11.07.2014 Rekordumsatz auf dem deutschen Logistik-Investmentmarkt
Der Logistik-Investmentmarkt in Deutschland befindet sich weiter auf Rekordjagd. Im ersten Halbjahr 2014 konnte ein Transaktionsvolumen von insgesamt gut 2,1 Mrd. € registriert werden. Damit wurde nicht nur das bereits starke Vorjahresergebnis um knapp 60 % überschritten, sondern auch ein neues Allzeithoch für das erste Halbjahr aufgestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Bemerkenswert ist, dass sich die positive Umsatzentwicklung in allen Marktsegmenten widerspiegelt. Besonders dynamisch zeigten sich Portfoliotransaktionen, die über 39 % zum Ergebnis beitrugen und gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 78 % zugelegt haben. Insbesondere einige Großdeals im dreistelligen Millionenbereich sorgten für das starke Umsatzplus“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Aber auch Einzelverkäufe haben den Trend getragen und steigerten ihr Volumen um 49 %. Insgesamt sind sie für über 60 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Im Segment der Einzeldeals spielt sich das Marktgeschehen überwiegend in kleineren und mittleren Kaufpreisklassen ab, wodurch die breite Nachfragebasis und das große Anlegerinteresse unterstrichen werden. Zwischen 50 und 100 Mio. € konnten hier lediglich fünf Verkäufe erfasst werden.
Top-Standorte: Entwicklung gegen den Trend
Entgegen dem bundesweiten Trend ist an den Top-Standorten der Umsatz um gut 15 % auf 499 Mio. € zurückgegangen. Verantwortlich hierfür ist teilweise auch ein nicht ausreichendes Grundstücksangebot, insbesondere zur Realisierung großflächiger Logistikhallen. Zwischen den einzelnen Großräumen sind aber unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während Hamburg (164 Mio. €), Köln (69 Mio. €), Berlin (55 Mio. €) und Leipzig (54 Mio. €) Zuwächse aufweisen, mussten München (65 Mio. €), Frankfurt (49,5 Mio. €) und Düsseldorf (41 Mio. €) teilweise größere Umsatzrückgänge hinnehmen.
Großdeals gewinnen an Bedeutung – Breite Streuung der Investoren
Nicht zuletzt aufgrund der deutlichen Zunahme der Portfolio-Transaktionen gewinnen Großdeals an Bedeutung. Mit 55,5 % entfällt über die Hälfte des Investmentvolumens auf Verkäufe über 50 Mio. €. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Zunahme um 23 Prozentpunkte. Weitere 23 % trugen Deals zwischen 25 und 50 Mio. € zum Gesamtumsatz bei. Demgegenüber mussten die kleineren Größenklassen sowohl relativ als auch absolut betrachtet leichte Einbußen verkraften. Der Anteil der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € fiel von gut 25 % auf rund 14 %, kleine Transaktionen unter 10 Mio. € fielen von 12 auf nunmehr gut 7 %.
Während sich in der Vergangenheit häufig nur spezialisierte Investoren im Logistiksegment engagierten, ist mittlerweile eine breite Palette an Anlegern in diesem Marktsegment aktiv. Auf den ersten beiden Plätzen rangieren Investment Manager mit einem Anteil von gut 20 % sowie Spezialfonds mit über 13 %. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass viele institutionelle und vor allem auch ausländische Anleger mittlerweile über indirekte Investments an der Entwicklung der Logistikmärkte teilnehmen. Auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen darüber hinaus noch Equity/Real Estate Funds, die gut 12 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Größere Beiträge zum Resultat leisteten außerdem noch Corporates (9 %), Pensionskassen (gut 7 %), Projektentwickler (knapp 7 %) sowie offene Fonds mit über 6 %.
Ausländische Investoren auf dem Vormarsch – Spitzenrenditen noch stabil
Ausschlaggebend für den Investmentboom ist größtenteils die Tatsache, dass ausländische Investoren den deutschen Logistikmarkt entdeckt haben. Dafür gibt es mehrere Gründe: Neben der dynamischen Entwicklung des Online-Handels, der die Flächennachfrage beflügelt, sind dies die immer noch attraktiven Renditen und die stark gestiegenen Preise für Logistikobjekte in anderen Ländern, insbesondere UK, sodass viele Anleger nach Alternativstandorten für ihre Investments suchen. Demzufolge sind ausländische Käufer im ersten Halbjahr für 70 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Im Vorjahreszeitraum betrug ihr Anteil nur 38 %. Am aktivsten waren europäische Anleger, die auf 25 % kommen, sowie nordamerikanische Investoren mit gut 17 %. Aber auch Asiaten (7 %) und Käufer aus Nahost (6 %) haben erheblich investiert.
Der mit der starken Nachfrage einhergehende Wettbewerb um attraktive Objekte hat dazu geführt, dass deutlich mehr Verkäufe im hochpreisigen Segment stattgefunden haben. Trotzdem sind die Spitzenrenditen bislang stabil geblieben, was sich aber in nächster Zeit aufgrund der ungebrochenen Marktdynamik ändern könnte. Die niedrigste Spitzenrendite weist München mit 6,40 % auf, gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit 6,50 %. Die weiteren Plätze belegen Düsseldorf (6,70 %), Köln (6,75 %), Berlin (6,80 %) und Leipzig (7,10 %).
