29.05.2024 Deutsche Mietwohnungsmärkte zeigen beeindruckende Krisenfestigkeit
Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen im DACH-Raum und den USA, hat in einer aktuellen Studie die Resilienz deutscher Wohnungsmärkte gegenüber ökonomischen Krisen untersucht. Zur Beurteilung der Resilienz fokussieren sich die Analysen maßgeblich auf bisherige Marktreaktionen während der Finanzkrise 2009 und der Covid-19-Krise, sowie die volkswirtschaftlichen Kennzahlen der einzelnen Standorte. Dabei ergibt sich ein heterogenes Bild unter den deutschen Städten hinsichtlich der Stabilität von Kaufpreisen und Mieten, obgleich grundsätzlich der gesamte deutsche Mietwohnungsmarkt krisenfest ist.
Städte wie Köln und Düsseldorf zeigen aufgrund ihrer stabilen Wirtschaftsstrukturen und vergleichsweise geringen Preisvolatilität an den Immobilienmärkten eine hohe Resilienz. Neben der Widerstandsfähigkeit gegenüber Preisschwankungen bieten Städte mit einer hohen Nachfragedynamik und einem hohen relativen BIP-Wachstum, wie Berlin oder Leipzig, Aussicht auf Stabilität in Krisenzeiten, was sie für Investitionen attraktiv macht. Betrachtet man die Mietentwicklungen im Krisenkontext so fällt auf, dass Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg, Duisburg und Bochum sowohl während der Finanzkrise ab 2007 und der Covid-19-Pandemie negative Veränderungen ihrer Mietwachstumsraten erlebten, was auf eine geringere Widerstandsfähigkeit des Wohnimmobilienmarktes hinweist.
„Seit vielen Jahren zeigen die Wohnungsmieten einen deutlichen Aufwärtstrend. Gleichwohl gewinnen Risikoüberlegungen insbesondere in Bezug auf strukturelle Wachstumsschwächen an Bedeutung. Die spezifischen Auswirkungen hängen dabei stark vom Charakter der jeweiligen Krise ab. Das Mietniveau profitiert auch in Krisenzeiten gerade an den Top-8-Standorten von einem strukturellen Nachfrageüberhang,“ erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Wirtschaftliche Gesamtsituation deutscher A-Standorte zeigt sich besonders resilient
Wirtschaftliche Krisen sind grundsätzlich eng mit der Entwicklung der Immobilienmärkte verknüpft. Die Reaktion der Immobilienmärkte auf die wirtschaftlichen Herausforderungen im Jahr 2009 und 2020 erlauben auch erste Rückschlüsse auf die künftige Krisenfestigkeit der verschiedenen Standorte.
Wirtschaftszentren wie Frankfurt am Main, Stuttgart, München, Düsseldorf und Hamburg zeichnen sich durch eine Konzentration wirtschaftlich bedeutender und innovativer Unternehmen, eine vorteilhafte wirtschaftliche Infrastruktur und eine starke globale Vernetzung aus. Im Gegensatz dazu befinden sich Duisburg und Bochum, wie in der Niveau-Stärke-Matrix ersichtlich, auf einem unterdurchschnittlichen Niveau und weisen eine geringe wirtschaftliche Dynamik auf. Dies lässt sich durch den anhaltenden Strukturwandel in großen Teilen Nordrhein-Westfalens erklären, der auf den Niedergang der Montanindustrie zurückgeht.
Berlin nimmt mit einem BIP-Wachstum von 50,7% über zehn Jahre den Spitzenplatz unter den betrachteten Städten ein. Dies ist im Wesentlichen auf Basiseffekte eines vorher noch niedrigen Niveaus zurückzuführen. Trotz zahlreicher IT- und Medien-Startups sowie kultureller Einrichtungen erreicht Berlin noch nicht die Wirtschaftsleistung etablierter Industrie- und Dienstleistungszentren.
Resilienz von Wirtschaftsstrukturen ist in hohem Maße branchen- und standortspezifisch
In klassischen Wirtschaftskrisen, die durch Finanzierungsprobleme und Nachfragerückgänge gekennzeichnet sind, wird der produzierende Sektor oft besonders hart getroffen. Industriestarke Standorte, darunter Stuttgart und Duisburg, reagieren demnach empfindlicher.
Auffällig ist, dass Städte mit einer hohen Beschäftigung im öffentlichen Sektor weniger konjunkturabhängig sind. Hochschulstädte, wie München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Hannover sind ebenfalls besonders resilient, unterstützt durch eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum und Dienstleistungen. Hinsichtlich der Resilienz und Standortcharakteristik lassen sich folgende Cluster unterscheiden:
1. Verwaltungs-, Dienstleistungs- und Hochschulstandorte mit überdurchschnittlicher Krisenresilienz, wie Berlin, Nürnberg, Dresden und Hannover.
