15.07.2014 Wiener Büromarkt: Rückgang bei Flächenproduktion, stabile Nachfrage
Die Nachfrage nach Büroflächen in Wien war im ersten Halbjahr 2014 eher verhalten. Insgesamt konnten in den beiden ersten Quartalen rund 100.000 m² vermietet werden. Dies entspricht einem leichten Rückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Es waren hauptsächlich kleinere und mittlere Transaktionen zwischen 250 und 1.500 m² zu verzeichnen, Vermietungen über 4.000 m² bildeten die Ausnahme.
Der leichte Rückgang der Nachfrage wurde durch die noch stärker sinkende Flächenproduktion ausgeglichen. Daher bleibt auch die Leerstandsrate auf niedrigem Niveau stabil bei 6,6 Prozent. Die Spitzenmieten liegen weiterhin konstant bei 26 EUR/m². 2014 werden rund 120.000 m² Büroflächen fertiggestellt, wobei die beiden größten Projekte bereits verwertet sind: die ÖBB-Konzernzentrale am Hauptbahnhof mit 35.000 m² ist eigengenutzt und das 34.000 m² umfassende Gate 2 in Erdberg ist bereits vollständig vermietet. Weitere Fertigstellungen sind die Flächen der Baustufe 5 des Euro Plaza am Wienerberg, die Silo Offices in Liesing und der Schottenring 19. Auch diese Gebäude weisen bereits jetzt eine hohe Vorvermietung auf.
Eine Verknappung des Angebots ist vor allem bei sofort verfügbaren Großflächen ab 5.000 m² im Erstbezug zu bemerken. Während sich Mieter vor zwei Jahren noch zwischen gut 20 Neubauten entscheiden konnten, stehen ihnen heute nur in etwa zehn Objekten Flächen zur Verfügung. „Die Bandbreite bei Miethöhe, Lage und Ausstattung ist schon recht klein geworden und daher finden potenzielle Mieter immer öfter nicht mehr das, was sie suchen“, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Gewerbeabteilung bei EHL Immobilien, einem der führenden Immobiliendienstleister Österreichs. „Für diese Mietinteressenten gibt es gute Möglichkeiten bei einer Reihe attraktiver Projekte in der Planungsphase, wie z.B. dem ORBI Tower in TownTown, sowie bei diversen Projekten am Hauptbahnhof. Hier kann man mit einem Projektentwickler bereits vor Baubeginn zusammenarbeiten und so auf die eigenen Wünsche zugeschnittene Flächen anmieten.“
Die geringe Neuflächenproduktion hat auch positive Auswirkungen auf den Bestand, da die Verwertbarkeit von hochwertig sanierten Flächen im Zweitbezug wieder zunimmt.
Für das zweite Halbjahr 2014 erwartet Wernhart einen Anstieg der Vermietungsleistung, das Niveau von 2013 sollte dadurch wieder erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass gegen Jahresende einige größere Transaktionen, welche sich derzeit in der Vorbereitungsphase befinden, finalisiert werden.
Eine deutliche Belebung des Marktes wird mit der Fertigstellung der neuen Projekte am Hauptbahnhof eintreten. „Hier entsteht ein völlig neuer Bürostandort mit hochwertigen, modernen Flächen in einer sehr verkehrsgünstigen Lage. Die dynamische Entwicklung dieses neuen Stadtteils wird dem Wiener Büromarkt neue Impulse geben“, so Wernhart. Nach der ÖBB folgt 2015 mit der Erste Bank ein weiteres Großunternehmen, welches mit rund 4.000 Mitarbeitern auf das Gelände übersiedeln wird. Die Ansiedlung von Konzernunternehmen wird auch weitere Mieter an den Hauptbahnhof ziehen und ist ein wichtiger Meilenstein für weitere Projekte. „Das Interesse an diesem Bürocluster steigt stetig“, so Wernhart.
Der leichte Rückgang der Nachfrage wurde durch die noch stärker sinkende Flächenproduktion ausgeglichen. Daher bleibt auch die Leerstandsrate auf niedrigem Niveau stabil bei 6,6 Prozent. Die Spitzenmieten liegen weiterhin konstant bei 26 EUR/m². 2014 werden rund 120.000 m² Büroflächen fertiggestellt, wobei die beiden größten Projekte bereits verwertet sind: die ÖBB-Konzernzentrale am Hauptbahnhof mit 35.000 m² ist eigengenutzt und das 34.000 m² umfassende Gate 2 in Erdberg ist bereits vollständig vermietet. Weitere Fertigstellungen sind die Flächen der Baustufe 5 des Euro Plaza am Wienerberg, die Silo Offices in Liesing und der Schottenring 19. Auch diese Gebäude weisen bereits jetzt eine hohe Vorvermietung auf.
Eine Verknappung des Angebots ist vor allem bei sofort verfügbaren Großflächen ab 5.000 m² im Erstbezug zu bemerken. Während sich Mieter vor zwei Jahren noch zwischen gut 20 Neubauten entscheiden konnten, stehen ihnen heute nur in etwa zehn Objekten Flächen zur Verfügung. „Die Bandbreite bei Miethöhe, Lage und Ausstattung ist schon recht klein geworden und daher finden potenzielle Mieter immer öfter nicht mehr das, was sie suchen“, erklärt Stefan Wernhart, Leiter der Gewerbeabteilung bei EHL Immobilien, einem der führenden Immobiliendienstleister Österreichs. „Für diese Mietinteressenten gibt es gute Möglichkeiten bei einer Reihe attraktiver Projekte in der Planungsphase, wie z.B. dem ORBI Tower in TownTown, sowie bei diversen Projekten am Hauptbahnhof. Hier kann man mit einem Projektentwickler bereits vor Baubeginn zusammenarbeiten und so auf die eigenen Wünsche zugeschnittene Flächen anmieten.“
Die geringe Neuflächenproduktion hat auch positive Auswirkungen auf den Bestand, da die Verwertbarkeit von hochwertig sanierten Flächen im Zweitbezug wieder zunimmt.
Für das zweite Halbjahr 2014 erwartet Wernhart einen Anstieg der Vermietungsleistung, das Niveau von 2013 sollte dadurch wieder erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass gegen Jahresende einige größere Transaktionen, welche sich derzeit in der Vorbereitungsphase befinden, finalisiert werden.
Eine deutliche Belebung des Marktes wird mit der Fertigstellung der neuen Projekte am Hauptbahnhof eintreten. „Hier entsteht ein völlig neuer Bürostandort mit hochwertigen, modernen Flächen in einer sehr verkehrsgünstigen Lage. Die dynamische Entwicklung dieses neuen Stadtteils wird dem Wiener Büromarkt neue Impulse geben“, so Wernhart. Nach der ÖBB folgt 2015 mit der Erste Bank ein weiteres Großunternehmen, welches mit rund 4.000 Mitarbeitern auf das Gelände übersiedeln wird. Die Ansiedlung von Konzernunternehmen wird auch weitere Mieter an den Hauptbahnhof ziehen und ist ein wichtiger Meilenstein für weitere Projekte. „Das Interesse an diesem Bürocluster steigt stetig“, so Wernhart.
