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21.02.2023 Logistics Rent Index: Rekordwachstum der weltweiten Mieten

2022 war ein Jahr mit einem Rekordwachstum der weltweiten Mieten in nominaler und realer Hinsicht, seit Prologis Research 2007 mit der Erfassung begann. Die globalen Mieten stiegen im Jahresvergleich um 30 % (real 21 %) und übertrafen damit deutlich den bisherigen Rekord von 17 % (real 10 % im Jahr 2021).1 Die Umstrukturierung der globalen Lieferketten im Hinblick auf eine größere Widerstandsfähigkeit in Verbindung mit dem Ausbau der E-Fulfillment-Kapazitäten führte zu einer starken Flächennachfrage. Der Wettbewerb um Flächen blieb auch 2022 intensiv, da die wachsende Grundstücksknappheit, zunehmende regulatorische Hürden und steigende Baukosten das neue Angebot in Toplagen bremsten.

Der Prologis Logistics Rent Index kombiniert unsere Expertise auf dem lokalen Markt mit unseren eigenen Daten, um die Entwicklung des effektiven Nettomietwachstums1 in den Märkten in Nordamerika, Europa, Asien und Lateinamerika zu analysieren. Die Mietpreise auf regionaler und globaler Ebene sind gewichtete Durchschnittswerte, die auf Schätzungen der Markteinnahmen basieren (Marktbestand multipliziert mit Marktmietpreis).

Die USA standen an der Spitze einer allgemeinen Beschleunigung des Mietwachstums. Der Wettbewerb um Flächen nahm zu, da die Leerstände sanken, vor allem in den USA, wo die Kunden als Reaktion auf die Unterbrechung der Lieferkette ihre Immobilienstrategien rasch änderten.

Die Verringerung des Risikos in der globalen Wertschöpfungskette treibt die strukturelle Nachfrage an. Immobilien, die sich in der Nähe des Endverbrauchers befinden und Zugang zu einer hochwertigen Infrastruktur haben, waren am stärksten gefragt und dürften sich auch weiterhin besser entwickeln.

Die Kunden wollen Flächen an Standorten, an denen es fast unmöglich ist, zu bauen. Die Bautätigkeit nimmt zu, ist aber geografisch uneinheitlich, da die regulatorischen Hindernisse zunehmen und Grundstücke immer knapper werden.

Steigende Baukosten trieben die Mieten in die Höhe. Rasch steigende Baukosten (und in jüngster Zeit die Ausweitung der Kapitalverzinsung) führen zu höheren Mieten, um die Kosten und das Risiko der Entwicklung zu tragen.
Globale Trends und Ausblick

Verringerung des Risikos in der globalen Wertschöpfungskette

Unternehmen geben der Widerstandsfähigkeit weiterhin den Vorzug vor knappen Lagerbeständen, was zu einer deutlichen Verschiebung der Immobilienstrategien führt. Der Bedarf an mehr Fläche führte zu einem verstärkten Wettbewerb an Top-Standorten mit geringem Leerstand. Die Kombination aus solider Nachfrage und begrenztem neuen Angebot führte zu einem weiteren Rückgang der Leerstände in den USA (3,2 %), während in Europa das Rekordtief der Vorjahre (2,7 %) auch 2022 beibehalten wurde.2 Strukturelle Nachfragefaktoren – einschließlich des Ausbaus von E-Fulfillment-Kapazitäten, Nearshoring und des Bestandswachstums aus Gründen der Widerstandsfähigkeit und größeren Produktvielfalt – werden die Expansion im Jahr 2023 über den Konjunkturzyklus hinweg antreiben.

Regulatorische Hindernisse für die Versorgung

Das stärkste Mietwachstum war in den Märkten für Spitzenverbraucher zu verzeichnen, wo die Grundstücksknappheit am größten war und regulatorische Hindernisse die größte Herausforderung für neue Objekte darstellten. Zunehmend schränken strenge regulatorische Hindernisse die Flächenexpansion ein und verlängern die Genehmigungsfristen, die sich in vielen Märkten in den vergangenen drei Jahren verdoppelt haben. In Kalifornien, Oregon und New York haben mehrere Städte und Gemeinden Aufschub für industrielle Entwicklungen erlassen. Auch in Frankreich, den Niederlanden und Deutschland werden restriktive Maßnahmen erwogen. In der Zwischenzeit stieg das Volumen der im Bau befindlichen Gebäude, da die Entwickler sich alternativen Standorten mit weniger Restriktionen zuwandten, um die Nachfrage zu befriedigen. Zur Veranschaulichung: Trotz der steigenden Flächennachfrage und des Mietwachstums in städtischen Lagen ist der Anteil der gesamten europäischen Entwicklung in städtischen Märkten von 2017 bis 2022 von 28 % auf 19 % gesunken.2 Infolgedessen müssen Unternehmen schnelle Entscheidungen treffen, um sich dringend benötigte Flächen in Toplagen zu sichern, für die auch in Zukunft ein strukturelles Unterangebot erwartet wird.

Baukosten

Die Baukosten stiegen, da die Materialien knapp wurden und die Lieferketten durch COVID-19, den Krieg in der Ukraine, die Arbeitsmarktturbulenzen und die rasante Inflation unterbrochen wurden. Infolgedessen stiegen die Materialkosten in den USA/Kanada innerhalb von 24 Monaten (Oktober 2020-2022) um 39 % und in Europa um 35 %.1 Steigende Baukosten in Kombination mit Grundstücken, die zu Höchstpreisen erworben wurden, veranlassten die Bauträger, die Mieten zu erhöhen, um neue Entwicklungen zu unterstützen. Wachsende Wiederbeschaffungskosten unterstrichen das Mietwachstum in allen Märkten, aber die Wirkung war am stärksten an landreichen Standorten, wo das neue Angebot schnell steigen kann, um die Nachfrage zu befriedigen, und wo die Bauträger mit niedrigen Margen bauen, wie z. B. in Polen. Der Druck auf die Versorgungskette lässt allmählich nach, was sich darin zeigt, dass sich die Materialkosten in einigen Märkten stabilisieren und in anderen sinken. Der für 2023 erwartete Rückgang der Materialkosten und Grundstückspreise wird durch eine Ausweitung der Renditen kompensiert, was höhere Mieten erfordert, um das Risiko der Entwicklung zu rechtfertigen.

Ausblick

Der Standort ist von entscheidender Bedeutung, da die Transportkosten stark schwanken und die Ansprüche der Verbraucher an das Dienstleistungsniveau hoch bleiben. Daher werden Märkte mit einer hochwertigen Infrastruktur in der Nähe des Endverbrauchers wahrscheinlich besser abschneiden als andere. Nach dem Rekordmietwachstum von 30 % im Jahr 20221 erwarten wir eine Normalisierung des Mietwachstums, die auf eine langsamere Geschäftsabwicklung (da sich das Wirtschaftswachstum und die Dringlichkeit abschwächen) und ein größeres Angebot in einigen Märkten zurückzuführen ist. Strukturelle Kräfte, einschließlich des Wachstums des E-Commerce und der Neugestaltung der Lieferketten, werden die Expansion im Laufe des Zyklus wahrscheinlich vorantreiben. Regulatorische Hindernisse, Grundstücksknappheit und steigende Kapitalkosten werden jedoch weiterhin das neue Angebot begrenzen, und in den am stärksten betroffenen Märkten ist eine Lockerung der Mietbedingungen unwahrscheinlich.







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