21.10.2025 Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zeigt sich dynamisch
Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2025 einen Flächenumsatz von 307.500 Quadratmetern, was einem beachtlichen Anstieg um 38 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Zugleich ging der Anteil des Stadtgebietes am Flächenumsatz angebotsbedingt um 36 Prozentpunkte auf 23 Prozent zurück – und dementsprechend legte das Umland auf 77 Prozent zu. Für sich genommen kam das dritte Quartal 2025 auf einen Flächenumsatz von 90.000 Quadratmetern.
Größte Abschlüsse im dritten Quartal waren die Anmietung eines Produktionsunternehmens in einer Built-to-suit-Immobilie im Stadtgebiet über 18.900 Quadratmeter sowie die Anmietung von Sportstech Brands über 12.300 Quadratmeter in Großbeeren. Im Vorjahresvergleich stieg der Anteil von Eigennutzern am Flächenumsatz von 16 Prozent auf 57 Prozent, bedingt vor allem durch einen großen Abschluss im zweiten Quartal. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das aktive Marktgeschehen hat zu einem Flächenumsatz deutlich über dem Niveau der beiden Vorjahreszeiträume geführt. Zudem zeigte der Markt wieder ein spürbares Interesse an größeren Einheiten“, sagt Colette Bodendorf, Team Leader Industrial & Logistics Berlin bei CBRE. Im bisherigen Jahresverlauf hatten Abschlüsse mit mindestens 10.000 Quadratmetern einen Anteil von 54 Prozent – nach lediglich 25 Prozent im Vorjahreszeitraum. Trotzdem legte der Big-Box-Leerstand noch einmal spürbar zu, wobei allein im Verlauf des dritten Quartals der Wert um 1,7 Prozentpunkte auf 10,2 Prozent stieg. „Der Leerstandsanstieg ist nicht auf Auszüge in Bestandsimmobilien zurückzuführen, sondern auf Fertigstellungen spekulativer Neubauten, die noch nicht vermietet wurden“, erklärt Bodendorf.
Aufgrund des großen Angebots an Neubauflächen stieg deren Anteil am Flächenumsatz von 16 Prozent in den ersten drei Quartalen 2024 auf 57 Prozent in den ersten drei Quartalen 2025. „Kurzfristig dürfte sich das Angebot an Neubauflächen reduzieren, da sich nur rund 100.000 Quadratmeter derzeit im Bau befinden, in den vorherigen Quartalen waren es eher rund 200.000 Quadratmeter“, sagt Bodendorf. Trotz der Leerstände sind Entwickler weiter bereit, logistikgeeignete Grundstücke ohne Vorvermietung zu erwerben – bevorzugt innerhalb des Autobahnrings. „Berlin wird auch weiterhin als hochattraktiver Standort empfunden, insbesondere angesichts der Einwohnerzahl für Handel und E-Commerce“, so Bodendorf.
Durch Vermietungen im Umland in Kombination mit zur Auswahl stehenden Flächenalternativen und einer notwendigen Flexibilität seitens der Vermieter kam es zu einem Rückgang der gewichteten Durchschnittsmiete um 2,9 Prozent auf 7,03 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien blieb hingegen stabil bei 8,25 Euro.
Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 51 Prozent (minus drei Prozentpunkte). Ihnen folgten Produktionsunternehmen (plus sieben Prozentpunkte auf 31 Prozent) und Transport- und Logistikunternehmen (minus fünf Prozentpunkte auf neun Prozent).
Prognose für das Gesamtjahr 2025
„Der Flächenumsatz im Gesamtjahr dürfte an der 400.000-Quadratmeter-Marke kratzen“, erwartet Bodendorf. „Zudem zeichnet sich zum Jahresende ein Absinken der Leerstandsquote ab.“
Größte Abschlüsse im dritten Quartal waren die Anmietung eines Produktionsunternehmens in einer Built-to-suit-Immobilie im Stadtgebiet über 18.900 Quadratmeter sowie die Anmietung von Sportstech Brands über 12.300 Quadratmeter in Großbeeren. Im Vorjahresvergleich stieg der Anteil von Eigennutzern am Flächenumsatz von 16 Prozent auf 57 Prozent, bedingt vor allem durch einen großen Abschluss im zweiten Quartal. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das aktive Marktgeschehen hat zu einem Flächenumsatz deutlich über dem Niveau der beiden Vorjahreszeiträume geführt. Zudem zeigte der Markt wieder ein spürbares Interesse an größeren Einheiten“, sagt Colette Bodendorf, Team Leader Industrial & Logistics Berlin bei CBRE. Im bisherigen Jahresverlauf hatten Abschlüsse mit mindestens 10.000 Quadratmetern einen Anteil von 54 Prozent – nach lediglich 25 Prozent im Vorjahreszeitraum. Trotzdem legte der Big-Box-Leerstand noch einmal spürbar zu, wobei allein im Verlauf des dritten Quartals der Wert um 1,7 Prozentpunkte auf 10,2 Prozent stieg. „Der Leerstandsanstieg ist nicht auf Auszüge in Bestandsimmobilien zurückzuführen, sondern auf Fertigstellungen spekulativer Neubauten, die noch nicht vermietet wurden“, erklärt Bodendorf.
Aufgrund des großen Angebots an Neubauflächen stieg deren Anteil am Flächenumsatz von 16 Prozent in den ersten drei Quartalen 2024 auf 57 Prozent in den ersten drei Quartalen 2025. „Kurzfristig dürfte sich das Angebot an Neubauflächen reduzieren, da sich nur rund 100.000 Quadratmeter derzeit im Bau befinden, in den vorherigen Quartalen waren es eher rund 200.000 Quadratmeter“, sagt Bodendorf. Trotz der Leerstände sind Entwickler weiter bereit, logistikgeeignete Grundstücke ohne Vorvermietung zu erwerben – bevorzugt innerhalb des Autobahnrings. „Berlin wird auch weiterhin als hochattraktiver Standort empfunden, insbesondere angesichts der Einwohnerzahl für Handel und E-Commerce“, so Bodendorf.
Durch Vermietungen im Umland in Kombination mit zur Auswahl stehenden Flächenalternativen und einer notwendigen Flexibilität seitens der Vermieter kam es zu einem Rückgang der gewichteten Durchschnittsmiete um 2,9 Prozent auf 7,03 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien blieb hingegen stabil bei 8,25 Euro.
Den größten Anteil am Flächenumsatz hatten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 51 Prozent (minus drei Prozentpunkte). Ihnen folgten Produktionsunternehmen (plus sieben Prozentpunkte auf 31 Prozent) und Transport- und Logistikunternehmen (minus fünf Prozentpunkte auf neun Prozent).
Prognose für das Gesamtjahr 2025
„Der Flächenumsatz im Gesamtjahr dürfte an der 400.000-Quadratmeter-Marke kratzen“, erwartet Bodendorf. „Zudem zeichnet sich zum Jahresende ein Absinken der Leerstandsquote ab.“
