08.07.2014 Fachmärkte lösen Einkaufszentren in der Investorengunst ab
Nach Angaben von Colliers International Deutschland stieg das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um 21 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro. Im Rahmen von Paketverkäufen wechselten Immobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro den Eigentümer, was einem Marktanteil von gut 38 Prozent entspricht.
Bei den großvolumigen Portfolios hatten internationale Investoren die Nase vor den deutschen Anlegern. Bereits im ersten Quartal erwarb Morgan Stanley Real Estate vier ostdeutsche Einkaufszentren für rund 400 Millionen Euro. Im zweiten Quartal sicherte sich ein Joint Venture aus Pramerica und der schwedischen Pensionskasse Third Swedish National Pension Fund in zwei Tranchen ein aus insgesamt 88 Lebensmitteldiscountern und Supermärkten bestehendes Portfolio für rund 265 Millionen Euro von Taurus. In Summe legten internationale Investoren rund 2,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien an und erreichten damit einen Anteil von 47 Prozent am Transaktionsvolumen. Der größte Verkauf eines Einzelobjekts im zweiten Quartal und gleichzeitig zweitgrößter Einzeldeal des laufenden Jahres war jener der Kö Galerie in Düsseldorf, welche Blackstone und ECE für rund 300 Millionen Euro an Allianz Real Estate veräußerten.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die Motive der Anleger bei Einzelhandelsinvestments variieren stark. Während sicherheitsorientierte Investoren zuallererst auf klassische Einkaufs- oder Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern oder Objekte in den Haupteinkaufsstraßen setzten, bietet sich risikoaffineren Anlegern ein breites Angebot an Immobilien mit kurz laufenden Mietverträgen oder Sanierungsbedarf. Nach erfolgter Repositionierung werden diese dann wieder veräußert, was sich in der Führungsposition value-add-orientierter Investoren auf Verkäuferseite ausdrückt.“
Fachmarktkonzepte überholen Einkaufszentren
Auf Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte entfielen in den ersten sechs Monaten des Jahres rund 43 Prozent des Transaktionsvolumens bzw. 1,9 Milliarden Euro. Damit überholten sie die sonst üblicherweise in Front liegenden Einkaufszentren, in welche im ersten Halbjahr etwa 1,3 Milliarden Euro angelegt wurden. Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser in zentralen Innenstadtlagen konnten 1,2 Milliarden Euro Anlagevolumen auf sich vereinen.
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurde im zweiten Quartal vor allem aufgrund der Verkäufe der Düsseldorfer Kö Galerie, des Karstadt Sport in Hamburg für rund 110 Millionen Euro sowie des Lurup Centers ebenfalls in Hamburg für etwa 44 Millionen Euro ein deutlich höheres Transaktionsaktionsvolumen erzielt als in den ersten drei Monaten des Jahres, sodass Ende Juni in Summe knapp 1,2 Milliarden Euro zu buche standen. Außerhalb der Topstandorte wurden hohe Volumina vor allem durch Portfolioverkäufe und den Verkauf eines 50-Prozent-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO für 535 Millionen Euro erzielt.
„Die rar gesäten Topobjekte in den zentralsten Innenstadtlagen der Immobilienzentren erzielten Ende des zweiten Quartals im Schnitt der Topstandorte eine Spitzenrendite von 4,23 Prozent. Am tiefsten in die Tasche mussten Investoren bei einer Spitzenrendite von 3,75 Prozent in der Münchener Fußgängerzone greifen“, so Trumpp. In Stuttgart lag die Spitzenrendite 10 Basispunkte unter dem Vorjahreswert und gleichauf mit Frankfurt bei 4,20 Prozent. Knapp dahinter lag Düsseldorf mit 4,25 Prozent vor Berlin, wo Topobjekte sich im Vergleich zum Vorjahr um 20 Basispunkte auf 4,50 Prozent verteuerten, und Hamburg mit 4,70 Prozent.
Je nach Standort schwankte die Spitzenrendite für neu errichtete und an namhafte Unternehmen vermietete Einkaufszentren Ende des zweiten Quartals zwischen 5,00 und 6,00 Prozent. Erstklassige Fachmarktzentren lagen zum gleichen Zeitpunkt zwischen 6,00 und 6,75 Prozent und einzelne Fachmärkte zwischen 6,00 und 7,00 Prozent.?
