14.08.2024 Top-3 NRW-Märkte: Umsatzplus – Rückläufiger Trend durchbrochen
Mit einem Flächenumsatz in Höhe von 452.800 m² verzeichnet der Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien an den drei Top-Märkten Nordrhein-Westfalens im ersten Halbjahr ein deutliches Plus. Das von allen Marktteilnehmern in den Ballungsräumen Köln, Düsseldorf und dem Ruhrgebiet erzielte Ergebnis liegt 151.070 m² bzw. 50 % über dem Vorjahreszeitraum.
Diese und weitere Ergebnisse liefert der neueste Marktbericht von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken.
Damit wird der rückläufige Trend der zwei letzten Vorjahreszeiträume durchbrochen (H1 2023: 301.730 m², was einen Einbruch von -41,9 % bzw. -217.770 m² gegenüber von 519.500 m² in H1 2022 darstellte; H1 2022: 519.500 m², -19,8 % bzw. -128.500 m² gegenüber 648.000 m²in H1 2021).
Nachdem der 5-Jahresschnitt im Vorjahreszeitraum um deutliche 39 % verfehlt wurde (H1 2023: 491.506 m²) liegt er im ersten Halbjahr 2024 mit 478.712 m² beinahe auf Höhe des aktuellen Gesamtflächenumsatzes. Entsprechend wird der Schnitt aktuell um lediglich 5 % unterschritten. Trotzdem rangiert das abgelaufene Halbjahr nur auf dem vierten von fünf Plätzen, nur das erste Halbjahr 2023 lag mit 301.730 m² darunter.
„Marktbestimmend sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 299.650 m² bzw. 66,2 %“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die alle drei NRW-Top-Märkte betreut. Sie stellen mit +124.050 m² bzw. +70,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum das deutlichste Plus aller Abschlussarten dar (H1 2023: 175.600 m² bzw. 58,2 %). Neubau-Anmietungen kommen auf 96.050 m² bzw. 21,2 %. Kommend von 126.130 m² bzw. 41,8 % büßen sie somit deutlich an Bedeutung ein und verlieren auch absolut 30.080 m² an Flächenumsatz (bzw. -23,8 %).
Abschlüsse in Objekten auf ehemaligen Brownfields belaufen sich auf 57.100 m² bzw. 12,6 %. Im Vorjahr hat Realogis keine Abschlüsse auf ehemaligen Brachflächen beobachten können.
„Ausgeblieben sind – wie im Vorjahreszeitraum – Abschlüsse von Eigennutzern“,so Bülent Alemdag. Die letzten Vertragsabschlüsse für Immobilien zur Eigennutzung erfolgten im 1. Halbjahr 2022 mit 38.900 m² von 519.500 m² (bzw. 7,5 %).
Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren weiterhin die Big-Box-Flächen mit 311.600 m² bzw. 68,8 % mit einem absolut deutlichen Zuwachs von 103.534 m² bzw. 49,8 % (H1 2023: 208.066 m² bzw. 69 %). Sonstige Objekte, die weder in die Kategorie Big-Box noch in Gewerbeparks verortet werden können, sind für 86.360 m² bzw. 19,1 % verantwortlich (H1 2023: 49.633 m² bzw. 16,4 %). Das entspricht einem absoluten Plus von 36.727 m² bzw. 74 %. Gewerbeparks legen um 10.809 m² bzw. 24,5 % auf 54.840 m² bzw. 12,1 % zu (H1 2023: 44.031 m² bzw. 14,6 %).
„Alle Objektarten konnten Zuwächse verzeichnen, insbesondere die großflächigen Vermietungen, dennoch ist ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben“, berichtet Bülent Alemdag.
Ranking der drei Top-Märkte: Köln mit einem Plus von über 100.000 m² Flächenumsatz
Bezogen auf die Teilmärkte ist der Kölner Logistik- und Industrievermietungsmarkt mit 174.100 m² bzw. einem Anteil von 38,4 % der flächenstärkste und liegt damit leicht vor dem Ruhrgebiet. Mit einem Plus von +101.700 m² verzeichnet der Kölner Markt den deutlichsten Zuwachs aller Teilmärkte. Dies entspricht mehr als einer Verdoppelung und geht mit einem deutlichen Bedeutungszuwachs bezogen auf den Gesamtflächenumsatz in NRW einher (+14,5 Prozentpunkte).
