07.06.2024 Wohnungsgemeinnützigkeit hilft nicht gegen Wohnungsmangel
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, hält die am 5. Juni vom Bundeskabinett beschlossene Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit für keinen geeigneten Weg, den sich seit Jahren verschärfenden Wohnungsmangel wirksam abzubauen. Das Gemeinnützigkeitsrecht sei mit derart gravierenden Risiken verbunden, dass davon abzuraten ist, die Wohnungsgemeinnützigkeit als Retterin der fehlgesteuerten Wohnungspolitik in Anspruch zu nehmen. Professionelle Wohnungswirtschaft könne man unter diesen Bedingungen nicht betreiben, sondern allenfalls sehr kleine Mengeneffekte in bestimmten Nischen erzielen. Zur Bewältigung des mittlerweile krassen Wohnungsmangels empfiehlt Aengevelt die Rückkehr zu einer großzügigen degressiven AfA und zur deutlichen Erhöhung der im Bundeshaushalt vorgesehenen Mittel für die Wohnungsbauförderung.
Am 5.6.2024 hat das Bundeskabinett die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit beschlossen, indem in die Abgabenordnung die "Förderung wohngemeinnütziger Zwecke" als neuer gemeinnütziger Zweck aufgenommen werden soll. Die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung gelten dann als erfüllt, wenn die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt und wenn die Mieter zum Zeitpunkt des Einzugs ein Einkommen aufweisen, das nicht mehr als das Fünf- bzw. (bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden) das Sechsfache der Sozialhilfe beträgt. Unter diese Einkommensgrenzen fallen rund 60% aller deutschen Privathaushalte. Von der Steuerfreiheit sollen einerseits gemeinnützige Körperschaften profitieren, die sich zukünftig auch im Wohnungsbau engagieren können. Außerdem will die Bundesregierung damit die Neugründung gemeinnütziger Wohnungsunternehmen anregen.
Dazu Aengevelt: „Das aus dem Jahr 1940 stammende Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz wurde 1990 aus guten Gründen abgeschafft. Das Verbot, wirtschaftliche Aktivitäten über den Bau von preisgünstigen Mietwohnungen hinaus zu betreiben, war mit dafür verantwortlich, dass bundesweit überwiegend sterile serielle Großwohnsiedlungen ohne hinreichende Durchmischung mit Ladenlokalen und Gewerbeeinheiten errichtet wurden. Viele davon entwickelten sich aufgrund ihrer typischen Strukturarmut zu sozialen Brennpunkten. Auch war es den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht möglich, wohnbegleitende Dienstleistungen zur bedarfsgerechten Betreuung ihrer Mieter anzubieten. Ungeachtet dieser Mängel ist die Wiedereinführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit bereits seit vielen Jahren ein nostalgischer Traum insbesondere der Grünen, aber auch von Teilen der SPD.“
Fakt ist: Der Wohnungsmangel in vielen Großstädten hat den Handlungsdruck verschärft, zumal die Bundesregierung ihr selbstgesetztes Ziel von jährlich 400.000 Neubauwohnungen Jahr für Jahr bei weitem verfehlt. Statt indessen zahlreiche kriseninduzierende Weichenstellungen zu korrigieren, soll nun wohnungspolitisch die neue Wohnungsgemeinnützigkeit wirksame Abhilfe schaffen.
Die vorgesehene Erweiterung der Abgabenordnung wird aber nur bescheidenen Nutzen bringen - bei allerdings gravierenden Nebenwirkungen! Das Gemeinnützigkeitsrecht gehört zu den kompliziertesten Bereichen des Steuerrechts, weil hier zahlreiche unbestimmte Rechtsbegriffe für Risiken sorgen und es bei Betriebsprüfungen immer wieder zu nachträglicher Aberkennung der Gemeinnützigkeit kommt. Bei den wirtschaftlichen Größenordnungen, die mit dem Bau und der Vermietung von Wohnungen einhergehen, sind diese Risiken besonders groß.