Breit gestreute Nachfrage aus vielen Investorengruppen
Die Nachfrage nach einzelhandelsgenutzten Immobilien verteilte sich im ersten Halbjahr auf zahlreiche Branchen, wobei es an der Spitze sehr knapp zuging. Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds investierten etwa 672 Millionen Euro und erreichten damit ebenso einen Marktanteil von 15 Prozent wie die knapp dahinter liegenden Immobilien AGs mit 659 Millionen Euro und die geschlossenen Immobilienfonds mit 657 Millionen Euro. Privatinvestoren und Family Offices sowie Corporates und Eigennutzer investierten mit 478 respektive 475 Millionen Euro fast gleich viel, dicht gefolgt von den Vermögensverwaltern (Asset/Fund Manager) mit 409 Millionen Euro. Die meisten dieser Investoren investierten vor allem in Fachmarktkonzepte. Lediglich geschlossene Immobilienfonds und Immobilien AGs waren überwiegend im Bereich klassischer Einkaufszentren unterwegs.
Auf Verkäuferseite nutzten chancenorientierte Opportunity Funds/Private Equity Funds die Gunst der hohen Nachfrage und veräußerten Einzelhandelsimmobilien für knapp 963 Millionen Euro. Ihnen folgten private Investoren und Family Offices mit 648 Millionen Euro sowie Versicherungen mit 569 Millionen Euro.
Ausblick: Bis zu 10 Milliarden Euro Transaktionsvolumen möglich
„Zahlreiche Investoren konzentrieren sich aufgrund der attraktiven erzielbaren Renditen auf neu errichtete Fachmarktzentren. Andere Investorengruppen suchen zur Erzielung noch höherer Renditen dagegen bestehende Immobilien mit Entwicklungsbedarf, die durch ein umfangreiches Refurbishment repositioniert und dann weiterveräußert werden können. Voraussetzung dafür sind eine gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie die Möglichkeit, die Flächenkonzeption an moderne Ansprüche der Mieter anzupassen. Die angestrebten Investitionsvolumina für Fachmarktzentren bewegen sich in der Regel zwischen 15 und 50 Millionen Euro“, sagt Trumpp. In Anbetracht der noch für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien zur Verfügung stehenden Mittel und der sich in Verhandlung befindlichen Ankaufsprozesse ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro möglich.
Bei den großvolumigen Portfolios hatten internationale Investoren die Nase vor den deutschen Anlegern. Bereits im ersten Quartal erwarb Morgan Stanley Real Estate vier ostdeutsche Einkaufszentren für rund 400 Millionen Euro. Im zweiten Quartal sicherte sich ein Joint Venture aus Pramerica und der schwedischen Pensionskasse Third Swedish National Pension Fund in zwei Tranchen ein aus insgesamt 88 Lebensmitteldiscountern und Supermärkten bestehendes Portfolio für rund 265 Millionen Euro von Taurus. In Summe legten internationale Investoren rund 2,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien an und erreichten damit einen Anteil von 47 Prozent am Transaktionsvolumen. Der größte Verkauf eines Einzelobjekts im zweiten Quartal und gleichzeitig zweitgrößter Einzeldeal des laufenden Jahres war jener der Kö Galerie in Düsseldorf, welche Blackstone und ECE für rund 300 Millionen Euro an Allianz Real Estate veräußerten.
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Die Motive der Anleger bei Einzelhandelsinvestments variieren stark. Während sicherheitsorientierte Investoren zuallererst auf klassische Einkaufs- oder Fachmarktzentren mit bonitätsstarken Mietern oder Objekte in den Haupteinkaufsstraßen setzten, bietet sich risikoaffineren Anlegern ein breites Angebot an Immobilien mit kurz laufenden Mietverträgen oder Sanierungsbedarf. Nach erfolgter Repositionierung werden diese dann wieder veräußert, was sich in der Führungsposition value-add-orientierter Investoren auf Verkäuferseite ausdrückt.“
Fachmarktkonzepte überholen Einkaufszentren
Auf Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte entfielen in den ersten sechs Monaten des Jahres rund 43 Prozent des Transaktionsvolumens bzw. 1,9 Milliarden Euro. Damit überholten sie die sonst üblicherweise in Front liegenden Einkaufszentren, in welche im ersten Halbjahr etwa 1,3 Milliarden Euro angelegt wurden. Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser in zentralen Innenstadtlagen konnten 1,2 Milliarden Euro Anlagevolumen auf sich vereinen.
