16.07.2014 JLL und GBW Gruppe bringen Marktbericht WOHNEN IN BAYERN 2014
Bayern verfügt über einen Bestand von rund 6,2 Millionen Wohnungen. Dieser Bestand verteilt sich nicht gleichmäßig über das gesamte Bundesland, sondern entspricht den Siedlungsschwerpunkten. Dementsprechend entfallen rund 35% der Wohnungen auf den Regierungsbezirk Oberbayern. Das liegt vor allem an der hohen Einwohnerzahl und der starken Anziehungskraft Münchens und dessen Umland. In Oberbayern entwickelte sich auch der Wohnungsbestand zwischen 2007 und 2012 am stärksten (+3,6%), Oberfranken (+1,6%) weist dagegen die schwächste Entwicklung aller Regierungsbezirke auf. In dieser Entwicklung des Wohnungsbestands spiegeln sich auch die unterschiedlichen demografischen und wirtschaftlichen Trends der Regierungsbezirke wider. Die in Bayern insgesamt steigende Nachfrage nach Wohnungen ist regional differenziert. Während die wirtschaftlich starken Regionen vor allem in Südbayern, aber auch in einigen regionalen Wirtschaftszentren wie Bayreuth oder in der Metropolregion Nürnberg Einwohner- und damit Nachfragezuwächse verzeichnen, kennzeichnen andere Landesteile wie Oberfranken Einwohnerverluste und einen stagnierenden Wohnungsbedarf. Dies zeigt sich auch bei den Miet- und Kaufpreisen für Wohnungen.
Entwicklung der Wohnungsmieten
Im ersten Halbjahr 2014 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in Bayern bei 8,25 Euro/m²/Monat, entsprechend einem Mietpreisanstieg seit 2006 um 24%. Dabei liegt die Angebotsmiete in Oberbayern im ersten Halbjahr 2014 mit 11,20 Euro/m²/Monat unangefochten an der Spitze aller Regierungsbezirke. Mit einer Differenz von knapp 4,00 Euro/m²/Monat folgen Mittelfranken (7,35 Euro/m²/Monat) und Schwaben (7,25 Euro/m²/Monat), die niedrigsten Mieten weist Oberfranken mit 5,75 Euro/m²/Monat auf.
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen Regierungsbezirken positiv entwickelt. Unterfranken weist mit 12% die niedrigste Steigerung auf, Oberbayern mit 31% die höchste. Auch in Schwaben und Mittelfranken sind die Mietpreise mit 23% und 25% deutlich gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten im ersten Halbjahr 2014 in allen Regierungsbezirken noch einmal spürbar. Schwaben legte dabei mit 4% am stärksten zu, Oberfranken mit 1% am geringsten.
Die Kaufkraft und die nominale Mietpreisentwicklung im Wohnungssektor in Bayern weisen zwischen 2006 und der ersten Jahreshälfte 2014 mit einer Steigerungsrate von 24% denselben Wert auf. "Da die Bevölkerung weiter zunehmen wird und der Neubau unterhalb der Nachfrage liegt, dürften gerade in Oberbayern und Mittelfranken die Mieten in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich zulegen", so ROMAN HEIDRICH, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. HEIDRICH weiter: "Allerdings sind auch in nachfragestarken Regionen Oberbayerns die regionalen Wohnungsmärkte differenziert zu bewerten. Im Umland Münchens ergab die JLL-Analyse beispielsweise überdurchschnittliche Preisniveaus und -entwicklungen nur in den Wohnlagen mit einer guten Verkehrsinfrastruktur. Orte ohne eine geeignete Pendleranbindung verfügen teilweise bei einer Miete von unter 6,00 Euro/m²/Monat über das gleiche Preisniveau wie Landkreise in Oberfranken oder der Oberpfalz."