An zweiter Stelle liegt weiterhin das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² bzw. 36,4 % (H1 2023: 92.330 m² bzw. 30,6 %). Ein Mehrumsatz von 72.470 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet ein Plus von 78,5 %.
Lediglich der Düsseldorfer Teilmarkt ist rückläufig und liegt aktuell bei 113.900 m² bzw. einem Anteil von 25,2 %. Ausgehend von 137.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um 16,9 % bzw. 23.100 m².
Bülent Alemdag: „Die beiden Teilmärkte Köln und Ruhrgebiet können dieses Minus jedoch deutlich überkompensieren, sodass für den NRW-Gesamtmarkt im Halbjahresvergleich ein Plus von 151.070 m² verbleibt.“
Branchen-Ranking: Erstplatzierter Handel verdreifacht Vorjahresergebnis
Stärkste Branche in NRW ist im H1 2024 der zuvor zweitplatzierte Handel mit 204.800 m² bzw. 45,2 % nach 70.260 m² bzw. 15,5 % im Vorjahreszeitraum. Mit +134.540 m² bzw. einer annähernden Verdreifachung des Vorjahresergebnisses verbucht er den mit Abstand deutlichsten Zuwachs aller Branchen.
Der Blick auf den 5-Jahresdurchschnitt zeigt jedoch, wie schwach die Nachfrage des Handels im Vorjahr war: Trotz des sehr deutlichen Anstiegs wurde der Durchschnitt in Höhe von 191.043 m² nur um 7,2 % übertroffen und liegt damit leicht über dem Durchschnitt.
Treibende Kraft als Flächenabnehmer war der E-Commerce mit 121.400 m² bzw. einem Anteil von 59,3 %, der von 61.210 m² bzw. 87,1 % um 60.190 m² bzw. 98,3 % gestiegen ist. Der klassische Handel kommt auf 83.400 m² bzw. 40,7 %, was einem Zuwachs von 74.350 m² bzw. mehr als einer Verneunfachung entspricht, ausgehend von nur 9.050 m² bzw. 12,9 % im Vorjahr.
Durch dieses starke Wachstum konnte der klassische Handel seine anteilige Bedeutung am Flächenumsatz der Oberkategorie Handel um 27,8 Prozentpunkte steigern (die Dominanz des E-Commerce aus dem Vorjahr hat sich entsprechend um diese 27,8 Prozentpunkte verringert).
Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Logistik/Spedition mit 181.600 m² bzw. 40,1 %, (H1 2023: Rang 1 mit 148.185 m² bzw. 49,1 %). Der Zuwachs von 33.415 m² bzw. 22,5 % reicht nicht aus, um den ersten Rang zu halten. Auch der 5-Jahresschnitt von 227.636 m² wird trotz des Zuwachses um deutliche 20,2 % verfehlt.
An erneut dritter Stelle folgt Industrie/Produktion mit 39.000 m² bzw. 8,6 % (H1 2023: 53.070 m² bzw. 17,6 %). Mit einem Minus von 14.070 m² bzw. 26,5 % ist dies der stärkste Rückgang aller Branchen. Dennoch wird der 5-Jahresdurchschnitt von 37.276 m² um 4,6 % übertroffen
Schlusslicht bleibt die Sammelkategorie Sonstiges mit 27.400 m² bzw. 6,1 %, die von 30.215 m² bzw. 10 % um moderate 2.815 m² bzw. 9,3 % verliert. Die Rückgänge bei Industrie/Produktion und der Sammelkategorie können durch die zum Teil deutlichen Zuwächse bei Handel und Logistik/Spedition überkompensiert werden.
Zwei Drittel des Flächenumsatzes findet in Einheiten ab 10.000 m² statt
Bei der Betrachtung der Größenklassen dominieren nach wie vor deutlich die Großflächen ab 10.000 m². Auf sie entfallen mit 291.700 m² bzw. 64,4 % fast zwei Drittel des Flächenumsatzes in NRW. Ausgehend von 170.547 m² bzw. 56,5 % bedeutet dies einen deutlichen Anstieg um 121.153 m² bzw. 71 %.
Flächen der Spanne ab 5.001 bis einschließlich 10.000 m² vereinigen 82.485 m² bzw. 18,2 % auf sich und bleiben, kommend von 56.332 m² bzw. 18,7 %, an zweiter Stelle (zweihöchster Zuwachs von +26.153 m² +46,4 %).
