28.05.2024 Ehemalige Warenhäuser bieten Konversionspotenzial für Life Science
Wenn Warenhäuser schließen, stellt das die Eigentümer der Immobilie wie Kommunen vor große Herausforderungen. In den vergangenen Jahren waren bereits zahlreiche Standorte von Karstadt Galeria Kaufhof geschlossen worden – bis Ende August sollen weitere 16 der verbliebenen 92 Warenhäuser folgen. Es bricht damit oft nicht nur ein Eckpfeiler des lokalen Einzelhandels weg, sondern die Immobilie braucht ein neues Nutzungskonzept, das zum einen in kleinteiligerem Einzelhandel zum anderen aber auch in einer Misch- oder Umnutzung bestehen kann. Wohnen und Büro ist aufgrund der Raumtiefe nur mit massiven Umbauten möglich.
Eine naheliegende Option wird hingegen viel zu selten diskutiert: „Life Science ist eine Wachstumsbranche, die zukunftsweisende Nutzungskonzepte einbringen kann. Warenhäuser verfügen über adäquate Eigenschaften, allerdings müssen für eine erfolgreiche Ansiedlung mehrere Voraussetzungen im Umfeld gegeben sein“, erklärt Alexander Nuyken, EMEA Head of Life Sciences Markets JLL.
Aus der Erfahrung dauert es mehrere Jahre, bis ein leerstehendes Warenhaus neu genutzt werden kann. „Dies ist jedoch regional sehr unterschiedlich und in Teilen abhängig von langwierigen Genehmigungsverfahren. Hier kann die Politik und Stadtverwaltung sowie auch die Bevölkerung positiv auf eine rasche Entwicklung einwirken“, sagt Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. Volkshochschulen, Stadtbibliotheken oder eine Mischnutzung aus Handel, Büro und Wohnen scheinen naheliegende Optionen. Aber Life Science? „Die Branche sucht definitiv großflächige Objekte in zentralen Lagen“, stellt Nuyken klar. „Auch hier müssen die Unternehmen Arbeitsplätze in attraktiver Lage mit guter Anbindung bieten, um Fachkräfte langfristig zu gewinnen und zu binden.“
Zugleich erfüllen Warenhäuser viele Anforderungen für Labore wie Raumtiefe, Deckenhöhe, entsprechende Bodenbeläge und Luftversorgung. Aber auch Lagerflächen, Lastenaufzüge und Anlieferungsmöglichkeiten sind Voraussetzung. Ein Vorteil: Wo andere Nutzungsarten auf natürliches Tageslicht angewiesen sind, setzen Labore auf Arbeitsumgebungen mit künstlichem Licht.
Auch für die bislang auf Handel fokussierten Eigentümer bietet die Umnutzung eine Chance: „Insbesondere die Obergeschosse können durch ihre großen Flächenangebote sinnvoll für Forschung, Entwicklung oder auch zu Schulungszwecken genutzt werden. Im Erdgeschoss sowie in der ersten Etage und im Untergeschoss kann weiterhin der Einzelhandel die auch stärksten Mieten erzielen“, sagt Hoffmann. Ihr Fazit: „Für viele Warenhausobjekte wird die Zukunft in der Mischnutzung liegen.“
Ohnehin sieht Hoffmann das Gesundheitssegment auf dem Vormarsch: „Hier können reine Handelskonzepte wie zum Beispiel Ernährungsbedarfe, Sport- und Freizeitkonzepte durchaus Synergien mit Life-Science-Konzepten erzielen. Auch gastronomische Konzepte bieten eine sinnvolle Kombination, um die Standortattraktivität für die Mieter zu steigern.“ Sie plädiert dafür, bei Nachnutzungskonzepten den Blick zu weiten. „Auch Bildungs- und Tourismuseinrichtungen wie Museen könnten eine synergetische Ergänzung sein und das ehemalige Warenhaus zu einer Themenimmobilie machen.“ Life Science könne dabei eine entscheidende Rolle spielen, um Urbanität und Zukunft miteinander zu verbinden. Voraussetzung: „Das Konzept muss offen mit dem Umfeld korrespondieren, damit Neuansiedlung und Umfeld gegenseitig voneinander profitieren und es keine Abschottung gibt.“
In den USA sind bereits Objekte von Retail zu Life Science umgewandelt worden
Dass diese Überlegungen mehr als Theorie sind, zeigen bereits umgesetzte Projekte in der US-Metropole Boston. Dort sind drei Objekte der Bekleidungskette Lord & Taylor in den Malls in Burlington, Natick and Braintree in moderne Life-Science-Flächen umgewandelt worden – mit jeweils mehr als 10.000 m² für Labor- und Büroeinheiten.
Doch Fläche ist nicht gleich Fläche und gerade der Life-Science-Bereich ist komplex: „Wie kaum eine andere Nutzungsart ist bei Life Science die Verknüpfung mit einem Cluster oder Ökosystem wichtig. Das spricht zum Beispiel für Objekte in mittelgroßen Städten in direkter Nähe zur Universität oder anderen Life-Science-Instituten“, erklärt Nuyken. Den Innenstädten könnten so auch wichtige Konsumimpulse gegeben werden, denn Stellen in der Life-Science-Branche sind in der Regel überdurchschnittlich gut bezahlt.
