11.07.2024 Aengevelt sieht innovative Nutzungschancen für Ladenlokale
Aengevelt empfiehlt für Standorte, aus denen sich der traditionelle Einzelhandel zurückzieht, innovative Nutzungen für Ladenlokale jenseits des traditionellen Einzelhandels, die an die Standortbedingungen sowie die demographische und soziale Struktur des jeweiligen Quartiers angepasst sind. Dadurch können unwirtschaftliche und sozial und städtebaulich negative Leerstände vermieden und Passantenfrequenzen zum allseitigen Nutzen erhalten oder sogar gesteigert werden.
In vielen Städten und Gemeinden ist die Vermietung von Ladenlokalen insbesondere in Nebenlagen schwieriger geworden. Leerstände belasten nicht nur die Ertragsrechnung des Immobilieneigentümers, sondern senken auch die Attraktivität des Standorts, weil sich das Schau- und Einkaufsangebot für Passanten weiter reduziert und leere, mitunter zunehmend unansehnliche Schaufenster optisch abschrecken. Häufig geraten so Standorte und dann grundstücksübergreifend ganze Straßenzüge und Centren in Abwärtsspiralen: Weil die Einzelhandelsumsätze zurückgehen, werden immer mehr Ladenlokale aufgegeben. Eine Verminderung des Angebots senkt wiederum den Anreiz für Passanten, den Standort aufzusuchen. Wenn Eigentümer – individuell und insbesondere auch grundstückübergreifend – präventive Investitionen unterlassen, vermindert sich die Attraktivität weiter und die L eerstände wachsen an.
Umgekehrt können attraktive Angebote Passantenfrequenzen und damit die Umsätze der verbleibenden Ladennutzungen stabilisieren bzw. sogar wieder steigern. Deshalb hat die Vermeidung von Ladenleerständen höchste Priorität, um einen Standort attraktiv zu halten. Wenn sich der traditionelle Einzelhandel aus Gründen zurückzieht, die häufig gar nichts mit dem Standort zu tun haben (wie demographische Veränderungen, die Verlagerung auf den Online-Handel oder die Konzentration des Handels auf größere Standorte), müssen deshalb präventiv alternative Nutzungen gefunden werden.
Alternative Nutzungen prüfen
„Immobilieneigentümer müssen umdenken“, sagt Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien. „Wenn das kleine familiengeführte Fachgeschäft seinen Betrieb aufgibt, kann man nicht automatisch darauf hoffen, einen analogen Nachmieter zu finden. Stattdessen müssen alternative Nutzungen geprüft werden. Selbst wenn dabei das bisherige Mietniveau nicht mehr realisiert werden kann, sind lageangemessene Vermietungen günstiger als zunehmend chronischer Leerstand, durch den auch noch die mieterseitige Beteiligung an den Betriebskosten ausfällt. Dass ausbleibende Pflege und z.B. mangelnde Beheizung und Instandhaltung den Verfall des Objekts – auch in den zunächst physisch gar nicht betroffenen Obergeschossen – beschleunigen, liegt ebenso auf der Hand, wie die Tatsache, dass Leerstände keine Hypotheken bedienen.“
public private partnership zur Lösungsfindung
Auch die Bundesstiftung Baukultur verweist auf die Bedeutung und die vielfältigen Wechselwirkungen der Erdgeschosse für die Vitalität von Quartieren, Stadt- und Stadtteilzentren. Um die Passantenfrequenz rechtzeitig qualifiziert zu erhalten oder zu steigern, sind dabei nicht nur die Ladenlokale selbst in den Fokus zu nehmen, sondern auch die vielfach im öffentlichen Eigentum befindlichen vorgelagerten Flächen. Die Städte und Gemeinden sollten im Zusammenwirken mit der Nachbarschaft nicht allein die Pflege der öffentlichen Räume systematischer (wieder)herstellen und organisieren. Vielmehr sollten sie in diesem Zusammenhang prüfen, welche niedrigschwelligen Sondernutzungsvereinbarungen erreichbar sind. Hier bieten sich oft Möglichkeiten an, die öffentlichen Räume beispielsweise durch die immer beliebter werdende Außengastronomie, durch Aufenthaltsbereiche, die von soziokulturellen Einric htungen bereitgestellt werden, oder durch die Ausstellung von Waren durch Außenregale oder digitale Informationsangebote zu beleben.
Aengevelt empfiehlt im Sinne einer public private partnership zur Lösungsfindung, den Blick auf die fallindividuellen Details zu richten, und dabei im breiten Konsens tragfähige zukünftige Nutzungen zu entwickeln, die die Eigenheiten des Standorts und die demographische Struktur des Quartiers reflektieren:
• In Quartieren mit hohem Anteil von Single-Haushalten gibt es i.d.R. eine große Nachfrage für Gastronomie.
