17.02.2023 Wohn- und Geschäftshäuser: Veränderte Marktsituation für Investoren
Die Assetklasse Wohnen überzeugt schon lange mit ihrer hohen Krisenresistenz. Trotz Preiskorrektur zur Jahresmitte 2022 zeigt sich diese Stabilität erneut auch im Deutschland-Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser 2023. Zwar gaben die Angebotspreise nach der Höchstmarke von 2.118 Euro/m² im zweiten Quartal 2022 im weiteren Jahresverlauf nach. Dennoch lag der durchschnittliche Angebotspreis im vierten Quartal immer noch bei 2.047 Euro/m². Das entspricht einem Minus beim Angebotspreis von ca. 3,4 Prozent vom zweiten auf das vierte Quartal 2022.
Weniger Transaktionen in 2022
Das Transaktionsvolumen insgesamt ist gesunken: von 49,3 Mrd. Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich 40,5 Mrd. Euro in 2022 (Anm.: Das tatsächliche Transaktionsvolumen kann aufgrund der Vielzahl an Gutachterausschüssen und Erfassungsmethoden immer erst im Herbst des Folgejahres ermittelt werden). Beim Transaktionsvolumen muss allerdings berücksichtigt werden, dass Anleger*innen 2021 aufgrund ihrer Zurückhaltung im Jahr davor – dem ersten Jahr der Corona-Pandemie – viele Investitionen nachholten. Dementsprechend war 2021 ein Jahr mit ungewöhnlich hoher Marktaktivität. Legt man stattdessen den Mittelwert der Transaktionsvolumina aller fünf vorangegangenen Jahre zugrunde (2017-2021), der 37,9 Mrd. Euro beträgt, zeigt sich beim Transaktionsvolumen auch 2022 noch eine leicht positive Entwicklung (+6,9 %).
C-Städte teurer als B-Städte
Im 4. Quartal 2022 wurden Anlageimmobilien in den sieben deutschen A-Städten für im Schnitt 4.810 Euro/m² angeboten (München, Frankfurt/Main, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Köln). In den zwölf untersuchten B-Städten lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.573 Euro/m², in den 17 untersuchten C-Städten bei 2.718 Euro/m² und in den 25 untersuchten D-Städten bei 2.287 Euro/m². Damit ist ein Investment in einer C-Stadt im Durchschnitt teurer als in einer B-Stadt (Kategorisierung nach bulwiengesa).
Im Vergleich zum 3. Quartal 2022 ist der Angebotspreis in den C-Städten zum Jahresende mit 4,4 Prozent am stärksten zurückgegangen. In den A-Städten lag die Preiskorrektur bei -3,0 Prozent, in den B-Städten bei -2,5 Prozent. Lediglich die D-Städte zeigten vom dritten auf das vierte Quartal 2022 eine stabile Preisentwicklung von im Schnitt 0,7 Prozent.
Preisranking: München bleibt teuerste Stadt fürs Investment
München verzeichnete mit 8.395 Euro/m² im vierten Quartal 2022 den höchsten durchschnittlichen Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand (+2,0 % im Vergleich zu Q3 2022). Die bayerische Landeshauptstadt konnte damit als einzige A-Stadt eine positive Preisentwicklung im Vergleich zum dritten Quartal vorweisen. Auf Platz zwei lag mit deutlichem Abstand Frankfurt/Main mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.790 Euro/m² (-4,2 %), auf Platz drei kam Stuttgart mit 4.371 €/m² (-4,6 %).
Angebotsmieten weiter gestiegen
Während sich die Preise im Großen und Ganzen zuletzt etwas rückläufig entwickelten, sind die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern teilweise deutlich gestiegen – allerdings auch nicht mehr ganz so stark, wie dies in vorangegangenen Jahren der Fall war. Die Angebotsmiete in Bestandswohnungen lag im zweiten Halbjahr 2022 bundesweit bei 9,11 Euro/m², was ein Plus von 5,1 Prozent verglichen mit dem zweiten Halbjahr 2021 darstellt. Neubauwohnungen rangierten im Schnitt bei 12,98 Euro/m², was eine Steigerung von 3,9 Prozent zum Vorjahr bedeutet. Grund ist die Knappheit am Mietmarkt aufgrund positiver Wanderungssalden in den Städten, geringer Leerstandsquoten und nicht ausreichender Baufertigstellungen.
