07.03.2023 Realogis bringt Mietpreiskarte für Lager- und Logistik-Bestandsobjekte
Jährlich werden in Deutschland von allen Marktteilnehmern zwischen 8 bis 9 Millionen m² Fläche in Lager- und Logistikimmobilien zur Miete und Eigennutzung umgesetzt. Die meiste Aufmerksamkeit genießen traditionell Neubauten, sorgen sie doch für interessante Neuansiedlungen oder Umzüge von namhaften Handels- und Industrieunternehmen sowie Logistikern und Spediteuren.
Allein in 2022 gingen mehr als 3 Millionen m² der Neuvermietungen auf das Konto von Bestandsimmobilien. Als funktionale Bestandsimmobilien definiert Realogis Objekte mit mindestens 7,50 Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdiger Andienung sowie großzügige Andienungszonen und Heizung. Ihnen kommt eine große Rolle beim Produzieren, Lagern, Umschlagen und Distribuieren von Waren an Endkonsumenten oder Geschäftskunden. Die Entwicklung ihrer Mieten an 33 Standorten hat sich Realogis – Deutschlands führende Immobilienberatungsgesellschaft für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks – genauer angeschaut. Die aktuelle Mietpreiskarte unterstützt Experten in Banken, Investment und Asset Manager sowie Nutzer aus den Bereichen Handel sowie Logistik und Spedition.
Absolut teuerster Logistikstandort für Bestandsobjekte nach Spitzenmietpreis in Deutschland war 2022 München. „Das obere Ende der Spanne liegt bei 9,00 €/m², was einem satten Plus von 38,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 6,50 €/m² entspricht“, sagt Nicolas Werner, Realogis Geschäftsführer. München steigt damit gegenüber Anfang 2022 um zwei Ränge auf.
Erneut unter den Top-3-Rängen sind auch Hamburg mit 8,30 €/m² (+15,3 %, Q1 22: 7,20 €/m²) und Stuttgart mit 7,80 €/m² (+23,1 %; Q1 22: 6,50 €/m²) zusammen mit Berlin (Rang 4; +4 %; Q4 22: 7,50 €/m²). Berlin gab seine Spitzenposition auf und verlor somit drei Ränge. Zu Deutschlands teuersten Märkten für Logistik- und Lagerbestandsimmobilien gehörten auch Ingolstadt (Rang 5; 6,95 €/m², +13 %, Q4 2021: 6,15 €/m²) sowie Nürnberg und Regensburg mit 6,65 €/m² auf einem gemeinsamen siebten Rang (beide +10,8 %, kommend von jeweils Q1 22: 6,00 €/m²).
Günstigste Standorte nach Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte Hof und Magdeburg mit jeweils 4,50 €/m².
Teuerste nördliche Standorte sind Hannover, Wolfsburg, Bremen und Kassel
- Hannover und Wolfsburg mit 5,50 €/m² (+2,8%, Q1 2022: 5,35 €/m² und Seitwärtsbewegung auf Seite Wolfsburgs)
- Bremen mit 5,30 €/m² (+12,8 %; Q1 2022: 4,70 €/m²)
- Kassel mit 5,20 €/m² (+7,2 %; Q1 2022: 4,85 €/m²)
Teuerste östliche Standorte sind Dresden, Leipzig und Zwickau
- Dresden mit 5,20 €/m², trotz eines Rückgangs von 13,3 % kommend von 6,00 €/m² weiterhin teuerster im Osten gelegener Markt bezogen auf Spitzenmiete von Bestandsobjekten
- Leipzig hält sich mit 5,00 €/m² stabil auf dem hohen Niveau des Jahresbeginns
- Zwickau bei 4,70 €/m² (+ 4,4 %; Q1 2022: 4,50 €/m²)
+38,5 %: Höchste Mietpreisverteuerung in München
Die größte Verteuerung hat unabhängig von der geografischen Verortung in München stattgefunden. Mit einem Plus ist die Miete für Bestandsimmobilien um 38,5 % nach oben geschossen, kommend von 6,50 €/m² auf 9,00 €/m².
Dahinter rangieren Augsburg (+30 % kommend von 5,00 €/m² auf 6,50 €/m²), das Ruhrgebiet (+25,6 % kommend von 4,30 €/m² auf 5,40 €/m²) sowie Halle (+24,3 % kommend von 3,70 €/m² auf 4,60 €/m²).
Dass die Mieten nicht an allen 33 untersuchten Standorten nach oben gehen, zeigen Wolfsburg (5,50 €/m²), Leipzig (5,00 €/m²) und Heilbronn (5,50 €/m²), die auf Niveau des Jahresbeginns stagnieren. Dresden weist als einziger Markt einen Rückgang in Höhe von 13,3 % auf, kommend von 6,00 €/m² auf 5,20 €/m². Der Ausreißer von 6,00 €/m² war bedingt durch die Nachvermietung der letzten größeren Bestandsimmobilie, welche zusätzlich auch zur Produktion genutzt wird.