Die höchsten Mieten werden in Bayern mit Abstand in München erzielt, wo Mietwohnungen im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich für rund 14,65 Euro/m²/Monat angeboten werden. An zweiter Stelle im Preisranking folgt der angrenzende und bereits deutlich preiswertere Landkreis München (11,75 Euro/m²/Monat). An dritter Stelle der teuersten Standorte steht der Landkreis Starnberg mit 11,00 Euro/m²/Monat.
Kempten im Allgäu und Schwabach zählen mit durchschnittlich 7,00 Euro/m²/Monat zu den vergleichsweise erschwinglichen Mieterstädten in Bayern. Noch niedriger sind die Mieten allerdings in Coburg (6,40 Euro/m²/Monat). Am preiswertesten kann eine Wohnung in Schweinfurt für 5,75 Euro/m²/Monat angemietet werden.
Wohneigentum in Bayern
Eine Eigentumswohnung wird in Bayern in der ersten Jahreshälfte 2014 im Durchschnitt für 2.540 Euro/m² angeboten. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 39%. Oberbayern wird dabei auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen seiner Rolle als teuerster Regierungsbezirk gerecht. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt hier bei 3.670 Euro/m², entsprechend einem Anstieg seit 2006 um 51%.
Im Vergleich zu den Mietpreisen fiel der Anstieg der Kaufpreise in den letzten vier Jahren noch deutlicher aus. Dabei kennzeichnet Bayern insgesamt eine große Preisspanne. Im ersten Halbjahr 2014 werden Kaufpreise zwischen 1.650 Euro/m² (Oberfranken) und 3.670 Euro/m² (Oberbayern) aufgerufen, wobei der Abstand zwischen Oberbayern und dem nächstpreiswerteren Regierungsbezirk (Schwaben) bei mehr als 1.500 Euro/m² liegt.
Die Wachstumsraten sind seit 2006 durchweg positiv, jedoch mit großen Unterschieden zwischen den Regierungsbezirken. Während der Preis für Eigentumswohnungen in der Oberpfalz und Unterfranken um jeweils 18% zulegte, konnten für Schwaben und Mittelfranken 34% bzw. 41 % verbucht werden. Zwischen 2006 und 2009 verlief die Preisentwicklung noch sehr verhalten, teilweise gingen die Preise auch zurück. Seit 2012 wurden hingegen zweistellige Wachstumsraten erreicht. In Mittelfranken stieg der durchschnittliche Kaufpreis seither um 25%. Im Gegensatz zur nominalen Mietpreisentwicklung liegt die Kaufpreisentwicklung in Bayern mit 39% über der Kaufkraftentwicklung von 24%.
"Beim Vergleich der Mietpreisentwicklung mit der Entwicklung der Kaufpreise wird deutlich, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren, getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten, stärker als die Mieten stiegen und die Mieten, historisch betrachtet, in Bayern anfälliger für konjunkturelle Schwankungen sind", betont MATTHIAS STEINHAUER, Geschäftsführer bei der GBW GmbH.
München ist nicht nur in Bayern, sondern deutschlandweit die teuerste Großstadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Das durchschnittliche Preisniveau erreicht hier im ersten Halbjahr 2014 4.990 Euro/m². Nur etwas preiswerter sind die angrenzenden Landkreise Starnberg und München mit 3.760 Euro/m² bzw. 3.720 Euro/m².
Passau führt das Feld der preiswertesten Städte zum Eigentumserwerb in Bayern an. Für 1.480 Euro/m² werden die Wohnungen hier im Durchschnitt angeboten. Coburg in Oberfranken bietet mit 1.410 Euro/m² ein noch etwas günstigeres Preisniveau, wird aber noch von Schweinfurt, das gleichzeitig am unteren Ende der Mietpreisskale steht, unterboten (1.150 Euro/m²).
