16.07.2024 Aufwärtsbewegung beim Finanzierungsindex Difi flacht ab
Die Lage an den gewerblichen Immobilienfinanzierungsmärkten hat sich im zweiten Quartal 2024 nur unwesentlich verbessert. Der umfragebasierte Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi)* legt um einen Punkt zu und bleibt mit minus 14,6 Punkten weiterhin im negativen Bereich. Die Aufwärtsbewegung verliert damit deutlich an Dynamik. Im Vorquartal hatte sich der Index noch um 27,4 Punkte verbessert. Vom Tiefpunkt Ende 2022 hat er sich damit mittlerweile um 55,1 Punkte entfernt.
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Nach wie vor wird der Ausblick auf die kommenden sechs Monate deutlich besser bewertet als die aktuelle Marktlage. Allerdings hat sich das Delta verringert: So sank der Erwartungsindikator leicht auf minus 2,5 Punkte, während es beim Situationsindikator um drei Punkte auf minus 26,8 Punkte aufwärts ging. Infolgedessen schrumpft der Abstand zwischen Ausblick und aktueller Lage auf 24,3 Punkte (Vorquartal: 28,4 Punkte).
Als einzige Assetklasse erzielt Wohnen einen positiven Gesamtindexwert, der mit 13,9 Punkten geringfügig höher ausfällt als im Vorquartal (13,1 Punkte). Das ist allerdings allein auf eine verbesserte Lageeinschätzung zurückzuführen, die von minus 7,1 Punkten auf 11,1 Punkte den Sprung in den positiven Bereich schaffte. Der Erwartungsindikator hat sich dagegen auf 16,7 Punkte halbiert. „Die Marktteilnehmer gehen von einer Verschlechterung der aktuellen Finanzierungssituation aus, was eng mit der Zinsentwicklung verknüpft ist. Es wird erwartet, dass sich die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Stand einpendeln werden und die EZB keine weitere Zinssenkung in diesem Jahr vornehmen wird“, kommentiert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI.
Nach dem Wohnsegment rangieren Hotels auf dem zweiten Rang mit einem Saldowert von minus 7,1 Punkten (Vorquartal: minus 6,8 Punkte), gefolgt von Logistik mit minus 14,3 Punkten (Vorquartal: minus 7,0 Punkte) und Einzelhandel mit minus 19,2 Punkten (Vorquartal: minus 21,7 Punkte). Mit Abstand am schwächsten werden die Finanzierungsbedingungen für Büroimmobilien eingeschätzt, auch wenn sich der Punktestand um neun Zähler auf minus 46,4 Punkte verbesserte. „Immerhin lässt das hohe Delta zwischen Lage- und Erwartungseinschätzung in Höhe von 50 Punkten den Schluss zu, dass die befragten Experten von einer deutlichen Verbesserung des Finanzierungsumfelds für Büroimmobilien ausgehen. Die positive Entwicklung der Bürovermietungsmärkte in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres stützt diese Erwartungshaltung“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Im Halbjahresrhythmus wird die Befragung durch Angaben zu den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value, LTV) und Kreditmargen ergänzt. Im Vergleich zur letzten Befragung im vierten Quartal 2024 entwickeln sich die Kreditmargen uneinheitlich: Im Core-Segment geben sie insgesamt nach, für Value-add-Produkte verteuern sie sich.
Für Wohnungskredite verlangen die Finanzierer die niedrigsten Margen
Den höchsten Margenrückgang mit gut 28 Basispunkten verbucht die Nutzungsart Einzelhandel. Dahinter folgt das Wohnsegment mit einem Rückgang von 19 Basispunkten. Damit sinken die Margen für Core-Wohn-Produkte das neunte Mal in Folge und weisen mit 117,3 die niedrigsten markttypischen Margen aller Nutzungsarten auf. Nur die Nutzungsart Hotel liegt darüber: Mit 197,7 Basispunkten (plus 2,1 Basispunkte) werden für diese Assetklasse die höchsten markttypischen Margen im Core-Segment fällig.
