17.07.2014 Einzelhandel in Westerland mit viel Licht und Schatten
Die Insel Sylt war schon immer etwas Besonderes. Sei es nun durch ihre räumliche Lage mit Deutschlands nördlichstem Punkt, die Anbindung per Bahn über den Hindenburgdamm, die charakteristische langgestreckte Inselform, das einmalige Flair aus Nordseebrandung und Sansibar als touristisches Ferienziel nicht zuletzt auch für Prominente. Ihre Bedeutung für den Einzelhandel tritt in diesem Kontext üblicherweise in den Hintergrund. Dabei stellt Sylt auch diesbezüglich etwas Besonderes dar, wie die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT Hamburg nachfolgend mit einem speziellen Blick auf die Einzelhandels- und Handelsimmobilienszene im Einzelnen beleuchten wird.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Dreh- und Angelpunkt des Insellebens generell, aber auch speziell als Einkaufsstandort stellt die Stadt Westerland dar. Heute gehört diese in administrativer Hinsicht zur Gemeinde Sylt. Bei dieser noch jungen, erst 2009 gegründeten Gemeinde handelt es sich um den Zusammenschluss von Westerland mit den ehemaligen Gemeinden Sylt-Ost (bestehend aus den Friesendörfern Archsum, Keitum, Morsum, Munkmarsch und Tinnum) sowie Rantum. Hier leben insgesamt rund 13.500 Einwohner. In den anderen Inselgemeinden kommen noch einmal rund 4.500 Einwohner dazu. Zusätzlich zu diesen Einwohnerzahlen für Hauptwohnsitze besitzen zudem knapp 10.000 Einwohner einen Nebenwohnsitz auf der Insel. Die Einzelhandels-kaufkraft der Sylter Einwohner stellt sich im bundesdeutschen Maßstab mit 115,9 (für die Gemeinde Sylt, lt. GfK, Bundesdurchschnitt = 100) zwar durchaus überdurchschnittlich dar, ist jedoch angesichts der vom Tourismus gepushten Höchstpreise für immer mehr Einwohner als nicht mehr ausreichend anzusehen.
Entsprechend stellt der Rückgang der originären Inselbevölkerung eines der politischen Schwerpunktthemen dar und ist die Zahl der Arbeitseinpendler von außen tendenziell zunehmend. Aktuell beträgt der arbeitstägliche Einpendlerüberschuss mehr als 3.000 Personen.
Über die Einwohnerzahlen des klassischen, auf die Insel beschränkten Einzugsgebiets wird das Einzelhandelspotenzial Sylts allerdings nur in Ansätzen erkennbar. Dieses stützt sich naturgemäß zu einem sehr hohen Anteil auf den Tourismus, welcher ja auch generell das Wirtschaftsleben der Insel dominiert. Zwar wurde Westerland bereits 1855 zum Seebad ernannt, die Entwicklung zur Hochfrequenz-Touristen-Destination setzte allerdings erst in den 1960er Jahren ein und hat sich seitdem erheblich weiterentwickelt.
Nach Angaben der Sylt Marketing GmbH verzeichnete die gesamte Insel im Jahr 2013 eine Übernachtungszahl von gut 6,4 Millionen, wobei hier alle Übernachtungen, sowohl in gewerblichen als auch privaten Unterkünften, zusammengezählt wurden. Betrachtet man nur die Beherbergungsstätten mit neun Betten und mehr, so entfallen hierauf allein rund 3,1 Millionen Übernachtungen. Diese amtliche Zahl macht im Vergleich noch einmal die außerordentliche Dimension des Sylt-Tourismus deutlich, bedeutet sie doch, dass 2013 gut 14 % aller entsprechenden Übernachtungen im gesamten Urlaubsland Schleswig-Holstein allein auf Sylt entfallen.
Im Hinblick auf die Verteilung der Sylt-Besuche im Jahresverlauf ist auffällig, dass anders als in der Vergangenheit, die Insel immer mehr zum Ganzjahres-Urlaubsziel wird, das eben nicht mehr nur noch in den Sommermonaten, sondern von März bis Oktober zuzüglich des Jahreswechsels einen sehr hohen Urlauberzuspruch erfährt. Hierzu hat in den letzten Jahren eine Reihe von Großinvestitionen in Ferienimmobilien maßgeblich beigetragen. Zu nennen sind u.a. die Eröffnungen des TUI-Dorfhotels in Rantum, des Golf & Spa Hotels Budersand in Hörnum und zuletzt des A-ROSA Resorts Sylt in List.