In den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wurde im zweiten Quartal vor allem aufgrund der Verkäufe der Düsseldorfer Kö Galerie, des Karstadt Sport in Hamburg für rund 110 Millionen Euro sowie des Lurup Centers ebenfalls in Hamburg für etwa 44 Millionen Euro ein deutlich höheres Transaktionsaktionsvolumen erzielt als in den ersten drei Monaten des Jahres, sodass Ende Juni in Summe knapp 1,2 Milliarden Euro zu buche standen. Außerhalb der Topstandorte wurden hohe Volumina vor allem durch Portfolioverkäufe und den Verkauf eines 50-Prozent-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO für 535 Millionen Euro erzielt.
„Die rar gesäten Topobjekte in den zentralsten Innenstadtlagen der Immobilienzentren erzielten Ende des zweiten Quartals im Schnitt der Topstandorte eine Spitzenrendite von 4,23 Prozent. Am tiefsten in die Tasche mussten Investoren bei einer Spitzenrendite von 3,75 Prozent in der Münchener Fußgängerzone greifen“, so Trumpp. In Stuttgart lag die Spitzenrendite 10 Basispunkte unter dem Vorjahreswert und gleichauf mit Frankfurt bei 4,20 Prozent. Knapp dahinter lag Düsseldorf mit 4,25 Prozent vor Berlin, wo Topobjekte sich im Vergleich zum Vorjahr um 20 Basispunkte auf 4,50 Prozent verteuerten, und Hamburg mit 4,70 Prozent.
Je nach Standort schwankte die Spitzenrendite für neu errichtete und an namhafte Unternehmen vermietete Einkaufszentren Ende des zweiten Quartals zwischen 5,00 und 6,00 Prozent. Erstklassige Fachmarktzentren lagen zum gleichen Zeitpunkt zwischen 6,00 und 6,75 Prozent und einzelne Fachmärkte zwischen 6,00 und 7,00 Prozent.?
Breit gestreute Nachfrage aus vielen Investorengruppen
Die Nachfrage nach einzelhandelsgenutzten Immobilien verteilte sich im ersten Halbjahr auf zahlreiche Branchen, wobei es an der Spitze sehr knapp zuging. Offene Immobilienfonds und Immobilien-Spezialfonds investierten etwa 672 Millionen Euro und erreichten damit ebenso einen Marktanteil von 15 Prozent wie die knapp dahinter liegenden Immobilien AGs mit 659 Millionen Euro und die geschlossenen Immobilienfonds mit 657 Millionen Euro. Privatinvestoren und Family Offices sowie Corporates und Eigennutzer investierten mit 478 respektive 475 Millionen Euro fast gleich viel, dicht gefolgt von den Vermögensverwaltern (Asset/Fund Manager) mit 409 Millionen Euro. Die meisten dieser Investoren investierten vor allem in Fachmarktkonzepte. Lediglich geschlossene Immobilienfonds und Immobilien AGs waren überwiegend im Bereich klassischer Einkaufszentren unterwegs.
Auf Verkäuferseite nutzten chancenorientierte Opportunity Funds/Private Equity Funds die Gunst der hohen Nachfrage und veräußerten Einzelhandelsimmobilien für knapp 963 Millionen Euro. Ihnen folgten private Investoren und Family Offices mit 648 Millionen Euro sowie Versicherungen mit 569 Millionen Euro.
Ausblick: Bis zu 10 Milliarden Euro Transaktionsvolumen möglich
„Zahlreiche Investoren konzentrieren sich aufgrund der attraktiven erzielbaren Renditen auf neu errichtete Fachmarktzentren. Andere Investorengruppen suchen zur Erzielung noch höherer Renditen dagegen bestehende Immobilien mit Entwicklungsbedarf, die durch ein umfangreiches Refurbishment repositioniert und dann weiterveräußert werden können. Voraussetzung dafür sind eine gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie die Möglichkeit, die Flächenkonzeption an moderne Ansprüche der Mieter anzupassen. Die angestrebten Investitionsvolumina für Fachmarktzentren bewegen sich in der Regel zwischen 15 und 50 Millionen Euro“, sagt Trumpp. In Anbetracht der noch für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien zur Verfügung stehenden Mittel und der sich in Verhandlung befindlichen Ankaufsprozesse ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Milliarden Euro möglich.
