02.06.2026 Nachhaltigkeit im Immobiliensektor: Sanieren statt verlieren
Werner Ottilinger, Fotocredit: SAUTER
Fakt ist: Der Klimaschutz in Deutschland kommt zu langsam voran – und der Preis dafür steigt. Während Politik und Wirtschaft weiter über die Transformation in der Industrie und über den Ausbau der Elektromobilität debattieren, bleibt ein zentraler Hebel immer noch unterbelichtet: der Gebäudesektor.
Dabei ist seine Bedeutung für unser Klima unübersehbar – und die Zahlen liegen längst auf dem Tisch. Statistiken zeigen, dass allein in Deutschland Gebäude etwa 35 bis 40 Prozent des Endenergieverbrauchs und circa 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachen. Gleichzeitig verschärfen die rasant steigenden Energiepreise, geopolitische Unsicherheiten und ein zunehmender regulatorischer Druck die Situation. Die Spielräume werden enger – wirtschaftlich wie politisch.
Die Zielmarke ist bekannt: Bis 2040 soll der CO?-Ausstoß im Vergleich zu 1990 um rund 90 Prozent sinken – ein Ziel, das auf europäischer Ebene vereinbart wurde, unter anderem im Rahmen der Klimapolitik der Europäischen Kommission. Doch die Realität hinkt hinterher. Die Transformation verläuft nicht nur zu langsam – sie verläuft vor allem dort zu zögerlich, wo der größte Ansatz liegt, nämlich beim Gebäudebestand.
Klimaziele verfehlt: Regulierung zieht an
Für die Immobilienbranche hat diese Entwicklung unmittelbare Konsequenzen. Die Regulierung wird nicht nur strenger, sondern auch schärfer durchgesetzt. Berichtspflichten nehmen zu, etwa durch die Corporate Sustainability Reporting Directive. ESG-Kriterien werden durch Vorgaben wie die EU-Taxonomie konkretisiert und Abweichungen zunehmend wirtschaftlich sanktioniert, unter anderem über ansteigende CO?-Preise im Rahmen des nationalen Emissionshandels, gemäß Brennstoffemissionshandelsgesetz.
Das ist keine ferne Perspektive, sondern längst Realität. Die politischen Zielverfehlungen im Gebäudesektor führen bereits heute zu Nachsteuerungen. So geht das Umweltbundesamt davon aus, dass die Klimaziele im Gebäudebereich bis 2030 deutlich verfehlt werden – mit einer prognostizierten Lücke in dreistelliger Millionenhöhe an Tonnen CO?.
Analysen von Verbänden wie dem VDMA und Initiativen wie dem neutralen ECORE-Scoring unterstreichen diesen Handlungsdruck zusätzlich: Die Sanierungsquote bleibt hinter den Erfordernissen zurück. Etwa 58 Prozent des Bestands in Deutschland sind Altbauten, die 1978 oder früher errichtet wurden, also noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Sie werden zunehmend zu nicht mehr vermiet- oder verkaufbaren Carbon Risk Assets. Was lange als solide Kapitalanlage galt, wird damit zum Risiko.
Gebäudeautomation als Schlüsseltechnologie
Dabei offeriert gerade der Bestand erhebliche Effizienzpotenziale. Im Vergleich zu Abriss und Neubau ist die Modernisierung durch intelligente Automatisierung nicht nur ressourcenschonender, sondern in vielen Fällen auch wirtschaftlich überlegen.
Ein Blick in viele Bestandsimmobilien zeigt es: Heizungen werden oft noch über mechanische Thermostate gesteuert – starr und unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Effizienz sieht anders aus. Moderne Gebäudeautomation basiert auf smarten Multisensoren, die präzise den Istzustand eines Gebäudes erfassen, indem sie kontinuierlich und in Echtzeit Daten zu Temperatur, Luftqualität, Belegung, Stromverbrauch und Licht sammeln. Diese Informationen bilden die Grundlage für eine smarte Steuerung von Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Energie wird also gezielt dort eingesetzt, wo sie tatsächlich benötigt wird, statt über das gesamte Objekt verteilt. Zudem bietet die Gebäudeautomation Schnittstellen zu anderen Systemen; Wettervorhersagen oder Raumbelegungspläne beispielsweise können berücksichtigt, oder die Raumtemperatur mittels Smartphone-App individuell eingestellt werden – ein Plus ebenso in puncto Nutzungskomfort.
Der von der Sensorik gelieferte umfangreiche Datenbestand bietet darüber hinaus eine wertvolle Grundlage für tiefergehende Datenanalysen. Sie machen Energieflüsse transparent, helfen Lastspitzen zu glätten und erneuerbare Energien bestmöglich zu integrieren. Auch die Gebäudewartung kann mit diesem intelligenten Energiemanagement von einem starren in ein bedarfsorientiertes Modell überführt werden.
