15.10.2025 Real Estate Debt gewinnt in der Schweiz massiv an Bedeutung
Die Empira Group veröffentlicht mit der aktuellen Ausgabe ihrer Research View-Reihe einen neuen Bericht zum Thema „Real Estate Debt in der Schweiz“. Die Analyse beleuchtet die strukturellen Veränderungen in der Immobilienfinanzierung und zeigt auf, welche Chancen sich daraus für Investoren und Kreditnehmer ergeben.
Das Schweizer Immobilienfinanzierungssystem befindet sich im tiefgreifendsten Wandel seit zwei Jahrzehnten. Eine neue Marktanalyse der Empira Group zeigt: Strengere regulatorische Vorgaben, die Konsolidierung im Bankensektor sowie eine historisch hohe Refinanzierungswelle („Maturity Wall“) führen zu einer strukturellen Finanzierungslücke von jährlich bis zu 25 Milliarden Schweizer Franken.
Während Banken ihre Kreditvergabe infolge von Basel III „Swiss Finish“, FINMA-Leitlinien und höheren Eigenmittelanforderungen zunehmend auf konservative Engagements beschränken, entsteht für institutionelle Investoren eine attraktive Chance: Private Real Estate Debt etabliert sich als flexible Brückenlösung.
„Die Finanzierungslandschaft in der Schweiz verändert sich fundamental. Klassische Bankkredite decken den Kapitalbedarf vieler Immobilienprojekte nicht mehr ab. Hier eröffnet Real Estate Debt für Investoren stabile Renditen und für Kreditnehmer dringend benötigte Finanzierungssicherheit“, sagt Lahcen Knapp, Gründer und Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Die Empira Real Estate Debt-Studie identifiziert drei zentrale Trends:
• Regulatorischer Druck und Banken-Konsolidierung: Neue Eigenkapitalunterlegungspflichten und die UBS/CS-Fusion führen zu einer deutlichen Angebotsverknappung bei Finanzierungen oberhalb von 60 % Loan-to-Value.
• Strukturelles Funding Gap: Jährlich müssen mehr als 200 Milliarden CHF Hypotheken refinanziert werden. Allein durch sinkende Beleihungsgrenzen entsteht ein zusätzlicher Finanzierungsbedarf von bis zu 8 Milliarden CHF pro Jahr. Unter Stressszenarien (steigende Zinsen, fallende Preise) wächst diese Lücke auf 21–25 Milliarden CHF.
• Wachstum von Debt-Fonds und institutionellen Kreditgebern: Whole-Loan-, Stretched-Senior- und Mezzanine-Strukturen gewinnen an Bedeutung. Sie ermöglichen Investoren attraktive Rendite-Risiko-Profile bei gleichzeitiger BVV2-Konformität.
Für Kreditnehmer bedeuten diese Entwicklungen neue Finanzierungsoptionen, während Investoren von stabilen Cashflows, regulatorischer Effizienz und Illiquiditätsprämien profitieren. Insbesondere Schweizer Pensionskassen sehen sich in der Lage, ihr Anlageportfolio mit risikoarmen, grundpfandbesicherten Forderungen strategisch zu erweitern.
„Die nächsten Jahre markieren den Durchbruch von Real Estate Debt in der Schweiz. Wir erwarten, dass sich dieses Segment als eigenständige Assetklasse etabliert und dauerhaft eine zentrale Rolle in der Immobilienfinanzierung spielen wird“, so Knapp.
Die vollständige Studie „Empira ResearchView Q3/2025 – Real Estate Debt in der Schweiz: Finanzierungslösungen jenseits des Bankensektors“ kann bei der Empira Group angefordert werden.
Das Schweizer Immobilienfinanzierungssystem befindet sich im tiefgreifendsten Wandel seit zwei Jahrzehnten. Eine neue Marktanalyse der Empira Group zeigt: Strengere regulatorische Vorgaben, die Konsolidierung im Bankensektor sowie eine historisch hohe Refinanzierungswelle („Maturity Wall“) führen zu einer strukturellen Finanzierungslücke von jährlich bis zu 25 Milliarden Schweizer Franken.
Während Banken ihre Kreditvergabe infolge von Basel III „Swiss Finish“, FINMA-Leitlinien und höheren Eigenmittelanforderungen zunehmend auf konservative Engagements beschränken, entsteht für institutionelle Investoren eine attraktive Chance: Private Real Estate Debt etabliert sich als flexible Brückenlösung.
„Die Finanzierungslandschaft in der Schweiz verändert sich fundamental. Klassische Bankkredite decken den Kapitalbedarf vieler Immobilienprojekte nicht mehr ab. Hier eröffnet Real Estate Debt für Investoren stabile Renditen und für Kreditnehmer dringend benötigte Finanzierungssicherheit“, sagt Lahcen Knapp, Gründer und Verwaltungsratspräsident der Empira Group.
Die Empira Real Estate Debt-Studie identifiziert drei zentrale Trends:
• Regulatorischer Druck und Banken-Konsolidierung: Neue Eigenkapitalunterlegungspflichten und die UBS/CS-Fusion führen zu einer deutlichen Angebotsverknappung bei Finanzierungen oberhalb von 60 % Loan-to-Value.
• Strukturelles Funding Gap: Jährlich müssen mehr als 200 Milliarden CHF Hypotheken refinanziert werden. Allein durch sinkende Beleihungsgrenzen entsteht ein zusätzlicher Finanzierungsbedarf von bis zu 8 Milliarden CHF pro Jahr. Unter Stressszenarien (steigende Zinsen, fallende Preise) wächst diese Lücke auf 21–25 Milliarden CHF.
• Wachstum von Debt-Fonds und institutionellen Kreditgebern: Whole-Loan-, Stretched-Senior- und Mezzanine-Strukturen gewinnen an Bedeutung. Sie ermöglichen Investoren attraktive Rendite-Risiko-Profile bei gleichzeitiger BVV2-Konformität.
Für Kreditnehmer bedeuten diese Entwicklungen neue Finanzierungsoptionen, während Investoren von stabilen Cashflows, regulatorischer Effizienz und Illiquiditätsprämien profitieren. Insbesondere Schweizer Pensionskassen sehen sich in der Lage, ihr Anlageportfolio mit risikoarmen, grundpfandbesicherten Forderungen strategisch zu erweitern.
„Die nächsten Jahre markieren den Durchbruch von Real Estate Debt in der Schweiz. Wir erwarten, dass sich dieses Segment als eigenständige Assetklasse etabliert und dauerhaft eine zentrale Rolle in der Immobilienfinanzierung spielen wird“, so Knapp.
Die vollständige Studie „Empira ResearchView Q3/2025 – Real Estate Debt in der Schweiz: Finanzierungslösungen jenseits des Bankensektors“ kann bei der Empira Group angefordert werden.