Zudem wird der Flughafen Sylt heute nicht mehr lediglich von kleineren Flugzeugen angesteuert. Seitens diverser Fluglinien (u.a. Lufthansa, AirBerlin, Syltair) bestehen mittlerweile Linienverbindungen mit modernen Jets zu allen größeren deutschen Flughäfen. Hierdurch hat sich die Zahl der Fluggäste gegenüber dem Status 2005 in etwa vervierfacht und lag 2013 bei einer Größenordnung von rund 200.000.
In der Gesamtheit besteht über die Touristen, die in ihrer großen Mehrzahl via (Auto-)Züge und den zentralen Bahnhof in Westerland die Insel ansteuern ein touristisches Einzelhandelsumsatz-Potenzial von stattlichen 100 Millionen Euro.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Friedrichstraße
• Die klassische Rennmeile von Sylt mit überwiegend konsumigem Angebot
• H.B. Jensen – der Platzhirsch mit zwischenzeitlich fertiggestelltem und hochmodernem Haupthaus dient mit prominenter Lage gleichzeitig als Eintrittstor zur 1A-Lage
• Modehaus Hellner – ebenfalls noch mit diversen Monolabelstores in Westerland vertreten
• Hauptachse vom Bahnhof zum Nordseestrand. Sehr hohe Grundfrequenz in der Ferienzeit. Überwiegend Tagestouristen oder Feriengäste, die in den umliegenden Ferienappartments residieren
• Nur im vorderen Bereich (Wilhelmstraße) sind größere Verkaufsflächen verfügbar
• Im oberen Teil überwiegend gastronomisch genutzt
• Die Gebäude stammen zum beträchtlichen Teil aus architektonisch nicht mehr zeitgemäßen Bauten aus den 60er und 70er Jahren mit teilweise erheblichem Investitionsstau. Daraus ergibt sich ein uneinheitliches Straßenbild, das für die eigentliche Standortqualität keinen wirklich antsprechenden Gesamteindruck erweckt. Hier besteht ein deutlicher Nachholbedarf.
• Die Höchstmieten in der Friedrichstraße sind entgegen dem allgemeinen Trend in Schleswig-Holstein, z.B. in Kiel und Lübeck, deutlich angestiegen und betragen derzeit bei Neuvermietungen für kleine Flächen von 80 m² bis 120 m² rund 110 €/m² und für große Flächen zwischen 300 m² bis 500 m² rund 55 €/m². Damit konnten in den letzten drei Jahren die Mieten bei Neuverträgen oder Nachverhandlungen im Schnitt um ca. 10% angehoben werden.
„Bezogen auf die klassische 1A-Lage im Sinne einer oftmals als Fußgängerzone realisierten Einzelhandelslage, bildet mit Sicherheit die Friedrichstraße die absolute Toplage“ berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. Sie stellt die konsumige Lage mit der eindeutig höchsten Passantenfrequenz auf der gesamten Insel dar. Den oftmals in den Medien beschriebenen Luxus, für den die beliebte Ferien- und Zweitsitz-Insel berühmt ist, findet man in der Friedrichstraße eher nicht. Wer im absoluten Luxussegment Pretiosen, z. B. von Hermes, Louis Vuitton, Burberry oder beispielsweise eine Rolex erwerben möchte, findet diese Weltmarken eher in den kleinen aber oftmals sehr edlen Luxus-Boutiquen im feinen Kampen oder im benachbarten Keitum. Dort trifft sich schon seit den Siebzigern die „High Society“ zum Shoppen und gemütlichen Beisammensein im Gogärtchen oder dem ebenso legendären Pony. Abgesehen von diesem doch recht speziellen Kundenkreis und deren bevorzugten Treffpunkten, spielt die Friedrichsstraße für den Tagesgast oder den eher etwas konsumiger orientierteren Kunden die deutlich bedeutendere Rolle. Hier reihen sich einige namhafte Filialisten oder aber auch lokale Modehändler an diverse Gastronomiebetriebe. Oftmals zieren sogar so wertige Labels, wie z.B. Hugo Boss, Pierre Cardin oder Marc Cain die Friedrichstraße. Allerdings haben hier in der Regel nicht die weltbekannten Modehäuser angemietet, sondern lokale Einzelhandelsgrößen, wie z.B. Karl Max Hellner oder Manuel Rivera.
Diese betreiben die Geschäfte dann als Monolabel-Stores und verleihen damit der nüchtern betrachtet, baulich größtenteils deutlich unterdurchschnittlichen 1A-Lage ein Hauch vom Glanz der weiten Welt. So baulich unscheinbar die Friedrichstraße auch ist, angesichts der unmittelbaren Nähe zum Bahnhof, der aufgrund des dort endenden Sylt-Express mit den Autozügen eine sehr bedeutende Funktion für die Erschließung der Insel hat und der Strandpromenade, entwickelt sich diese Lage zur unbestrittenen Nummer 1 auf Sylt.