Große Risiken durch schwierige Abgrenzung.
Risiken ergeben sich insbesondere aus der Abgrenzung vom ideellen Bereich (also der Vermietung preisgünstigen Wohnraums an Bedürftige), von Vermögensverwaltung, von steuerbegünstigtem Zweckbetrieb und steuerpflichtigem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. So darf der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb nicht überwiegen und er darf auf keinen Fall zu Verlusten führen, die mit Mitteln ausgeglichen werden, die aus dem ideellen Bereich stammen. Professionelle Wohnungswirtschaft ist aber nicht ohne wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb machbar. Um Erstbezugswohnungen unterhalb der Marktmieten anbieten zu können, ist man auf Quersubventionierung durch Objekte angewiesen, die an einkommensstärkere Mieter vermietet werden und mit denen Überschüsse erwirtschaftet werden sollen.
Je nach Marktentwicklung muss man neben der reinen Bauvorbereitung und Baurealisierung im Gesamtunternehmensinteresse z.B. auch Grundstücksgeschäfte, Projektentwicklungen für Dritte oder Bauträgergeschäfte durchführen, wenn Grundstücksverhältnisse, baurechtliche Vorschriften, Wettbewerb und externe marktrelevante Faktoren keine andere Möglichkeit zulassen.
Ggf. müssen Wohneinheiten privatisiert werden, um die nachhaltige Sicherung oder erforderliche Eigenkapitalausstattung zu gewährleisten. Ein Immobilienunternehmen muss auch Dienstleistungen für Dritte steuerlich unschädlich anbieten können, um Kapazitäten auszulasten. Dazu passt indessen nicht, dass z.B. der Betrieb einer Photovoltaikanlage wegen der damit verbundenen Stromlieferung als Gewerbetrieb eingestuft wird.
Im komplexen wohnwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozess kann nicht ausgeschlossen werden, dass es auch zu temporären Verlustphasen kommt, etwa bei Leerständen oder höheren Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Wohnungsbauinvestitionen. Diese wohnungswirtschaftstypischen Investitionen gehen in der Regel mit Anfangsverlusten einher, die erst im Laufe des vergleichsweise langen Lebenszyklus einer Wohnimmobilie ausgeglichen werden.
Keine Gründungswelle zu erwarten – mögliche Effekte frühesten in einigen Jahren.
Dass die verantwortliche professionelle Abwägung der zahlreichen wirtschaftlichen Risiken zu der vom Gesetzgeber erhofften Gründungswelle gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und damit einer nachhaltigen Ingangsetzung der Bautätigkeit führt, wird in Kreisen erwiesen markterfahrener Professionals stark bezweifelt. Bezeichnenderweise gibt es keine seriöse Quantifizierung gemeinnützigkeitsveranlasster Bankantrags- und Baufertigstellungszahlen. Desgleichen gibt es auch keine Aussagen zum produktionstypischen timelag der überfälligen Baufertigstellungen und damit ihrer erhofften relevanten Marktwirksamkeit.
Aengevelt kommentiert: „Genauso wenig wie z.B. Brandschutzdefizite beliebig lang vertagt werden können, hilft es, der jahrelangen Unterschreitung der Mindestwohnraumproduktion und des Fehlbestands mit Versuchen Herr zu werden, die allerbestenfalls erst nach einigen Jahren greifen könnten.“
Risikoarm und sinnvoll wird die Inanspruchnahme der neuen Wohnungsgemeinnützigkeit allenfalls in bestimmten Nischen sein, etwa, wenn existierende gemeinnützige Körperschaften, die mildtägige Zwecke verfolgen, in bescheidenem Umfang in den Bau von Wohnungen für Bedürftige einsteigen wollen. Krisenangemessene Mengeneffekte kann man deshalb von der neuen bislang nicht praktizierten Wohnungsgemeinnützigkeit erfahrungsgemäß nicht erwarten.
