13.06.2024 Flaute am Wohnprojektentwicklungsmarkt hält mindestens bis Ende 24
Bis Ende des Jahres wird die Flaute am Projektentwicklungsmarkt für Wohnimmobilen mindestens noch anhalten. Erst ab 2025 setzt eine Erholung ein, die 2029 in einem neuen Zyklushoch gipfeln wird. Die alten Höchststände werden jedoch auch dann nicht wieder erreicht. Projektentwickler kämpfen zwischenzeitlich mit rückläufigen beziehungsweise schwachen Margen, die das alte Niveau nach einer Erholung ebenfalls nicht mehr erreichen. Das sind die Kernergebnisse eines neuen fundamentalanalytischen Modells von EY Real Estate, das die Margen von Wohnprojektentwicklern und die Verkaufspreise von Wohnimmobilien prognostiziert.
„Projektentwickler und damit der gesamte Wohnungsbau befinden sich in einer kritischen Phase. Momentan stellen sich alle die Frage, wann es wieder aufwärts geht. Einer Antwort soll sich unser Prognosemodell annähern: Demnach werden wir erst im kommenden Jahr den Beginn einer Besserung erleben, sowohl in Bezug auf die Margen als auch auf die Verkaufspreise“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate.
Als makroökonomische Inputvariablen verwendet das Modell die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) mit einem Dämpfungsfaktor für die Kostenseite und den dreimonatigen EURIBOR sowie Margenzuschläge für die Fremdfinanzierungskosten sowie die Zinskosten des Mezzanine-Kapitals. Als immobilienwirtschaftliche Inputfaktoren werden Grundstückskosten, Mietpreissteigerungen von Neubauimmobilien, die Baukosten und deren Steigerungsrate sowie die an den EURIBOR geknüpften Renditen verwendet.
Negative Projektentwicklermargen bis 2025
In einem vereinfachten rollierenden Finanzmodell wird die Profitabilität von einem Projektentwicklungsunternehmen prognostiziert: In jedem Jahr wird ein Grundstück zu einem über die Zeit variierenden Preis erworben und im Folgejahr bebaut. Anschließend werden die Wohneinheiten dann über einen Zeitraum von zwölf Monaten veräußert. Der Verkaufspreis ergibt sich aus der Miete und dem Vervielfältiger, abzüglich Vermarktungskosten, und stellt die einzigen Umsatzerlöse des Unternehmens dar.
Die Profitabilität ergibt sich aus den Umsatzerlösen, abzüglich der Bau-, Bauneben-, Finanzierungs- und Personalkosten, die über den Zeitverlauf mit der gedämpften Inflationsrate ansteigen. Die Finanzierungskosten gehen zudem mit einem variablen Fremd- zu Eigenkapitalverhältnis sowie einem konstanten Mezzaninekapital-Verhältnis von zehn Prozent in das Modell ein.
Aufgrund sich verändernder Inputvariablen kommt es insbesondere in den Jahren 2022 bis 2024 zu negativen Entwicklermargen von bis zu zehn Prozent (2023) unter der Annahme, dass Projekte mit negativer Profitabilität realisiert werden. In der Praxis werden solche Projekte vermutlich einfach nicht realisiert, sondern verschoben. Diese Margen steigen anschließend wieder an, erreichen die Nulllinie jedoch erst 2025 und steigen dann bis 2029 auf einen neuen Höhepunkt Das im Jahr 2022 vorherrschende Rekordniveau wird nicht wieder erreicht.
„Insbesondere aufgrund des nachhaltig höheren Zinsniveaus wird die Profitabilität von Projektentwicklungsunternehmen auch nach der Erholung dauerhaft auf einem niedrigeren Niveau verharren. Projektentwickler müssen deshalb adäquate Strategien entwickeln, wie sie langfristig mit einer geringeren Profitabilität umgehen. Das gilt nicht zuletzt für das Risikomanagement, das künftig weniger Volatilität erlauben wird“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate.
Verkaufspreisanstieg bis 2029 prognostiziert
Die Abschätzung zukünftiger Verkaufspreise erfolgt im Prognosemodell durch Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit dem Vervielfältiger. Erstere ist indirekt an die erwartete Inflationsrate gekoppelt und beinhaltet darüber hinaus die erwartete Mietenentwicklung aufgrund des Nachfrageüberhangs, der sich aus dem unzureichenden Wohnungsneubau in Deutschland ergibt. Die für die Zukunft prognostizierten Vervielfältiger sind aus der Zinsentwicklung (EURIBOR) zuzüglich eines normalisierten Yield-Spreads für die Assetklasse Wohnen abgeleitet.