Der Wohnimmobilien-Investment-Markt
JLL registrierte in Bayern im Jahr 2013 Wohnimmobilien-Portfoliotransaktionen im Gesamtwert von 2,65 Mrd. Euro, entsprechend einem Besitzerwechsel von 32.370 Wohneinheiten. Dominiert wurde der Markt im Wesentlichen von einheimischen Investoren. Unter den Top-Transaktionen befinden sich Cerberus und eine Objektgesellschaft israelischer Investoren, beide auf der Verkäuferseite, die den guten Markt zum Abverkauf nutzten. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf der Anteile der Bayern LB an der GBW AG an ein Konsortium aus Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter Führung der PATRIZIA Immobilien AG. Im Rahmen eine Share Deals wurde das GBW-Portfolio von knapp 31.000 Wohneinheiten zu einem Kaufpreis von 2,5 Mrd. Euro veräußert. Auf den weiteren Plätzen folgen der schwedische Wohnungsinvestor Akelius mit dem Erwerb von 300 Wohneinheiten für 60 Mio. Euro und die Mondura Liegenschaften mit 118 Wohneinheiten zu 17,7 Mio. Euro.
Auf der Käuferseite bestimmen institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager, den Transaktionsmarkt. Neben Private Equity-Investoren spielen auf Verkäuferseite auch Familienstiftungen und Erbengemeinschaften eine Rolle. Regional gesehen verteilen sich die größeren Transaktionen überwiegend auf München und die Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen.
Für Investitionen in Wohnimmobilien besonders interessant sind die Regierungsbezirke Oberbayern und Mittelfranken, da sie mit ihren jeweiligen Großstädten München und Nürnberg über eine hohe wirtschaftliche Strahlkraft verfügen und Wohnimmobilienmärkte mit einem hohen Angebot und folglich einer hohen Liquidität bieten. Die hoch diversifizierte und global vernetzte Wirtschaftsstruktur an diesen Standorten sorgt zudem für ein hohes Angebot an Arbeitsplätzen.
"Bedingt durch eine steigende Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung, auch beeinflusst durch Zuzüge aus anderen Bundesländern, wird in den nächsten Jahren die hohe Nachfrage nach Wohnraum bestehen bleiben und in diesen Regierungsbezirken für eine positive Miet- und Kaufpreisentwicklung sorgen", so ROMAN HEIDRICH.
Heidrich weiter: "Der erste Wohnungsmarkt-Report von JLL berücksichtigt detailliert die 25 wichtigsten Wohnimmobilien-Standorte in Bayern. Von ,teuer' wie Oberbayern. Bis ,einfach/günstig' wie Oberfranken. Bayern ist und bleibt eine echte Option mit einem vielfältigen Spektrum für Wohnimmobilieninvestoren und -nutzer."
Entwicklung der Wohnungsmieten
Im ersten Halbjahr 2014 liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in Bayern bei 8,25 Euro/m²/Monat, entsprechend einem Mietpreisanstieg seit 2006 um 24%. Dabei liegt die Angebotsmiete in Oberbayern im ersten Halbjahr 2014 mit 11,20 Euro/m²/Monat unangefochten an der Spitze aller Regierungsbezirke. Mit einer Differenz von knapp 4,00 Euro/m²/Monat folgen Mittelfranken (7,35 Euro/m²/Monat) und Schwaben (7,25 Euro/m²/Monat), die niedrigsten Mieten weist Oberfranken mit 5,75 Euro/m²/Monat auf.
Seit 2006 haben sich die Mietpreise in allen Regierungsbezirken positiv entwickelt. Unterfranken weist mit 12% die niedrigste Steigerung auf, Oberbayern mit 31% die höchste. Auch in Schwaben und Mittelfranken sind die Mietpreise mit 23% und 25% deutlich gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich die Mieten im ersten Halbjahr 2014 in allen Regierungsbezirken noch einmal spürbar. Schwaben legte dabei mit 4% am stärksten zu, Oberfranken mit 1% am geringsten.