Deutliche Einsparpotenziale
Wie groß die Effekte sind, zeigt der Bürobau NOVE im Münchner Arnulfpark. Das mehrfach ausgezeichnete Objekt wurde mit integrierter Gebäudeautomation von SAUTER ausgestattet und später um einen digitalen Zwilling zur vorausschauenden Betriebsführung ergänzt. Die technische Ausgangslage war komplex. So lag zum Projektbeginn kein übergreifendes Integrationskonzept für die technischen Gebäudeausrüstungen vor. Zudem kamen zahlreiche Systeme unterschiedlicher Hersteller zum Einsatz. Hohe architektonische Anforderungen im Innenausbau, eng abgestimmte Bauabläufe sowie wechselnde Anforderungen der Mieter erhöhten zudem die Komplexität des Projekts.
Um diesen Rahmenbedingungen gerecht zu werden, entwickelte SAUTER ein strukturiertes Integrationskonzept für die Gebäudeautomation. Eine kontinuierliche Kommunikation war dabei entscheidend für die termingerechte Umsetzung. Im Zuge der Realisierung wurden sämtliche TGA-Systeme sowie über 250 Verbrauchszähler in die Gebäudeautomation eingebunden, schrittweise in Betrieb genommen und auf Funktion überprüft.
Das Ergebnis: Rund 30 Prozent weniger Energieverbrauch, etwa ein Drittel weniger CO?-Emissionen, bis zu 176 Tonnen CO? pro Jahr im laufenden Betrieb. Gleichzeitig sinken die jährlichen Betriebskosten um rund 3,60 Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF). Dieses Beispiel zeigt: In intelligenten Technologien und einem effizienten Betrieb liegen entscheidende Potenziale und nicht unbedingt nur im Neubau.
Fazit: Der Markt trifft seine Entscheidung
Der Markt hat begonnen, schneller zu reagieren als die Politik. Energieeffizienz ist kein „Nice-to-have“ mehr. Sie entwickelt sich zum zentralen Differenzierungsfaktor – bei Bewertungen, Finanzierungen und Vermietbarkeit. Immobilien ohne klare Dekarbonisierungsstrategie verlieren an Attraktivität. Gleichzeitig profitieren diejenigen, die früh handeln. Sie sichern sich Wettbewerbsvorteile, stabilere Cashflows und bessere Finanzierungskonditionen. Die Richtung ist klar. Die Frage ist nur noch: Wer handelt und wer wartet zu lange?
(Autor: Werner Ottilinger ist Geschäftsführer von SAUTER Deutschland)
Dabei ist seine Bedeutung für unser Klima unübersehbar – und die Zahlen liegen längst auf dem Tisch. Statistiken zeigen, dass allein in Deutschland Gebäude etwa 35 bis 40 Prozent des Endenergieverbrauchs und circa 30 Prozent der CO2-Emissionen verursachen. Gleichzeitig verschärfen die rasant steigenden Energiepreise, geopolitische Unsicherheiten und ein zunehmender regulatorischer Druck die Situation. Die Spielräume werden enger – wirtschaftlich wie politisch.
Die Zielmarke ist bekannt: Bis 2040 soll der CO?-Ausstoß im Vergleich zu 1990 um rund 90 Prozent sinken – ein Ziel, das auf europäischer Ebene vereinbart wurde, unter anderem im Rahmen der Klimapolitik der Europäischen Kommission. Doch die Realität hinkt hinterher. Die Transformation verläuft nicht nur zu langsam – sie verläuft vor allem dort zu zögerlich, wo der größte Ansatz liegt, nämlich beim Gebäudebestand.
Klimaziele verfehlt: Regulierung zieht an
Für die Immobilienbranche hat diese Entwicklung unmittelbare Konsequenzen. Die Regulierung wird nicht nur strenger, sondern auch schärfer durchgesetzt. Berichtspflichten nehmen zu, etwa durch die Corporate Sustainability Reporting Directive. ESG-Kriterien werden durch Vorgaben wie die EU-Taxonomie konkretisiert und Abweichungen zunehmend wirtschaftlich sanktioniert, unter anderem über ansteigende CO?-Preise im Rahmen des nationalen Emissionshandels, gemäß Brennstoffemissionshandelsgesetz.
Das ist keine ferne Perspektive, sondern längst Realität. Die politischen Zielverfehlungen im Gebäudesektor führen bereits heute zu Nachsteuerungen. So geht das Umweltbundesamt davon aus, dass die Klimaziele im Gebäudebereich bis 2030 deutlich verfehlt werden – mit einer prognostizierten Lücke in dreistelliger Millionenhöhe an Tonnen CO?.