Als Ergebnis prognostiziert das Modell von 2022 bis 2024 einen starken Preisverfall um bis zu 30 Prozent und ab 2024 einen Anstieg, der sich bis 2029 hinzieht. Der dann erreichte „Peak“ der Verkaufspreise liegt allerdings rund fünf Prozent unter dem jüngsten Höchststand von 2022.
„Projektentwickler und damit der gesamte Wohnungsbau befinden sich in einer kritischen Phase. Momentan stellen sich alle die Frage, wann es wieder aufwärts geht. Einer Antwort soll sich unser Prognosemodell annähern: Demnach werden wir erst im kommenden Jahr den Beginn einer Besserung erleben, sowohl in Bezug auf die Margen als auch auf die Verkaufspreise“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate.
Als makroökonomische Inputvariablen verwendet das Modell die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) mit einem Dämpfungsfaktor für die Kostenseite und den dreimonatigen EURIBOR sowie Margenzuschläge für die Fremdfinanzierungskosten sowie die Zinskosten des Mezzanine-Kapitals. Als immobilienwirtschaftliche Inputfaktoren werden Grundstückskosten, Mietpreissteigerungen von Neubauimmobilien, die Baukosten und deren Steigerungsrate sowie die an den EURIBOR geknüpften Renditen verwendet.
Negative Projektentwicklermargen bis 2025
In einem vereinfachten rollierenden Finanzmodell wird die Profitabilität von einem Projektentwicklungsunternehmen prognostiziert: In jedem Jahr wird ein Grundstück zu einem über die Zeit variierenden Preis erworben und im Folgejahr bebaut. Anschließend werden die Wohneinheiten dann über einen Zeitraum von zwölf Monaten veräußert. Der Verkaufspreis ergibt sich aus der Miete und dem Vervielfältiger, abzüglich Vermarktungskosten, und stellt die einzigen Umsatzerlöse des Unternehmens dar.
Die Profitabilität ergibt sich aus den Umsatzerlösen, abzüglich der Bau-, Bauneben-, Finanzierungs- und Personalkosten, die über den Zeitverlauf mit der gedämpften Inflationsrate ansteigen. Die Finanzierungskosten gehen zudem mit einem variablen Fremd- zu Eigenkapitalverhältnis sowie einem konstanten Mezzaninekapital-Verhältnis von zehn Prozent in das Modell ein.
Aufgrund sich verändernder Inputvariablen kommt es insbesondere in den Jahren 2022 bis 2024 zu negativen Entwicklermargen von bis zu zehn Prozent (2023) unter der Annahme, dass Projekte mit negativer Profitabilität realisiert werden. In der Praxis werden solche Projekte vermutlich einfach nicht realisiert, sondern verschoben. Diese Margen steigen anschließend wieder an, erreichen die Nulllinie jedoch erst 2025 und steigen dann bis 2029 auf einen neuen Höhepunkt Das im Jahr 2022 vorherrschende Rekordniveau wird nicht wieder erreicht.
„Insbesondere aufgrund des nachhaltig höheren Zinsniveaus wird die Profitabilität von Projektentwicklungsunternehmen auch nach der Erholung dauerhaft auf einem niedrigeren Niveau verharren. Projektentwickler müssen deshalb adäquate Strategien entwickeln, wie sie langfristig mit einer geringeren Profitabilität umgehen. Das gilt nicht zuletzt für das Risikomanagement, das künftig weniger Volatilität erlauben wird“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate.
Verkaufspreisanstieg bis 2029 prognostiziert
Die Abschätzung zukünftiger Verkaufspreise erfolgt im Prognosemodell durch Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit dem Vervielfältiger. Erstere ist indirekt an die erwartete Inflationsrate gekoppelt und beinhaltet darüber hinaus die erwartete Mietenentwicklung aufgrund des Nachfrageüberhangs, der sich aus dem unzureichenden Wohnungsneubau in Deutschland ergibt. Die für die Zukunft prognostizierten Vervielfältiger sind aus der Zinsentwicklung (EURIBOR) zuzüglich eines normalisierten Yield-Spreads für die Assetklasse Wohnen abgeleitet.
Als Ergebnis prognostiziert das Modell von 2022 bis 2024 einen starken Preisverfall um bis zu 30 Prozent und ab 2024 einen Anstieg, der sich bis 2029 hinzieht. Der dann erreichte „Peak“ der Verkaufspreise liegt allerdings rund fünf Prozent unter dem jüngsten Höchststand von 2022.