Das stärkstes Stück befindet sich zwischen der Maybachstraße und der Elisabethstraße. Dort befinden sich die größeren Einzelhandelsflächen und der noch verhältnismäßig gering ausgeprägte filialisierte Einzelhandel. Der obere Abschnitt der Friedrichstraße von der Elisabethstraße bis hin zur Strandpromenade ist dagegen überwiegend gastronomisch geprägt.
Vom bereits erwähnten Westerlander Hauptbahnhof kommend, wird die Friedrichstraße über die vorgelagerte Wilhelmstraße erschlossen. Gemeinsam mit der deutlich schwächeren Wilhelmstraße, die von einem Edeka-Markt, der Hypo-Vereinsbank und einigen Discountern geprägt ist, bildet sie eine schnurgerade Direktverbindung vom Bahnhof zur Strandpromenade.
Eine weitere Einkaufsdestination ist die Strandstraße, welche parallel zur Friedrichstraße verläuft und an diese durch die Querstraßen Neue Straße und Elisabethstraße an die 1A-Lage angebunden ist. Der Lauf ist hier im Vergleich zur Friedrichstraße deutlich geringer. Ihr Einzelhandelsbesatz besteht hauptsächlich aus kleineren Boutiquen und Gastro-Konzepten.
In den beiden Verbindungsachsen Neue Straße und Elisabethstraße befindet sich traditionell der regionale und eher kleinteilige Einzelhandel. Die Neue Straße ist z.B. von dem traditionellen Fischhaus Blum geprägt, dem eher etwas bodenständigeren Wettbewerber, zum deutschlandweit bekannten Gosch.
Wie bereits angesprochen, wird die Friedrichstraße architektonisch stark durch zahlreiche, mittlerweile ‚in die Jahre‘ gekommenen Bauten aus den 60iger und 70iger Jahren bestimmt, welche nicht die typische Friesenarchitektur widerspiegeln und die Aufenthaltsqualität rein augenscheinlich eher ungünstig beeinflussen. Sowohl bei den örtlichen Einzelhändlern als auch bei den Immobilien ist teilweise ein erhöhter Investitionsstau zu erkennen. Dies ist möglicherweise auch darauf zurückzuführen, dass ein Großteil der Mieteinnahmen der Immobilieneigentümer über die Obergeschosse, die hauptsächlich als Ferienappartments genutzt werden, generiert wird. So hat die Friedrichstraße das Problem, dass ein sehr hoher Anteil aus kleinteiligen Ladenflächen zwischen 40 und 100 Quadratmetern besteht, es aber nur wenig größere Mietflächen gibt. Das hängt auch damit zusammen, dass der Nachfragedruck nach größeren Handelsflächen in der Vergangenheit nicht so stark ausgeprägt war, da der filialisierte Einzelhandel Sylt eher als saisonales Geschäft betrachtete und dieses seinen Franchisepartnern vor Ort überlassen hat. So gab doch kürzlich ein ortansässiger Textilhändler selbst an, dass ca. 40% des Jahresumsatzes im Juli, August und September getätigt werden.
Eine Ausnahme stellt die bereits erwähnte Einzelhandelsszene des Exklusivortes Kampen sowie - mit Abstrichen - Keitum dar. Hier sind vor allem namhafte Markenunternehmen aus dem Luxussegment prominent vertreten. Allerdings verspüren diese seit einigen Jahren vereinzelt ein Nachlassen der Nachfrage.
Bewegung in der 1A-Lage durch Projektentwicklung
Vor einigen Jahren war beachtliche Bewegung in die Handelslandschaft von Westerland gekommen. Damals wurde durch die geplante Neuentwicklung „Neue Mitte“ des Projektentwicklers DC Commercial, eine lebhafte Diskussion auf der Insel entfacht. Einige Zeit war es ruhig um dieses Projekt geworden und es war uneingeweihten Beobachtern unklar, was genau in der doch derzeit noch schwachen Mikrolage im Quarree zwischen den beiden Haupteinkaufslagen Friedrichstraße und Strandstraße sowie der Neue Straße und Elisabethstraße geschehen soll.
Nun haben die Bauarbeiten in den letzten Monaten begonnen. Diese Entwicklung setzt nun die ursprüngliche Idee in die Tat um, überwiegend neue Wohnungsflächen in Kombination mit Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen im Erdgeschoss zu schaffen.
