02.07.2014 Trends lassen in Europa zunehmend Kapital in Immobiliensektor fließen
Globale Investoren erhöhen ihre europäischen Immobilien-Allokationen und zeigen zunehmend Interesse an einigen von der Finanzkrise am stärksten betroffenen Märkten. Zu diesem Ergebnis kommt LaSalle Investment Management in seinem Halbjahres-Update zum Investment Strategy Annual (ISA).
Der zweimal jährlich erscheinende ISA beobachtet Investment-Trends weltweit und beleuchtet die besten Investitionsgelegenheiten für die Zukunft. Der globale Bericht zeigt, dass die größten positiven Überraschungen innerhalb Europas zu finden sind – die 2014 am schnellsten wachsenden G7-Länder (Großbritannien und Deutschland), die größten Zinsrückgänge bei Staatsanleihen (Irland, Italien und Spanien) sowie die kreativsten Zentralbanken (die Negativ-Zinsen der EZB und der Eingriff der Bank of England in den Markt in Erwartung steigender Zinsen).
Mahdi Mokrane, Head of Research & Strategy, Europe bei LaSalle Investment Management: „Die positive Dynamik in Europa ist wahrscheinlich wohlbegründet und es überrascht nicht, dass globale Investoren europäischen Immobilien eine stärkere Gewichtung geben. Die Kapitalströme in die Region nehmen weiter zu und es besteht derzeit eine größere Bereitschaft, in Core-Märkten Risiken einzugehen. Zudem beobachten wir ein gesteigertes Interesse an Märkten, die zuvor nicht auf den Radarschirmen internationaler Investoren gewesen waren, wie Spanien, Italien und Mitteleuropa.
Diese allgemeinen Trends können jedoch die Tatsache nicht verbergen, dass sich die europäischen Immobilienmärkte weiterhin in unterschiedlicher Geschwindigkeit bewegen. An vorderster Front steht London und der Südosten Großbritanniens, die beide mit attraktiven Aussichten auf ein Mietpreiswachstum in zentralen Lagen aufwarten können, neben preislich attraktiveren Möglichkeiten in den an den Transitverkehr angebundenen Teilmärken Londons wie Hammersmith, King’s Cross oder Farringdon. Wir glauben, dass langfristig vermietete Immobilien mit (Inflations-)Index-Mietvertrag in alternativen Sektoren wie Studentenunterkünften, sowie im Hotel- und Gesundheitssektor attraktiv für defensive Core-Strategien sind. Auch wenn in Teilen Londons das Risiko einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes zunimmt, so sind die zugrundeliegenden Werte dieses unterversorgten Sektors gute Voraussetzungen für Investitions-Strategien, die auf dem Wohn- und Beherbergungssektor basieren. Dies reicht bis hin zum privatvermieteten Wohnbausektor und dem Hotel-Sektor.”
In Bezug auf den europäischen Markt liefert der ISA folgende weitere wichtige Erkenntnisse:
• LaSalle glaubt weiterhin an die Vorteile von Investitionsstrategien, die auf Büroflächen in CBD-Randlagen abzielen und in Verbindung mit Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs-Trends (DTU) in Gateway-Cities wie London, Paris, Berlin und München stehen.
• Neben Großbritannien sind Schweden und Polen weitere attraktive Wachstumsmärkte in Europa.
• Value Add-Strategien in Großbritannien umfassen Sanierungsvorhaben, die Sicherung von Mietern für größere Bauvorhaben noch vor Baubeginn oder die Vorfinanzierung bestehender Projekte. Die besten Aussichten bestehen für diejenigen Lagen, die an Infrastruktur-Projekte gekoppelt sind, wie sie in jeder Generation nur einmal in Angriff genommen werden, wie das Londoner Crossrail-Projekt, das mit DTU-Veränderungen in direktem Zusammenhang steht.
Mokrane weiter: „Wenn man bereit ist mehr Risiko einzugehen, gibt es – unserer Ansicht nach – gute Argumente für Büro-Projektentwicklungs-Strategien in Paris, dessen Markt weniger von einem Wirtschaftswachstum abhängt, und in Deutschland, wo wir auf Städte-Niveau mit einem soliden Wachstum in den „Tier 1“ Städten rechnen. Beide Strategien nutzen die seit langem bestehende Unterversorgung mit modernen Flächen in wichtigen Nutzermärkten.”
Im Blick auf den globalen Immobilienmarkt meint Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle bei Investment Management: „Im fünften Jahr, in dem sich die Erholung der Allgemeinwirtschaft unter Plan vollzieht, bessern sich langsam die Grundlagen der globalen Immobilien-Nachfrage. In der Folge steigen die Immobilienpreise schneller als das Netto-Betriebsergebnis (NOI) und somit werden die Renditen und die erwarteten Erträge mittelfristig weiter sinken.
