News RSS-Feed

14.07.2014 Unsicherheit durch wohnungspolitische Pläne nicht gerechtfertigt

Deutschlands B-Standorte bleiben auch nach der Einführung der Mietpreisbremse attraktiv. Das ist ein Ergebnis der aktuellen Untersuchung "Chancen und Risiken deutscher B-Städte vor dem Hintergrund der aktuellen Wohnungspolitik" der FERI EuroRating Services AG. Gegenstand der Studie waren alle deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern, die im Hinblick auf zukünftige Chancen und Risiken bei Investitionen analysiert wurden. Als erstes Analysehaus überhaupt hat FERI dabei auch die geplante Mietpreisbremse als beeinflussenden Faktor aufgenommen. "Die von der großen Koalition forcierte Mietenkappung führt zu einer erheblichen Verunsicherung bei professionellen und privaten Immobilieninvestoren. In der neuen Studie haben wir untersucht, an welchen Standorten sich diese bemerkbar machen wird und welche Folgen spürbar werden", erklärt Manfred Binsfeld, Chefresearcher der FERI EuroRating Services AG.

Unterstützt wurde FERI bei der Analyse durch die auf B-Standorte spezialisierten Unternehmen Wertgrund Immobilien AG, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Industria Wohnen und Deutsche Zinshaus GmbH. "In unserer eigenen Arbeit analysieren wir durchweg die deutschen Wohnungsmärkte und eruieren potenzielle Investments. Mit der neuen Untersuchung konnten wir unsere eigene Arbeit extern überprüfen lassen und Handlungssicherheit erlangen", erklärt Thomas Meyer, Vorstandsvorsitzender der Wertgrund Immobilien AG. Die d.i.i. verfolgte das gleiche Ziel. "Wir suchen für unsere eigenen Investments stetig nach Wachstumsmärkten, in denen der Wettbewerb unter Investoren noch gering ist. Hier gelten dann andere Merkmale in der Bewertung, die wir durch FERI überprüft wissen wollten", sagt Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH.

Mietpreisbremse in Hamburg, Erlangen und Berlin am wahrscheinlichsten

"Die Entscheidung, in welchen Regionen die verminderte Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse zum Einsatz kommen, liegt letztendlich bei den jeweiligen Landesregierungen und wird aus einem Mix aus objektiven und subjektiven Kriterien bestimmt", erläutert Binsfeld. Insbesondere in Bundesländern, in denen man Städten ein stärkeres politisches Mitsprache- oder gar Vetorecht einräume, würden die Regionen auch politisch bestimmt werden. Für die Bewertung maßgeblich seien der Unterschied der Marktmiete zum Mietspiegelniveau, der Wohnungsleerstand, Nachfrageüberhang und die Mietkostenbelastung. An diesen Kriterien anknüpfend urteilt FERI, dass die Mietpreisbremse in Hamburg, Erlangen, Berlin, München und Münster am wahrscheinlichsten ist. Auch in Mainz, Frankfurt am Main, Bonn und Freiburg im Breisgau seien die Voraussetzungen gegeben. In den Städten Magdeburg, Lübeck, Augsburg, Wolfsburg und Hildesheim dagegen sieht FERI kein Potenzial für den Einsatz. "Die Mietpreisbremse wird unserer Ansicht nach vor allem in den Metropolregionen und stark nachgefragten Märkten in Süddeutschland eingesetzt", erklärt Binsfeld. Erlangen, Münster und Freiburg sei in diesem Ranking ein gutes Beispiel für den aktuell vorherrschenden Nachfrageüberhang insbesondere in beliebten Studentenstädten.

