16.10.2025 Hamburger Industrie- und Logistikmarkt zeigt sich stabil
In den ersten drei Quartalen 2025 wurde am Hamburger Markt für Industrie- und Logistikimmobilien ein Flächenumsatz von 270.000 m² erzielt. Für das Gesamtjahr erwartet Engel & Völkers Commercial Hamburg einen Umsatz von 380.000 m², was einem deutlichen Zuwachs gegenüber 235.000 m² im Gesamtjahr 2024 entspricht. „Auch wenn die Entwicklung positiv ausfällt, im Zehnjahresdurchschnitt ist das ein mittlerer Wert”, ordnet Anton Hansen, Head of Commercial Invest & Letting bei Engel & Völkers Commercial Hamburg, die Situation ein. „2025 war das für das Segment Industrie und Logistik bislang ein stabiles Jahr.”
Keine Veränderung bei den Mieten
Die Spitzenmiete liegt im dritten Quartal 2025 unverändert zum Vorjahr bei 8,50 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete weist mit 7,30 Euro pro Quadratmeter ebenfalls keine Veränderung auf. Für das vierte Quartal geht Engel & Völkers Commercial Hamburg von weiterhin konstanten Mieten aus. Eine leichte Steigerung sei zwar möglich, aber „ein Anstieg auf 9 Euro pro Quadratmeter ist nach aktueller Einschätzung nicht zu erwarten”, so Nils Behncke, Senior-Berater für Industrie- und Logistikimmobilien.
Der Fokus der Nachfrage liegt weiterhin auf qualitativ hochwertigen Flächen mit guter Infrastruktur. Vor allem kleine Vermietungen prägen das Transaktionsgeschehen: Mit 30 Prozent entfielen die meisten Mietverträge auf Flächen unter 500 m². Teilbare und kleinteilige Flächen, wie sie etwa in Gewerbeparks angeboten werden, erfreuen sich sehr hoher Nachfrage. Großabschlüsse über 10.000 m² machten in Hamburg lediglich sechs Prozent am Gesamtmarkt aus.
Größte Einzelumsätze
Die größten Einzelumsätze im dritten Quartal entfielen auf die Körber Technologies GmbH (34.000 m² in Hamburg-Ost), die Heinrich Dehn Spedition (15.300 m² in Hamburg-Ost) und die ETS & Scan Global Logistics Group (10.500 m² im Umland Süd). Seit Jahren sind der Hamburger Süden und Osten (einschließlich des Umlands) im Hinblick auf Industrie- und Logistikflächen die stärksten Teilmärkte. Die größten Umsatzvolumen werden wie bereits in den Vorjahren durch die Branchen Industrie/Gewerbe und Transport/Logistik verursacht. Auffällig ist eine gestiegene Nachfrage durch Rüstungsunternehmen.
Bestand dominiert weiter den Markt
Der Eigennutzer-Neubau hat zwar statistisch zugenommen (von 13 auf 31 Prozent), jedoch wird dieser Anstieg im dritten Quartal 2025 maßgeblich durch den Neubau der Körber Technologies GmbH verursacht. Insgesamt fehlt es in Hamburg nach wie vor an Fertigstellungen, wodurch Bestandsimmobilien für den Markt eine hohe Relevanz behalten. 50 Prozent der Mietverträge wurden 2025 für Bestandsflächen abgeschlossen. Gleichzeitig verschärft sich die Polarisierung: Die hohe Nachfrage in zentralen Lagen trifft auf steigenden Leerstand in weniger attraktiven Gebieten.
Ausblick auf das vierte Quartal 2025
Im vierten Quartal erwartet Engel & Völkers Commercial Hamburg eine stabile Marktentwicklung für Industrie- und Logistikimmobilien. „Die Nachfrage ist unverändert, doch es bestehen weiterhin die bekannten Herausforderungen im Bereich Neubau. Für Eigentümer von Bestandsflächen sehen wir die Notwendigkeit, Flächen, die noch nicht für moderne Anforderungen wie Automatisierung oder Just-in-Time-Produktion optimiert sind, zukunftsfähig zu machen“, resümiert Anton Hansen.
Keine Veränderung bei den Mieten
Die Spitzenmiete liegt im dritten Quartal 2025 unverändert zum Vorjahr bei 8,50 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete weist mit 7,30 Euro pro Quadratmeter ebenfalls keine Veränderung auf. Für das vierte Quartal geht Engel & Völkers Commercial Hamburg von weiterhin konstanten Mieten aus. Eine leichte Steigerung sei zwar möglich, aber „ein Anstieg auf 9 Euro pro Quadratmeter ist nach aktueller Einschätzung nicht zu erwarten”, so Nils Behncke, Senior-Berater für Industrie- und Logistikimmobilien.
Der Fokus der Nachfrage liegt weiterhin auf qualitativ hochwertigen Flächen mit guter Infrastruktur. Vor allem kleine Vermietungen prägen das Transaktionsgeschehen: Mit 30 Prozent entfielen die meisten Mietverträge auf Flächen unter 500 m². Teilbare und kleinteilige Flächen, wie sie etwa in Gewerbeparks angeboten werden, erfreuen sich sehr hoher Nachfrage. Großabschlüsse über 10.000 m² machten in Hamburg lediglich sechs Prozent am Gesamtmarkt aus.
Größte Einzelumsätze
Die größten Einzelumsätze im dritten Quartal entfielen auf die Körber Technologies GmbH (34.000 m² in Hamburg-Ost), die Heinrich Dehn Spedition (15.300 m² in Hamburg-Ost) und die ETS & Scan Global Logistics Group (10.500 m² im Umland Süd). Seit Jahren sind der Hamburger Süden und Osten (einschließlich des Umlands) im Hinblick auf Industrie- und Logistikflächen die stärksten Teilmärkte. Die größten Umsatzvolumen werden wie bereits in den Vorjahren durch die Branchen Industrie/Gewerbe und Transport/Logistik verursacht. Auffällig ist eine gestiegene Nachfrage durch Rüstungsunternehmen.
Bestand dominiert weiter den Markt
Der Eigennutzer-Neubau hat zwar statistisch zugenommen (von 13 auf 31 Prozent), jedoch wird dieser Anstieg im dritten Quartal 2025 maßgeblich durch den Neubau der Körber Technologies GmbH verursacht. Insgesamt fehlt es in Hamburg nach wie vor an Fertigstellungen, wodurch Bestandsimmobilien für den Markt eine hohe Relevanz behalten. 50 Prozent der Mietverträge wurden 2025 für Bestandsflächen abgeschlossen. Gleichzeitig verschärft sich die Polarisierung: Die hohe Nachfrage in zentralen Lagen trifft auf steigenden Leerstand in weniger attraktiven Gebieten.
Ausblick auf das vierte Quartal 2025
Im vierten Quartal erwartet Engel & Völkers Commercial Hamburg eine stabile Marktentwicklung für Industrie- und Logistikimmobilien. „Die Nachfrage ist unverändert, doch es bestehen weiterhin die bekannten Herausforderungen im Bereich Neubau. Für Eigentümer von Bestandsflächen sehen wir die Notwendigkeit, Flächen, die noch nicht für moderne Anforderungen wie Automatisierung oder Just-in-Time-Produktion optimiert sind, zukunftsfähig zu machen“, resümiert Anton Hansen.
