düsseldorf (+2 %) analysiert, während in Berlin (-9 %) und Frankfurt (-9 %) die Umsatzleistungen zurückgingen.
• Der umsatzstärkste Büromarkt war dabei wie im Vorjahr Berlin (770.000 m²) knapp vor München (760.000 m²) und Hamburg (551.000 m²).
Umsatzrückgang in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2021 zusammen rd. 722.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (2021: 778.600 m²). Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit auf rd. 17 %.
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Essen (115.000 m² = +35 %), Freiburg (35.000 m² = +46 %) und Nürnberg (95.000 m² = +19 %). In Karlsruhe (50.000 m²) wurde ein stabiles Umsatzergebnis erzielt, während die anderen Städte Umsatzrückgänge unterschiedlicher Ausprägung verzeichneten: Am geringsten fiel er in Hannover (98.000 m² = -15 %) und Bremen (90.000 m² = -14 %) aus, gefolgt von Leipzig (130.000 m² = -22 %), Magdeburg (24.000 m² -26 %) und Dresden (85.000 m² = -29 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Seit 2020 steigt der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten wieder an und stellte sich Ende 2021 auf rd. 5,4 Mio. m².
• Dieser Trend setzt sich 2022 in moderatem Umfang fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um 190.000 m² auf aktuell rd. 5,6 Mio. m², die Leerstandsquote stieg geringfügig von 4,6 % auf 4,7 %.
• Dabei gab es sogar acht Städte mit einem Abbau der Angebotsreserve: Berlin (670.000 m² = -19.000 m²), Dresden (55.000 m² = -25.000 m²), Frankfurt (940.000 m² = -90.000 m²), Hamburg (503.000 m² = -27.000 m²), Hannover (160.000 m² = -18.000 m²), Köln (239.000 m² = -16.000 m²), Leipzig (158.000 m² = -12.000 m²) und Magdeburg (61.500 m² = -6.500 m²). In Karlsruhe stellt sich die Angebotsreserve stabil auf 100.000 m².
• In den anderen sieben Büromärkten stiegt das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP innerhalb der Big Seven in München (1.100.000 m² = +170.000 m²) gefolgt von Düsseldorf (750.000 m² = +80.000 m²) und Stuttgart (320.000 m² = +65.000 m²).
In den vier DIP-Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich das Büroflächenangebot vor allem in Essen (199.000 m² = +34.000 m²) und Nürnberg (172.000 m² = +34.000 m²). Danach folgen Bremen (132.000 m² = +17.000 m²) und Freiburg (25.500 m² = +4.500 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels hat München Frankfurt an erster Position in Deutschland abgelöst.
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2023 auf rd. EUR 34,10/m² (2021: EUR 33,10/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden dabei in Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart analysiert. Den größten Anstieg verzeichnete dabei Stuttgart mit einem Plus von 20 % auf EUR 30,-/m².
Lediglich in Bremen und Frankfurt blieben die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt unverändert Frankfurt mit EUR 45,50/m², zunehmend dicht gefolgt von Berlin und München mit jeweils EUR 43,-/m².
Prognose 2023
• Für 2023 prognostiziert DIP für die 16 analysierten Büromärkte einen Büroflächenumsatz von erneut über 4 Mio. m² bei einem weiter wachsenden Büroflächenangebot aufgrund sich vielerorts bereits im Bau befindlicher Neubauprojekte. Zudem ist angesichts einer zunehmenden Fokussierung der Nutzer auf ESG-konforme und nachhaltige Büroflächen insgesamt von einem stabilen Büromietniveau mit Steigerungstendenzen vor allem in der Spitze auszugehen.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2022 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt anziehende Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt – allerdings deutlich differenziert in den Einzelmärkten:
• Im Jahr 2022 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den von DIP analysierten Bürostandorten insgesamt rd. 4,1 Mio. m². Das Ergebnis liegt rd. 5 % über dem Vorjahresumsatz (2021: rd. 3,9 Mio. m²) und erreicht zudem den Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2012 bis 2021: rd. 4,1 Mio. m² p. a.).
• Nachdem sich die Gesamtangebotsreserve in den in den 16 Büromärkten bis Ende 2021 bereits deutlich um rd. 1,2 Mio. m² auf rd. 5,4 Mio. m² erhöht hat, analysiert DIP bis Ende 2022 einen weiteren, wenn auch moderateren Anstieg um rd. 190.000 m² auf aktuell 5,6 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend leicht von 4,6 % auf 4,7 %.
• Ungeachtet des Anstiegs der Angebotsreserve sind moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen unverändert knapp. Entsprechend präsentierte sich die gewichtete Spitzenmiete in den Einzelmärkten stabil bzw. weiter steigend. Dadurch erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um 3 % von EUR 33,10/m² auf aktuell EUR 34,10/m². Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog ebenfalls um 3 % auf EUR 23,80/m² an (Ende 2021: EUR 23,10/m²).