2. Städte mit einem hohen Anteil an Einkommen aus Transferleistungen, was eine relative Einkommensstabilität gewährleistet, beispielsweise Duisburg und Offenbach am Main.
3. Standorte, die auf spezifische Branchen ausgerichtet sind und unterschiedlich auf Krisen reagieren, wie Frankfurt am Main.
4. Industriestarke Standorte mit höherer Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen, darunter Köln, Stuttgart, Bremen und Dortmund.
5. Städte mit komplexen Strukturen, die verschiedene wirtschaftliche Sektoren umfassen, wie München und Hamburg.
Standortprofile können sich dabei auch überlagern, womit die Zuteilung zu Clustern eine Tendenz zur Resilienz zeigt, diese aber nicht abschließend beurteilt.
Gesamter nationaler Wohnungsmietmarkt bewahrt Grundresilienz in Krisenzeiten
Resilienz der Wohnungsmärkte bedeutet, dass trotz adverser negativer wirtschaftlicher Einflüsse die Preise für Immobilien und Mieten nicht signifikant fallen oder zumindest nicht dauerhaft niedrig bleiben, sondern sich zügig erholen. Die vorgenommene Analyse der Wachstumsrate der Mieten zeigt deutliche Unterschiede in der Resilienz verschiedener deutscher Wohnungsmärkte während der Finanzkrise 2009 und der Covid-19-Krise 2020. Städte wie Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg, Duisburg und Bochum erlebten in beiden Krisen negative Veränderungen ihrer Mietwachstumsraten, was auf eine nicht stark ausgeprägte Widerstandsfähigkeit hindeutet. Im Gegensatz dazu zeigten Städte wie Essen und Dresden eine relative Stabilität mit nur geringen Schwankungen in den Wachstumsraten während beider Krisenperioden.
Die differierende Resilienz der Wohnungsmärkte lässt sich auf eine Vielzahl von Faktoren zurückführen, darunter die ökonomische Stärke der Stadt, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die Beschäftigungsstruktur und die Diversifizierung der lokalen Wirtschaft, sowie städtebauliche Maßnahmen und politische Entscheidungen.
Ein Vergleich mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten zeigt, dass die landesweiten Werte im Kontext beider Krisen relativ stabil geblieben sind, mit nur minimalen negativen Veränderungen. Dies deutet darauf hin, dass trotz der starken Schwankungen in lokalen Märkten, der gesamte Mietmarkt eine gewisse Grundresilienz bewahrt hat.
Die differenzierte Kaufpreisanalyse der städtischen Wohnungsmärkte hinsichtlich des Häuserpreisindexes und des GREIX enthüllt ein heterogenes Bild: Während einige Städte wie Stuttgart, Düsseldorf, Dresden und Duisburg erhebliche Rückgänge in der Preisdynamik verzeichneten, wiesen Berlin, Hamburg und Bremen signifikante Zuwächse auf. Bielefeld zeigte mit einem Anstieg der Wachstumsrate um über fünf Prozentpunkte eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Städte wie Hamburg bewiesen sowohl in der Finanzkrise ab 2007 und während der Covid-19-Pandemie eine erstaunliche Robustheit, während Städte wie Stuttgart und Duisburg in beiden Krisen negative Reaktionen aufzeigten.
„Die unterschiedliche Resilienz deutscher Großstädte während der untersuchten Wirtschaftskrisen unterstreichen die komplexe Natur des Immobilienmarktes, der von einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich lokaler wirtschaftlicher Bedingungen, demographischer Entwicklungen und urbaner Strategien beeinflusst wird“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Wohnungsmärkte mit geringem Versorgungsgrad besonders resilient gegenüber Preiseinbrüchen
Die Knappheit von Wohnraum, gemessen als Verhältnis zwischen Wohneinheiten und Haushalten, spitzt sich gerade in großen Metropolen weiter zu. Dies ist vor allem auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum durch inländische und internationale Migration seit den 2010er-Jahren zurückzuführen. Das träge Angebot konnte den sprunghaften Anstieg der Nachfrage nicht bedienen. Den stärksten Rückgang des Versorgungsgrades über zehn Jahre sah Leipzig mit etwa zwölf Prozentpunkten, womit der Wohnungsmarkt als angespannt betrachtet werden kann, ähnlich wie in Frankfurt am Main. Kritischer ist die Lage in Berlin, Hamburg und Stuttgart mit einem Versorgungsgrad unter 100 Prozent.