Förderung des Wohnungsneubaus, statt gemeinnütziger Wohnungsunternehmen.
Gemeinnützige Wohnungsunternehmen steuerlich zu fördern, ist auch steuersystematisch der falsche Weg. Viel sinnvoller wäre es, die steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus endlich wieder auf das Niveau zu heben, mit dem es gelungen war, die krasse Nachkriegswohnungsnot zu beseitigen.
Die degressive Abschreibung ist zwar so verbessert worden, dass heute innerhalb der ersten sechs Jahre 26,5% der Investitionssumme abgeschrieben werden können. Bis 1995 waren es jedoch 38%, bei Bauvorhaben in den Neuen Bundesländern sogar 55%. Eine weitere Anhebung der degressiven AfA auf das frühere Niveau wäre sinnvoller als eine steuerliche Entlastung von neuzugründenden gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Auch könnte die Bundesregierung die Wohnungsbauförderung wieder verbessern, um die Lücke zwischen Kostenmieten und am Markt erzielbaren Mieten zu schließen.
Aengevelt fasst zusammen: „Der Haushaltsplan des Bundes für das Jahr 2024 sieht Ausgaben in Höhe von rd. 5 Mrd. Euro für das Bau- und Wohnungswesen vor, das sind gerade einmal ein Prozent des gesamten Bundeshaushalts. Wenn der Wohnungsbau weiterhin derart unzureichend gefördert wird, darf sich niemand wundern, wenn die Zahl der Baugenehmigungen weiter sinkt, was sich spätestens in den nächsten ein bis drei Jahren in weiter dramatisch rückläufigen Fertigstellungen niederschlägt. Vor dem Hintergrund ideologiebefrachteter Überregulierungen und einer vollkommen unzureichenden Wohnungsbauförderung bei gleichzeitigem Erschweren des Bauens durch kostenintensive Auflagen und Regulierungen wird sich der Wohnungsmangel nur noch weiter verschärfen, statt abzubauen. Die damit verbundenen gesellschaftspolitischen und konjunkturellen Fehlentwicklungen werden seit Jahren ohne Richtungswechsel diskutiert. Auch die nun aus der wohnungspolitischen Mottenkiste hervorgeholte Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit ist nicht mehr als ein Feigenblatt, um das wohnwirtschaftliche Politikversagen zu vertuschen. Die Wohnungsbaukrise wird dadurch nicht gelöst.“
Am 5.6.2024 hat das Bundeskabinett die Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit beschlossen, indem in die Abgabenordnung die "Förderung wohngemeinnütziger Zwecke" als neuer gemeinnütziger Zweck aufgenommen werden soll. Die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung gelten dann als erfüllt, wenn die Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt und wenn die Mieter zum Zeitpunkt des Einzugs ein Einkommen aufweisen, das nicht mehr als das Fünf- bzw. (bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden) das Sechsfache der Sozialhilfe beträgt. Unter diese Einkommensgrenzen fallen rund 60% aller deutschen Privathaushalte. Von der Steuerfreiheit sollen einerseits gemeinnützige Körperschaften profitieren, die sich zukünftig auch im Wohnungsbau engagieren können. Außerdem will die Bundesregierung damit die Neugründung gemeinnütziger Wohnungsunternehmen anregen.