Höhere Renditen, schnellere Amortisierung
Das Ungleichgewicht zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung, das in den Jahren zuvor herrschte, hat sich dementsprechend leicht entspannt. Grund sind auch hier die Zinsentwicklung und höheren Hürden bei der Finanzierung, die vor allem Investierende mit weniger Eigenkapital beeinträchtigen. Eigenkapitalstarke Anlegende können dafür bei einem Investment mit höheren Renditen und kürzeren Amortisierungszeiträumen rechnen. Die Renditen lagen 2022 etwa auf dem Niveau von 2020 und reichten von 3,3 Prozent in den A-Städten bis 5,5 Prozent in den D-Städten.
Wie geht es 2023 am Markt für Anlageimmobilien weiter?
„In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch und wächst weiter, was sich in sehr niedrigen Leerstandsquoten und steigenden Angebotsmieten niederschlägt. Für Investierende ist das eine gute Nachricht: Zinshäuser bleiben eine dringend benötigte und sichere Assetklasse”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. Darüber hinaus fehle es an aussichtsreichen Anlagealternativen (s. Grafik): „Auch das ist ein gewichtiges Argument für ein Investment in Immobilien”, unterstreicht Zalewski. Besondere Bedeutung werde in 2023 der Zinsentwicklung und damit der Frage der Finanzierung von Anlageimmobilien zukommen. „Anlegende mit einem hohen Anteil an Eigenkapital werden auch 2023 im Vorteil sein.”
Eine weitere auffällige Entwicklung: „Der energetische Zustand einer Anlageimmobilie wird beim Erwerb vermehrt in die Kaufentscheidung mit einbezogen”, so Zalewski. Im Zuge des ESG-Trends sowie der gestiegenen Energie- und Baukosten habe das Bewusstsein für verantwortungsvolles und emissionsreduziertes Wohnen in der Gesellschaft zugenommen. „Eine nachgefragte Lage, eine gute Vermietbarkeit und die Energieeffizienz bilden somit auch 2023 die Basis für Wertstabilität.”
Nachdem das Transaktionsvolumen im Jahr 2022 gesunken war, könnte sich der Markt 2023 wieder vergrößern, erwartet Zalewski. Schon im vierten Quartal 2022 habe die Anzahl öffentlich inserierter Anlageimmobilien um etwa ein Drittel höher gelegen als im ersten Quartal. Das sei zurzeit vor allem auf die Verkaufsbereitschaft einiger Bestandshalter zurückzuführen. Letztendlich hänge aber auch der deutsche Immobilienmarkt von den weltwirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen ab. „Entsprechend hoch ist der Bedarf an professioneller Beratung rund um Finanzierungsmöglichkeiten und Investmentstrategien. Sie bildet in diesen Zeiten das Fundament profitabler Entscheidungen.”
Weniger Transaktionen in 2022
Das Transaktionsvolumen insgesamt ist gesunken: von 49,3 Mrd. Euro im Jahr 2021 auf voraussichtlich 40,5 Mrd. Euro in 2022 (Anm.: Das tatsächliche Transaktionsvolumen kann aufgrund der Vielzahl an Gutachterausschüssen und Erfassungsmethoden immer erst im Herbst des Folgejahres ermittelt werden). Beim Transaktionsvolumen muss allerdings berücksichtigt werden, dass Anleger*innen 2021 aufgrund ihrer Zurückhaltung im Jahr davor – dem ersten Jahr der Corona-Pandemie – viele Investitionen nachholten. Dementsprechend war 2021 ein Jahr mit ungewöhnlich hoher Marktaktivität. Legt man stattdessen den Mittelwert der Transaktionsvolumina aller fünf vorangegangenen Jahre zugrunde (2017-2021), der 37,9 Mrd. Euro beträgt, zeigt sich beim Transaktionsvolumen auch 2022 noch eine leicht positive Entwicklung (+6,9 %).
C-Städte teurer als B-Städte
Im 4. Quartal 2022 wurden Anlageimmobilien in den sieben deutschen A-Städten für im Schnitt 4.810 Euro/m² angeboten (München, Frankfurt/Main, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Berlin, Köln). In den zwölf untersuchten B-Städten lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.573 Euro/m², in den 17 untersuchten C-Städten bei 2.718 Euro/m² und in den 25 untersuchten D-Städten bei 2.287 Euro/m². Damit ist ein Investment in einer C-Stadt im Durchschnitt teurer als in einer B-Stadt (Kategorisierung nach bulwiengesa).
Im Vergleich zum 3. Quartal 2022 ist der Angebotspreis in den C-Städten zum Jahresende mit 4,4 Prozent am stärksten zurückgegangen. In den A-Städten lag die Preiskorrektur bei -3,0 Prozent, in den B-Städten bei -2,5 Prozent. Lediglich die D-Städte zeigten vom dritten auf das vierte Quartal 2022 eine stabile Preisentwicklung von im Schnitt 0,7 Prozent.
