10.07.2024 Hausverwaltungssterben? Es geht auch anders
Lange Zeit ging die Zahl der Hausverwaltungen nach oben. Seit 2020 hat aber ein langsames Sterben eingesetzt – über 2.000 Verwaltungen haben in den letzten Jahren aufgegeben. Die Gründe dafür sind oft Personalmangel, Streitereien mit den Eigentümern und wachsende Vorgaben vom Gesetzgeber. Dass es auch anders geht, zeigt Angela Brümmer (dk-hausverwaltung.de). Quasi als Quereinsteigerin hat sie eine erfolgreiche Verwaltung am Markt etabliert. Wie das gelungen ist, erklärt sie in unserem Interview.
Liebe Frau Brümmer, in der Immobilienwelt sind Sie ja zuhause. Dabei kümmern Sie sich aber in erster Linie um die Revitalisierung denkmalgeschützter Objekte. Wie kam es zu dem Schritt in die Verwaltung?
Das hatte mit einem unserer größten Projekte zu tun, dem Veritas Park in Wittenberge. In dem ehemaligen Nähmaschinenwerk haben früher mal mehrere tausend Menschen gearbeitet, nach dem Mauerfall ist das Gelände aber in eine Art Dornröschen-Schlaf gefallen. Unsere Idee war es, aus dem Areal einen Anziehungspunkt für Wirtschaft, Kultur und Wissenschaft zu schaffen. Gleichzeitig war es uns wichtig, die bisherigen Unternehmen am Standort halten. Um diese und die zukünftigen Mieter bestens zu betreuen, haben wir uns entschieden, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Und das lief so gut, dass wir später auch andere Immobilien aufgenommen haben. Denn immer wieder wurde an uns die Bitte herangetragen, denkmalgeschützte Komplexe oder Objekte mit Schwierigkeiten zu betreuen, die ein spezielles Know-how erfordern. So ist dann also die DK Management und Hausverwaltung entstanden.
Das klingt ja fast nach einem Selbstläufer. Von den Problemen anderer Hausverwaltungen haben Sie nichts gespürt?
Nun ja, einen Selbstläufer würde ich es nicht nennen. Wir haben im Moment noch ein überschaubares Team und mussten uns auch erstmal in der Branche zurechtfinden. Etwas Starthilfe gab es durch meine bisherigen Projekte, denn wir sind schon seit Jahren im Bereich Denkmalschutz und Revitalisierung unterwegs. Wir konnten also von Beginn an auf ein breites Netzwerk externer Dienstleister zurückgreifen, von Gutachtern über Anwälte bis hin zu Handwerkern. Wir spüren aber auch, dass sich die Branche in einem Umbruch befindet. Wer hier nicht bereit ist, sich anzupassen, wird es in Zukunft schwer haben.
Und wie ist Ihnen der Start konkret gelungen?
Platt gesagt: Wir können Krise. Wir fokussieren uns auf die spezifischen Herausforderungen unserer Partner. Diese kommen ja zu uns, weil wir uns mit schwierigen Objekten auskennen. Großen Wert legen wir auf die Weiterbildung unseres Teams, um immer auf dem neuesten Stand bei neuen Vorgaben und Bestimmungen zu bleiben und stets adäquat agieren und reagieren zu können. Wir schrecken auch nicht davor zurück, kleinere WEGs bei uns aufzunehmen – für manche Verwalter sind diese ja eher ein nerviges Übel. An Stellen, die dies zulassen, setzen wir auf Outsourcing und geben Teilbereiche an externe Dienstleister ab. Das lässt uns Luft für Herausforderungen, bei denen Fingerspitzengefühl gefragt ist.
Mit was für Krisen wurden Sie denn schon konfrontiert?
Das können ganz alltägliche Dinge sein, eine defekte Heizung etwa, ein leerer Öltank oder ein gesperrtes Miet-Konto. Manchmal sind es aber auch tiefergehende Probleme, wie eine zerstrittene WEG oder dass es keine vertretungsberechtigten Personen gibt. Zum Teil gibt es auch gar keine Verwaltung und wir müssen ganz von vorn beginnen. In einem Fall gab es beispielsweise keine Betriebskostenabrechnungen und Wirtschaftspläne seit dem Jahr 2015. Das alles nachzuholen, war eine ziemliche Herausforderung.
Gibt es Immobilien, von denen Sie lieber die Finger lassen?
Eigentlich nicht. Bei uns im Team hat jeder seinen liebsten Bereich, für mich sind es etwa Gewerbeimmobilien. Und Objekte, die unter Denkmalschutz stehen. Viele Verwaltungen halten sich hiervon ja lieber fern, weil die Vorschriften nochmal eine ganze Spur schärfer sind und somit mehr Aufwand nötig ist. Mir macht das aber besonders Spaß, weil ich meine Expertise für Denkmäler einbringen kann.
Was machen andere Hausverwaltungen aus Ihrer Sicht falsch?
Ach – von falsch möchte ich gar nicht reden, aber sie überfordern sich zum Teil einfach selbst, indem sie sich in Abläufen verlieren, die automatisierbar sind oder die man sogar an eine KI auslagern kann. Wichtig ist – wie in den meisten Bereichen – die eigene Nische zu definieren und sich dort zu etablieren. Wir haben unsere Expertise in problematischen Bereichen, in denen wir unseren Partnern einen echten Mehrwert bieten können und an denen sich andere Verwaltungen schon die Zähne ausgebissen haben. Ich denke, dass hier der Schlüssel zum Erfolg liegt. Und im persönlichen Gespräch, indem wir anderen Leuten Probleme abnehmen.
