24.01.2023 Büroimmobilieninvestmentmarkt der B-Standorte zeigt sich robust
Der Investmentmarkt für Büroimmobilien außerhalb der Top-7-Standorte erreichte im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro. Damit entfiel rund ein Fünftel des gesamtdeutschen Büroinvestmentvolumens auf die B-Standorte und Regionalzentren. Insgesamt präsentierte sich der Büroimmobilieninvestmentmarkt der B-Städte vergleichsweise stabil – im Vorjahresvergleich stand lediglich ein Minus von zwölf Prozent (bundesweit minus 25 Prozent, in den Top-7-Standorten minus 28 Prozent). 17 Märkte erreichten ein Transaktionsvolumen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, allen voran Nürnberg, Leipzig, Bonn, Essen und Darmstadt. Obwohl aufgrund der zahlreichen Risikofaktoren rund um den Krieg in der Ukraine, globale rezessive Tendenzen, höhere Finanzierungskosten sowie teils weit auseinanderliegende Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite auch in den B-Märkten eine Jahresendrallye ausblieb, verzeichnet das vierte Quartal 2022 mit einem Transaktionsvolumen von knapp einer Milliarde Euro ein höheres Ergebnis als die beiden vorherigen Quartale. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der vergleichsweise geringe Rückgang des Transaktionsvolumen erklärt sich unter anderem durch einen geringen Verkaufsdruck bei vielen Eigentümern – aufgrund der indexierten Mietverträge stimmt der Cashflow trotz höherer Inflation weiterhin. Zugleich haben Banken kein Interesse, Objekte mit dem vollen Risiko auf ihre Bücher zu übernehmen und kommen daher Bestandshaltern in Not eher mit Mietmoratorien und anderen Konditionen entgegen“, erklärt Mathias Keller, Head Überregionales Investment bei CBRE.
Da die Exit-Faktoren (Bruttovervielfältiger) in den B-Standorten und Regionalzentren generell geringer sind, blieb die Risikopräferenz der Investoren hier, im Gegensatz zum Gesamtmarkt, auf einem mit dem Vorjahr vergleichbaren Niveau. Jeweils gut ein Drittel wurde in Core- und Core-Plus-Produkte investiert, ein weiteres Fünftel in das Value-add-Segment. „Während vor der Zinswende für Prime-Produkte 25-fach kalkuliert wurde, ist es nun 22,5-fach. Dadurch bleiben die Kalkulationen im wirtschaftlich machbaren Bereich. Verkäufer können hier ihre Preisvorstellungen, beispielsweise für hochwertige Projektentwicklungen in guter Lage, eher realisieren als in den Top-Märkten, wo die Differenz deutlich höher ausfällt“, ergänzt Keller.
Die stärksten Nettokäufer waren wie auch am Gesamtmarkt offene Immobilien- und Spezialfonds, die fast 1,3 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften. Mit deutlichem Abstand folgten Immobiliengesellschaften mit einem positiven Saldo von 260 Millionen Euro und Asset- und Fondsmanager mit um 220 Millionen Euro höheren Investments als Verkäufen. Internationale Anleger erreichten einen Anteil von 29 Prozent am Transaktionsvolumen, während es im Vorjahr 27 Prozent waren. Absolut verringerte sich das von ausländischen Investoren allokierte Kapital um nur sechs Prozent, während der Rückgang bei inländischen Akteuren 14 Prozent betrug. Ähnlich wie im Vorjahr wurden Immobilien überwiegend im Rahmen von Einzelinvestments erworben. Mit 3,5 Milliarden Euro machte diese Transaktionsform rund 74 Prozent des Gesamtvolumens aus (2021: 79 Prozent). Der Hauptanteil der im Rahmen von Paketverkäufen getätigten Transaktionen entfiel auf das erste Quartal, in dem unter anderem die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield und die der VIB Vermögen durch DIC Asset stattfand.
Infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen stiegen die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für erstklassige Büroimmobilien auch in den B-Standorten und Regionalzentren in der zweiten Jahreshälfte weiter an. Für die Top-B-Standorte Bonn, Nürnberg und Hannover stieg der Wert gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 0,5 Prozentpunkte und gegenüber dem Vorjahr um 0,9 Prozentpunkte auf nun 4,10 Prozent. Über die 16 wichtigsten Regionalzentren hinweg betrug der Anstieg 0,75 Prozentpunkte zum dritten Quartal und 1,30 Prozentpunkte zum Jahresende 2021. Zu der Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte, die zum Jahresende 2022 bei 3,70 Prozent lag, ergibt sich somit ein Spread von 0,4 beziehungsweise 1,05 Prozentpunkten. „Büroimmobilien in den B-Standorten sind für Investoren mit gewissen Renditeanforderungen nach wie vor attraktiv, da der Spread der Spitzenrendite zum Referenzwert der zehnjährigen Bundesanleihe zum Jahresende 2022 immer noch 1,49 beziehungsweise 2,14 Prozentpunkte betrug“, sagt Sebastian Tiemann, Teamleader Valuation Advisory Services Office bei CBRE.