„Zusammen mit den Großflächen entfallen damit 82,7 % des gesamten Flächenumsatzes auf Flächen über 5.001 m²“, berichtet Bülent Alemdag. „Im Vorjahr waren es mit 75,2 % rund 7 Prozentpunkte weniger.“
An dritter Stelle folgt die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 37.800 m² bzw. 8,3 %, die von 41.115 m² bzw. 13,6 % kommend um 3.315 m² bzw. 8,1 % nachgibt (einziger Rückgang im Jahresvergleich). An vierter Stelle folgt die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 7,8 % bzw. 35.315 m² nach 30.406 m² bzw. 10,1 %, was einem Zuwachs von 4.909 m² bzw. 16,1 % entspricht.
Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die mit 1,2 % bzw. 5.400 m² nach wie vor eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben und ausgehend von 3.330 m² bzw. 1,1 % um 2.070 m² zulegen konnten.
Spitzen-Mietpreise steigen in allen NRW-Teilmärkten deutlich – Durchschnittsmieten verteuern sich ebenfalls
Die Spitzenmiete steigt in allen 3 Märkten deutlich an und erreicht in allen 3 Teilmärkten den jeweiligen Höchstwert:
- Düsseldorf: 8,25 €/m², kommend von 7,50 €/m² (+10 %)
- Köln: 8,00 €/m², kommend von 7,35 €/m² (+8,8 %)
- Ruhrgebiet: 7,75 €/m², kommend von 6,50 €/m² (+19,2 %)
Die Durchschnittsmieten verteuern sich ebenfalls:
- Düsseldorf: 7,00 €/m² (+7,7 %), kommend von 6,50 €/m²
- Köln: 6,85 €/m² (+8,7 %), kommend von 6,30 €/m²
- Ruhrgebiet: 6,50 €/m² (+6,6 %), kommend von 6,10 €/m²
Ausblick
„Konjunkturbedingt sind die Top-NRW Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien wieder auf ihrem Normalniveau angelangt. Die Nachfrage ist moderat, Unternehmen treffen keine kurzfristigen Entscheidungen mehr. Neubauflächen sind erst ab 2025/2026 geplant, ob sie spekulativ entwickelt werden, hängt davon ab, ob Investoren und Projektentwickler wieder mutiger werden“, skizziert Bülent Alemdag die kommenden 24 Monate.
Diese und weitere Ergebnisse liefert der neueste Marktbericht von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken.
Damit wird der rückläufige Trend der zwei letzten Vorjahreszeiträume durchbrochen (H1 2023: 301.730 m², was einen Einbruch von -41,9 % bzw. -217.770 m² gegenüber von 519.500 m² in H1 2022 darstellte; H1 2022: 519.500 m², -19,8 % bzw. -128.500 m² gegenüber 648.000 m²in H1 2021).
Nachdem der 5-Jahresschnitt im Vorjahreszeitraum um deutliche 39 % verfehlt wurde (H1 2023: 491.506 m²) liegt er im ersten Halbjahr 2024 mit 478.712 m² beinahe auf Höhe des aktuellen Gesamtflächenumsatzes. Entsprechend wird der Schnitt aktuell um lediglich 5 % unterschritten. Trotzdem rangiert das abgelaufene Halbjahr nur auf dem vierten von fünf Plätzen, nur das erste Halbjahr 2023 lag mit 301.730 m² darunter.
„Marktbestimmend sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 299.650 m² bzw. 66,2 %“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die alle drei NRW-Top-Märkte betreut. Sie stellen mit +124.050 m² bzw. +70,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum das deutlichste Plus aller Abschlussarten dar (H1 2023: 175.600 m² bzw. 58,2 %). Neubau-Anmietungen kommen auf 96.050 m² bzw. 21,2 %. Kommend von 126.130 m² bzw. 41,8 % büßen sie somit deutlich an Bedeutung ein und verlieren auch absolut 30.080 m² an Flächenumsatz (bzw. -23,8 %).
Abschlüsse in Objekten auf ehemaligen Brownfields belaufen sich auf 57.100 m² bzw. 12,6 %. Im Vorjahr hat Realogis keine Abschlüsse auf ehemaligen Brachflächen beobachten können.
„Ausgeblieben sind – wie im Vorjahreszeitraum – Abschlüsse von Eigennutzern“,so Bülent Alemdag. Die letzten Vertragsabschlüsse für Immobilien zur Eigennutzung erfolgten im 1. Halbjahr 2022 mit 38.900 m² von 519.500 m² (bzw. 7,5 %).