Investitionschancen: Leipzig und Dresden mit hohem Nachfragepotenzial

Bei der Nachfrage nach Wohnungen sind es in erster Linie renommierte und traditionell beliebte Universitäten und Hochschulen, eine wettbewerbsfähige diversifizierte Wirtschaftsstruktur, eine attraktive Wohnsubstanz mit erschwinglichen Mieten und ausgewogenem Wohnungsmarkt sowie ein hoher Freizeitwert, die als Attraktivitätsmerkmale für hohe Zuwanderungsraten sorgen. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl führen diesbezüglich die beiden ostdeutschen Wirtschaftszentren Dresden und Leipzig noch vor München das Ranking an. Neben einer exzellenten Bildungs- und Forschungsinfrastruktur erleben beide Städte zudem seit einigen Jahren eine Renaissance der Industrie, die zu einem positiven Wanderungssaldo führt. Mit Münster, Potsdam, Mainz, Regensburg und Freiburg folgen weitere Städte, die diese Kriterien auf sich vereinen können, während Städte wie Remscheid, Salzgitter und Hagen gemessen an der Einwohnerzahl auf den letzten Plätzen des Rankings liegen und damit negative Wanderungssalden aufweisen.
Eine besondere Wachstumsdynamik erkennt FERI zudem insbesondere in den beiden Automobilstädten Ingolstadt und Wolfsburg. "Setzt man Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsentwicklung in ein Verhältnis, sind diese beiden Städte erstklassig", meint Binsfeld. Dennoch zeigt er auch ein Klumpenrisiko auf. "Wolfsburg ist traditionell abhängig von VW. Sollte es hier zu einer nicht vorhersehbaren Negativentwicklung kommen, wirkt sich das auch auf den Wohnungsmarkt aus." Doch seien diese Standorte vor allem für Investoren mit kurzfristigem Anlagehorizont attraktiv.

Bewertungszyklen: B-Städte von Dynamik der Metropolen noch entfernt

FERI untersuchte auch das Verhältnis der aktuellen Brutto-Rendite zur "Fair-Value-Rendite". "Mit diesem Vergleich wird der Abstand zwischen dem zukünftigen modellbasierten Investitionspotenzial, das auf ökonomischen Fundamentalfaktoren beruht, und dem derzeitigen Marktpreisniveau sichtbar", erklärt Binsfeld. In der Betrachtung dieser sogenannten Bewertungszyklen wird sichtbar, dass die Metropolen noch immer deutlich über dem Niveau der deutschen B-Städte liegen. Die Metropolen haben inzwischen das Niveau von 1992 erreicht, der Peak des letzten Zyklus, während sich die B-Städte noch auf diesen Punkt hinbewegen. Deutlich wird auch, dass der Abstand zwischen den Metropolen und den strukturstarken süddeutschen Wachstumszentren in den vergangenen zehn Jahren größer geworden ist.

München führt dieses Ranking traditionell an. In den letzten 20 Jahren hat sich der Vervielfacher, also der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, in der bayerischen Landeshauptstadt um rund ein Drittel nach oben entwickelt. Doch auch in Pforzheim, Münster und Bonn hat FERI eine Entwicklung von über 20 Prozent erkannt. "Ein höherer Vervielfacher wirkt sich negativ auf die Rendite aus und verschreckt insbesondere kurzfristig orientierte Investoren", meint Binsfeld.

Mietpreisbremse nicht zielführend

"Der dringend benötigte Neubau von Wohnungen sollte vor allem auf lokaler Ebene durch zukunftsweisende Stadtentwicklungskonzepte und vor allem durch die Ausweisung von hinreichendem und preiswertem Bauland gefördert werden. Das Ziel, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mit Hilfe der Mietpreisbremse ihre Wohnungen in den angespannten Wohnungsmärkten behalten können, wird verfehlt. Wir gehen davon aus, dass in diesem und womöglich auch noch in der ersten Hälfte des nächsten Jahres Vorzugseffekte bei Mieterhöhungen zu erwarten sind", sagt Binsfeld. Zudem sei die Definition von "angespannten Wohnungsmärkten" sehr schwierig, da hier zahlreiche Faktoren einfließen sollen. "Ein komplexes System wie der Wohnungsmarkt lässt sich durch prozedurale ad-hoc Eingriffe wie durch eine Mietpreisbremse nicht steuern. Derartige Eingriffe induzieren Fehlanreize und Fehlallokationen. Die Politik gesteht sich diesbezüglich eine beträchtliche Menge an Wissen zu, dass diese definitiv nicht besitzen kann." Auch wenn die aktuellen politischen Eingriffe in das Mietrecht nicht zielführend sind und zu Recht kritisiert werden, bleibt festzustellen, dass der laufende Aufwärtszyklus am deutschen Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zu früheren Zyklen bereits deutlich länger andauert. Das bedeutet, dass die Mieten teilweise schon seit sieben Jahren wieder real steigen und noch weiter steigen werden.




Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!