Die Kaufkraft und die nominale Mietpreisentwicklung im Wohnungssektor in Bayern weisen zwischen 2006 und der ersten Jahreshälfte 2014 mit einer Steigerungsrate von 24% denselben Wert auf. "Da die Bevölkerung weiter zunehmen wird und der Neubau unterhalb der Nachfrage liegt, dürften gerade in Oberbayern und Mittelfranken die Mieten in den nächsten Jahren weiter überdurchschnittlich zulegen", so ROMAN HEIDRICH, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Berlin. HEIDRICH weiter: "Allerdings sind auch in nachfragestarken Regionen Oberbayerns die regionalen Wohnungsmärkte differenziert zu bewerten. Im Umland Münchens ergab die JLL-Analyse beispielsweise überdurchschnittliche Preisniveaus und -entwicklungen nur in den Wohnlagen mit einer guten Verkehrsinfrastruktur. Orte ohne eine geeignete Pendleranbindung verfügen teilweise bei einer Miete von unter 6,00 Euro/m²/Monat über das gleiche Preisniveau wie Landkreise in Oberfranken oder der Oberpfalz."
Die höchsten Mieten werden in Bayern mit Abstand in München erzielt, wo Mietwohnungen im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich für rund 14,65 Euro/m²/Monat angeboten werden. An zweiter Stelle im Preisranking folgt der angrenzende und bereits deutlich preiswertere Landkreis München (11,75 Euro/m²/Monat). An dritter Stelle der teuersten Standorte steht der Landkreis Starnberg mit 11,00 Euro/m²/Monat.
Kempten im Allgäu und Schwabach zählen mit durchschnittlich 7,00 Euro/m²/Monat zu den vergleichsweise erschwinglichen Mieterstädten in Bayern. Noch niedriger sind die Mieten allerdings in Coburg (6,40 Euro/m²/Monat). Am preiswertesten kann eine Wohnung in Schweinfurt für 5,75 Euro/m²/Monat angemietet werden.
Wohneigentum in Bayern
Eine Eigentumswohnung wird in Bayern in der ersten Jahreshälfte 2014 im Durchschnitt für 2.540 Euro/m² angeboten. Seit 2006 entspricht dies einem Anstieg von 39%. Oberbayern wird dabei auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen seiner Rolle als teuerster Regierungsbezirk gerecht. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt hier bei 3.670 Euro/m², entsprechend einem Anstieg seit 2006 um 51%.
Im Vergleich zu den Mietpreisen fiel der Anstieg der Kaufpreise in den letzten vier Jahren noch deutlicher aus. Dabei kennzeichnet Bayern insgesamt eine große Preisspanne. Im ersten Halbjahr 2014 werden Kaufpreise zwischen 1.650 Euro/m² (Oberfranken) und 3.670 Euro/m² (Oberbayern) aufgerufen, wobei der Abstand zwischen Oberbayern und dem nächstpreiswerteren Regierungsbezirk (Schwaben) bei mehr als 1.500 Euro/m² liegt.
Die Wachstumsraten sind seit 2006 durchweg positiv, jedoch mit großen Unterschieden zwischen den Regierungsbezirken. Während der Preis für Eigentumswohnungen in der Oberpfalz und Unterfranken um jeweils 18% zulegte, konnten für Schwaben und Mittelfranken 34% bzw. 41 % verbucht werden. Zwischen 2006 und 2009 verlief die Preisentwicklung noch sehr verhalten, teilweise gingen die Preise auch zurück. Seit 2012 wurden hingegen zweistellige Wachstumsraten erreicht. In Mittelfranken stieg der durchschnittliche Kaufpreis seither um 25%. Im Gegensatz zur nominalen Mietpreisentwicklung liegt die Kaufpreisentwicklung in Bayern mit 39% über der Kaufkraftentwicklung von 24%.
"Beim Vergleich der Mietpreisentwicklung mit der Entwicklung der Kaufpreise wird deutlich, dass die Kaufpreise in den letzten Jahren, getrieben durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Nachfrage nach Sachwerten, stärker als die Mieten stiegen und die Mieten, historisch betrachtet, in Bayern anfälliger für konjunkturelle Schwankungen sind", betont MATTHIAS STEINHAUER, Geschäftsführer bei der GBW GmbH.