Preisranking: München bleibt teuerste Stadt fürs Investment
München verzeichnete mit 8.395 Euro/m² im vierten Quartal 2022 den höchsten durchschnittlichen Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand (+2,0 % im Vergleich zu Q3 2022). Die bayerische Landeshauptstadt konnte damit als einzige A-Stadt eine positive Preisentwicklung im Vergleich zum dritten Quartal vorweisen. Auf Platz zwei lag mit deutlichem Abstand Frankfurt/Main mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.790 Euro/m² (-4,2 %), auf Platz drei kam Stuttgart mit 4.371 €/m² (-4,6 %).
Angebotsmieten weiter gestiegen
Während sich die Preise im Großen und Ganzen zuletzt etwas rückläufig entwickelten, sind die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern teilweise deutlich gestiegen – allerdings auch nicht mehr ganz so stark, wie dies in vorangegangenen Jahren der Fall war. Die Angebotsmiete in Bestandswohnungen lag im zweiten Halbjahr 2022 bundesweit bei 9,11 Euro/m², was ein Plus von 5,1 Prozent verglichen mit dem zweiten Halbjahr 2021 darstellt. Neubauwohnungen rangierten im Schnitt bei 12,98 Euro/m², was eine Steigerung von 3,9 Prozent zum Vorjahr bedeutet. Grund ist die Knappheit am Mietmarkt aufgrund positiver Wanderungssalden in den Städten, geringer Leerstandsquoten und nicht ausreichender Baufertigstellungen.
Höhere Renditen, schnellere Amortisierung
Das Ungleichgewicht zwischen der Miet- und Kaufpreisentwicklung, das in den Jahren zuvor herrschte, hat sich dementsprechend leicht entspannt. Grund sind auch hier die Zinsentwicklung und höheren Hürden bei der Finanzierung, die vor allem Investierende mit weniger Eigenkapital beeinträchtigen. Eigenkapitalstarke Anlegende können dafür bei einem Investment mit höheren Renditen und kürzeren Amortisierungszeiträumen rechnen. Die Renditen lagen 2022 etwa auf dem Niveau von 2020 und reichten von 3,3 Prozent in den A-Städten bis 5,5 Prozent in den D-Städten.
Wie geht es 2023 am Markt für Anlageimmobilien weiter?
„In Deutschland ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch und wächst weiter, was sich in sehr niedrigen Leerstandsquoten und steigenden Angebotsmieten niederschlägt. Für Investierende ist das eine gute Nachricht: Zinshäuser bleiben eine dringend benötigte und sichere Assetklasse”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. Darüber hinaus fehle es an aussichtsreichen Anlagealternativen (s. Grafik): „Auch das ist ein gewichtiges Argument für ein Investment in Immobilien”, unterstreicht Zalewski. Besondere Bedeutung werde in 2023 der Zinsentwicklung und damit der Frage der Finanzierung von Anlageimmobilien zukommen. „Anlegende mit einem hohen Anteil an Eigenkapital werden auch 2023 im Vorteil sein.”
Eine weitere auffällige Entwicklung: „Der energetische Zustand einer Anlageimmobilie wird beim Erwerb vermehrt in die Kaufentscheidung mit einbezogen”, so Zalewski. Im Zuge des ESG-Trends sowie der gestiegenen Energie- und Baukosten habe das Bewusstsein für verantwortungsvolles und emissionsreduziertes Wohnen in der Gesellschaft zugenommen. „Eine nachgefragte Lage, eine gute Vermietbarkeit und die Energieeffizienz bilden somit auch 2023 die Basis für Wertstabilität.”
Nachdem das Transaktionsvolumen im Jahr 2022 gesunken war, könnte sich der Markt 2023 wieder vergrößern, erwartet Zalewski. Schon im vierten Quartal 2022 habe die Anzahl öffentlich inserierter Anlageimmobilien um etwa ein Drittel höher gelegen als im ersten Quartal. Das sei zurzeit vor allem auf die Verkaufsbereitschaft einiger Bestandshalter zurückzuführen. Letztendlich hänge aber auch der deutsche Immobilienmarkt von den weltwirtschaftlichen und geopolitischen Entwicklungen ab. „Entsprechend hoch ist der Bedarf an professioneller Beratung rund um Finanzierungsmöglichkeiten und Investmentstrategien. Sie bildet in diesen Zeiten das Fundament profitabler Entscheidungen.”
