10.10.2025 Hamburger Zinshäuser sind wieder gefragt
Das Interesse an Hamburger Zinshäusern wächst sichtbar. Im ersten Halbjahr 2025 wurden nach Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg ebenso viele Abschlüsse erfasst, wie in den ersten sechs Monaten des Boomjahres 2021. Zwar erholen sich auch die erzielten Preise, doch vom Niveau vor der Zinswende 2022 sind sie weit entfernt. Die deutlichen Preiskorrekturen nutzen primär private Käufer und Family Offices, kaum institutionelle Investoren.
„Wir trauen uns, zu sagen: Weiter fallen die Preise nicht“, erklärt Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei ZINSHAUSTEAM & KENBO, mit Blick auf die Halbjahreszahlen des Gutachterausschusses – aber auch aufgrund der stärkeren Kundenresonanz. „Wir bekommen deutlich mehr Aufträge zur Bewertung von Immobilien als noch im vergangenen Jahr.“ Und dabei bleibt es nicht. Das belegen die Zahlen des Gutachterausschusses.
Umsatzprognose für 2025: 1,6 Mrd. Euro
Im ersten Halbjahr 2025 wurde mit 229 Abschlüssen ein Umsatz von 688 Mio. Euro erfasst – ein Zuwachs von 37 % bei der Zahl der Abschlüsse gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 und von 53 % beim Geldumsatz. Kontinuierlich aufwärts geht es bei Abschlüssen und Umsatz jedoch bereits seit dem ersten Halbjahr 2023, als es bei lediglich 107 Transaktionen einen Umsatz von nur 406 Mio. Euro gab.
Im Mittel der Jahre 2021 bis 2024 wurden 42 % des Jahresumsatzes im ersten Halbjahr erzielt. Trifft das auch im laufenden Jahr zu, wäre ein Jahresumsatz von 1,6 Mrd. Euro zu erwarten. 2021 waren es 2,6 Mrd. Euro.
Während die Zahl der Abschlüsse bereits wieder das Niveau des Jahres 2021 erreicht hat, bleiben die Preise – trotz leichter Aufwärtstendenzen – weit hinter den Höchstwerten zurück. Das Allzeithoch gab es im ersten Halbjahr 2021 mit 4.583 €/m2, den Tiefstwert der vergangenen fünf Jahre im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres mit 2.688 €/m2. In den ersten sechs Monaten 2025 konnte im Mittel ein Preis von 3.254 €/m2 erzielt werden – ein Plus von 21 % binnen eines Jahres.
Konservativ rechnende Käufer erwerben gute Lagen
Eine ähnliche Entwicklung nehmen die Verkaufsfaktoren – also der Preis auf Grundlage des Multiplikators der Jahresnettomiete. Der Faktor sank von 33 im ersten Halbjahr 2021 auf 20 im Vergleichszeitraum 2024 und stieg nun wieder auf 22,8 in den ersten sechs Monaten dieses Jahres. Am deutlichsten ist der Preis für die bevorzugten Lagen gestiegen. Nach einem Absturz von 46,5 im Jahr 2022 auf 25,5 im vorigen Jahr, sind es nun 32,3.
„Dass bevorzugte Lagen das deutlichste Preisplus ausweisen, können wir bestätigen“, so Boberski. „Käufer sind Family Offices, die in der Boomphase bis 2022 gar nicht mehr geboten haben. Jetzt gibt es wieder realistische Preise und konservativ rechnende Kaufinteressenten beschäftigen sich mit den besten Lagen.“
Noch kaum an den Markt zurückgekehrt sind institutionelle Investoren. „Pensionskassen oder Fonds haben hohe Renditeanforderungen und suchen – ob ihrer ESG-Vorgaben – primär nach Neubauimmobilien, die es grundsätzlich kaum gibt und schon gar nicht zu den gewünschten Preisen.“ Vor diesem Hintergrund erwartet ZINSHAUSTEAM & KENBO bis zum Jahresende ein weiter anziehendes Kaufinteresse mit moderat steigenden Preisen.