• Bei hohen Anteilen von älteren Mitbürgern stellen gesundheitsorientierte Dienstleistungen vielversprechende Nutzungen dar.
• In Quartieren mit überdurchschnittlichem Einkommen haben z.B. Espressobars, Weinhandlungen, gehobene Haushalts- und Wohnaccessoires etc. gute Chancen.
Intelligente Nutzungs- oder Sortimentskombinationen
Sollte die Passantenfrequenz für eine einzelne Nutzung zunächst nicht ausreichen, können intelligente Nutzungs- oder auch Sortimentskombinationen helfen. So kann ein Eiscafé in den Abendstunden zur Cocktailbar mutieren, ein Fachgeschäft für Kaffeemaschinengleichzeitig gleichzeitig auch Kaffeebar sein, eine Weinhandlung auch Feinkost anbieten oder eine Buchhandlung kombiniert als Café oder Geschenkeboutique auftreten.
Soziokulturelle oder gemeinwohlorientierte Nutzungen spielen sehr oft eine große Rolle zur Vermeidung von Leerständen. Und nicht zuletzt lassen sich Ladenlokale oft auch als Werkstätten für professionelle und semiprofessionelle Craft-Nutzungen, ggf. auch gemeinschaftlich, nutzen.
„Gerade im Internetzeitalter gibt es ein wachsendes Interesse an individuellen, lokal und handwerklich hergestellten Produkten und Dienstleistungen. Bio-Lebensmittel, Hofläden, selbstgebackenes Brot, Craft-Bier-Brauereien, Wellnessartikel und viele andere Warengruppen, die man auch sinnlich erfassen will, liegen im Trend und stellen eine Chance für Qualifizierung von Räumen dar und liegen somit im gesamtgesellschaftlichen Interesse. Gemeinsam denken und handeln und im Ergebnis dann ein neuer Mix ist allemal besser als lange nix“, fasst Dr. Wulff Aengevelt zusammen und führt weiter aus: „Deshalb bieten koordiniertes Vorgehen, Markenbildung, Quartiersgestaltung, gemeinsame Nutzungen von Infrastrukturen (wie z.B. Außenbereiche, Parkplätze) und übergreifendes Marketing zusätzliche Chancen. Immobilien- und Standortgemeinschaften im Sinne von Improvement Districts und Quartiersmanagement sind bei p rofessioneller Ausgestaltung verantwortungsgerechte Lösungsmöglichkeiten.“
In vielen Städten und Gemeinden ist die Vermietung von Ladenlokalen insbesondere in Nebenlagen schwieriger geworden. Leerstände belasten nicht nur die Ertragsrechnung des Immobilieneigentümers, sondern senken auch die Attraktivität des Standorts, weil sich das Schau- und Einkaufsangebot für Passanten weiter reduziert und leere, mitunter zunehmend unansehnliche Schaufenster optisch abschrecken. Häufig geraten so Standorte und dann grundstücksübergreifend ganze Straßenzüge und Centren in Abwärtsspiralen: Weil die Einzelhandelsumsätze zurückgehen, werden immer mehr Ladenlokale aufgegeben. Eine Verminderung des Angebots senkt wiederum den Anreiz für Passanten, den Standort aufzusuchen. Wenn Eigentümer – individuell und insbesondere auch grundstückübergreifend – präventive Investitionen unterlassen, vermindert sich die Attraktivität weiter und die L eerstände wachsen an.
Umgekehrt können attraktive Angebote Passantenfrequenzen und damit die Umsätze der verbleibenden Ladennutzungen stabilisieren bzw. sogar wieder steigern. Deshalb hat die Vermeidung von Ladenleerständen höchste Priorität, um einen Standort attraktiv zu halten. Wenn sich der traditionelle Einzelhandel aus Gründen zurückzieht, die häufig gar nichts mit dem Standort zu tun haben (wie demographische Veränderungen, die Verlagerung auf den Online-Handel oder die Konzentration des Handels auf größere Standorte), müssen deshalb präventiv alternative Nutzungen gefunden werden.
