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21.05.2014 Mietanpassungspotenzial der deutschen Büromärkte 2013 gesunken

Der Deutsche Büro Mietpotential Index (DMX), jährlich veröffentlicht von IPD und gesponsert von der alstria office REIT-AG, zeigt für das Jahr 2014 ein leicht negatives Mietanpassungspotenzial für den deutschen Büromarkt. Der DMX weist das Verhältnis von der derzeitigen durchschnittlichen Vertragsmiete und dem marktüblichen Rohertrag aus und liegt zum Mai 2014 bei -0,6%.

Der deutliche Rückgang im Vergleich zum Vorjahreswert (+2,3%) wurde maßgeblich von einem Anstieg der durchschnittlichen Vertragsmiete um 3,0% getrieben, während der marktübliche Rohertrag stabil geblieben ist (+0,1%). Im Mai 2014 liegt die durchschnittliche Vertragsmiete (Bestandsmiete) bei einem Wert von 13,45 EUR/m²/Monat, der marktübliche Rohertrag für diese Verträge bei 13,38 EUR/m²/Monat.

Auf Ebene der regionalen Büromärkte zeigt sich ein heterogenes Bild der Mietentwicklungen über die letzten 12 Monate, woraus signifikante Unterschiede hinsichtlich des aktuellen Mietpotenzials resultieren: Das höchste positive Mietanpassungspotenzial weist Köln mit einem Wert von 5,3% auf, gefolgt von Düsseldorf mit 2,2%, Berlin mit 1,9% und München mit 1,0%. Einen potentiellen Mietrückgang zeigen die Ergebnisse für Stuttgart und die B-Städte mit je -3,2% sowie Frankfurt mit -2,4% sowie Hamburg mit -0,7%.

Das starke Wachstum der Vertragsmieten erfasst nicht sämtliche Bürostandorte. Berlin, Frankfurt, Stuttgart und München verzeichneten Zuwächse von 6%-8% über die letzten 12 Monate, während die Mieten in Köln oder den B-Städten um 6% bzw. 2% zurückgingen. Andererseits erreichen nicht alle Hauptbürostandorte einen Anstieg der marktüblichen Mieten. Zum Beispiel legte die durchschnittliche Vertragsmiete in Frankfurt um 7,6% zu, woraus sich bei leichtem Nachgeben des marktüblichen Rohertrags (-0,5%) insgesamt ein negatives Mietanpassungspotenzial von -2,4% ableitet.

Obwohl ein negatives Mietanpassungpotential auf einen „Overrent“ des Gesamtmarktes hinweist, zeigen eine tiefere Analyse von Mietvertragsstrukturen einen „Underrent“ zahlreicher Mietverträge, wie ein Blick auf die Mietniveaus sowohl für auslaufende als auch neu abgeschlossene Mietverträge erkennen lässt.
Daniel Piazolo, Vice President und Geschäftsführer IPD GmbH, kommentiert: „Die Ergebnisse der Analyse deuten darauf hin, dass Investoren in vielen Fällen keine Mietsteigerungen oder Anpassungen an das Marktniveau durchsetzen können, wenn Mietverträge neu abgeschlossen oder verlängert werden. Diesem Umstand kommt erhebliche Bedeutung zu, da die Mieteinnahmen der entscheidende Treiber der Performance von Immobilienanlagen sind, gerade im Bürosektor“.
Der Deutsche Büro Mietpotential Index und die regionalen Sub-Indizes zeigen das theoretische Mietanpassungspotenzial der Bestandsmieten von Büromietverträgen gegenüber den in den Bewertungsgutachten angesetzten marktüblichen Roherträgen für Büroflächen in Deutschland. Die Ergebnisse des DMX basieren auf einer umfangreichen Datenbank von Primärinformationen zu rund 17.000 Mietverträgen.

Daniel Piazolo, Geschäftsführer IPD Investment Property Databank GmbH, erläuterte, „Obgleich im letzten Jahr breitgefächerte Mietanpassungspotenziale in den jeweiligen deutschen Standorten festzustellen waren, fallen diese im aktuellen Jahr deutlich homogener aus. Nur zwei von acht Standorten weisen aktuell einen Anpassungsdruck auf“.


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