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12.06.2014 Strategie von Schroder Property: Schweden defensiv, Finnland offensiv

Die Volkswirtschaften Skandinaviens bestechen durch ihre soliden Fundamentaldaten. So hat sich Schweden etwa als eines der ersten Länder von der Staatsschuldenkrise erholt – nicht zuletzt dank seiner führenden Exporteure, der soliden Staatsfinanzen und einem gesunden Bankensystem. Das ist auch in Finnland absolut solide. Außerdem gehört das Land zu den wenigen, die ein AAA-Rating aufweisen können. Finnland hat im Verhältnis viel mehr Möglichkeiten, weiter auf Wachstumskurs zu gehen als andere europäische Länder. Denn im Vergleich sind die finnischen Konsumenten nicht ansatzweise so hoch verschuldet, wie etwa in den krisengebeutelten EU-Peripheriestaaten und auch die Fundamentaldaten des Landes können sich sehen lassen: Kurz: Die Prognose für 2014 sagt insgesamt ein positives Wirtschaftswachstum voraus.

„Umso überraschender ist es, dass die finnische Wirtschaft im Vergleich zu Schweden aktuell etwas schwächelt“, sagt Mark Callender, Head of Property Research bei Schroder Property. Doch er kennt auch den Grund: Anders als bei den schwedischen Nachbarn habe es Finnland bisher nicht geschafft, einen adäquaten Ersatz für seine rückläufige Exportindustrie zu finden. Bis 2005 sollte Nokia die Papier- und Schiffsindustrie als Exportschlager ablösen – doch es kam anders. „Zwar stehen mit vielversprechenden Start-ups aus den Bereichen Biotech und Software bereits erste Anwärter in den Startlöchern, sie können ihren Beitrag zur Wirtschaft aber noch nicht im gewünschten Umfang leisten“, weiß Callender. Zudem leide das Land unter der schwachen russischen Wirtschaft, die einen Anteil von etwa zehn Prozent an finnischen Exporten hat.

Entsprechend zurückhaltend agieren finnische Unternehmen derzeit. Downsizing und Kostenreduzierung stehen auf der Agenda und das bekommt auch der Markt für Büroimmobilien in Finnland zu spüren. Dennoch sei Finnland aus Sicht der Schroders-Immobilienexperten deutlich attraktiver als etwa die europäische Peripherie. Zwar müsse auch Finnland noch ein paar Hausaufgaben erledigen, das Pensum ist aber deutlich geringer als beispielsweise in Italien oder Spanien und auch der Erfolg wird sich schneller in den Wachstumsraten bemerkbar machen.

Callender sagt zur aktuellen Situation am Markt für finnische Büroimmobilien: „Die Leerstände in zentralen Lagen in Helsinki sind von 5,5 Prozent Ende 2011 auf aktuell 7,5 Prozent angestiegen. In einigen Lagen außerhalb des Zentrums wie etwa Herttoniemi und Keilaniemi, wo es viele Business Parks gibt, liegen die Leerstände mittlerweile sogar zwischen 15 und 20 Prozent.“ Zwar gäbe es einige Berichte, wonach die Büromieten im Zentrum von Helsinki 2013 um zwei Prozent auf 306 Euro pro Quadratmeter angestiegen seien, für den Experten von Schroder Property gilt das aber nur für vereinzelte Objekte: „In Wirklichkeit sind die Mieten der meisten Helsinkier Top-Bürolagen um zwei bis fünf Prozent gefallen.“ Für 2014 und 2015 erwartet Callender keine große Bewegung am Markt aber 2016 sollte ein Aufschwung einsetzen. Anleger, die daran partizipieren wollen, sollten also investieren, solange sich dieser noch nicht in vollem Ausmaß in den Preisen widerspiegelt.

„Aus Investorensicht bietet Finnland einige Chancen. Derzeit sind die Preise für Büroimmobilien positiv, denn sie reflektieren die aktuell eher zurückhaltenden wirtschaftlichen Aussichten bereits. Entsprechend moderat ist auch die Nachfrage“, fasst Callender die Nachfrage zusammen. Die Nettoanfangsrendite für die Toplagen in Helsinki läge aktuell bei 5,5 Prozent, in weiter außerhalb gelegenen Gebieten zwischen 6,25 bis 7,25 Prozent.

Schweden: Ein anderes Bild

Ganz anders die Situation bei schwedischen Büroimmobilien – die werden nämlich aktuell in einem Atemzug mit Metropolen wie London oder München genannt. Die Exportindustrie des skandinavischen Landes ist stark und entsprechend expansionsfreudig sind die Unternehmen. Neue Mitarbeiter werden eingestellt, größere Büroräume angemietet und die Leerstandsquote für ganz Stockholm ist in der zweiten Hälfte 2013 deutlich gesunken. „Die Mieten für Büroimmobilien in Toplagen der schwedischen Hauptstadt wurden Ende 2013 mit 484 Euro pro Quadratmeter (4400 schwedischen Kronen) gehandelt. Damit liegen sie etwa wieder auf dem Niveau von 2008“, sagt Callender. Hinzu kommt, dass mit nur wenig neuen Bürogebäuden gerechnet werden kann, was die Mieten zwischen 2014 und 2016 noch einmal um drei bis vier Prozent ansteigen lassen könnte.

Doch solche Aussichten locken natürlich auch jede Menge Investoren an und die drücken die Anfangsrendite. Aktuell ist diese mit 4,25 Prozent auf das Niveau von 2007 gefallen. Deshalb glaubt Callender auch, dass sich Investoren etwas Abseits der Toplagen orientieren sollten: „Stadtrandlagen wie Kungsholmen, Liljeholmen / Marievik und Vartan bieten aktuelle die interessantesten Chancen. Sie haben in den vergangenen Jahren viele Unternehmen angezogen, die auf der Suche nach bezahlbaren Büroraum waren, aber gleichzeitig nicht auf Annehmlichkeiten wie den Nahverkehrsanschluss, Bars und Restaurants verzichten wollten.“ In Kungsholmen liegt der Mietschnitt bei aktuell 330 Euro (3000 schwedischen Kronen), während die Leerstandsquote mit fünf Prozent etwa der der Toplagen entspricht. Und auch die Stockholmer Innenstadt wird mit der Fertigstellung des Tunnels der Norra Länken Stadtautobahn 2015 an Attraktivität gewinnen, da so Staus deutlich reduziert werden. Aus Investorensicht ist die Stockholmer Innenstadt mit Mietwachstumsraten vergleichbar mit denen in den Toplagen ebenfalls einen Blick wert – vor allem, weil die Anfangsrendite dort um 0,5 bis 1 Prozent höher ist. Und Fakt ist laut Callender eines: „Anleger, die erfolgreich in die skandinavischen Immobilienmärkte investieren wollen, kommen um Schweden einfach nicht herum. Schweden ist der Markt für Immobilieninvestoren in Skandinavien und gehört als defensiver Bestandteil in jeden nordischen Immobilienfonds.“




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