08.08.2024 Stabiler Umsatz mit Steigerungspotential am Büromarkt Magdeburg
Nach Analysen von Aengevelt Research erreichte der Magdeburger Büromarkt mit einem Büroflächenumsatz von rd. 6.100 m² im ersten Halbjahr 2024 den Wert des Vorjahreszeitraums (1. Halbjahr 2023: 6.200 m²). Das Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2014 - 2023: 10.050 m²) wurde indessen deutlich um 39 % verfehlt.
Hintergrund für das schwache Umsatzergebnis ist die geringe Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Büroflächen ungeachtet vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien.
• Zudem wurde das Halbjahres-Ergebnis insbesondere von zwei Großabschlüssen > 1.000 m² getragen, die zusammen allein über 3.000 m² ausmachen. Einer davon ist der von Aengevelt vermittelte langfristige Mietvertragsabschluss des DRK Landesverbands Sachsen-Anhalt über rd. 1.500 m² Bürofläche in dem denkmalgeschützten Gebäudeensemble “Altes Fischerufer 49/50“ in der Magdeburger Altstadt.
• Für 2024 zeichnet sich angesichts der geringen Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Büroflächen ungeachtet vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien ein weiterhin gebremstes Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2024 einen gegenüber 2023 moderat anziehenden Büroflächenumsatz um 20.000 m².
Angebotsreserve sinkt weiter
• Während in anderen Bürostandorten wie z.B. Berlin oder Frankfurt ein Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erfolgte, gab sie in Magdeburg weiter nach: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2023: 58.800 m²) leicht auf 56.150 m² Ende Juni 2024. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von 5,6 % auf aktuell 5,3 % des Gesamtbestandes von rd. 1,05 Mio. m² zurück.
• Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 55.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von ca. 5,2 %.
Büroflächenfertigstellungen weiterhin unterdurchschnittlich
• 2020 und 2021 wurden in Magdeburg sehr hohe Fertigstellungszahlen von 12.500 m² bzw. 21.000 m² erzielt, welche deutlich über dem Zehnjahresmittel lagen (Ø 2014-2023: 6.800 m²). Das Jahr 2022 fiel dagegen mit rd. 5.500 m² bereits deutlich verhaltener aus. 2023 folgte dann ein Fertigstellungsvolumen von lediglich 2.000 m².
• 2024 werden nach heutigem Stand rd. 5.000 m² und in 2025 lediglich rd. 1.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt, so dass das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp bleibt.
• Mit Zeithorizont ab 2026/2027 ff. werden dann - bei entsprechend realisierten Vorvermarktungsquoten > 50 % - geplante Projektentwicklungen mit einem Gesamtfertigstellungsvolumen von bis zu 80.000 m² für ein attraktives, modernes Büroflächenangebot internationalen Standards sorgen.
Leichter Anstieg des Mietpreisniveaus
• Das Spitzenmietniveau hat sich in Magdeburg gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Ende Juni 2023 um 0,80 €/m² bzw. 6 % von EUR 14,00 €/m² auf EUR 14,80 €/m² erhöht. Das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich um 1,50 €/m² auf EUR 11,50/m², in Cityrandlagen auf EUR 9,50/m².
• Bis zum Jahresende 2024 erwartet Aengevelt Research einen Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 15,50/m². Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
Hintergrund für das schwache Umsatzergebnis ist die geringe Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Büroflächen ungeachtet vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien.
• Zudem wurde das Halbjahres-Ergebnis insbesondere von zwei Großabschlüssen > 1.000 m² getragen, die zusammen allein über 3.000 m² ausmachen. Einer davon ist der von Aengevelt vermittelte langfristige Mietvertragsabschluss des DRK Landesverbands Sachsen-Anhalt über rd. 1.500 m² Bürofläche in dem denkmalgeschützten Gebäudeensemble “Altes Fischerufer 49/50“ in der Magdeburger Altstadt.
• Für 2024 zeichnet sich angesichts der geringen Verfügbarkeit moderner, nachhaltiger Büroflächen ungeachtet vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien ein weiterhin gebremstes Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2024 einen gegenüber 2023 moderat anziehenden Büroflächenumsatz um 20.000 m².
Angebotsreserve sinkt weiter
• Während in anderen Bürostandorten wie z.B. Berlin oder Frankfurt ein Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) erfolgte, gab sie in Magdeburg weiter nach: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2023: 58.800 m²) leicht auf 56.150 m² Ende Juni 2024. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von 5,6 % auf aktuell 5,3 % des Gesamtbestandes von rd. 1,05 Mio. m² zurück.
• Bis Ende 2024 prognostiziert Aengevelt eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 55.000 m² bzw. eine Leerstandsquote von ca. 5,2 %.
Büroflächenfertigstellungen weiterhin unterdurchschnittlich
• 2020 und 2021 wurden in Magdeburg sehr hohe Fertigstellungszahlen von 12.500 m² bzw. 21.000 m² erzielt, welche deutlich über dem Zehnjahresmittel lagen (Ø 2014-2023: 6.800 m²). Das Jahr 2022 fiel dagegen mit rd. 5.500 m² bereits deutlich verhaltener aus. 2023 folgte dann ein Fertigstellungsvolumen von lediglich 2.000 m².
• 2024 werden nach heutigem Stand rd. 5.000 m² und in 2025 lediglich rd. 1.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt, so dass das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp bleibt.
• Mit Zeithorizont ab 2026/2027 ff. werden dann - bei entsprechend realisierten Vorvermarktungsquoten > 50 % - geplante Projektentwicklungen mit einem Gesamtfertigstellungsvolumen von bis zu 80.000 m² für ein attraktives, modernes Büroflächenangebot internationalen Standards sorgen.
Leichter Anstieg des Mietpreisniveaus
• Das Spitzenmietniveau hat sich in Magdeburg gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt Ende Juni 2023 um 0,80 €/m² bzw. 6 % von EUR 14,00 €/m² auf EUR 14,80 €/m² erhöht. Das mittlere Mietniveau in Citylagen erhöhte sich um 1,50 €/m² auf EUR 11,50/m², in Cityrandlagen auf EUR 9,50/m².
• Bis zum Jahresende 2024 erwartet Aengevelt Research einen Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 15,50/m². Allerdings gilt diese lediglich für das Bestandssegment: Sobald die Vorvermarktung der in Magdeburg geplanten Büroprojekte startet, werden hier getätigte Mietabschlüsse die Spitzenmiete auf ein deutlich höheres Niveau anheben.