Die Lage zwischen den beiden Verbindungsachsen mit direkter Anbindung an die Neue Straße lässt die Hoffnung auf ein gewisses Grundrauschen mit entsprechender Passantenfrequenz zu, doch die wirkliche Herausforderung wird die nachhaltige Etablierung dieser „Neuen Mitte“ als zusätzliche Einkaufsdestination sein. Die in der Friedrichstraße zahlreich vertretenen Tagestouristen und die „Sylter“ mit Ihren gewohnten Laufwegen müssen erst einmal diese langfristig für Westerland gewinnbringende Projektentwicklung annehmen. Es wäre mehr als ratsam, die „Neue Mitte“ auch deutlich erkennbar von der Friedrichstraße und der Strandstraße zu erschliessen.
Als weitere Schritte mit deutlich und offensichtlich positiver Auswirkung sind die Fertigstellung der wirklich ansprechenden Modernisierung des Haupthauses von H.B. Jensen und die derzeitig in der Umsetzung befindliche Entwicklung des ehemaligen Standortes des bekannten `Katja’s Eiscafe‘ zu erwähnen. Letztere wird zukünftig über der Eingangstür das Label Pierre Cardin tragen. Nach Marc Cain und Hugo Boss der dritte Monolabelstore dieser Güte in der Friedrichstraße.
Mietpreise auf Großstadtniveau – 110 €/m² für kleinere Flächen
In diesem Zusammenhang hat Westerland entgegen den allgemeinen Trend in Schleswig-Holstein bei den Einzelhandelsmieten in der vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt. So liegt Westerland im schleswig-holsteinischen Innenstadtvergleich zwischenzeitlich bei den Einzelhandelsmieten sogar vor dem ehemals Klassenbesten Lübeck und der Landeshauptstadt Kiel. „Die Höchstmieten in der Friedrichstraße betragen für kleine Flächen von 80 m² bis 120 m² rund 110 €/m² und für große Flächen zwischen 300 m² bis 500 m² rund 55 €/m²“ berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
INVESTMENT
Zuwenig Investmentneigung zu einzelhandelsgenutzten Immobilien?
Der Sylt-Investmentmarkt ist in erster Linie geprägt durch die ständig steigenden hohen Verkaufspreise, vornehmlich für Wohnimmobilien nicht nur im noblen Kampen. Die Preise für Keitum, Rantum, List oder Wenningstedt ziehen ebenfalls an. Im gewerblichen Bereich stehen traditionell das Ferienapartment als auch der Hotelneubau im Fokus der Investoren.
Ein einzelhandelsorientiertes Engagement ist adäquat zu den Chancen, die die 1A-Lage in Weserland bietet, nicht zu verspüren. So sind verstärkt in den letzten Jahren Engagements in Hotelimmobilien, ob in Rantum, List oder aktuell durch die Zech-Baugruppe in Keitum verantwortlich dafür, dass sich die Konzentration von solchen Investitionen an diesen Standorten verfestigt und an Westerland zum Teil vorbeifließt.
Der für den Einzelhandel und einzelhandelsorientierten Investor maßgebende Standort auf der Insel sollte Westerland sein. Hier werden allerdings auch durch die Gegebenheiten von den Investoren hohe spezifische Marktkenntnisse und ein intensiver Einsatz abverlangt. So entwickeln sich die Kaufpreise ähnlich wie die Mieten in der Friedrichstraße. Wie oben beschrieben, löst sich diese Entwicklung von vergleichbaren Standorten und ist sicher dem Sylt-Faktor zuzuschreiben.
Das Angebot ist knapp, mehrheitlich gehören wesentliche Immobilien einheimischen Privateigentümern. Die Struktur der Immobilien ist hinsichtlich der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss begrenzt, die darüber liegenden Eigentumswohnungen stellen eine sehr hohe Teileigentumsdichte dar, sodass die Immobilien in ihrer Fungibilität extrem eingeschränkt sind.
Da wir es in den besten Lagen häufig mit sehr kleinteiligen Strukturen zu tun haben, ist auch aufgrund des Investmentvolumens nur eine eingeschränkte Interessenlage für bestimmte Investoren-Typen vorhanden. Nach wie vor sind es in erster Linie syltaffine Privateigentümer bzw. Familiy Offices, die sich für diesen begrenzten aber hochlukrativen Markt interessieren. „Deshalb bewegt sich die aktuell zu erzielende Rendite bei ca. 5,5 bis in der Spitze 5,0 %“, berichtet COMFORT Geschäftsführer Günter Rudloff.