Verteuerung der Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte im Schnitt bei 12,2 %
„Im Schnitt über alle Standorte hat sich die Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte um 12,2 % verteuert, im Schnitt der Top-8 fällt der Anstieg mit 18,7 % deutlicher aus. In insgesamt 19 Märkten liegt der Zuwachs der Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte verglichen zum Vorjahr im zweistelligen Prozentbereich“, erklärt Florian Stork, Realogis Geschäftsführer.
Das deutlichste Auseinanderklaffen der Spitzen- und Mindestmiete für Bestandsobjekte war in den Märkten München und Berlin zu beobachten. In München betrug die Spanne von funktionalen Bestandsobjekten 3,00 €/m², Berlin folgte mit 2,60 €/m² vor Stuttgart mit 2,30 €/m² und Ingolstadt und Regensburg mit jeweils 1,75 €/m². Am engsten zusammen lagen die Mindest- und Spitzenmietpreise von funktionalen Bestandsobjekten in Erfurt und Düsseldorf mit jeweils 0,30 €/m².
„Zudem beobachten wir, dass Bestandsmieten aufgrund von Flächenmangel zwangsläufig preislich immer weiter an das Niveau von Neubauimmobilien heranragen“, berichtet Joel Adam, Realogis Geschäftsführer. „In Stuttgart liegt mittlerweile die Höchstmiete für Bestandsimmobilien mit 7,80 €/m² über der Mindestmiete für Neubauten von 7,10 €/m².”
Mindestmiete stieg im Schnitt um 16,3 %
In 20 Märkten stieg die Mindestmiete im Vorjahresvergleich im zweistelligen Prozentbereich. Im Mittel aller Märkte verzeichnete die Mindestmiete für funktionale Bestandsobjekte ein Plus von 16,3 %, in den Top-8 stieg die Mindestmiete mit 18,5 % noch deutlicher an.
Deutschlands günstigste Einstiegsmieten in Bestandsobjekten wurden Ende 2022 in Magdeburg und Hof registriert. In Magdeburg können Nutzer schon für 4,00 €/m² (+25 %; Q1 2022: 3,20 €/m²) und in Hof für 3,70 €/m², als einzigem Markt unterhalb der 4-€-Marke, Verträge abschließen. In keinem Markt war die Mindestmiete rückläufig, nur in Heilbronn stagnierte sie auf dem Vorjahreswert in Höhe von 4,20 €/m².
Allein in 2022 gingen mehr als 3 Millionen m² der Neuvermietungen auf das Konto von Bestandsimmobilien. Als funktionale Bestandsimmobilien definiert Realogis Objekte mit mindestens 7,50 Hallenhöhe, Rampen und/oder ebenerdiger Andienung sowie großzügige Andienungszonen und Heizung. Ihnen kommt eine große Rolle beim Produzieren, Lagern, Umschlagen und Distribuieren von Waren an Endkonsumenten oder Geschäftskunden. Die Entwicklung ihrer Mieten an 33 Standorten hat sich Realogis – Deutschlands führende Immobilienberatungsgesellschaft für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks – genauer angeschaut. Die aktuelle Mietpreiskarte unterstützt Experten in Banken, Investment und Asset Manager sowie Nutzer aus den Bereichen Handel sowie Logistik und Spedition.
Absolut teuerster Logistikstandort für Bestandsobjekte nach Spitzenmietpreis in Deutschland war 2022 München. „Das obere Ende der Spanne liegt bei 9,00 €/m², was einem satten Plus von 38,5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 6,50 €/m² entspricht“, sagt Nicolas Werner, Realogis Geschäftsführer. München steigt damit gegenüber Anfang 2022 um zwei Ränge auf.
Erneut unter den Top-3-Rängen sind auch Hamburg mit 8,30 €/m² (+15,3 %, Q1 22: 7,20 €/m²) und Stuttgart mit 7,80 €/m² (+23,1 %; Q1 22: 6,50 €/m²) zusammen mit Berlin (Rang 4; +4 %; Q4 22: 7,50 €/m²). Berlin gab seine Spitzenposition auf und verlor somit drei Ränge. Zu Deutschlands teuersten Märkten für Logistik- und Lagerbestandsimmobilien gehörten auch Ingolstadt (Rang 5; 6,95 €/m², +13 %, Q4 2021: 6,15 €/m²) sowie Nürnberg und Regensburg mit 6,65 €/m² auf einem gemeinsamen siebten Rang (beide +10,8 %, kommend von jeweils Q1 22: 6,00 €/m²).