Analysen von Verbänden wie dem VDMA und Initiativen wie dem neutralen ECORE-Scoring unterstreichen diesen Handlungsdruck zusätzlich: Die Sanierungsquote bleibt hinter den Erfordernissen zurück. Etwa 58 Prozent des Bestands in Deutschland sind Altbauten, die 1978 oder früher errichtet wurden, also noch vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Sie werden zunehmend zu nicht mehr vermiet- oder verkaufbaren Carbon Risk Assets. Was lange als solide Kapitalanlage galt, wird damit zum Risiko.
Gebäudeautomation als Schlüsseltechnologie
Dabei offeriert gerade der Bestand erhebliche Effizienzpotenziale. Im Vergleich zu Abriss und Neubau ist die Modernisierung durch intelligente Automatisierung nicht nur ressourcenschonender, sondern in vielen Fällen auch wirtschaftlich überlegen.
Ein Blick in viele Bestandsimmobilien zeigt es: Heizungen werden oft noch über mechanische Thermostate gesteuert – starr und unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Effizienz sieht anders aus. Moderne Gebäudeautomation basiert auf smarten Multisensoren, die präzise den Istzustand eines Gebäudes erfassen, indem sie kontinuierlich und in Echtzeit Daten zu Temperatur, Luftqualität, Belegung, Stromverbrauch und Licht sammeln. Diese Informationen bilden die Grundlage für eine smarte Steuerung von Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Energie wird also gezielt dort eingesetzt, wo sie tatsächlich benötigt wird, statt über das gesamte Objekt verteilt. Zudem bietet die Gebäudeautomation Schnittstellen zu anderen Systemen; Wettervorhersagen oder Raumbelegungspläne beispielsweise können berücksichtigt, oder die Raumtemperatur mittels Smartphone-App individuell eingestellt werden – ein Plus ebenso in puncto Nutzungskomfort.
Der von der Sensorik gelieferte umfangreiche Datenbestand bietet darüber hinaus eine wertvolle Grundlage für tiefergehende Datenanalysen. Sie machen Energieflüsse transparent, helfen Lastspitzen zu glätten und erneuerbare Energien bestmöglich zu integrieren. Auch die Gebäudewartung kann mit diesem intelligenten Energiemanagement von einem starren in ein bedarfsorientiertes Modell überführt werden.
Deutliche Einsparpotenziale
Wie groß die Effekte sind, zeigt der Bürobau NOVE im Münchner Arnulfpark. Das mehrfach ausgezeichnete Objekt wurde mit integrierter Gebäudeautomation von SAUTER ausgestattet und später um einen digitalen Zwilling zur vorausschauenden Betriebsführung ergänzt. Die technische Ausgangslage war komplex. So lag zum Projektbeginn kein übergreifendes Integrationskonzept für die technischen Gebäudeausrüstungen vor. Zudem kamen zahlreiche Systeme unterschiedlicher Hersteller zum Einsatz. Hohe architektonische Anforderungen im Innenausbau, eng abgestimmte Bauabläufe sowie wechselnde Anforderungen der Mieter erhöhten zudem die Komplexität des Projekts.
Um diesen Rahmenbedingungen gerecht zu werden, entwickelte SAUTER ein strukturiertes Integrationskonzept für die Gebäudeautomation. Eine kontinuierliche Kommunikation war dabei entscheidend für die termingerechte Umsetzung. Im Zuge der Realisierung wurden sämtliche TGA-Systeme sowie über 250 Verbrauchszähler in die Gebäudeautomation eingebunden, schrittweise in Betrieb genommen und auf Funktion überprüft.
Das Ergebnis: Rund 30 Prozent weniger Energieverbrauch, etwa ein Drittel weniger CO?-Emissionen, bis zu 176 Tonnen CO? pro Jahr im laufenden Betrieb. Gleichzeitig sinken die jährlichen Betriebskosten um rund 3,60 Euro pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF). Dieses Beispiel zeigt: In intelligenten Technologien und einem effizienten Betrieb liegen entscheidende Potenziale und nicht unbedingt nur im Neubau.
Fazit: Der Markt trifft seine Entscheidung
Der Markt hat begonnen, schneller zu reagieren als die Politik. Energieeffizienz ist kein „Nice-to-have“ mehr. Sie entwickelt sich zum zentralen Differenzierungsfaktor – bei Bewertungen, Finanzierungen und Vermietbarkeit. Immobilien ohne klare Dekarbonisierungsstrategie verlieren an Attraktivität. Gleichzeitig profitieren diejenigen, die früh handeln. Sie sichern sich Wettbewerbsvorteile, stabilere Cashflows und bessere Finanzierungskonditionen. Die Richtung ist klar. Die Frage ist nur noch: Wer handelt und wer wartet zu lange?
(Autor: Werner Ottilinger ist Geschäftsführer von SAUTER Deutschland)