Den Möglichkeiten und Notwendigkeiten entsprechend (s. Investitionsstau Friedrichstraße) passiert zu wenig. Der Investorenkreis Friedrichstraße 19 hat wohl mit seinem Engagement gute Erfahrungen gemacht, die er jetzt sicher erfolgreich mit der geplanten Projektentwicklung „Neue Mitte“ fortsetzen will. Durch die besondere Lage dieses Vorhabens innerhalb des Stadtgefüges führt es hoffentlich zu weiteren Initialinvestitionen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Beachtliches Entwicklungspotenzial
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass an dem Hochtourismusstandort Sylt der Einzelhandel eine weit über die reine Versorgung der ‚Insulaner‘ hinausgehende Bedeutung aufweist und sich zumindest im konsumigen Bereich immer mehr - weg vom Saisongeschäft - zu einem Ganzjahresbusiness entwickelt. Vor diesem Hintergrund bleiben die Insel und der Standort Westerland weiterhin verstärkt in dem Fokus des überregionalen Einzelhandels, mit der Folge, dass die Nachfrage nach geeigneten Flächen sukzessiv ansteigt. Die Stadtstruktur und Architektur der Einzelhandelslagen in Westerland ist aktuell allerdings nur bedingt in der Lage, für alle Flächenformate, insbesondere für zeitgemäße mittelgroße und größere Einzelhandelskonzepte, die passenden Einzelhandelsflächen zur Verfügung zu stellen. Zudem entspricht das Erscheinungsbild der Hauptlage Friedrichstraße heute nicht mehr dem prominenten Image der Insel Sylt.
Daher besteht für den modernen Einzelhandel noch ein beachtliches Entwicklungspotenzial. Grundsätzlich bietet gerade der doch deutlich erkennbare Investitionsstau der Gebäude erhebliches Potenzial für Projektentwicklungen, die auch von Großmietern wie beispielsweise H&M sicherlich gern in die grundsätzlichen Überlegungen eingebunden werden würden.
Doch die im Verhältnis zu den erzielbaren Ladenmieten sehr beachtlichen Mieteinnahmen aus den oftmals über den betagten Ladenlokalen gelegenen Ferienapartments lassen notwendige Investitionen für viele Eigentümer kaum lohnenswert erscheinen.
Bleibt zu hoffen, dass zukünftige Projektentwicklungen neue interessante Möglichkeiten eröffnen, ohne allerdings den ursprünglichen Charme der Insel aufs Spiel zu setzen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Dreh- und Angelpunkt des Insellebens generell, aber auch speziell als Einkaufsstandort stellt die Stadt Westerland dar. Heute gehört diese in administrativer Hinsicht zur Gemeinde Sylt. Bei dieser noch jungen, erst 2009 gegründeten Gemeinde handelt es sich um den Zusammenschluss von Westerland mit den ehemaligen Gemeinden Sylt-Ost (bestehend aus den Friesendörfern Archsum, Keitum, Morsum, Munkmarsch und Tinnum) sowie Rantum. Hier leben insgesamt rund 13.500 Einwohner. In den anderen Inselgemeinden kommen noch einmal rund 4.500 Einwohner dazu. Zusätzlich zu diesen Einwohnerzahlen für Hauptwohnsitze besitzen zudem knapp 10.000 Einwohner einen Nebenwohnsitz auf der Insel. Die Einzelhandels-kaufkraft der Sylter Einwohner stellt sich im bundesdeutschen Maßstab mit 115,9 (für die Gemeinde Sylt, lt. GfK, Bundesdurchschnitt = 100) zwar durchaus überdurchschnittlich dar, ist jedoch angesichts der vom Tourismus gepushten Höchstpreise für immer mehr Einwohner als nicht mehr ausreichend anzusehen.
Entsprechend stellt der Rückgang der originären Inselbevölkerung eines der politischen Schwerpunktthemen dar und ist die Zahl der Arbeitseinpendler von außen tendenziell zunehmend. Aktuell beträgt der arbeitstägliche Einpendlerüberschuss mehr als 3.000 Personen.
Über die Einwohnerzahlen des klassischen, auf die Insel beschränkten Einzugsgebiets wird das Einzelhandelspotenzial Sylts allerdings nur in Ansätzen erkennbar. Dieses stützt sich naturgemäß zu einem sehr hohen Anteil auf den Tourismus, welcher ja auch generell das Wirtschaftsleben der Insel dominiert. Zwar wurde Westerland bereits 1855 zum Seebad ernannt, die Entwicklung zur Hochfrequenz-Touristen-Destination setzte allerdings erst in den 1960er Jahren ein und hat sich seitdem erheblich weiterentwickelt.