Günstigste Standorte nach Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte Hof und Magdeburg mit jeweils 4,50 €/m².
Teuerste nördliche Standorte sind Hannover, Wolfsburg, Bremen und Kassel
- Hannover und Wolfsburg mit 5,50 €/m² (+2,8%, Q1 2022: 5,35 €/m² und Seitwärtsbewegung auf Seite Wolfsburgs)
- Bremen mit 5,30 €/m² (+12,8 %; Q1 2022: 4,70 €/m²)
- Kassel mit 5,20 €/m² (+7,2 %; Q1 2022: 4,85 €/m²)
Teuerste östliche Standorte sind Dresden, Leipzig und Zwickau
- Dresden mit 5,20 €/m², trotz eines Rückgangs von 13,3 % kommend von 6,00 €/m² weiterhin teuerster im Osten gelegener Markt bezogen auf Spitzenmiete von Bestandsobjekten
- Leipzig hält sich mit 5,00 €/m² stabil auf dem hohen Niveau des Jahresbeginns
- Zwickau bei 4,70 €/m² (+ 4,4 %; Q1 2022: 4,50 €/m²)
+38,5 %: Höchste Mietpreisverteuerung in München
Die größte Verteuerung hat unabhängig von der geografischen Verortung in München stattgefunden. Mit einem Plus ist die Miete für Bestandsimmobilien um 38,5 % nach oben geschossen, kommend von 6,50 €/m² auf 9,00 €/m².
Dahinter rangieren Augsburg (+30 % kommend von 5,00 €/m² auf 6,50 €/m²), das Ruhrgebiet (+25,6 % kommend von 4,30 €/m² auf 5,40 €/m²) sowie Halle (+24,3 % kommend von 3,70 €/m² auf 4,60 €/m²).
Dass die Mieten nicht an allen 33 untersuchten Standorten nach oben gehen, zeigen Wolfsburg (5,50 €/m²), Leipzig (5,00 €/m²) und Heilbronn (5,50 €/m²), die auf Niveau des Jahresbeginns stagnieren. Dresden weist als einziger Markt einen Rückgang in Höhe von 13,3 % auf, kommend von 6,00 €/m² auf 5,20 €/m². Der Ausreißer von 6,00 €/m² war bedingt durch die Nachvermietung der letzten größeren Bestandsimmobilie, welche zusätzlich auch zur Produktion genutzt wird.
Verteuerung der Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte im Schnitt bei 12,2 %
„Im Schnitt über alle Standorte hat sich die Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte um 12,2 % verteuert, im Schnitt der Top-8 fällt der Anstieg mit 18,7 % deutlicher aus. In insgesamt 19 Märkten liegt der Zuwachs der Spitzenmiete für funktionale Bestandsobjekte verglichen zum Vorjahr im zweistelligen Prozentbereich“, erklärt Florian Stork, Realogis Geschäftsführer.
Das deutlichste Auseinanderklaffen der Spitzen- und Mindestmiete für Bestandsobjekte war in den Märkten München und Berlin zu beobachten. In München betrug die Spanne von funktionalen Bestandsobjekten 3,00 €/m², Berlin folgte mit 2,60 €/m² vor Stuttgart mit 2,30 €/m² und Ingolstadt und Regensburg mit jeweils 1,75 €/m². Am engsten zusammen lagen die Mindest- und Spitzenmietpreise von funktionalen Bestandsobjekten in Erfurt und Düsseldorf mit jeweils 0,30 €/m².
„Zudem beobachten wir, dass Bestandsmieten aufgrund von Flächenmangel zwangsläufig preislich immer weiter an das Niveau von Neubauimmobilien heranragen“, berichtet Joel Adam, Realogis Geschäftsführer. „In Stuttgart liegt mittlerweile die Höchstmiete für Bestandsimmobilien mit 7,80 €/m² über der Mindestmiete für Neubauten von 7,10 €/m².”
Mindestmiete stieg im Schnitt um 16,3 %
In 20 Märkten stieg die Mindestmiete im Vorjahresvergleich im zweistelligen Prozentbereich. Im Mittel aller Märkte verzeichnete die Mindestmiete für funktionale Bestandsobjekte ein Plus von 16,3 %, in den Top-8 stieg die Mindestmiete mit 18,5 % noch deutlicher an.
Deutschlands günstigste Einstiegsmieten in Bestandsobjekten wurden Ende 2022 in Magdeburg und Hof registriert. In Magdeburg können Nutzer schon für 4,00 €/m² (+25 %; Q1 2022: 3,20 €/m²) und in Hof für 3,70 €/m², als einzigem Markt unterhalb der 4-€-Marke, Verträge abschließen. In keinem Markt war die Mindestmiete rückläufig, nur in Heilbronn stagnierte sie auf dem Vorjahreswert in Höhe von 4,20 €/m².