Das gilt gleichermaßen auch für das Value-add-Segment: Hier verzeichnen Hotels die höchsten Zuwächse gegenüber dem vierten Quartal 2023. Nach einem Anstieg von 39,5 Basispunkten auf aktuell 268 Punkte ergeben sich hier das neunte Mal in Folge die höchsten Durchschnittsmargen unter allen Nutzungsarten. Büro, Logistik und Einzelhandel folgen nach Zuwächsen mit Margen zwischen 241,7 und 233,3 Basispunkten. Die niedrigsten Margen weist auch im Value-add-Segment nach einem Rückgang von 14,5 Punkten die Nutzungsart Wohnen mit rund 203 Basispunkten auf.
Value-add-Investoren müssen besonders viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen
Auch bei der Entwicklung der Beleihungsausläufe (Loan-To-Value, LTV) gibt es je nach Risikoklasse eine unterschiedliche Entwicklung. So sind die markttypischen LTVs nach Expertenbeobachtung im Core-Segment mit Ausnahme von Hotels (minus 0,5 Prozentpunkte) für alle anderen Nutzungsarten zwischen 0,7 und 3,8 Prozentpunkte gestiegen, wobei der Wohnsektor den stärksten Anstieg verzeichnet. Für Wohnungsfinanzierungen gibt es im Schnitt auch die höchsten Beleihungsausläufe mit 72,2 Prozent, für Hotels die niedrigsten mit 61,7 Prozent.
Im Value-Add-Segment steigen die LTVs für die Nutzungsarten Logistik und Wohnen um 1,6
beziehungsweise 1,5 Prozentpunkte leicht an. Der Einzelhandelssektor zeigt sich unverändert, während für Büro- und Hotelimmobilien die LTVs leicht gesunken sind. Den größten Spielraum bei der Finanzierung werden mit einem LTV von 67,5 Prozent Wohnimmobilien eingeräumt. Beleihungsausläufe von jeweils 57,5 Prozent in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel sind die niedrigsten seit Beginn der Difi-Befragung im Jahr 2014.
„Insgesamt spiegeln die LTVs die aktuell vorherrschenden Nachfragepräferenzen der Investoren recht gut wider. Aus Bankensicht bieten Wohninvestments die höchste Sicherheit. Mögliche Kreditengagements in Büroimmobilien werden nach wie vor sehr restriktiv betrachtet und streng geprüft, auch wenn sich eine leichte Verbesserung zum Vorquartal zeigt“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
Der Difi wird von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erhoben sowie veröffentlicht und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet. Der Difi berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der beiden Teilindikatoren Finanzierungssituation und Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.
Nach wie vor wird der Ausblick auf die kommenden sechs Monate deutlich besser bewertet als die aktuelle Marktlage. Allerdings hat sich das Delta verringert: So sank der Erwartungsindikator leicht auf minus 2,5 Punkte, während es beim Situationsindikator um drei Punkte auf minus 26,8 Punkte aufwärts ging. Infolgedessen schrumpft der Abstand zwischen Ausblick und aktueller Lage auf 24,3 Punkte (Vorquartal: 28,4 Punkte).
Als einzige Assetklasse erzielt Wohnen einen positiven Gesamtindexwert, der mit 13,9 Punkten geringfügig höher ausfällt als im Vorquartal (13,1 Punkte). Das ist allerdings allein auf eine verbesserte Lageeinschätzung zurückzuführen, die von minus 7,1 Punkten auf 11,1 Punkte den Sprung in den positiven Bereich schaffte. Der Erwartungsindikator hat sich dagegen auf 16,7 Punkte halbiert. „Die Marktteilnehmer gehen von einer Verschlechterung der aktuellen Finanzierungssituation aus, was eng mit der Zinsentwicklung verknüpft ist. Es wird erwartet, dass sich die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Stand einpendeln werden und die EZB keine weitere Zinssenkung in diesem Jahr vornehmen wird“, kommentiert Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI.