Nach Angaben der Sylt Marketing GmbH verzeichnete die gesamte Insel im Jahr 2013 eine Übernachtungszahl von gut 6,4 Millionen, wobei hier alle Übernachtungen, sowohl in gewerblichen als auch privaten Unterkünften, zusammengezählt wurden. Betrachtet man nur die Beherbergungsstätten mit neun Betten und mehr, so entfallen hierauf allein rund 3,1 Millionen Übernachtungen. Diese amtliche Zahl macht im Vergleich noch einmal die außerordentliche Dimension des Sylt-Tourismus deutlich, bedeutet sie doch, dass 2013 gut 14 % aller entsprechenden Übernachtungen im gesamten Urlaubsland Schleswig-Holstein allein auf Sylt entfallen.
Im Hinblick auf die Verteilung der Sylt-Besuche im Jahresverlauf ist auffällig, dass anders als in der Vergangenheit, die Insel immer mehr zum Ganzjahres-Urlaubsziel wird, das eben nicht mehr nur noch in den Sommermonaten, sondern von März bis Oktober zuzüglich des Jahreswechsels einen sehr hohen Urlauberzuspruch erfährt. Hierzu hat in den letzten Jahren eine Reihe von Großinvestitionen in Ferienimmobilien maßgeblich beigetragen. Zu nennen sind u.a. die Eröffnungen des TUI-Dorfhotels in Rantum, des Golf & Spa Hotels Budersand in Hörnum und zuletzt des A-ROSA Resorts Sylt in List.
Zudem wird der Flughafen Sylt heute nicht mehr lediglich von kleineren Flugzeugen angesteuert. Seitens diverser Fluglinien (u.a. Lufthansa, AirBerlin, Syltair) bestehen mittlerweile Linienverbindungen mit modernen Jets zu allen größeren deutschen Flughäfen. Hierdurch hat sich die Zahl der Fluggäste gegenüber dem Status 2005 in etwa vervierfacht und lag 2013 bei einer Größenordnung von rund 200.000.
In der Gesamtheit besteht über die Touristen, die in ihrer großen Mehrzahl via (Auto-)Züge und den zentralen Bahnhof in Westerland die Insel ansteuern ein touristisches Einzelhandelsumsatz-Potenzial von stattlichen 100 Millionen Euro.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Friedrichstraße
• Die klassische Rennmeile von Sylt mit überwiegend konsumigem Angebot
• H.B. Jensen – der Platzhirsch mit zwischenzeitlich fertiggestelltem und hochmodernem Haupthaus dient mit prominenter Lage gleichzeitig als Eintrittstor zur 1A-Lage
• Modehaus Hellner – ebenfalls noch mit diversen Monolabelstores in Westerland vertreten
• Hauptachse vom Bahnhof zum Nordseestrand. Sehr hohe Grundfrequenz in der Ferienzeit. Überwiegend Tagestouristen oder Feriengäste, die in den umliegenden Ferienappartments residieren
• Nur im vorderen Bereich (Wilhelmstraße) sind größere Verkaufsflächen verfügbar
• Im oberen Teil überwiegend gastronomisch genutzt
• Die Gebäude stammen zum beträchtlichen Teil aus architektonisch nicht mehr zeitgemäßen Bauten aus den 60er und 70er Jahren mit teilweise erheblichem Investitionsstau. Daraus ergibt sich ein uneinheitliches Straßenbild, das für die eigentliche Standortqualität keinen wirklich antsprechenden Gesamteindruck erweckt. Hier besteht ein deutlicher Nachholbedarf.
• Die Höchstmieten in der Friedrichstraße sind entgegen dem allgemeinen Trend in Schleswig-Holstein, z.B. in Kiel und Lübeck, deutlich angestiegen und betragen derzeit bei Neuvermietungen für kleine Flächen von 80 m² bis 120 m² rund 110 €/m² und für große Flächen zwischen 300 m² bis 500 m² rund 55 €/m². Damit konnten in den letzten drei Jahren die Mieten bei Neuverträgen oder Nachverhandlungen im Schnitt um ca. 10% angehoben werden.
