23.05.2024 Mögliche Bodenbildung: Dynamik des pbbIX Rückgangs verlangsamt sich
Der pbbIX setze seine Talfahrt auch im 1. Quartal 2024 fort und erreichte mit -2,01 einen neuen Tiefstand seit dem 1. Quartal 2009. Allerdings verlangsamte sich die Dynamik des Index-Rückgangs etwas und deutet damit möglicherweise den Beginn einer Bodenbildung an den Büroimmobilienmärkten an. Nachdem das Vorjahr 2023 von einer schrumpfenden Wirtschaft geprägt war, ließ sich im 1. Quartal 2024 ein geringes Wachstum verzeichnen. Ausgehend von einer erwarteten, langsamen Konjunkturerholung könnte dies dann im Jahresverlauf zunächst für eine Stabilisierung und anschließend für eine Aufwärtsentwicklung der Büromärkte sorgen. Dennoch ist für das 2. Quartal gegenwärtig mit einer erneut unterdurchschnittlichen Performance der Büromärkte zu rechnen. Entsprechend wird die Nachfrage auf den Büroflächenmärkten zunächst weiterhin verhalten bleiben.
Gemessen an der Vermietungsleistung stagnierte der Flächenmarkt im 1. Quartal 2024 auch weiterhin. Zwar blieben die Vermietungen mit 625.000 m² auf einem ähnlichen Niveau wie zu Beginn des Jahres 2023, allerdings wurde gegenüber dem starken Schlussquartal 2023 ein Minus von 16 % registriert. Diese Entwicklung erfolgt im Rahmen der schwachen Konjunktur sowie des Wandels zur hybriden Arbeitswelt mit einer konsequenten Verringerung der Flächennachfrage. In den einzelnen Städten war die Entwicklung dabei sehr unterschiedlich. In Hamburg, Düsseldorf und vor allem in Köln ging die Vermietungsleistung zurück. Dagegen war der Flächenumsatz in Stuttgart um etwa ein Drittel höher als im Vorjahreszeitraum.
Der Nachfrage nach hochwertigen Flächen folgend tendierten die Mieten für erstklassige Objekte in besten Lagen weiter aufwärts. Im 1. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um gut 8 % höher als ein Jahr zuvor. Die Durchschnittsmieten zogen dagegen nur um 0,9 % an. Der Wettbewerb um die Topflächen in zentralen und gut angebundenen Lagen geht weiter und wird auch 2024 für ein Mietwachstum im Spitzensegment sorgen.
Die sehr niedrigen Mittelzuflüsse an den BIG-7-Büroinvestmentmärkten hielten auch im 1. Quartal 2024 unvermindert an. Entsprechend wurden zu Jahresbeginn in den BIG-7-Märkten lediglich für rund 700 Mio. € Büroimmobilien erworben. Das ist das geringste Investmentvolumen seit dem 2. Quartal 2009, das im Schatten der Finanzmarktkrise stand. Zum Vergleich: Vor der Zinsanhebungsphase wurden im 1. Quartal 2022 ca. 7,1 Mrd. € umgesetzt. Der noch nicht abgeschlossene Prozess der Preisfindungsphase, die weiterhin hohen Kreditzinssätze, die schwache Performance der Büronutzermärkte sowie die nicht vom Fleck kommende Konjunkturlage zum Jahresanfang tragen zu dieser Entwicklung bei.
Wichtige Kriterien für ein Anlaufen des Investmentmarktes sind die Stabilisierung der Kaufpreise, eine ausreichende Risikoprämie gegenüber risikolosen Anlagen sowie stabile bis sinkende Zinskonditionen für die Aufnahme von Fremdkapital. Auch hier lässt sich bereits eine beginnende positive Entwicklung absehen, die vermutlich zu einer langsamen Erholung der Investmentmärkte ab dem zweiten Halbjahr führen wird.
Gemessen an der Vermietungsleistung stagnierte der Flächenmarkt im 1. Quartal 2024 auch weiterhin. Zwar blieben die Vermietungen mit 625.000 m² auf einem ähnlichen Niveau wie zu Beginn des Jahres 2023, allerdings wurde gegenüber dem starken Schlussquartal 2023 ein Minus von 16 % registriert. Diese Entwicklung erfolgt im Rahmen der schwachen Konjunktur sowie des Wandels zur hybriden Arbeitswelt mit einer konsequenten Verringerung der Flächennachfrage. In den einzelnen Städten war die Entwicklung dabei sehr unterschiedlich. In Hamburg, Düsseldorf und vor allem in Köln ging die Vermietungsleistung zurück. Dagegen war der Flächenumsatz in Stuttgart um etwa ein Drittel höher als im Vorjahreszeitraum.
Der Nachfrage nach hochwertigen Flächen folgend tendierten die Mieten für erstklassige Objekte in besten Lagen weiter aufwärts. Im 1. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um gut 8 % höher als ein Jahr zuvor. Die Durchschnittsmieten zogen dagegen nur um 0,9 % an. Der Wettbewerb um die Topflächen in zentralen und gut angebundenen Lagen geht weiter und wird auch 2024 für ein Mietwachstum im Spitzensegment sorgen.
Die sehr niedrigen Mittelzuflüsse an den BIG-7-Büroinvestmentmärkten hielten auch im 1. Quartal 2024 unvermindert an. Entsprechend wurden zu Jahresbeginn in den BIG-7-Märkten lediglich für rund 700 Mio. € Büroimmobilien erworben. Das ist das geringste Investmentvolumen seit dem 2. Quartal 2009, das im Schatten der Finanzmarktkrise stand. Zum Vergleich: Vor der Zinsanhebungsphase wurden im 1. Quartal 2022 ca. 7,1 Mrd. € umgesetzt. Der noch nicht abgeschlossene Prozess der Preisfindungsphase, die weiterhin hohen Kreditzinssätze, die schwache Performance der Büronutzermärkte sowie die nicht vom Fleck kommende Konjunkturlage zum Jahresanfang tragen zu dieser Entwicklung bei.
Wichtige Kriterien für ein Anlaufen des Investmentmarktes sind die Stabilisierung der Kaufpreise, eine ausreichende Risikoprämie gegenüber risikolosen Anlagen sowie stabile bis sinkende Zinskonditionen für die Aufnahme von Fremdkapital. Auch hier lässt sich bereits eine beginnende positive Entwicklung absehen, die vermutlich zu einer langsamen Erholung der Investmentmärkte ab dem zweiten Halbjahr führen wird.
