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01.07.2014 Transaktionsvolumen bei Wohnungsportfolios 18 % über Vorjahreswert

Wie erwartet ging das Transaktionsvolumen am Markt für Wohnungsportfolios im 2. Quartal gegenüber dem extrem umsatzstarken 1. Quartal deutlich zurück. Insgesamt wurden von April bis Juni ca. 1,7 Mrd. Euro investiert – in den drei Monaten davor waren es noch 5,1 Mrd. Euro. „Die zwei Jahre währende Marktphase der Milliardentransaktionen, die im Februar 2012 mit dem Verkauf der LBBW-Wohnungen begann, neigt sich ihrem Ende entgegen“, so die Bewertung von Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills. Und weiter: „Transaktionen dieser Größenordnung erwarten wir nun vor allem in Form von Unternehmensübernahmen und -zusammenschlüssen – die Übernahmen von GSW und Estavis stehen hierfür stellvertretend“. Einige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab es auch im 2. Quartal, allerdings keine jenseits der Marke von 500 Mio. Euro, die das erste Quartal noch maßgeblich prägten.

Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr auf etwa 6,8 Mrd. Euro, was gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres einem Umsatzanstieg von 18 % entspricht. Die Zahl der gehandelten Einheiten stieg sogar um knapp die Hälfte auf ca. 132.500. In der Konsequenz sank der durchschnittliche Preis je Einheit gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Fünftel auf ca. 51.300 Euro. Dies hat vor allem zwei Ursachen: Erstens ging die Zahl der gehandelten Projektentwicklungen von 14 im 1. Halbjahr des Vorjahres (ca. 480 Mio. Euro Transaktionsvolumen) auf elf (295 Mio. Euro) zurück. Zweitens hat sich das Transaktionsgeschehen stark auf die B-Standorte verlagert. Befanden sich im Vorjahreszeitraum mit Berlin, München und Düsseldorf noch drei A-Städte unter den Top-5-Destinationen, so hielt sich im 1. Halbjahr des laufenden Jahres nur noch Berlin in der Spitzengruppe. Die vier weiteren Vertreter sind Kiel, Bremen, Mönchengladbach und Lübeck. Auch auf den weiteren Plätzen folgen kleinere Städte, die nächste A-Stadt ist Köln auf Rang 10. „Während sich das Marktgeschehen in den vergangenen Jahren vornehmlich in den großen Metropolen und dort im Wesentlichen in den besseren Lagen abspielte, haben wir inzwischen eine völlig andere Situation“, konstatiert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland. „Bedingt durch das deutlich gestiegene Preisniveau und den Angebotsmangel in den A-Städten weichen die Investoren zunehmend auf andere Städte aus“, erläutert er die wesentlichen Treiber dieser Entwicklung.

Die abnehmende Risikoaversion auf Investorenseite und das damit verbundene verkäuferfreundliche Umfeld nutzen vor allem Private-Equity-Unternehmen. Mit einem Verkaufsvolumen von 1,7 Mrd. Euro waren sie im 1. Halbjahr die aktivste Verkäufergruppe. Ihnen standen zumeist die Immobilien-AGs und REITs gegenüber, die Wohnungsportfolios für ca. 3,8 Mrd. Euro erwarben und damit für mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens stehen. Zugleich sind es überwiegend einheimische Investoren, die für die Wohnungsportfoliokäufe verantwortlich zeichnen. Mehr als drei Viertel des Gesamtvolumens entfielen auf deutsche Käufer, Österreicher (16 %) sowie Käufer aus Großbritannien und Schweden (jeweils 2 %) folgen mit großem Abstand. Auch auf der Verkäuferseite dominieren deutsche Akteure (33 %), allerdings dicht gefolgt von US-amerikanischen Investoren (32 %).

In der zweiten Jahreshälfte dürften sich die zuletzt zu beobachtenden Entwicklungen im Wesentlichen fortsetzen. Konkret heißt das, dass sich das Transaktionsgeschehen vor allem im mittleren und kleinen Segment sowie abseits der A-Städte abspielen wird. „Da die Nachfrage auch in B- und C-Märkten inzwischen höher ist als das Angebot, rechnen wir auch in diesen Standorten mit steigenden Preisen“, so die Einschätzung von Nemecek. Beim Jahresumsatz rechnet Savills weiterhin mit einem Volumen von deutlich über 10 Mrd. Euro, wobei das Vorjahresergebnis (ca. 14,3 Mrd. Euro) höchstwahrscheinlich nicht erreicht werden wird.


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