„Bezogen auf die klassische 1A-Lage im Sinne einer oftmals als Fußgängerzone realisierten Einzelhandelslage, bildet mit Sicherheit die Friedrichstraße die absolute Toplage“ berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Reitzig. Sie stellt die konsumige Lage mit der eindeutig höchsten Passantenfrequenz auf der gesamten Insel dar. Den oftmals in den Medien beschriebenen Luxus, für den die beliebte Ferien- und Zweitsitz-Insel berühmt ist, findet man in der Friedrichstraße eher nicht. Wer im absoluten Luxussegment Pretiosen, z. B. von Hermes, Louis Vuitton, Burberry oder beispielsweise eine Rolex erwerben möchte, findet diese Weltmarken eher in den kleinen aber oftmals sehr edlen Luxus-Boutiquen im feinen Kampen oder im benachbarten Keitum. Dort trifft sich schon seit den Siebzigern die „High Society“ zum Shoppen und gemütlichen Beisammensein im Gogärtchen oder dem ebenso legendären Pony. Abgesehen von diesem doch recht speziellen Kundenkreis und deren bevorzugten Treffpunkten, spielt die Friedrichsstraße für den Tagesgast oder den eher etwas konsumiger orientierteren Kunden die deutlich bedeutendere Rolle. Hier reihen sich einige namhafte Filialisten oder aber auch lokale Modehändler an diverse Gastronomiebetriebe. Oftmals zieren sogar so wertige Labels, wie z.B. Hugo Boss, Pierre Cardin oder Marc Cain die Friedrichstraße. Allerdings haben hier in der Regel nicht die weltbekannten Modehäuser angemietet, sondern lokale Einzelhandelsgrößen, wie z.B. Karl Max Hellner oder Manuel Rivera.
Diese betreiben die Geschäfte dann als Monolabel-Stores und verleihen damit der nüchtern betrachtet, baulich größtenteils deutlich unterdurchschnittlichen 1A-Lage ein Hauch vom Glanz der weiten Welt. So baulich unscheinbar die Friedrichstraße auch ist, angesichts der unmittelbaren Nähe zum Bahnhof, der aufgrund des dort endenden Sylt-Express mit den Autozügen eine sehr bedeutende Funktion für die Erschließung der Insel hat und der Strandpromenade, entwickelt sich diese Lage zur unbestrittenen Nummer 1 auf Sylt.
Das stärkstes Stück befindet sich zwischen der Maybachstraße und der Elisabethstraße. Dort befinden sich die größeren Einzelhandelsflächen und der noch verhältnismäßig gering ausgeprägte filialisierte Einzelhandel. Der obere Abschnitt der Friedrichstraße von der Elisabethstraße bis hin zur Strandpromenade ist dagegen überwiegend gastronomisch geprägt.
Vom bereits erwähnten Westerlander Hauptbahnhof kommend, wird die Friedrichstraße über die vorgelagerte Wilhelmstraße erschlossen. Gemeinsam mit der deutlich schwächeren Wilhelmstraße, die von einem Edeka-Markt, der Hypo-Vereinsbank und einigen Discountern geprägt ist, bildet sie eine schnurgerade Direktverbindung vom Bahnhof zur Strandpromenade.
Eine weitere Einkaufsdestination ist die Strandstraße, welche parallel zur Friedrichstraße verläuft und an diese durch die Querstraßen Neue Straße und Elisabethstraße an die 1A-Lage angebunden ist. Der Lauf ist hier im Vergleich zur Friedrichstraße deutlich geringer. Ihr Einzelhandelsbesatz besteht hauptsächlich aus kleineren Boutiquen und Gastro-Konzepten.
In den beiden Verbindungsachsen Neue Straße und Elisabethstraße befindet sich traditionell der regionale und eher kleinteilige Einzelhandel. Die Neue Straße ist z.B. von dem traditionellen Fischhaus Blum geprägt, dem eher etwas bodenständigeren Wettbewerber, zum deutschlandweit bekannten Gosch.
Wie bereits angesprochen, wird die Friedrichstraße architektonisch stark durch zahlreiche, mittlerweile ‚in die Jahre‘ gekommenen Bauten aus den 60iger und 70iger Jahren bestimmt, welche nicht die typische Friesenarchitektur widerspiegeln und die Aufenthaltsqualität rein augenscheinlich eher ungünstig beeinflussen. Sowohl bei den örtlichen Einzelhändlern als auch bei den Immobilien ist teilweise ein erhöhter Investitionsstau zu erkennen. Dies ist möglicherweise auch darauf zurückzuführen, dass ein Großteil der Mieteinnahmen der Immobilieneigentümer über die Obergeschosse, die hauptsächlich als Ferienappartments genutzt werden, generiert wird. So hat die Friedrichstraße das Problem, dass ein sehr hoher Anteil aus kleinteiligen Ladenflächen zwischen 40 und 100 Quadratmetern besteht, es aber nur wenig größere Mietflächen gibt. Das hängt auch damit zusammen, dass der Nachfragedruck nach größeren Handelsflächen in der Vergangenheit nicht so stark ausgeprägt war, da der filialisierte Einzelhandel Sylt eher als saisonales Geschäft betrachtete und dieses seinen Franchisepartnern vor Ort überlassen hat. So gab doch kürzlich ein ortansässiger Textilhändler selbst an, dass ca. 40% des Jahresumsatzes im Juli, August und September getätigt werden.