Wohnungsmärkte mit einem geringen Versorgungsgrad sind oft überraschend resilient gegen Preiseinbrüche. Großstädte mit Nachfrageüberhang profitieren dabei von stabileren Preisen. Zusätzliche Preisstabilität wird durch natürliche und planungsbedingte Barrieren für den Neubau erreicht, was diese Standorte zu einem beliebten Anlageziel für Investoren macht. Insgesamt erscheinen ausgeglichene und in Grenzen auch angebotsknappe Wohnungsmärkte besonders resilient. Aktuell kann diese Situation faktisch für alle deutschen Metropolen angenommen werden.
Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.
Städte wie Köln und Düsseldorf zeigen aufgrund ihrer stabilen Wirtschaftsstrukturen und vergleichsweise geringen Preisvolatilität an den Immobilienmärkten eine hohe Resilienz. Neben der Widerstandsfähigkeit gegenüber Preisschwankungen bieten Städte mit einer hohen Nachfragedynamik und einem hohen relativen BIP-Wachstum, wie Berlin oder Leipzig, Aussicht auf Stabilität in Krisenzeiten, was sie für Investitionen attraktiv macht. Betrachtet man die Mietentwicklungen im Krisenkontext so fällt auf, dass Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg, Duisburg und Bochum sowohl während der Finanzkrise ab 2007 und der Covid-19-Pandemie negative Veränderungen ihrer Mietwachstumsraten erlebten, was auf eine geringere Widerstandsfähigkeit des Wohnimmobilienmarktes hinweist.
„Seit vielen Jahren zeigen die Wohnungsmieten einen deutlichen Aufwärtstrend. Gleichwohl gewinnen Risikoüberlegungen insbesondere in Bezug auf strukturelle Wachstumsschwächen an Bedeutung. Die spezifischen Auswirkungen hängen dabei stark vom Charakter der jeweiligen Krise ab. Das Mietniveau profitiert auch in Krisenzeiten gerade an den Top-8-Standorten von einem strukturellen Nachfrageüberhang,“ erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Wirtschaftliche Gesamtsituation deutscher A-Standorte zeigt sich besonders resilient
Wirtschaftliche Krisen sind grundsätzlich eng mit der Entwicklung der Immobilienmärkte verknüpft. Die Reaktion der Immobilienmärkte auf die wirtschaftlichen Herausforderungen im Jahr 2009 und 2020 erlauben auch erste Rückschlüsse auf die künftige Krisenfestigkeit der verschiedenen Standorte.
Wirtschaftszentren wie Frankfurt am Main, Stuttgart, München, Düsseldorf und Hamburg zeichnen sich durch eine Konzentration wirtschaftlich bedeutender und innovativer Unternehmen, eine vorteilhafte wirtschaftliche Infrastruktur und eine starke globale Vernetzung aus. Im Gegensatz dazu befinden sich Duisburg und Bochum, wie in der Niveau-Stärke-Matrix ersichtlich, auf einem unterdurchschnittlichen Niveau und weisen eine geringe wirtschaftliche Dynamik auf. Dies lässt sich durch den anhaltenden Strukturwandel in großen Teilen Nordrhein-Westfalens erklären, der auf den Niedergang der Montanindustrie zurückgeht.
Berlin nimmt mit einem BIP-Wachstum von 50,7% über zehn Jahre den Spitzenplatz unter den betrachteten Städten ein. Dies ist im Wesentlichen auf Basiseffekte eines vorher noch niedrigen Niveaus zurückzuführen. Trotz zahlreicher IT- und Medien-Startups sowie kultureller Einrichtungen erreicht Berlin noch nicht die Wirtschaftsleistung etablierter Industrie- und Dienstleistungszentren.
Resilienz von Wirtschaftsstrukturen ist in hohem Maße branchen- und standortspezifisch
In klassischen Wirtschaftskrisen, die durch Finanzierungsprobleme und Nachfragerückgänge gekennzeichnet sind, wird der produzierende Sektor oft besonders hart getroffen. Industriestarke Standorte, darunter Stuttgart und Duisburg, reagieren demnach empfindlicher.
Auffällig ist, dass Städte mit einer hohen Beschäftigung im öffentlichen Sektor weniger konjunkturabhängig sind. Hochschulstädte, wie München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Hannover sind ebenfalls besonders resilient, unterstützt durch eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum und Dienstleistungen. Hinsichtlich der Resilienz und Standortcharakteristik lassen sich folgende Cluster unterscheiden:
1. Verwaltungs-, Dienstleistungs- und Hochschulstandorte mit überdurchschnittlicher Krisenresilienz, wie Berlin, Nürnberg, Dresden und Hannover.
2. Städte mit einem hohen Anteil an Einkommen aus Transferleistungen, was eine relative Einkommensstabilität gewährleistet, beispielsweise Duisburg und Offenbach am Main.
3. Standorte, die auf spezifische Branchen ausgerichtet sind und unterschiedlich auf Krisen reagieren, wie Frankfurt am Main.
4. Industriestarke Standorte mit höherer Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen, darunter Köln, Stuttgart, Bremen und Dortmund.