Rekordergebnis im Visier
„Da ein Abflauen der sehr starken Nachfrage momentan nicht in Sicht ist, spricht vieles für ein ebenfalls lebhaftes zweites Halbjahr. Sollten parallel dazu einige weitere größere Portfoliokäufe stattfinden, besteht eine realistische Chance, dass der Logistik-Investmentmarkt 2014 ein neues Rekordergebnis erzielen kann. Auf alle Fälle sollte die 3-Mrd.-€-Grenze überschritten werden, was bislang auch erst einmal im Jahr 2007 der Fall war“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
„Bemerkenswert ist, dass sich die positive Umsatzentwicklung in allen Marktsegmenten widerspiegelt. Besonders dynamisch zeigten sich Portfoliotransaktionen, die über 39 % zum Ergebnis beitrugen und gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 78 % zugelegt haben. Insbesondere einige Großdeals im dreistelligen Millionenbereich sorgten für das starke Umsatzplus“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Aber auch Einzelverkäufe haben den Trend getragen und steigerten ihr Volumen um 49 %. Insgesamt sind sie für über 60 % des Transaktionsvolumens verantwortlich. Im Segment der Einzeldeals spielt sich das Marktgeschehen überwiegend in kleineren und mittleren Kaufpreisklassen ab, wodurch die breite Nachfragebasis und das große Anlegerinteresse unterstrichen werden. Zwischen 50 und 100 Mio. € konnten hier lediglich fünf Verkäufe erfasst werden.
Top-Standorte: Entwicklung gegen den Trend
Entgegen dem bundesweiten Trend ist an den Top-Standorten der Umsatz um gut 15 % auf 499 Mio. € zurückgegangen. Verantwortlich hierfür ist teilweise auch ein nicht ausreichendes Grundstücksangebot, insbesondere zur Realisierung großflächiger Logistikhallen. Zwischen den einzelnen Großräumen sind aber unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Während Hamburg (164 Mio. €), Köln (69 Mio. €), Berlin (55 Mio. €) und Leipzig (54 Mio. €) Zuwächse aufweisen, mussten München (65 Mio. €), Frankfurt (49,5 Mio. €) und Düsseldorf (41 Mio. €) teilweise größere Umsatzrückgänge hinnehmen.
Großdeals gewinnen an Bedeutung – Breite Streuung der Investoren
Nicht zuletzt aufgrund der deutlichen Zunahme der Portfolio-Transaktionen gewinnen Großdeals an Bedeutung. Mit 55,5 % entfällt über die Hälfte des Investmentvolumens auf Verkäufe über 50 Mio. €. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Zunahme um 23 Prozentpunkte. Weitere 23 % trugen Deals zwischen 25 und 50 Mio. € zum Gesamtumsatz bei. Demgegenüber mussten die kleineren Größenklassen sowohl relativ als auch absolut betrachtet leichte Einbußen verkraften. Der Anteil der Kategorie von 10 bis 25 Mio. € fiel von gut 25 % auf rund 14 %, kleine Transaktionen unter 10 Mio. € fielen von 12 auf nunmehr gut 7 %.
Während sich in der Vergangenheit häufig nur spezialisierte Investoren im Logistiksegment engagierten, ist mittlerweile eine breite Palette an Anlegern in diesem Marktsegment aktiv. Auf den ersten beiden Plätzen rangieren Investment Manager mit einem Anteil von gut 20 % sowie Spezialfonds mit über 13 %. Dies kann als Indiz dafür gesehen werden, dass viele institutionelle und vor allem auch ausländische Anleger mittlerweile über indirekte Investments an der Entwicklung der Logistikmärkte teilnehmen. Auf einen zweistelligen Umsatzanteil kommen darüber hinaus noch Equity/Real Estate Funds, die gut 12 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Größere Beiträge zum Resultat leisteten außerdem noch Corporates (9 %), Pensionskassen (gut 7 %), Projektentwickler (knapp 7 %) sowie offene Fonds mit über 6 %.
Ausländische Investoren auf dem Vormarsch – Spitzenrenditen noch stabil
Ausschlaggebend für den Investmentboom ist größtenteils die Tatsache, dass ausländische Investoren den deutschen Logistikmarkt entdeckt haben. Dafür gibt es mehrere Gründe: Neben der dynamischen Entwicklung des Online-Handels, der die Flächennachfrage beflügelt, sind dies die immer noch attraktiven Renditen und die stark gestiegenen Preise für Logistikobjekte in anderen Ländern, insbesondere UK, sodass viele Anleger nach Alternativstandorten für ihre Investments suchen. Demzufolge sind ausländische Käufer im ersten Halbjahr für 70 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Im Vorjahreszeitraum betrug ihr Anteil nur 38 %. Am aktivsten waren europäische Anleger, die auf 25 % kommen, sowie nordamerikanische Investoren mit gut 17 %. Aber auch Asiaten (7 %) und Käufer aus Nahost (6 %) haben erheblich investiert.
Der mit der starken Nachfrage einhergehende Wettbewerb um attraktive Objekte hat dazu geführt, dass deutlich mehr Verkäufe im hochpreisigen Segment stattgefunden haben. Trotzdem sind die Spitzenrenditen bislang stabil geblieben, was sich aber in nächster Zeit aufgrund der ungebrochenen Marktdynamik ändern könnte. Die niedrigste Spitzenrendite weist München mit 6,40 % auf, gefolgt von Frankfurt und Hamburg mit 6,50 %. Die weiteren Plätze belegen Düsseldorf (6,70 %), Köln (6,75 %), Berlin (6,80 %) und Leipzig (7,10 %).
Rekordergebnis im Visier
„Da ein Abflauen der sehr starken Nachfrage momentan nicht in Sicht ist, spricht vieles für ein ebenfalls lebhaftes zweites Halbjahr. Sollten parallel dazu einige weitere größere Portfoliokäufe stattfinden, besteht eine realistische Chance, dass der Logistik-Investmentmarkt 2014 ein neues Rekordergebnis erzielen kann. Auf alle Fälle sollte die 3-Mrd.-€-Grenze überschritten werden, was bislang auch erst einmal im Jahr 2007 der Fall war“, so Hans-Jürgen Hoffmann.