Dazu Aengevelt: „Das aus dem Jahr 1940 stammende Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz wurde 1990 aus guten Gründen abgeschafft. Das Verbot, wirtschaftliche Aktivitäten über den Bau von preisgünstigen Mietwohnungen hinaus zu betreiben, war mit dafür verantwortlich, dass bundesweit überwiegend sterile serielle Großwohnsiedlungen ohne hinreichende Durchmischung mit Ladenlokalen und Gewerbeeinheiten errichtet wurden. Viele davon entwickelten sich aufgrund ihrer typischen Strukturarmut zu sozialen Brennpunkten. Auch war es den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nicht möglich, wohnbegleitende Dienstleistungen zur bedarfsgerechten Betreuung ihrer Mieter anzubieten. Ungeachtet dieser Mängel ist die Wiedereinführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit bereits seit vielen Jahren ein nostalgischer Traum insbesondere der Grünen, aber auch von Teilen der SPD.“
Fakt ist: Der Wohnungsmangel in vielen Großstädten hat den Handlungsdruck verschärft, zumal die Bundesregierung ihr selbstgesetztes Ziel von jährlich 400.000 Neubauwohnungen Jahr für Jahr bei weitem verfehlt. Statt indessen zahlreiche kriseninduzierende Weichenstellungen zu korrigieren, soll nun wohnungspolitisch die neue Wohnungsgemeinnützigkeit wirksame Abhilfe schaffen.
Die vorgesehene Erweiterung der Abgabenordnung wird aber nur bescheidenen Nutzen bringen - bei allerdings gravierenden Nebenwirkungen! Das Gemeinnützigkeitsrecht gehört zu den kompliziertesten Bereichen des Steuerrechts, weil hier zahlreiche unbestimmte Rechtsbegriffe für Risiken sorgen und es bei Betriebsprüfungen immer wieder zu nachträglicher Aberkennung der Gemeinnützigkeit kommt. Bei den wirtschaftlichen Größenordnungen, die mit dem Bau und der Vermietung von Wohnungen einhergehen, sind diese Risiken besonders groß.
Große Risiken durch schwierige Abgrenzung.
Risiken ergeben sich insbesondere aus der Abgrenzung vom ideellen Bereich (also der Vermietung preisgünstigen Wohnraums an Bedürftige), von Vermögensverwaltung, von steuerbegünstigtem Zweckbetrieb und steuerpflichtigem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb. So darf der wirtschaftliche Geschäftsbetrieb nicht überwiegen und er darf auf keinen Fall zu Verlusten führen, die mit Mitteln ausgeglichen werden, die aus dem ideellen Bereich stammen. Professionelle Wohnungswirtschaft ist aber nicht ohne wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb machbar. Um Erstbezugswohnungen unterhalb der Marktmieten anbieten zu können, ist man auf Quersubventionierung durch Objekte angewiesen, die an einkommensstärkere Mieter vermietet werden und mit denen Überschüsse erwirtschaftet werden sollen.
Je nach Marktentwicklung muss man neben der reinen Bauvorbereitung und Baurealisierung im Gesamtunternehmensinteresse z.B. auch Grundstücksgeschäfte, Projektentwicklungen für Dritte oder Bauträgergeschäfte durchführen, wenn Grundstücksverhältnisse, baurechtliche Vorschriften, Wettbewerb und externe marktrelevante Faktoren keine andere Möglichkeit zulassen.
Ggf. müssen Wohneinheiten privatisiert werden, um die nachhaltige Sicherung oder erforderliche Eigenkapitalausstattung zu gewährleisten. Ein Immobilienunternehmen muss auch Dienstleistungen für Dritte steuerlich unschädlich anbieten können, um Kapazitäten auszulasten. Dazu passt indessen nicht, dass z.B. der Betrieb einer Photovoltaikanlage wegen der damit verbundenen Stromlieferung als Gewerbetrieb eingestuft wird.
Im komplexen wohnwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozess kann nicht ausgeschlossen werden, dass es auch zu temporären Verlustphasen kommt, etwa bei Leerständen oder höheren Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Wohnungsbauinvestitionen. Diese wohnungswirtschaftstypischen Investitionen gehen in der Regel mit Anfangsverlusten einher, die erst im Laufe des vergleichsweise langen Lebenszyklus einer Wohnimmobilie ausgeglichen werden.
Keine Gründungswelle zu erwarten – mögliche Effekte frühesten in einigen Jahren.