Eine öffentliche Debatte um Life-Science-Ansiedlungen erwartet Nuyken nicht. „Zum einen kommen zum Beispiel nur Labore mit niedriger Sicherheitsstufe für zentrale Innenstadtlagen in Betracht, zum anderen wird Biotech als Branche mit hohem Zukunftspotenzial gesehen und ist somit begehrt.“ Bei allen in Deutschland bereits etablierten Clustern sei die Resonanz sehr positiv gewesen.
Eine naheliegende Option wird hingegen viel zu selten diskutiert: „Life Science ist eine Wachstumsbranche, die zukunftsweisende Nutzungskonzepte einbringen kann. Warenhäuser verfügen über adäquate Eigenschaften, allerdings müssen für eine erfolgreiche Ansiedlung mehrere Voraussetzungen im Umfeld gegeben sein“, erklärt Alexander Nuyken, EMEA Head of Life Sciences Markets JLL.
Aus der Erfahrung dauert es mehrere Jahre, bis ein leerstehendes Warenhaus neu genutzt werden kann. „Dies ist jedoch regional sehr unterschiedlich und in Teilen abhängig von langwierigen Genehmigungsverfahren. Hier kann die Politik und Stadtverwaltung sowie auch die Bevölkerung positiv auf eine rasche Entwicklung einwirken“, sagt Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. Volkshochschulen, Stadtbibliotheken oder eine Mischnutzung aus Handel, Büro und Wohnen scheinen naheliegende Optionen. Aber Life Science? „Die Branche sucht definitiv großflächige Objekte in zentralen Lagen“, stellt Nuyken klar. „Auch hier müssen die Unternehmen Arbeitsplätze in attraktiver Lage mit guter Anbindung bieten, um Fachkräfte langfristig zu gewinnen und zu binden.“
Zugleich erfüllen Warenhäuser viele Anforderungen für Labore wie Raumtiefe, Deckenhöhe, entsprechende Bodenbeläge und Luftversorgung. Aber auch Lagerflächen, Lastenaufzüge und Anlieferungsmöglichkeiten sind Voraussetzung. Ein Vorteil: Wo andere Nutzungsarten auf natürliches Tageslicht angewiesen sind, setzen Labore auf Arbeitsumgebungen mit künstlichem Licht.
Auch für die bislang auf Handel fokussierten Eigentümer bietet die Umnutzung eine Chance: „Insbesondere die Obergeschosse können durch ihre großen Flächenangebote sinnvoll für Forschung, Entwicklung oder auch zu Schulungszwecken genutzt werden. Im Erdgeschoss sowie in der ersten Etage und im Untergeschoss kann weiterhin der Einzelhandel die auch stärksten Mieten erzielen“, sagt Hoffmann. Ihr Fazit: „Für viele Warenhausobjekte wird die Zukunft in der Mischnutzung liegen.“
Ohnehin sieht Hoffmann das Gesundheitssegment auf dem Vormarsch: „Hier können reine Handelskonzepte wie zum Beispiel Ernährungsbedarfe, Sport- und Freizeitkonzepte durchaus Synergien mit Life-Science-Konzepten erzielen. Auch gastronomische Konzepte bieten eine sinnvolle Kombination, um die Standortattraktivität für die Mieter zu steigern.“ Sie plädiert dafür, bei Nachnutzungskonzepten den Blick zu weiten. „Auch Bildungs- und Tourismuseinrichtungen wie Museen könnten eine synergetische Ergänzung sein und das ehemalige Warenhaus zu einer Themenimmobilie machen.“ Life Science könne dabei eine entscheidende Rolle spielen, um Urbanität und Zukunft miteinander zu verbinden. Voraussetzung: „Das Konzept muss offen mit dem Umfeld korrespondieren, damit Neuansiedlung und Umfeld gegenseitig voneinander profitieren und es keine Abschottung gibt.“
In den USA sind bereits Objekte von Retail zu Life Science umgewandelt worden
Dass diese Überlegungen mehr als Theorie sind, zeigen bereits umgesetzte Projekte in der US-Metropole Boston. Dort sind drei Objekte der Bekleidungskette Lord & Taylor in den Malls in Burlington, Natick and Braintree in moderne Life-Science-Flächen umgewandelt worden – mit jeweils mehr als 10.000 m² für Labor- und Büroeinheiten.
Doch Fläche ist nicht gleich Fläche und gerade der Life-Science-Bereich ist komplex: „Wie kaum eine andere Nutzungsart ist bei Life Science die Verknüpfung mit einem Cluster oder Ökosystem wichtig. Das spricht zum Beispiel für Objekte in mittelgroßen Städten in direkter Nähe zur Universität oder anderen Life-Science-Instituten“, erklärt Nuyken. Den Innenstädten könnten so auch wichtige Konsumimpulse gegeben werden, denn Stellen in der Life-Science-Branche sind in der Regel überdurchschnittlich gut bezahlt.
Eine öffentliche Debatte um Life-Science-Ansiedlungen erwartet Nuyken nicht. „Zum einen kommen zum Beispiel nur Labore mit niedriger Sicherheitsstufe für zentrale Innenstadtlagen in Betracht, zum anderen wird Biotech als Branche mit hohem Zukunftspotenzial gesehen und ist somit begehrt.“ Bei allen in Deutschland bereits etablierten Clustern sei die Resonanz sehr positiv gewesen.