München ist nicht nur in Bayern, sondern deutschlandweit die teuerste Großstadt zum Kauf einer Eigentumswohnung. Das durchschnittliche Preisniveau erreicht hier im ersten Halbjahr 2014 4.990 Euro/m². Nur etwas preiswerter sind die angrenzenden Landkreise Starnberg und München mit 3.760 Euro/m² bzw. 3.720 Euro/m².
Passau führt das Feld der preiswertesten Städte zum Eigentumserwerb in Bayern an. Für 1.480 Euro/m² werden die Wohnungen hier im Durchschnitt angeboten. Coburg in Oberfranken bietet mit 1.410 Euro/m² ein noch etwas günstigeres Preisniveau, wird aber noch von Schweinfurt, das gleichzeitig am unteren Ende der Mietpreisskale steht, unterboten (1.150 Euro/m²).
Der Wohnimmobilien-Investment-Markt
JLL registrierte in Bayern im Jahr 2013 Wohnimmobilien-Portfoliotransaktionen im Gesamtwert von 2,65 Mrd. Euro, entsprechend einem Besitzerwechsel von 32.370 Wohneinheiten. Dominiert wurde der Markt im Wesentlichen von einheimischen Investoren. Unter den Top-Transaktionen befinden sich Cerberus und eine Objektgesellschaft israelischer Investoren, beide auf der Verkäuferseite, die den guten Markt zum Abverkauf nutzten. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf der Anteile der Bayern LB an der GBW AG an ein Konsortium aus Versorgungswerken, Sparkassen und Pensionskassen unter Führung der PATRIZIA Immobilien AG. Im Rahmen eine Share Deals wurde das GBW-Portfolio von knapp 31.000 Wohneinheiten zu einem Kaufpreis von 2,5 Mrd. Euro veräußert. Auf den weiteren Plätzen folgen der schwedische Wohnungsinvestor Akelius mit dem Erwerb von 300 Wohneinheiten für 60 Mio. Euro und die Mondura Liegenschaften mit 118 Wohneinheiten zu 17,7 Mio. Euro.
Auf der Käuferseite bestimmen institutionelle Investoren, hauptsächlich professionelle Asset- und Fondsmanager, den Transaktionsmarkt. Neben Private Equity-Investoren spielen auf Verkäuferseite auch Familienstiftungen und Erbengemeinschaften eine Rolle. Regional gesehen verteilen sich die größeren Transaktionen überwiegend auf München und die Metropolregion Nürnberg/Fürth/Erlangen.
Für Investitionen in Wohnimmobilien besonders interessant sind die Regierungsbezirke Oberbayern und Mittelfranken, da sie mit ihren jeweiligen Großstädten München und Nürnberg über eine hohe wirtschaftliche Strahlkraft verfügen und Wohnimmobilienmärkte mit einem hohen Angebot und folglich einer hohen Liquidität bieten. Die hoch diversifizierte und global vernetzte Wirtschaftsstruktur an diesen Standorten sorgt zudem für ein hohes Angebot an Arbeitsplätzen.
"Bedingt durch eine steigende Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung, auch beeinflusst durch Zuzüge aus anderen Bundesländern, wird in den nächsten Jahren die hohe Nachfrage nach Wohnraum bestehen bleiben und in diesen Regierungsbezirken für eine positive Miet- und Kaufpreisentwicklung sorgen", so ROMAN HEIDRICH.
Heidrich weiter: "Der erste Wohnungsmarkt-Report von JLL berücksichtigt detailliert die 25 wichtigsten Wohnimmobilien-Standorte in Bayern. Von ,teuer' wie Oberbayern. Bis ,einfach/günstig' wie Oberfranken. Bayern ist und bleibt eine echte Option mit einem vielfältigen Spektrum für Wohnimmobilieninvestoren und -nutzer."