„Der Bauturbo ist wirklich überfällig“
Da es in der wachsenden Stadt Hamburg zu wenig neu entstehenden Wohnungsnachschub gibt, wächst das Interesse von Investoren und Mietern am Bestand. Allerdings steigen die Mieten deutlich schneller als die Preise. Um wieder zu bezahlbaren Mieten auch im Neubau zu kommen, fordert Boberski von der Politik mehr Freiheiten für Kommunen, Entwickler und Bauträger. „Der Bauturbo ist wirklich überfällig“, so die Botschaft Richtung Berlin. Der wichtigste Punkt ist hier die Option der Kommunen, mit der Neueinführung des § 246e BauGB bis zum 31. Dezember 2030 von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen zu können.
Mit der Reformbilanz der neuen Bundesregierung in puncto Wohnungsbau ist Boberski bis dato eher unzufrieden. „Die aktuellen Neubauprogramme werden noch bis Ende 2026 evaluiert. Bis dahin gibt es allenfalls kosmetische Änderungen. Und dass Wirtschaftsministerin Katharina Reiche die Kürzung von Fördermitteln zur energetischen Sanierung in Aussicht stellt, geht vollständig an den Bedarfen der Wohnungswirtschaft vorbei – und ignoriert im Übrigen auch die von der EU gesetzten energetischen Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD.“
„Hamburg geht zwei Schritte vor und anderthalb zurück“
Hamburg setze in vielen Bereichen die richtigen Akzente, um den Wohnungsbau zu unterstützen: Hamburg-Standard, Novellierung der Landesbauordnung, ein gut gefüllter Fördertopf der IFB. „Aber viele Konzepte zu besseren Wohnungsversorgung werden durch Maßnahmen zur Marktregulierung konterkariert“, so Boberski und nennt: Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot von Miet- zu Eigentumswohnungen, Initiative zur Verschärfung der Eigenbedarfskündigung, Erweiterung sozialer Erhaltungsgebiete. „So gehen wir zwei Schritte voran und anderthalb zurück.“
„Wir trauen uns, zu sagen: Weiter fallen die Preise nicht“, erklärt Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei ZINSHAUSTEAM & KENBO, mit Blick auf die Halbjahreszahlen des Gutachterausschusses – aber auch aufgrund der stärkeren Kundenresonanz. „Wir bekommen deutlich mehr Aufträge zur Bewertung von Immobilien als noch im vergangenen Jahr.“ Und dabei bleibt es nicht. Das belegen die Zahlen des Gutachterausschusses.
Umsatzprognose für 2025: 1,6 Mrd. Euro
Im ersten Halbjahr 2025 wurde mit 229 Abschlüssen ein Umsatz von 688 Mio. Euro erfasst – ein Zuwachs von 37 % bei der Zahl der Abschlüsse gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 und von 53 % beim Geldumsatz. Kontinuierlich aufwärts geht es bei Abschlüssen und Umsatz jedoch bereits seit dem ersten Halbjahr 2023, als es bei lediglich 107 Transaktionen einen Umsatz von nur 406 Mio. Euro gab.
Im Mittel der Jahre 2021 bis 2024 wurden 42 % des Jahresumsatzes im ersten Halbjahr erzielt. Trifft das auch im laufenden Jahr zu, wäre ein Jahresumsatz von 1,6 Mrd. Euro zu erwarten. 2021 waren es 2,6 Mrd. Euro.
Während die Zahl der Abschlüsse bereits wieder das Niveau des Jahres 2021 erreicht hat, bleiben die Preise – trotz leichter Aufwärtstendenzen – weit hinter den Höchstwerten zurück. Das Allzeithoch gab es im ersten Halbjahr 2021 mit 4.583 €/m2, den Tiefstwert der vergangenen fünf Jahre im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres mit 2.688 €/m2. In den ersten sechs Monaten 2025 konnte im Mittel ein Preis von 3.254 €/m2 erzielt werden – ein Plus von 21 % binnen eines Jahres.