Büroflächenumsatz in den “Big Seven“ zieht an
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zog der Büroflächenumsatz mit rd. 3,39 Mio. m² um rd. 8 % gegenüber dem Vorjahr (2021: 3,15 Mio. m²) an, liegt indessen immer noch deutlich (rd. 22 %) unter dem Wert des Vorcoronajahres 2019 (rd. 4,04 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz hat sich auf rd. 83 % erhöht (2021: 80 %).
• Zum Teil markante Umsatzanstiege verzeichneten dabei Stuttgart (+96 %), München (+29 %) und Hamburg (+15 %). Stabile Büroflächenumsätze wurden in Köln (+/-0 %) und Düsseldorf (+2 %) analysiert, während in Berlin (-9 %) und Frankfurt (-9 %) die Umsatzleistungen zurückgingen.
• Der umsatzstärkste Büromarkt war dabei wie im Vorjahr Berlin (770.000 m²) knapp vor München (760.000 m²) und Hamburg (551.000 m²).
Umsatzrückgang in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2021 zusammen rd. 722.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (2021: 778.600 m²). Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit auf rd. 17 %.
• Hierbei gab es unterschiedliche Umsatzentwicklungen: So analysierte DIP Umsatzzuwächse in Essen (115.000 m² = +35 %), Freiburg (35.000 m² = +46 %) und Nürnberg (95.000 m² = +19 %). In Karlsruhe (50.000 m²) wurde ein stabiles Umsatzergebnis erzielt, während die anderen Städte Umsatzrückgänge unterschiedlicher Ausprägung verzeichneten: Am geringsten fiel er in Hannover (98.000 m² = -15 %) und Bremen (90.000 m² = -14 %) aus, gefolgt von Leipzig (130.000 m² = -22 %), Magdeburg (24.000 m² -26 %) und Dresden (85.000 m² = -29 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Seit 2020 steigt der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten wieder an und stellte sich Ende 2021 auf rd. 5,4 Mio. m².
• Dieser Trend setzt sich 2022 in moderatem Umfang fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um 190.000 m² auf aktuell rd. 5,6 Mio. m², die Leerstandsquote stieg geringfügig von 4,6 % auf 4,7 %.
• Dabei gab es sogar acht Städte mit einem Abbau der Angebotsreserve: Berlin (670.000 m² = -19.000 m²), Dresden (55.000 m² = -25.000 m²), Frankfurt (940.000 m² = -90.000 m²), Hamburg (503.000 m² = -27.000 m²), Hannover (160.000 m² = -18.000 m²), Köln (239.000 m² = -16.000 m²), Leipzig (158.000 m² = -12.000 m²) und Magdeburg (61.500 m² = -6.500 m²). In Karlsruhe stellt sich die Angebotsreserve stabil auf 100.000 m².
• In den anderen sieben Büromärkten stiegt das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP innerhalb der Big Seven in München (1.100.000 m² = +170.000 m²) gefolgt von Düsseldorf (750.000 m² = +80.000 m²) und Stuttgart (320.000 m² = +65.000 m²).
In den vier DIP-Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich das Büroflächenangebot vor allem in Essen (199.000 m² = +34.000 m²) und Nürnberg (172.000 m² = +34.000 m²). Danach folgen Bremen (132.000 m² = +17.000 m²) und Freiburg (25.500 m² = +4.500 m²).
• Hinsichtlich des absoluten Angebotssockels hat München Frankfurt an erster Position in Deutschland abgelöst.
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2023 auf rd. EUR 34,10/m² (2021: EUR 33,10/m²).
• Steigende Spitzenmieten wurden dabei in Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart analysiert. Den größten Anstieg verzeichnete dabei Stuttgart mit einem Plus von 20 % auf EUR 30,-/m².
Lediglich in Bremen und Frankfurt blieben die Spitzenmieten stabil.
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielt unverändert Frankfurt mit EUR 45,50/m², zunehmend dicht gefolgt von Berlin und München mit jeweils EUR 43,-/m².
Prognose 2023
• Für 2023 prognostiziert DIP für die 16 analysierten Büromärkte einen Büroflächenumsatz von erneut über 4 Mio. m² bei einem weiter wachsenden Büroflächenangebot aufgrund sich vielerorts bereits im Bau befindlicher Neubauprojekte. Zudem ist angesichts einer zunehmenden Fokussierung der Nutzer auf ESG-konforme und nachhaltige Büroflächen insgesamt von einem stabilen Büromietniveau mit Steigerungstendenzen vor allem in der Spitze auszugehen.