Bezogen auf den Gebäudetyp dominieren weiterhin die Big-Box-Flächen mit 311.600 m² bzw. 68,8 % mit einem absolut deutlichen Zuwachs von 103.534 m² bzw. 49,8 % (H1 2023: 208.066 m² bzw. 69 %). Sonstige Objekte, die weder in die Kategorie Big-Box noch in Gewerbeparks verortet werden können, sind für 86.360 m² bzw. 19,1 % verantwortlich (H1 2023: 49.633 m² bzw. 16,4 %). Das entspricht einem absoluten Plus von 36.727 m² bzw. 74 %. Gewerbeparks legen um 10.809 m² bzw. 24,5 % auf 54.840 m² bzw. 12,1 % zu (H1 2023: 44.031 m² bzw. 14,6 %).
„Alle Objektarten konnten Zuwächse verzeichnen, insbesondere die großflächigen Vermietungen, dennoch ist ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr nahezu gleichgeblieben“, berichtet Bülent Alemdag.
Ranking der drei Top-Märkte: Köln mit einem Plus von über 100.000 m² Flächenumsatz
Bezogen auf die Teilmärkte ist der Kölner Logistik- und Industrievermietungsmarkt mit 174.100 m² bzw. einem Anteil von 38,4 % der flächenstärkste und liegt damit leicht vor dem Ruhrgebiet. Mit einem Plus von +101.700 m² verzeichnet der Kölner Markt den deutlichsten Zuwachs aller Teilmärkte. Dies entspricht mehr als einer Verdoppelung und geht mit einem deutlichen Bedeutungszuwachs bezogen auf den Gesamtflächenumsatz in NRW einher (+14,5 Prozentpunkte).
An zweiter Stelle liegt weiterhin das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 164.800 m² bzw. 36,4 % (H1 2023: 92.330 m² bzw. 30,6 %). Ein Mehrumsatz von 72.470 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet ein Plus von 78,5 %.
Lediglich der Düsseldorfer Teilmarkt ist rückläufig und liegt aktuell bei 113.900 m² bzw. einem Anteil von 25,2 %. Ausgehend von 137.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um 16,9 % bzw. 23.100 m².
Bülent Alemdag: „Die beiden Teilmärkte Köln und Ruhrgebiet können dieses Minus jedoch deutlich überkompensieren, sodass für den NRW-Gesamtmarkt im Halbjahresvergleich ein Plus von 151.070 m² verbleibt.“
Branchen-Ranking: Erstplatzierter Handel verdreifacht Vorjahresergebnis
Stärkste Branche in NRW ist im H1 2024 der zuvor zweitplatzierte Handel mit 204.800 m² bzw. 45,2 % nach 70.260 m² bzw. 15,5 % im Vorjahreszeitraum. Mit +134.540 m² bzw. einer annähernden Verdreifachung des Vorjahresergebnisses verbucht er den mit Abstand deutlichsten Zuwachs aller Branchen.
Der Blick auf den 5-Jahresdurchschnitt zeigt jedoch, wie schwach die Nachfrage des Handels im Vorjahr war: Trotz des sehr deutlichen Anstiegs wurde der Durchschnitt in Höhe von 191.043 m² nur um 7,2 % übertroffen und liegt damit leicht über dem Durchschnitt.
Treibende Kraft als Flächenabnehmer war der E-Commerce mit 121.400 m² bzw. einem Anteil von 59,3 %, der von 61.210 m² bzw. 87,1 % um 60.190 m² bzw. 98,3 % gestiegen ist. Der klassische Handel kommt auf 83.400 m² bzw. 40,7 %, was einem Zuwachs von 74.350 m² bzw. mehr als einer Verneunfachung entspricht, ausgehend von nur 9.050 m² bzw. 12,9 % im Vorjahr.
Durch dieses starke Wachstum konnte der klassische Handel seine anteilige Bedeutung am Flächenumsatz der Oberkategorie Handel um 27,8 Prozentpunkte steigern (die Dominanz des E-Commerce aus dem Vorjahr hat sich entsprechend um diese 27,8 Prozentpunkte verringert).