Unsere zu Beginn des Jahres geäußerte Empfehlung, DTU-gerichtete Themenstellungen auszuwählen, um das NOI zu steigern und tendenziell sinkenden Erträgen in einem Umfeld niedriger Zinsen entgegenzuwirken, ist bei vielen unserer Portfolien sehr gut aufgegangen. Die Herausforderung liegt nun darin, dass sich diese Themen zunehmend zu einem allgemeinen Trend entwickeln und sich das Wachstum in vollem Umfang auf den Preis niederschlägt.”
In anderen Regionen sieht ISA folgende Entwicklungen:
USA und Nordamerika
• Die anhaltenden DTU-Trends werden, über alle Immobiliensektoren hinweg, Strategien zur Erzielung von über der Benchmark liegenden Erträgen unterstützen
• Value-Add- und Build/Renovate-to-Core-Strategien werden in den USA in Anbetracht des zunehmenden Wirtschaftswachstums und der besser werdenden immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen immer attraktiver
• Einzelhandelsimmobilien stehen auf unserer Rangliste der Core-Immobilien ganz oben, aufgrund höherer Preise hat die Attraktivität des Sektors jedoch nachgelassen
• In Anbetracht niedriger Renditen für Core-Immobilien werden einige Immobilien aus
Spezial-/Nischensektoren – wie Medical Offices, Park- und LKW-Terminals – höhere langfristige Erträge erzielen
• Logistikimmobilien und Büroimmobilien in CBD-Randlage sind in Kanada weiterhin erste Wahl
• In Mexiko stützen starke Logistik- und Büroflächenmärkte unsere Übergewichtung von in US-Dollar denominierten Logistik- und Büroimmobilien, mit guten Gelegenheiten innerhalb des gesamten Risikospektrums.
Asien
• REITs sammelten im Jahr 2013 Kapital in Rekordhöhe ein, und wenngleich dies zu Beginn 2014 nachließ, könnte die jüngste Performance-Verbesserung diesen Trend wieder umkehren
• Die Einwerbung von Private Equity ist ebenfalls im Aufstieg begriffen, jedoch noch nicht in dem Umfang wie im Jahr 2006
• Es herrscht ein starker Wettbewerb um Core-Immobilien, was sich in den meisten Märkten voll auf den Preis niedergeschlagen hat.
• Stabile Logistik-Immobilien sind ebenfalls eine der besseren Core-Optionen in der Region, und unsere Ertragsprognose von mindestens 6% (ohne Fremdkapitaleinsatz) deckt sich weitgehend dem ISA
• Einzelhandelsimmobilien in japanischen Vorstadtlagen bleiben einer der wenigen Core-Sektoren, in den zu attraktiven Preisen investiert werden kann.
Der zweimal jährlich erscheinende ISA beobachtet Investment-Trends weltweit und beleuchtet die besten Investitionsgelegenheiten für die Zukunft. Der globale Bericht zeigt, dass die größten positiven Überraschungen innerhalb Europas zu finden sind – die 2014 am schnellsten wachsenden G7-Länder (Großbritannien und Deutschland), die größten Zinsrückgänge bei Staatsanleihen (Irland, Italien und Spanien) sowie die kreativsten Zentralbanken (die Negativ-Zinsen der EZB und der Eingriff der Bank of England in den Markt in Erwartung steigender Zinsen).
Mahdi Mokrane, Head of Research & Strategy, Europe bei LaSalle Investment Management: „Die positive Dynamik in Europa ist wahrscheinlich wohlbegründet und es überrascht nicht, dass globale Investoren europäischen Immobilien eine stärkere Gewichtung geben. Die Kapitalströme in die Region nehmen weiter zu und es besteht derzeit eine größere Bereitschaft, in Core-Märkten Risiken einzugehen. Zudem beobachten wir ein gesteigertes Interesse an Märkten, die zuvor nicht auf den Radarschirmen internationaler Investoren gewesen waren, wie Spanien, Italien und Mitteleuropa.
Diese allgemeinen Trends können jedoch die Tatsache nicht verbergen, dass sich die europäischen Immobilienmärkte weiterhin in unterschiedlicher Geschwindigkeit bewegen. An vorderster Front steht London und der Südosten Großbritanniens, die beide mit attraktiven Aussichten auf ein Mietpreiswachstum in zentralen Lagen aufwarten können, neben preislich attraktiveren Möglichkeiten in den an den Transitverkehr angebundenen Teilmärken Londons wie Hammersmith, King’s Cross oder Farringdon. Wir glauben, dass langfristig vermietete Immobilien mit (Inflations-)Index-Mietvertrag in alternativen Sektoren wie Studentenunterkünften, sowie im Hotel- und Gesundheitssektor attraktiv für defensive Core-Strategien sind. Auch wenn in Teilen Londons das Risiko einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes zunimmt, so sind die zugrundeliegenden Werte dieses unterversorgten Sektors gute Voraussetzungen für Investitions-Strategien, die auf dem Wohn- und Beherbergungssektor basieren. Dies reicht bis hin zum privatvermieteten Wohnbausektor und dem Hotel-Sektor.”
