03.07.2014 Internationale Investoren bauen auf deutsche Logistikimmobilien
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien in Deutschland lag nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland Ende des ersten Halbjahrs bei einem Transaktionsvolumen von gut 1,7 Milliarden Euro und damit rund 55 Prozent über dem Halbjahresergebnis des Vorjahres. Nach einem rekordverdächtigen ersten Quartal beruhigte sich das Marktgeschehen in den Monaten April bis Juni und lag auf einem Normalniveau. Insgesamt wechselten in diesem Zeitraum Logistik- und Industrieimmobilien für etwa 396 Millionen Euro den Eigentümer.
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Die ersten sechs Monate des Jahres standen im Zeichen internationaler Anleger. Diese erzielten mit mehr als 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen einen Marktanteil von knapp 67 Prozent. Das große Interesse an deutschen Logistikimmobilien ist auf die strategisch hervorragende Lage sowie die bloße Marktgröße Deutschlands als wirtschaftliches Zentrum und industrielle Lokomotive in Europa zurückzuführen, da Industrieunternehmen und Logistiker auf der einen sowie der dynamische Handelsbereich auf der anderen Seite als stete Flächennachfrager am Markt auftreten und damit entsprechendes Investmentprodukt zur Verfügung steht.“
Etwa 917 Millionen Euro wurden im ersten Halbjahr in Portfolios investiert, der Großteil davon allerdings schon im ersten Quartal. Ein kürzlich fertiggestelltes Logistikzentrum von Siemens als Teil eines aus zwei Objekten bestehenden Portfolios mit rund 32.400 Quadratmeter Gesamtmietfläche zählte im zweiten Quartal bereits zu den größten Abschlüssen. Größter (Portfolio-)Abschluss des Jahres ist weiterhin die Übernahme von zehn Logistikimmobilien durch ein Joint Venture von Segro und dem kanadischen Public Sector Pension Investment Board für rund 300 Millionen Euro von Tristan Capital Partners.
Nachfrage konzentriert sich auf vier Investorentypen
Die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien kam im ersten Halbjahr überwiegend von vier Investorentypen. Mit gut 491 Millionen Euro investierten Pensionskassen und Pensionsfonds am meisten Kapital, gefolgt von offenen Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds mit knapp 486 Millionen Euro. Allein auf diese beiden Branchen entfielen 57 Prozent des Transaktionsvolumens. Von Seiten der offenen Immobilienfonds bzw. Spezialfonds sicherten sich im zweiten Quartal beispielsweise Union Investment ein derzeit im Bau befindliches Multi-Tenant-Objekt mit rund 90.000 Quadratmeter in Dieburg für rund 60 Millionen Euro sowie die Deka für einen WestInvest-Fonds eine Logistikimmobilie im Leipziger Güterverkehrszentrum für rund 23 Millionen Euro. Mit deutlichem Abstand auf den Plätzen drei und vier der aktivsten Investoren folgten Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit 271 Millionen Euro und die fast ausschließlich im ersten Quartal aktiven Opportunity Funds/Private Equity Funds mit 194 Millionen Euro.
Anhaltend hohe Nachfrage sorgt für sinkende Spitzenrenditen
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien ließ die Spitzenrendite für erstklassige, aber rare Objekte in den Topstandorten im Vergleich zum Vorjahr zum Teil erheblich sinken. Im Schnitt der sechs untersuchten Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart lag die Spitzenrendite bei 6,88 Prozent und damit auf dem Niveau von vor drei Monaten.“
In der Region Frankfurt am Main erzielten Topimmobilien Ende des ersten Halbjahres mit 6,40 Prozent eine um 30 Basispunkte niedrigere Spitzenrendite als noch vor einem Jahr. Noch deutlicher bergab ging es in Düsseldorf, wo die Spitzenrendite 40 Basispunkte auf 6,75 Prozent sank. Etwas moderater fiel der Rückgang im Vorjahresvergleich in München und Stuttgart aus, wo es um 15 respektive 20 Basispunkte auf 6,75 Prozent bzw. 7,00 Prozent nach unten ging. Noch keine Bewegung gab es in Berlin und Hamburg bei nach wie vor 7,30 respektive 7,20 Prozent.
Ausblick: Rahmenbedingungen lassen weiter hohe Marktaktivitäten erwarten
„Die meisten Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute sehen den Standort Deutschland auf einem moderaten Wachstumskurs mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die industrielle Produktion sowie den Konsum. Davon profitieren zahlreiche Unternehmen aus dem Logistikbereich, die für eine beständige Flächennachfrage sorgen“, sagt Kunz. „Da sich der Handelsbereich in einem dynamischen Weiterentwicklungsprozess befindet und stetig zusätzliche Standorte und auch neue Immobilientypen nachfragt, dürfte das Produktangebot sowohl im Neubau- als auch im Bestandsimmobilienbereich vielfältig bleiben. Viele sich im Bau befindliche Objekte sind daher bereits vorvermietet und stellen sehr gute Investmentprodukte dar. Aber auch bereits bestehende, moderne Class-A-Immobilien befinden sich weiter im Fokus der Investoren. Wir gehen daher davon aus, dass der deutsche Logistikinvestmentmarkt weiter in Fahrt bleibt und bis Jahresende um 2,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erreicht werden“, so Kunz abschließend.