Auf dem zweiten Rang folgt die Branche Logistik/Spedition mit 181.600 m² bzw. 40,1 %, (H1 2023: Rang 1 mit 148.185 m² bzw. 49,1 %). Der Zuwachs von 33.415 m² bzw. 22,5 % reicht nicht aus, um den ersten Rang zu halten. Auch der 5-Jahresschnitt von 227.636 m² wird trotz des Zuwachses um deutliche 20,2 % verfehlt.
An erneut dritter Stelle folgt Industrie/Produktion mit 39.000 m² bzw. 8,6 % (H1 2023: 53.070 m² bzw. 17,6 %). Mit einem Minus von 14.070 m² bzw. 26,5 % ist dies der stärkste Rückgang aller Branchen. Dennoch wird der 5-Jahresdurchschnitt von 37.276 m² um 4,6 % übertroffen
Schlusslicht bleibt die Sammelkategorie Sonstiges mit 27.400 m² bzw. 6,1 %, die von 30.215 m² bzw. 10 % um moderate 2.815 m² bzw. 9,3 % verliert. Die Rückgänge bei Industrie/Produktion und der Sammelkategorie können durch die zum Teil deutlichen Zuwächse bei Handel und Logistik/Spedition überkompensiert werden.
Zwei Drittel des Flächenumsatzes findet in Einheiten ab 10.000 m² statt
Bei der Betrachtung der Größenklassen dominieren nach wie vor deutlich die Großflächen ab 10.000 m². Auf sie entfallen mit 291.700 m² bzw. 64,4 % fast zwei Drittel des Flächenumsatzes in NRW. Ausgehend von 170.547 m² bzw. 56,5 % bedeutet dies einen deutlichen Anstieg um 121.153 m² bzw. 71 %.
Flächen der Spanne ab 5.001 bis einschließlich 10.000 m² vereinigen 82.485 m² bzw. 18,2 % auf sich und bleiben, kommend von 56.332 m² bzw. 18,7 %, an zweiter Stelle (zweihöchster Zuwachs von +26.153 m² +46,4 %).
„Zusammen mit den Großflächen entfallen damit 82,7 % des gesamten Flächenumsatzes auf Flächen über 5.001 m²“, berichtet Bülent Alemdag. „Im Vorjahr waren es mit 75,2 % rund 7 Prozentpunkte weniger.“
An dritter Stelle folgt die Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 37.800 m² bzw. 8,3 %, die von 41.115 m² bzw. 13,6 % kommend um 3.315 m² bzw. 8,1 % nachgibt (einziger Rückgang im Jahresvergleich). An vierter Stelle folgt die nächstkleinere Kategorie zwischen 1.000 und 3.000 m² mit 7,8 % bzw. 35.315 m² nach 30.406 m² bzw. 10,1 %, was einem Zuwachs von 4.909 m² bzw. 16,1 % entspricht.
Letztplatziert sind Kleinstflächen unter 1.000 m², die mit 1,2 % bzw. 5.400 m² nach wie vor eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben und ausgehend von 3.330 m² bzw. 1,1 % um 2.070 m² zulegen konnten.
Spitzen-Mietpreise steigen in allen NRW-Teilmärkten deutlich – Durchschnittsmieten verteuern sich ebenfalls
Die Spitzenmiete steigt in allen 3 Märkten deutlich an und erreicht in allen 3 Teilmärkten den jeweiligen Höchstwert:
- Düsseldorf: 8,25 €/m², kommend von 7,50 €/m² (+10 %)
- Köln: 8,00 €/m², kommend von 7,35 €/m² (+8,8 %)
- Ruhrgebiet: 7,75 €/m², kommend von 6,50 €/m² (+19,2 %)
Die Durchschnittsmieten verteuern sich ebenfalls:
- Düsseldorf: 7,00 €/m² (+7,7 %), kommend von 6,50 €/m²
- Köln: 6,85 €/m² (+8,7 %), kommend von 6,30 €/m²
- Ruhrgebiet: 6,50 €/m² (+6,6 %), kommend von 6,10 €/m²
Ausblick
„Konjunkturbedingt sind die Top-NRW Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien wieder auf ihrem Normalniveau angelangt. Die Nachfrage ist moderat, Unternehmen treffen keine kurzfristigen Entscheidungen mehr. Neubauflächen sind erst ab 2025/2026 geplant, ob sie spekulativ entwickelt werden, hängt davon ab, ob Investoren und Projektentwickler wieder mutiger werden“, skizziert Bülent Alemdag die kommenden 24 Monate.