Nach dem Wohnsegment rangieren Hotels auf dem zweiten Rang mit einem Saldowert von minus 7,1 Punkten (Vorquartal: minus 6,8 Punkte), gefolgt von Logistik mit minus 14,3 Punkten (Vorquartal: minus 7,0 Punkte) und Einzelhandel mit minus 19,2 Punkten (Vorquartal: minus 21,7 Punkte). Mit Abstand am schwächsten werden die Finanzierungsbedingungen für Büroimmobilien eingeschätzt, auch wenn sich der Punktestand um neun Zähler auf minus 46,4 Punkte verbesserte. „Immerhin lässt das hohe Delta zwischen Lage- und Erwartungseinschätzung in Höhe von 50 Punkten den Schluss zu, dass die befragten Experten von einer deutlichen Verbesserung des Finanzierungsumfelds für Büroimmobilien ausgehen. Die positive Entwicklung der Bürovermietungsmärkte in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres stützt diese Erwartungshaltung“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Im Halbjahresrhythmus wird die Befragung durch Angaben zu den markttypischen Beleihungsausläufen (Loan-To-Value, LTV) und Kreditmargen ergänzt. Im Vergleich zur letzten Befragung im vierten Quartal 2024 entwickeln sich die Kreditmargen uneinheitlich: Im Core-Segment geben sie insgesamt nach, für Value-add-Produkte verteuern sie sich.
Für Wohnungskredite verlangen die Finanzierer die niedrigsten Margen
Den höchsten Margenrückgang mit gut 28 Basispunkten verbucht die Nutzungsart Einzelhandel. Dahinter folgt das Wohnsegment mit einem Rückgang von 19 Basispunkten. Damit sinken die Margen für Core-Wohn-Produkte das neunte Mal in Folge und weisen mit 117,3 die niedrigsten markttypischen Margen aller Nutzungsarten auf. Nur die Nutzungsart Hotel liegt darüber: Mit 197,7 Basispunkten (plus 2,1 Basispunkte) werden für diese Assetklasse die höchsten markttypischen Margen im Core-Segment fällig.
Das gilt gleichermaßen auch für das Value-add-Segment: Hier verzeichnen Hotels die höchsten Zuwächse gegenüber dem vierten Quartal 2023. Nach einem Anstieg von 39,5 Basispunkten auf aktuell 268 Punkte ergeben sich hier das neunte Mal in Folge die höchsten Durchschnittsmargen unter allen Nutzungsarten. Büro, Logistik und Einzelhandel folgen nach Zuwächsen mit Margen zwischen 241,7 und 233,3 Basispunkten. Die niedrigsten Margen weist auch im Value-add-Segment nach einem Rückgang von 14,5 Punkten die Nutzungsart Wohnen mit rund 203 Basispunkten auf.
Value-add-Investoren müssen besonders viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen
Auch bei der Entwicklung der Beleihungsausläufe (Loan-To-Value, LTV) gibt es je nach Risikoklasse eine unterschiedliche Entwicklung. So sind die markttypischen LTVs nach Expertenbeobachtung im Core-Segment mit Ausnahme von Hotels (minus 0,5 Prozentpunkte) für alle anderen Nutzungsarten zwischen 0,7 und 3,8 Prozentpunkte gestiegen, wobei der Wohnsektor den stärksten Anstieg verzeichnet. Für Wohnungsfinanzierungen gibt es im Schnitt auch die höchsten Beleihungsausläufe mit 72,2 Prozent, für Hotels die niedrigsten mit 61,7 Prozent.
Im Value-Add-Segment steigen die LTVs für die Nutzungsarten Logistik und Wohnen um 1,6
beziehungsweise 1,5 Prozentpunkte leicht an. Der Einzelhandelssektor zeigt sich unverändert, während für Büro- und Hotelimmobilien die LTVs leicht gesunken sind. Den größten Spielraum bei der Finanzierung werden mit einem LTV von 67,5 Prozent Wohnimmobilien eingeräumt. Beleihungsausläufe von jeweils 57,5 Prozent in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel sind die niedrigsten seit Beginn der Difi-Befragung im Jahr 2014.
„Insgesamt spiegeln die LTVs die aktuell vorherrschenden Nachfragepräferenzen der Investoren recht gut wider. Aus Bankensicht bieten Wohninvestments die höchste Sicherheit. Mögliche Kreditengagements in Büroimmobilien werden nach wie vor sehr restriktiv betrachtet und streng geprüft, auch wenn sich eine leichte Verbesserung zum Vorquartal zeigt“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.