Alternative Nutzungen prüfen
„Immobilieneigentümer müssen umdenken“, sagt Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien. „Wenn das kleine familiengeführte Fachgeschäft seinen Betrieb aufgibt, kann man nicht automatisch darauf hoffen, einen analogen Nachmieter zu finden. Stattdessen müssen alternative Nutzungen geprüft werden. Selbst wenn dabei das bisherige Mietniveau nicht mehr realisiert werden kann, sind lageangemessene Vermietungen günstiger als zunehmend chronischer Leerstand, durch den auch noch die mieterseitige Beteiligung an den Betriebskosten ausfällt. Dass ausbleibende Pflege und z.B. mangelnde Beheizung und Instandhaltung den Verfall des Objekts – auch in den zunächst physisch gar nicht betroffenen Obergeschossen – beschleunigen, liegt ebenso auf der Hand, wie die Tatsache, dass Leerstände keine Hypotheken bedienen.“
public private partnership zur Lösungsfindung
Auch die Bundesstiftung Baukultur verweist auf die Bedeutung und die vielfältigen Wechselwirkungen der Erdgeschosse für die Vitalität von Quartieren, Stadt- und Stadtteilzentren. Um die Passantenfrequenz rechtzeitig qualifiziert zu erhalten oder zu steigern, sind dabei nicht nur die Ladenlokale selbst in den Fokus zu nehmen, sondern auch die vielfach im öffentlichen Eigentum befindlichen vorgelagerten Flächen. Die Städte und Gemeinden sollten im Zusammenwirken mit der Nachbarschaft nicht allein die Pflege der öffentlichen Räume systematischer (wieder)herstellen und organisieren. Vielmehr sollten sie in diesem Zusammenhang prüfen, welche niedrigschwelligen Sondernutzungsvereinbarungen erreichbar sind. Hier bieten sich oft Möglichkeiten an, die öffentlichen Räume beispielsweise durch die immer beliebter werdende Außengastronomie, durch Aufenthaltsbereiche, die von soziokulturellen Einric htungen bereitgestellt werden, oder durch die Ausstellung von Waren durch Außenregale oder digitale Informationsangebote zu beleben.
Aengevelt empfiehlt im Sinne einer public private partnership zur Lösungsfindung, den Blick auf die fallindividuellen Details zu richten, und dabei im breiten Konsens tragfähige zukünftige Nutzungen zu entwickeln, die die Eigenheiten des Standorts und die demographische Struktur des Quartiers reflektieren:
• In Quartieren mit hohem Anteil von Single-Haushalten gibt es i.d.R. eine große Nachfrage für Gastronomie.
• Bei hohen Anteilen von älteren Mitbürgern stellen gesundheitsorientierte Dienstleistungen vielversprechende Nutzungen dar.
• In Quartieren mit überdurchschnittlichem Einkommen haben z.B. Espressobars, Weinhandlungen, gehobene Haushalts- und Wohnaccessoires etc. gute Chancen.
Intelligente Nutzungs- oder Sortimentskombinationen
Sollte die Passantenfrequenz für eine einzelne Nutzung zunächst nicht ausreichen, können intelligente Nutzungs- oder auch Sortimentskombinationen helfen. So kann ein Eiscafé in den Abendstunden zur Cocktailbar mutieren, ein Fachgeschäft für Kaffeemaschinengleichzeitig gleichzeitig auch Kaffeebar sein, eine Weinhandlung auch Feinkost anbieten oder eine Buchhandlung kombiniert als Café oder Geschenkeboutique auftreten.
Soziokulturelle oder gemeinwohlorientierte Nutzungen spielen sehr oft eine große Rolle zur Vermeidung von Leerständen. Und nicht zuletzt lassen sich Ladenlokale oft auch als Werkstätten für professionelle und semiprofessionelle Craft-Nutzungen, ggf. auch gemeinschaftlich, nutzen.
„Gerade im Internetzeitalter gibt es ein wachsendes Interesse an individuellen, lokal und handwerklich hergestellten Produkten und Dienstleistungen. Bio-Lebensmittel, Hofläden, selbstgebackenes Brot, Craft-Bier-Brauereien, Wellnessartikel und viele andere Warengruppen, die man auch sinnlich erfassen will, liegen im Trend und stellen eine Chance für Qualifizierung von Räumen dar und liegen somit im gesamtgesellschaftlichen Interesse. Gemeinsam denken und handeln und im Ergebnis dann ein neuer Mix ist allemal besser als lange nix“, fasst Dr. Wulff Aengevelt zusammen und führt weiter aus: „Deshalb bieten koordiniertes Vorgehen, Markenbildung, Quartiersgestaltung, gemeinsame Nutzungen von Infrastrukturen (wie z.B. Außenbereiche, Parkplätze) und übergreifendes Marketing zusätzliche Chancen. Immobilien- und Standortgemeinschaften im Sinne von Improvement Districts und Quartiersmanagement sind bei p rofessioneller Ausgestaltung verantwortungsgerechte Lösungsmöglichkeiten.“
