25.01.2023 Alternative Debt hat großes Aufholpotenzial in Europa
Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen, hat sich in ihrer jüngsten Studie eingehend mit dem Fremdfinanzierungsmarkt für Immobilien beschäftigt. Dabei wird deutlich, dass vor allem in Kontinentaleuropa ein erhebliches Potenzial für kreditbasierte Finanzierungen abseits des klassischen Bankdarlehens für institutionelle Investoren besteht. In Zeiten steigender Zinsen und begrenzter Bankfinanzierungen nimmt die Bedeutung alternativer Fremdfinanzierungsquellen am Markt für gewerbliche Immobilien zu. Weltweit wird sich der Markt der sogenannten Non-Bank Financial Institutions stark ausweiten, wozu Anbieter wie Fonds, Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen außerhalb des Bankensektors zählen.
„Generell ist von einer wachsenden Bedeutung bankenexterner Immobilienfinanzierungen auszugehen. Aus regulatorischen Gründen wird dieses Wachstum fast ausschließlich im B2B-Bereich stattfinden, während die Kreditvergabe an Verbraucher im Bereich der Wohnungsfinanzierung den Banken vorbehalten bleibt“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie. „Da die Banken dort ihr Kapital binden und gewerbliche Immobilienfinanzierungen häufig individuell und anspruchsvoll sind, werden sich daraus wachsende Anteile von Private Debt innerhalb des Commercial-Real-Estate-Debt-Markts ergeben.“
Während in den USA nach aktuellen Schätzungen bereits 40 Prozent des Fremdkapitals zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien von Kreditgebern aus dem Finanzsektor abseits der klassischen Banken stammen, liegt der Anteil in Kontinentaleuropa deutlich darunter. „Bereits ein Szenario von zehn Prozent des europäischen Commercial-Real-Estate-Debt-Markts würde einem Kapitalbetrag im bankenunabhängigen Sektor von etwa 190 Milliarden Euro entsprechen“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner. „Steigerungen auf das Niveau Großbritanniens, wo 28 Prozent auf Private Debt entfallen, oder der USA würden noch zu deutlich größeren Teilmärkten im Bereich von Private Debt führen.“
Private Debt erfordert professionelles Management in spezialisierten Fonds
„Auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen droht Deutschland in den kommenden Jahren ein Liquiditätsengpass. Daher sind verstärkt neue Wege und innovative Instrumente zur Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung gefragt. Ob und wie schnell sie sich in Deutschland marktbreit etablieren, wird maßgeblich darüber mitentscheiden, wie sich der Immobilienstandort entwickelt, ob sich die Wohnungssituation in den Metropolen entspannt und inwieweit externes Kapital neue Wachstumsimpulse auslösen kann“, erläutert Lahcen Knapp, Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Wurde der Finanzierungsbedarf institutioneller Investoren bisher vorwiegend durch klassische Bankdarlehen gedeckt, ist es angesichts steigender Zinsen, höherer Risikovorsorge und zurückhaltender Darlehensvergabe fraglich, ob künftig diese Geldquelle für kommerzielle Immobilienprojekte noch ausreichend Liquidität liefern wird: Zwischen dem wachsenden Finanzierungsbedarf der Immobilien- und der Baubranche einerseits und den begrenzten Finanzierungsressourcen des Bankensektors andererseits entsteht eine immer größere Lücke. Die Bilanzsummen der relevanten Banken wachsen kaum mehr, ihr Anstieg liegt deutlich unter dem Wachstum der Asset-Preise am Immobilienmarkt. Daraus entsteht ein zunehmender Bedarf an anderen Finanzierungsquellen. Daher wird sich der Trend zu Darlehen von alternativen, unternehmerisch agierenden Finanzierungspartnern in den nächsten Jahren weiter verstärken.
„Die hierzulande hohen Finanzierungsvolumina und die individuellen Zuschnitte erfordern ein professionelles Management und Controlling. Daher werden leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Funds das erwartete Marktwachstum im Wesentlichen tragen. Aus Sicht institutioneller Investoren bieten sie zudem die Möglichkeit der Skalierung der Investition in den Real-Estate-Debt-Markt“, sagt Lahcen Knapp.
„Generell ist von einer wachsenden Bedeutung bankenexterner Immobilienfinanzierungen auszugehen. Aus regulatorischen Gründen wird dieses Wachstum fast ausschließlich im B2B-Bereich stattfinden, während die Kreditvergabe an Verbraucher im Bereich der Wohnungsfinanzierung den Banken vorbehalten bleibt“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie. „Da die Banken dort ihr Kapital binden und gewerbliche Immobilienfinanzierungen häufig individuell und anspruchsvoll sind, werden sich daraus wachsende Anteile von Private Debt innerhalb des Commercial-Real-Estate-Debt-Markts ergeben.“
Während in den USA nach aktuellen Schätzungen bereits 40 Prozent des Fremdkapitals zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien von Kreditgebern aus dem Finanzsektor abseits der klassischen Banken stammen, liegt der Anteil in Kontinentaleuropa deutlich darunter. „Bereits ein Szenario von zehn Prozent des europäischen Commercial-Real-Estate-Debt-Markts würde einem Kapitalbetrag im bankenunabhängigen Sektor von etwa 190 Milliarden Euro entsprechen“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner. „Steigerungen auf das Niveau Großbritanniens, wo 28 Prozent auf Private Debt entfallen, oder der USA würden noch zu deutlich größeren Teilmärkten im Bereich von Private Debt führen.“
Private Debt erfordert professionelles Management in spezialisierten Fonds
„Auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen droht Deutschland in den kommenden Jahren ein Liquiditätsengpass. Daher sind verstärkt neue Wege und innovative Instrumente zur Fremd- und Eigenkapitalfinanzierung gefragt. Ob und wie schnell sie sich in Deutschland marktbreit etablieren, wird maßgeblich darüber mitentscheiden, wie sich der Immobilienstandort entwickelt, ob sich die Wohnungssituation in den Metropolen entspannt und inwieweit externes Kapital neue Wachstumsimpulse auslösen kann“, erläutert Lahcen Knapp, Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Wurde der Finanzierungsbedarf institutioneller Investoren bisher vorwiegend durch klassische Bankdarlehen gedeckt, ist es angesichts steigender Zinsen, höherer Risikovorsorge und zurückhaltender Darlehensvergabe fraglich, ob künftig diese Geldquelle für kommerzielle Immobilienprojekte noch ausreichend Liquidität liefern wird: Zwischen dem wachsenden Finanzierungsbedarf der Immobilien- und der Baubranche einerseits und den begrenzten Finanzierungsressourcen des Bankensektors andererseits entsteht eine immer größere Lücke. Die Bilanzsummen der relevanten Banken wachsen kaum mehr, ihr Anstieg liegt deutlich unter dem Wachstum der Asset-Preise am Immobilienmarkt. Daraus entsteht ein zunehmender Bedarf an anderen Finanzierungsquellen. Daher wird sich der Trend zu Darlehen von alternativen, unternehmerisch agierenden Finanzierungspartnern in den nächsten Jahren weiter verstärken.
„Die hierzulande hohen Finanzierungsvolumina und die individuellen Zuschnitte erfordern ein professionelles Management und Controlling. Daher werden leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Funds das erwartete Marktwachstum im Wesentlichen tragen. Aus Sicht institutioneller Investoren bieten sie zudem die Möglichkeit der Skalierung der Investition in den Real-Estate-Debt-Markt“, sagt Lahcen Knapp.