In Bezug auf den europäischen Markt liefert der ISA folgende weitere wichtige Erkenntnisse:
• LaSalle glaubt weiterhin an die Vorteile von Investitionsstrategien, die auf Büroflächen in CBD-Randlagen abzielen und in Verbindung mit Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs-Trends (DTU) in Gateway-Cities wie London, Paris, Berlin und München stehen.
• Neben Großbritannien sind Schweden und Polen weitere attraktive Wachstumsmärkte in Europa.
• Value Add-Strategien in Großbritannien umfassen Sanierungsvorhaben, die Sicherung von Mietern für größere Bauvorhaben noch vor Baubeginn oder die Vorfinanzierung bestehender Projekte. Die besten Aussichten bestehen für diejenigen Lagen, die an Infrastruktur-Projekte gekoppelt sind, wie sie in jeder Generation nur einmal in Angriff genommen werden, wie das Londoner Crossrail-Projekt, das mit DTU-Veränderungen in direktem Zusammenhang steht.
Mokrane weiter: „Wenn man bereit ist mehr Risiko einzugehen, gibt es – unserer Ansicht nach – gute Argumente für Büro-Projektentwicklungs-Strategien in Paris, dessen Markt weniger von einem Wirtschaftswachstum abhängt, und in Deutschland, wo wir auf Städte-Niveau mit einem soliden Wachstum in den „Tier 1“ Städten rechnen. Beide Strategien nutzen die seit langem bestehende Unterversorgung mit modernen Flächen in wichtigen Nutzermärkten.”
Im Blick auf den globalen Immobilienmarkt meint Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle bei Investment Management: „Im fünften Jahr, in dem sich die Erholung der Allgemeinwirtschaft unter Plan vollzieht, bessern sich langsam die Grundlagen der globalen Immobilien-Nachfrage. In der Folge steigen die Immobilienpreise schneller als das Netto-Betriebsergebnis (NOI) und somit werden die Renditen und die erwarteten Erträge mittelfristig weiter sinken.
Unsere zu Beginn des Jahres geäußerte Empfehlung, DTU-gerichtete Themenstellungen auszuwählen, um das NOI zu steigern und tendenziell sinkenden Erträgen in einem Umfeld niedriger Zinsen entgegenzuwirken, ist bei vielen unserer Portfolien sehr gut aufgegangen. Die Herausforderung liegt nun darin, dass sich diese Themen zunehmend zu einem allgemeinen Trend entwickeln und sich das Wachstum in vollem Umfang auf den Preis niederschlägt.”
In anderen Regionen sieht ISA folgende Entwicklungen:
USA und Nordamerika
• Die anhaltenden DTU-Trends werden, über alle Immobiliensektoren hinweg, Strategien zur Erzielung von über der Benchmark liegenden Erträgen unterstützen
• Value-Add- und Build/Renovate-to-Core-Strategien werden in den USA in Anbetracht des zunehmenden Wirtschaftswachstums und der besser werdenden immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen immer attraktiver
• Einzelhandelsimmobilien stehen auf unserer Rangliste der Core-Immobilien ganz oben, aufgrund höherer Preise hat die Attraktivität des Sektors jedoch nachgelassen
• In Anbetracht niedriger Renditen für Core-Immobilien werden einige Immobilien aus
Spezial-/Nischensektoren – wie Medical Offices, Park- und LKW-Terminals – höhere langfristige Erträge erzielen
• Logistikimmobilien und Büroimmobilien in CBD-Randlage sind in Kanada weiterhin erste Wahl
• In Mexiko stützen starke Logistik- und Büroflächenmärkte unsere Übergewichtung von in US-Dollar denominierten Logistik- und Büroimmobilien, mit guten Gelegenheiten innerhalb des gesamten Risikospektrums.
Asien
• REITs sammelten im Jahr 2013 Kapital in Rekordhöhe ein, und wenngleich dies zu Beginn 2014 nachließ, könnte die jüngste Performance-Verbesserung diesen Trend wieder umkehren
• Die Einwerbung von Private Equity ist ebenfalls im Aufstieg begriffen, jedoch noch nicht in dem Umfang wie im Jahr 2006
• Es herrscht ein starker Wettbewerb um Core-Immobilien, was sich in den meisten Märkten voll auf den Preis niedergeschlagen hat.
• Stabile Logistik-Immobilien sind ebenfalls eine der besseren Core-Optionen in der Region, und unsere Ertragsprognose von mindestens 6% (ohne Fremdkapitaleinsatz) deckt sich weitgehend dem ISA
• Einzelhandelsimmobilien in japanischen Vorstadtlagen bleiben einer der wenigen Core-Sektoren, in den zu attraktiven Preisen investiert werden kann.