Peter Kunz FRICS, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International Deutschland: „Die ersten sechs Monate des Jahres standen im Zeichen internationaler Anleger. Diese erzielten mit mehr als 1,1 Milliarden Euro Transaktionsvolumen einen Marktanteil von knapp 67 Prozent. Das große Interesse an deutschen Logistikimmobilien ist auf die strategisch hervorragende Lage sowie die bloße Marktgröße Deutschlands als wirtschaftliches Zentrum und industrielle Lokomotive in Europa zurückzuführen, da Industrieunternehmen und Logistiker auf der einen sowie der dynamische Handelsbereich auf der anderen Seite als stete Flächennachfrager am Markt auftreten und damit entsprechendes Investmentprodukt zur Verfügung steht.“
Etwa 917 Millionen Euro wurden im ersten Halbjahr in Portfolios investiert, der Großteil davon allerdings schon im ersten Quartal. Ein kürzlich fertiggestelltes Logistikzentrum von Siemens als Teil eines aus zwei Objekten bestehenden Portfolios mit rund 32.400 Quadratmeter Gesamtmietfläche zählte im zweiten Quartal bereits zu den größten Abschlüssen. Größter (Portfolio-)Abschluss des Jahres ist weiterhin die Übernahme von zehn Logistikimmobilien durch ein Joint Venture von Segro und dem kanadischen Public Sector Pension Investment Board für rund 300 Millionen Euro von Tristan Capital Partners.
Nachfrage konzentriert sich auf vier Investorentypen
Die Nachfrage nach Logistik- und Industrieimmobilien kam im ersten Halbjahr überwiegend von vier Investorentypen. Mit gut 491 Millionen Euro investierten Pensionskassen und Pensionsfonds am meisten Kapital, gefolgt von offenen Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds mit knapp 486 Millionen Euro. Allein auf diese beiden Branchen entfielen 57 Prozent des Transaktionsvolumens. Von Seiten der offenen Immobilienfonds bzw. Spezialfonds sicherten sich im zweiten Quartal beispielsweise Union Investment ein derzeit im Bau befindliches Multi-Tenant-Objekt mit rund 90.000 Quadratmeter in Dieburg für rund 60 Millionen Euro sowie die Deka für einen WestInvest-Fonds eine Logistikimmobilie im Leipziger Güterverkehrszentrum für rund 23 Millionen Euro. Mit deutlichem Abstand auf den Plätzen drei und vier der aktivsten Investoren folgten Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit 271 Millionen Euro und die fast ausschließlich im ersten Quartal aktiven Opportunity Funds/Private Equity Funds mit 194 Millionen Euro.
Anhaltend hohe Nachfrage sorgt für sinkende Spitzenrenditen
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien ließ die Spitzenrendite für erstklassige, aber rare Objekte in den Topstandorten im Vergleich zum Vorjahr zum Teil erheblich sinken. Im Schnitt der sechs untersuchten Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart lag die Spitzenrendite bei 6,88 Prozent und damit auf dem Niveau von vor drei Monaten.“
In der Region Frankfurt am Main erzielten Topimmobilien Ende des ersten Halbjahres mit 6,40 Prozent eine um 30 Basispunkte niedrigere Spitzenrendite als noch vor einem Jahr. Noch deutlicher bergab ging es in Düsseldorf, wo die Spitzenrendite 40 Basispunkte auf 6,75 Prozent sank. Etwas moderater fiel der Rückgang im Vorjahresvergleich in München und Stuttgart aus, wo es um 15 respektive 20 Basispunkte auf 6,75 Prozent bzw. 7,00 Prozent nach unten ging. Noch keine Bewegung gab es in Berlin und Hamburg bei nach wie vor 7,30 respektive 7,20 Prozent.
Ausblick: Rahmenbedingungen lassen weiter hohe Marktaktivitäten erwarten
„Die meisten Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute sehen den Standort Deutschland auf einem moderaten Wachstumskurs mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die industrielle Produktion sowie den Konsum. Davon profitieren zahlreiche Unternehmen aus dem Logistikbereich, die für eine beständige Flächennachfrage sorgen“, sagt Kunz. „Da sich der Handelsbereich in einem dynamischen Weiterentwicklungsprozess befindet und stetig zusätzliche Standorte und auch neue Immobilientypen nachfragt, dürfte das Produktangebot sowohl im Neubau- als auch im Bestandsimmobilienbereich vielfältig bleiben. Viele sich im Bau befindliche Objekte sind daher bereits vorvermietet und stellen sehr gute Investmentprodukte dar. Aber auch bereits bestehende, moderne Class-A-Immobilien befinden sich weiter im Fokus der Investoren. Wir gehen daher davon aus, dass der deutsche Logistikinvestmentmarkt weiter in Fahrt bleibt und bis Jahresende um 2,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen erreicht werden“, so Kunz abschließend.