Ausblick für 2023
„Trotz der Unsicherheiten sind die Aussichten für Anleger gerade in den Regionalzentren und B-Standorten weiter gut. Sowohl die Nachfrage als auch die Mietpreisdynamik ist insbesondere bei hochwertigen Büroflächen ungebrochen hoch. Chancen bieten sich vor allem im Value-Add- und auch im opportunistischen Segment“, prognostiziert Keller. „Das Zinsniveau wird sich im Laufe des Jahres 2023 voraussichtlich stabilisieren und damit die Unsicherheit aus Sicht der Investoren wieder reduzieren. Ab Jahresmitte wird die Marktdynamik dann wieder deutlich anziehen.“
„Der vergleichsweise geringe Rückgang des Transaktionsvolumen erklärt sich unter anderem durch einen geringen Verkaufsdruck bei vielen Eigentümern – aufgrund der indexierten Mietverträge stimmt der Cashflow trotz höherer Inflation weiterhin. Zugleich haben Banken kein Interesse, Objekte mit dem vollen Risiko auf ihre Bücher zu übernehmen und kommen daher Bestandshaltern in Not eher mit Mietmoratorien und anderen Konditionen entgegen“, erklärt Mathias Keller, Head Überregionales Investment bei CBRE.
Da die Exit-Faktoren (Bruttovervielfältiger) in den B-Standorten und Regionalzentren generell geringer sind, blieb die Risikopräferenz der Investoren hier, im Gegensatz zum Gesamtmarkt, auf einem mit dem Vorjahr vergleichbaren Niveau. Jeweils gut ein Drittel wurde in Core- und Core-Plus-Produkte investiert, ein weiteres Fünftel in das Value-add-Segment. „Während vor der Zinswende für Prime-Produkte 25-fach kalkuliert wurde, ist es nun 22,5-fach. Dadurch bleiben die Kalkulationen im wirtschaftlich machbaren Bereich. Verkäufer können hier ihre Preisvorstellungen, beispielsweise für hochwertige Projektentwicklungen in guter Lage, eher realisieren als in den Top-Märkten, wo die Differenz deutlich höher ausfällt“, ergänzt Keller.
Die stärksten Nettokäufer waren wie auch am Gesamtmarkt offene Immobilien- und Spezialfonds, die fast 1,3 Milliarden Euro mehr investierten als sie verkauften. Mit deutlichem Abstand folgten Immobiliengesellschaften mit einem positiven Saldo von 260 Millionen Euro und Asset- und Fondsmanager mit um 220 Millionen Euro höheren Investments als Verkäufen. Internationale Anleger erreichten einen Anteil von 29 Prozent am Transaktionsvolumen, während es im Vorjahr 27 Prozent waren. Absolut verringerte sich das von ausländischen Investoren allokierte Kapital um nur sechs Prozent, während der Rückgang bei inländischen Akteuren 14 Prozent betrug. Ähnlich wie im Vorjahr wurden Immobilien überwiegend im Rahmen von Einzelinvestments erworben. Mit 3,5 Milliarden Euro machte diese Transaktionsform rund 74 Prozent des Gesamtvolumens aus (2021: 79 Prozent). Der Hauptanteil der im Rahmen von Paketverkäufen getätigten Transaktionen entfiel auf das erste Quartal, in dem unter anderem die Übernahme der alstria office REIT-AG durch Brookfield und die der VIB Vermögen durch DIC Asset stattfand.
Infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen stiegen die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) für erstklassige Büroimmobilien auch in den B-Standorten und Regionalzentren in der zweiten Jahreshälfte weiter an. Für die Top-B-Standorte Bonn, Nürnberg und Hannover stieg der Wert gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 0,5 Prozentpunkte und gegenüber dem Vorjahr um 0,9 Prozentpunkte auf nun 4,10 Prozent. Über die 16 wichtigsten Regionalzentren hinweg betrug der Anstieg 0,75 Prozentpunkte zum dritten Quartal und 1,30 Prozentpunkte zum Jahresende 2021. Zu der Spitzenrendite im Durchschnitt der Top-7-Märkte, die zum Jahresende 2022 bei 3,70 Prozent lag, ergibt sich somit ein Spread von 0,4 beziehungsweise 1,05 Prozentpunkten. „Büroimmobilien in den B-Standorten sind für Investoren mit gewissen Renditeanforderungen nach wie vor attraktiv, da der Spread der Spitzenrendite zum Referenzwert der zehnjährigen Bundesanleihe zum Jahresende 2022 immer noch 1,49 beziehungsweise 2,14 Prozentpunkte betrug“, sagt Sebastian Tiemann, Teamleader Valuation Advisory Services Office bei CBRE.
Ausblick für 2023
„Trotz der Unsicherheiten sind die Aussichten für Anleger gerade in den Regionalzentren und B-Standorten weiter gut. Sowohl die Nachfrage als auch die Mietpreisdynamik ist insbesondere bei hochwertigen Büroflächen ungebrochen hoch. Chancen bieten sich vor allem im Value-Add- und auch im opportunistischen Segment“, prognostiziert Keller. „Das Zinsniveau wird sich im Laufe des Jahres 2023 voraussichtlich stabilisieren und damit die Unsicherheit aus Sicht der Investoren wieder reduzieren. Ab Jahresmitte wird die Marktdynamik dann wieder deutlich anziehen.“