Dass die verantwortliche professionelle Abwägung der zahlreichen wirtschaftlichen Risiken zu der vom Gesetzgeber erhofften Gründungswelle gemeinnütziger Wohnungsunternehmen und damit einer nachhaltigen Ingangsetzung der Bautätigkeit führt, wird in Kreisen erwiesen markterfahrener Professionals stark bezweifelt. Bezeichnenderweise gibt es keine seriöse Quantifizierung gemeinnützigkeitsveranlasster Bankantrags- und Baufertigstellungszahlen. Desgleichen gibt es auch keine Aussagen zum produktionstypischen timelag der überfälligen Baufertigstellungen und damit ihrer erhofften relevanten Marktwirksamkeit.
Aengevelt kommentiert: „Genauso wenig wie z.B. Brandschutzdefizite beliebig lang vertagt werden können, hilft es, der jahrelangen Unterschreitung der Mindestwohnraumproduktion und des Fehlbestands mit Versuchen Herr zu werden, die allerbestenfalls erst nach einigen Jahren greifen könnten.“
Risikoarm und sinnvoll wird die Inanspruchnahme der neuen Wohnungsgemeinnützigkeit allenfalls in bestimmten Nischen sein, etwa, wenn existierende gemeinnützige Körperschaften, die mildtägige Zwecke verfolgen, in bescheidenem Umfang in den Bau von Wohnungen für Bedürftige einsteigen wollen. Krisenangemessene Mengeneffekte kann man deshalb von der neuen bislang nicht praktizierten Wohnungsgemeinnützigkeit erfahrungsgemäß nicht erwarten.
Förderung des Wohnungsneubaus, statt gemeinnütziger Wohnungsunternehmen.
Gemeinnützige Wohnungsunternehmen steuerlich zu fördern, ist auch steuersystematisch der falsche Weg. Viel sinnvoller wäre es, die steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus endlich wieder auf das Niveau zu heben, mit dem es gelungen war, die krasse Nachkriegswohnungsnot zu beseitigen.
Die degressive Abschreibung ist zwar so verbessert worden, dass heute innerhalb der ersten sechs Jahre 26,5% der Investitionssumme abgeschrieben werden können. Bis 1995 waren es jedoch 38%, bei Bauvorhaben in den Neuen Bundesländern sogar 55%. Eine weitere Anhebung der degressiven AfA auf das frühere Niveau wäre sinnvoller als eine steuerliche Entlastung von neuzugründenden gemeinnützigen Wohnungsunternehmen. Auch könnte die Bundesregierung die Wohnungsbauförderung wieder verbessern, um die Lücke zwischen Kostenmieten und am Markt erzielbaren Mieten zu schließen.
Aengevelt fasst zusammen: „Der Haushaltsplan des Bundes für das Jahr 2024 sieht Ausgaben in Höhe von rd. 5 Mrd. Euro für das Bau- und Wohnungswesen vor, das sind gerade einmal ein Prozent des gesamten Bundeshaushalts. Wenn der Wohnungsbau weiterhin derart unzureichend gefördert wird, darf sich niemand wundern, wenn die Zahl der Baugenehmigungen weiter sinkt, was sich spätestens in den nächsten ein bis drei Jahren in weiter dramatisch rückläufigen Fertigstellungen niederschlägt. Vor dem Hintergrund ideologiebefrachteter Überregulierungen und einer vollkommen unzureichenden Wohnungsbauförderung bei gleichzeitigem Erschweren des Bauens durch kostenintensive Auflagen und Regulierungen wird sich der Wohnungsmangel nur noch weiter verschärfen, statt abzubauen. Die damit verbundenen gesellschaftspolitischen und konjunkturellen Fehlentwicklungen werden seit Jahren ohne Richtungswechsel diskutiert. Auch die nun aus der wohnungspolitischen Mottenkiste hervorgeholte Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit ist nicht mehr als ein Feigenblatt, um das wohnwirtschaftliche Politikversagen zu vertuschen. Die Wohnungsbaukrise wird dadurch nicht gelöst.“