Liebe Frau Brümmer, in der Immobilienwelt sind Sie ja zuhause. Dabei kümmern Sie sich aber in erster Linie um die Revitalisierung denkmalgeschützter Objekte. Wie kam es zu dem Schritt in die Verwaltung?
Das hatte mit einem unserer größten Projekte zu tun, dem Veritas Park in Wittenberge. In dem ehemaligen Nähmaschinenwerk haben früher mal mehrere tausend Menschen gearbeitet, nach dem Mauerfall ist das Gelände aber in eine Art Dornröschen-Schlaf gefallen. Unsere Idee war es, aus dem Areal einen Anziehungspunkt für Wirtschaft, Kultur und Wissenschaft zu schaffen. Gleichzeitig war es uns wichtig, die bisherigen Unternehmen am Standort halten. Um diese und die zukünftigen Mieter bestens zu betreuen, haben wir uns entschieden, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Und das lief so gut, dass wir später auch andere Immobilien aufgenommen haben. Denn immer wieder wurde an uns die Bitte herangetragen, denkmalgeschützte Komplexe oder Objekte mit Schwierigkeiten zu betreuen, die ein spezielles Know-how erfordern. So ist dann also die DK Management und Hausverwaltung entstanden.
Das klingt ja fast nach einem Selbstläufer. Von den Problemen anderer Hausverwaltungen haben Sie nichts gespürt?
Nun ja, einen Selbstläufer würde ich es nicht nennen. Wir haben im Moment noch ein überschaubares Team und mussten uns auch erstmal in der Branche zurechtfinden. Etwas Starthilfe gab es durch meine bisherigen Projekte, denn wir sind schon seit Jahren im Bereich Denkmalschutz und Revitalisierung unterwegs. Wir konnten also von Beginn an auf ein breites Netzwerk externer Dienstleister zurückgreifen, von Gutachtern über Anwälte bis hin zu Handwerkern. Wir spüren aber auch, dass sich die Branche in einem Umbruch befindet. Wer hier nicht bereit ist, sich anzupassen, wird es in Zukunft schwer haben.
Und wie ist Ihnen der Start konkret gelungen?
Platt gesagt: Wir können Krise. Wir fokussieren uns auf die spezifischen Herausforderungen unserer Partner. Diese kommen ja zu uns, weil wir uns mit schwierigen Objekten auskennen. Großen Wert legen wir auf die Weiterbildung unseres Teams, um immer auf dem neuesten Stand bei neuen Vorgaben und Bestimmungen zu bleiben und stets adäquat agieren und reagieren zu können. Wir schrecken auch nicht davor zurück, kleinere WEGs bei uns aufzunehmen – für manche Verwalter sind diese ja eher ein nerviges Übel. An Stellen, die dies zulassen, setzen wir auf Outsourcing und geben Teilbereiche an externe Dienstleister ab. Das lässt uns Luft für Herausforderungen, bei denen Fingerspitzengefühl gefragt ist.
Mit was für Krisen wurden Sie denn schon konfrontiert?
Das können ganz alltägliche Dinge sein, eine defekte Heizung etwa, ein leerer Öltank oder ein gesperrtes Miet-Konto. Manchmal sind es aber auch tiefergehende Probleme, wie eine zerstrittene WEG oder dass es keine vertretungsberechtigten Personen gibt. Zum Teil gibt es auch gar keine Verwaltung und wir müssen ganz von vorn beginnen. In einem Fall gab es beispielsweise keine Betriebskostenabrechnungen und Wirtschaftspläne seit dem Jahr 2015. Das alles nachzuholen, war eine ziemliche Herausforderung.
Gibt es Immobilien, von denen Sie lieber die Finger lassen?
Eigentlich nicht. Bei uns im Team hat jeder seinen liebsten Bereich, für mich sind es etwa Gewerbeimmobilien. Und Objekte, die unter Denkmalschutz stehen. Viele Verwaltungen halten sich hiervon ja lieber fern, weil die Vorschriften nochmal eine ganze Spur schärfer sind und somit mehr Aufwand nötig ist. Mir macht das aber besonders Spaß, weil ich meine Expertise für Denkmäler einbringen kann.
Was machen andere Hausverwaltungen aus Ihrer Sicht falsch?
Ach – von falsch möchte ich gar nicht reden, aber sie überfordern sich zum Teil einfach selbst, indem sie sich in Abläufen verlieren, die automatisierbar sind oder die man sogar an eine KI auslagern kann. Wichtig ist – wie in den meisten Bereichen – die eigene Nische zu definieren und sich dort zu etablieren. Wir haben unsere Expertise in problematischen Bereichen, in denen wir unseren Partnern einen echten Mehrwert bieten können und an denen sich andere Verwaltungen schon die Zähne ausgebissen haben. Ich denke, dass hier der Schlüssel zum Erfolg liegt. Und im persönlichen Gespräch, indem wir anderen Leuten Probleme abnehmen.