5. Städte mit komplexen Strukturen, die verschiedene wirtschaftliche Sektoren umfassen, wie München und Hamburg.
Standortprofile können sich dabei auch überlagern, womit die Zuteilung zu Clustern eine Tendenz zur Resilienz zeigt, diese aber nicht abschließend beurteilt.
Gesamter nationaler Wohnungsmietmarkt bewahrt Grundresilienz in Krisenzeiten
Resilienz der Wohnungsmärkte bedeutet, dass trotz adverser negativer wirtschaftlicher Einflüsse die Preise für Immobilien und Mieten nicht signifikant fallen oder zumindest nicht dauerhaft niedrig bleiben, sondern sich zügig erholen. Die vorgenommene Analyse der Wachstumsrate der Mieten zeigt deutliche Unterschiede in der Resilienz verschiedener deutscher Wohnungsmärkte während der Finanzkrise 2009 und der Covid-19-Krise 2020. Städte wie Stuttgart, Düsseldorf, Leipzig, Bremen, Dortmund, Hannover, Nürnberg, Duisburg und Bochum erlebten in beiden Krisen negative Veränderungen ihrer Mietwachstumsraten, was auf eine nicht stark ausgeprägte Widerstandsfähigkeit hindeutet. Im Gegensatz dazu zeigten Städte wie Essen und Dresden eine relative Stabilität mit nur geringen Schwankungen in den Wachstumsraten während beider Krisenperioden.
Die differierende Resilienz der Wohnungsmärkte lässt sich auf eine Vielzahl von Faktoren zurückführen, darunter die ökonomische Stärke der Stadt, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die Beschäftigungsstruktur und die Diversifizierung der lokalen Wirtschaft, sowie städtebauliche Maßnahmen und politische Entscheidungen.
Ein Vergleich mit dem Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten zeigt, dass die landesweiten Werte im Kontext beider Krisen relativ stabil geblieben sind, mit nur minimalen negativen Veränderungen. Dies deutet darauf hin, dass trotz der starken Schwankungen in lokalen Märkten, der gesamte Mietmarkt eine gewisse Grundresilienz bewahrt hat.
Die differenzierte Kaufpreisanalyse der städtischen Wohnungsmärkte hinsichtlich des Häuserpreisindexes und des GREIX enthüllt ein heterogenes Bild: Während einige Städte wie Stuttgart, Düsseldorf, Dresden und Duisburg erhebliche Rückgänge in der Preisdynamik verzeichneten, wiesen Berlin, Hamburg und Bremen signifikante Zuwächse auf. Bielefeld zeigte mit einem Anstieg der Wachstumsrate um über fünf Prozentpunkte eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit. Städte wie Hamburg bewiesen sowohl in der Finanzkrise ab 2007 und während der Covid-19-Pandemie eine erstaunliche Robustheit, während Städte wie Stuttgart und Duisburg in beiden Krisen negative Reaktionen aufzeigten.
„Die unterschiedliche Resilienz deutscher Großstädte während der untersuchten Wirtschaftskrisen unterstreichen die komplexe Natur des Immobilienmarktes, der von einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich lokaler wirtschaftlicher Bedingungen, demographischer Entwicklungen und urbaner Strategien beeinflusst wird“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Wohnungsmärkte mit geringem Versorgungsgrad besonders resilient gegenüber Preiseinbrüchen
Die Knappheit von Wohnraum, gemessen als Verhältnis zwischen Wohneinheiten und Haushalten, spitzt sich gerade in großen Metropolen weiter zu. Dies ist vor allem auf die steigende Nachfrage nach Wohnraum durch inländische und internationale Migration seit den 2010er-Jahren zurückzuführen. Das träge Angebot konnte den sprunghaften Anstieg der Nachfrage nicht bedienen. Den stärksten Rückgang des Versorgungsgrades über zehn Jahre sah Leipzig mit etwa zwölf Prozentpunkten, womit der Wohnungsmarkt als angespannt betrachtet werden kann, ähnlich wie in Frankfurt am Main. Kritischer ist die Lage in Berlin, Hamburg und Stuttgart mit einem Versorgungsgrad unter 100 Prozent.
Wohnungsmärkte mit einem geringen Versorgungsgrad sind oft überraschend resilient gegen Preiseinbrüche. Großstädte mit Nachfrageüberhang profitieren dabei von stabileren Preisen. Zusätzliche Preisstabilität wird durch natürliche und planungsbedingte Barrieren für den Neubau erreicht, was diese Standorte zu einem beliebten Anlageziel für Investoren macht. Insgesamt erscheinen ausgeglichene und in Grenzen auch angebotsknappe Wohnungsmärkte besonders resilient. Aktuell kann diese Situation faktisch für alle deutschen Metropolen angenommen werden.
Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.
