05.01.2026 Immobilienrente: Seniorenkredit schlägt Teilverkauf
Wer im Alter Liquidität aus seiner selbstbewohnten Immobilie ziehen möchte, stößt schnell auf die Möglichkeit des Immobilien-Teilverkaufs. Denn das Modell wird von vielen Anbietern offensiv beworben. Doch in den allermeisten Fällen ist ein Seniorenkredit sinnvoller, sagt die WIR WohnImmobilienRente GmbH.
Sowohl mit einem Teilverkauf als auch mit einem Seniorenkredit können Immobilieneigentümer im Alter ihre Liquidität verbessern, ohne dass sie ihr Zuhause aufgeben müssen. Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer maximal 50 Prozent seiner Immobilie. Für den verkauften Anteil zahlt er anschließend ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Ein Seniorenkredit hingegen ist ein Bankdarlehen, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Während der Laufzeit muss der Kreditnehmer nur die Zinsen zahlen. Die Tilgung des Kredits erfolgt erst zum Ende der Laufzeit – in der Regel mit dem Verkauf der Immobilie oder durch die Erben.
Höhere monatliche Kosten beim Teilverkauf
Ein wesentlicher Nachteil des Teilverkaufs sind die laufenden Kosten. Das Nutzungsentgelt liegt meist deutlich über den Zinsen eines Seniorenkredits und kann sich – im Gegensatz zum Seniorenkredit – im Laufe der Zeit erhöhen. „Diese dauerhafte finanzielle Belastung muss sehr genau abgewogen werden“, erklärt Dr. Georg F. Doll, geschäftsführender Gesellschafter der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Das Unternehmen berät unabhängig zu verschiedenen Formen der Immobilienrente.
Selbstbestimmt wohnen als alleiniger Eigentümer
Hinzu kommt der Verlust der Entscheidungsfreiheit. Nach einem Teilverkauf müssen größere Umbauten oder Sanierungen üblicherweise mit dem Käufer abgestimmt werden, da dieser in der Regel zu 50 Prozent Eigentümer geworden ist. Beim Seniorenkredit hingegen bleibt die Entscheidungsgewalt allein beim Eigentümer, da die Immobilie weiterhin zu 100 Prozent ihm gehört.
Riskant: die „117-Prozent-Regel“ beim Teilverkauf
Besonders kritisch bewertet die WIR WohnImmobilienRente GmbH die sogenannte „117-Prozent-Regelung“, die in vielen Teilverkaufsverträgen Anwendung findet: Bleibt der tatsächliche Wertzuwachs der Immobilie hinter den Erwartungen zurück, wird dem Teilkäufer dennoch ein garantierter Wertzuwachs von 17 Prozent zugesichert. Werden beim Verkauf der Immobilie also weniger als 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises erzielt, so muss der Verkäufer dem Teilkäufer die Differenz zu den 117 Prozent ausgleichen. Das wirtschaftliche Risiko trägt damit allein der Verkäufer.
„Der Teilverkauf wird oft als unkomplizierte Lösung dargestellt. In der Praxis ist er jedoch mit komplexen Vertragskonstruktionen, hohen laufenden Kosten und finanziellen Risiken verbunden“, sagt Georg F. Doll. „Ein Seniorenkredit hingegen ermöglicht in der Regel mehr Selbstbestimmung bei geringeren Kosten. Wer sich für eine Immobilienrente entscheidet, sollte auf jeden Fall die Alternativen genau prüfen.“
Sowohl mit einem Teilverkauf als auch mit einem Seniorenkredit können Immobilieneigentümer im Alter ihre Liquidität verbessern, ohne dass sie ihr Zuhause aufgeben müssen. Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer maximal 50 Prozent seiner Immobilie. Für den verkauften Anteil zahlt er anschließend ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer. Ein Seniorenkredit hingegen ist ein Bankdarlehen, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Während der Laufzeit muss der Kreditnehmer nur die Zinsen zahlen. Die Tilgung des Kredits erfolgt erst zum Ende der Laufzeit – in der Regel mit dem Verkauf der Immobilie oder durch die Erben.
Höhere monatliche Kosten beim Teilverkauf
Ein wesentlicher Nachteil des Teilverkaufs sind die laufenden Kosten. Das Nutzungsentgelt liegt meist deutlich über den Zinsen eines Seniorenkredits und kann sich – im Gegensatz zum Seniorenkredit – im Laufe der Zeit erhöhen. „Diese dauerhafte finanzielle Belastung muss sehr genau abgewogen werden“, erklärt Dr. Georg F. Doll, geschäftsführender Gesellschafter der WIR WohnImmobilienRente GmbH. Das Unternehmen berät unabhängig zu verschiedenen Formen der Immobilienrente.
Selbstbestimmt wohnen als alleiniger Eigentümer
Hinzu kommt der Verlust der Entscheidungsfreiheit. Nach einem Teilverkauf müssen größere Umbauten oder Sanierungen üblicherweise mit dem Käufer abgestimmt werden, da dieser in der Regel zu 50 Prozent Eigentümer geworden ist. Beim Seniorenkredit hingegen bleibt die Entscheidungsgewalt allein beim Eigentümer, da die Immobilie weiterhin zu 100 Prozent ihm gehört.
Riskant: die „117-Prozent-Regel“ beim Teilverkauf
Besonders kritisch bewertet die WIR WohnImmobilienRente GmbH die sogenannte „117-Prozent-Regelung“, die in vielen Teilverkaufsverträgen Anwendung findet: Bleibt der tatsächliche Wertzuwachs der Immobilie hinter den Erwartungen zurück, wird dem Teilkäufer dennoch ein garantierter Wertzuwachs von 17 Prozent zugesichert. Werden beim Verkauf der Immobilie also weniger als 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises erzielt, so muss der Verkäufer dem Teilkäufer die Differenz zu den 117 Prozent ausgleichen. Das wirtschaftliche Risiko trägt damit allein der Verkäufer.
„Der Teilverkauf wird oft als unkomplizierte Lösung dargestellt. In der Praxis ist er jedoch mit komplexen Vertragskonstruktionen, hohen laufenden Kosten und finanziellen Risiken verbunden“, sagt Georg F. Doll. „Ein Seniorenkredit hingegen ermöglicht in der Regel mehr Selbstbestimmung bei geringeren Kosten. Wer sich für eine Immobilienrente entscheidet, sollte auf jeden Fall die Alternativen genau prüfen.“