Konservativ rechnende Käufer erwerben gute Lagen
Eine ähnliche Entwicklung nehmen die Verkaufsfaktoren – also der Preis auf Grundlage des Multiplikators der Jahresnettomiete. Der Faktor sank von 33 im ersten Halbjahr 2021 auf 20 im Vergleichszeitraum 2024 und stieg nun wieder auf 22,8 in den ersten sechs Monaten dieses Jahres. Am deutlichsten ist der Preis für die bevorzugten Lagen gestiegen. Nach einem Absturz von 46,5 im Jahr 2022 auf 25,5 im vorigen Jahr, sind es nun 32,3.
„Dass bevorzugte Lagen das deutlichste Preisplus ausweisen, können wir bestätigen“, so Boberski. „Käufer sind Family Offices, die in der Boomphase bis 2022 gar nicht mehr geboten haben. Jetzt gibt es wieder realistische Preise und konservativ rechnende Kaufinteressenten beschäftigen sich mit den besten Lagen.“
Noch kaum an den Markt zurückgekehrt sind institutionelle Investoren. „Pensionskassen oder Fonds haben hohe Renditeanforderungen und suchen – ob ihrer ESG-Vorgaben – primär nach Neubauimmobilien, die es grundsätzlich kaum gibt und schon gar nicht zu den gewünschten Preisen.“ Vor diesem Hintergrund erwartet ZINSHAUSTEAM & KENBO bis zum Jahresende ein weiter anziehendes Kaufinteresse mit moderat steigenden Preisen.
„Der Bauturbo ist wirklich überfällig“
Da es in der wachsenden Stadt Hamburg zu wenig neu entstehenden Wohnungsnachschub gibt, wächst das Interesse von Investoren und Mietern am Bestand. Allerdings steigen die Mieten deutlich schneller als die Preise. Um wieder zu bezahlbaren Mieten auch im Neubau zu kommen, fordert Boberski von der Politik mehr Freiheiten für Kommunen, Entwickler und Bauträger. „Der Bauturbo ist wirklich überfällig“, so die Botschaft Richtung Berlin. Der wichtigste Punkt ist hier die Option der Kommunen, mit der Neueinführung des § 246e BauGB bis zum 31. Dezember 2030 von bauplanungsrechtlichen Vorschriften abweichen zu können.
Mit der Reformbilanz der neuen Bundesregierung in puncto Wohnungsbau ist Boberski bis dato eher unzufrieden. „Die aktuellen Neubauprogramme werden noch bis Ende 2026 evaluiert. Bis dahin gibt es allenfalls kosmetische Änderungen. Und dass Wirtschaftsministerin Katharina Reiche die Kürzung von Fördermitteln zur energetischen Sanierung in Aussicht stellt, geht vollständig an den Bedarfen der Wohnungswirtschaft vorbei – und ignoriert im Übrigen auch die von der EU gesetzten energetischen Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD.“
„Hamburg geht zwei Schritte vor und anderthalb zurück“
Hamburg setze in vielen Bereichen die richtigen Akzente, um den Wohnungsbau zu unterstützen: Hamburg-Standard, Novellierung der Landesbauordnung, ein gut gefüllter Fördertopf der IFB. „Aber viele Konzepte zu besseren Wohnungsversorgung werden durch Maßnahmen zur Marktregulierung konterkariert“, so Boberski und nennt: Mietpreisbremse, Umwandlungsverbot von Miet- zu Eigentumswohnungen, Initiative zur Verschärfung der Eigenbedarfskündigung, Erweiterung sozialer Erhaltungsgebiete. „So gehen wir zwei Schritte voran und anderthalb zurück.“