Eine Ausnahme stellt die bereits erwähnte Einzelhandelsszene des Exklusivortes Kampen sowie - mit Abstrichen - Keitum dar. Hier sind vor allem namhafte Markenunternehmen aus dem Luxussegment prominent vertreten. Allerdings verspüren diese seit einigen Jahren vereinzelt ein Nachlassen der Nachfrage.
Bewegung in der 1A-Lage durch Projektentwicklung
Vor einigen Jahren war beachtliche Bewegung in die Handelslandschaft von Westerland gekommen. Damals wurde durch die geplante Neuentwicklung „Neue Mitte“ des Projektentwicklers DC Commercial, eine lebhafte Diskussion auf der Insel entfacht. Einige Zeit war es ruhig um dieses Projekt geworden und es war uneingeweihten Beobachtern unklar, was genau in der doch derzeit noch schwachen Mikrolage im Quarree zwischen den beiden Haupteinkaufslagen Friedrichstraße und Strandstraße sowie der Neue Straße und Elisabethstraße geschehen soll.
Nun haben die Bauarbeiten in den letzten Monaten begonnen. Diese Entwicklung setzt nun die ursprüngliche Idee in die Tat um, überwiegend neue Wohnungsflächen in Kombination mit Einzelhandels- und Gastronomie-Flächen im Erdgeschoss zu schaffen.
Die Lage zwischen den beiden Verbindungsachsen mit direkter Anbindung an die Neue Straße lässt die Hoffnung auf ein gewisses Grundrauschen mit entsprechender Passantenfrequenz zu, doch die wirkliche Herausforderung wird die nachhaltige Etablierung dieser „Neuen Mitte“ als zusätzliche Einkaufsdestination sein. Die in der Friedrichstraße zahlreich vertretenen Tagestouristen und die „Sylter“ mit Ihren gewohnten Laufwegen müssen erst einmal diese langfristig für Westerland gewinnbringende Projektentwicklung annehmen. Es wäre mehr als ratsam, die „Neue Mitte“ auch deutlich erkennbar von der Friedrichstraße und der Strandstraße zu erschliessen.
Als weitere Schritte mit deutlich und offensichtlich positiver Auswirkung sind die Fertigstellung der wirklich ansprechenden Modernisierung des Haupthauses von H.B. Jensen und die derzeitig in der Umsetzung befindliche Entwicklung des ehemaligen Standortes des bekannten `Katja’s Eiscafe‘ zu erwähnen. Letztere wird zukünftig über der Eingangstür das Label Pierre Cardin tragen. Nach Marc Cain und Hugo Boss der dritte Monolabelstore dieser Güte in der Friedrichstraße.
Mietpreise auf Großstadtniveau – 110 €/m² für kleinere Flächen
In diesem Zusammenhang hat Westerland entgegen den allgemeinen Trend in Schleswig-Holstein bei den Einzelhandelsmieten in der vergangenen Jahren kontinuierlich zugelegt. So liegt Westerland im schleswig-holsteinischen Innenstadtvergleich zwischenzeitlich bei den Einzelhandelsmieten sogar vor dem ehemals Klassenbesten Lübeck und der Landeshauptstadt Kiel. „Die Höchstmieten in der Friedrichstraße betragen für kleine Flächen von 80 m² bis 120 m² rund 110 €/m² und für große Flächen zwischen 300 m² bis 500 m² rund 55 €/m²“ berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
INVESTMENT
Zuwenig Investmentneigung zu einzelhandelsgenutzten Immobilien?
Der Sylt-Investmentmarkt ist in erster Linie geprägt durch die ständig steigenden hohen Verkaufspreise, vornehmlich für Wohnimmobilien nicht nur im noblen Kampen. Die Preise für Keitum, Rantum, List oder Wenningstedt ziehen ebenfalls an. Im gewerblichen Bereich stehen traditionell das Ferienapartment als auch der Hotelneubau im Fokus der Investoren.
Ein einzelhandelsorientiertes Engagement ist adäquat zu den Chancen, die die 1A-Lage in Weserland bietet, nicht zu verspüren. So sind verstärkt in den letzten Jahren Engagements in Hotelimmobilien, ob in Rantum, List oder aktuell durch die Zech-Baugruppe in Keitum verantwortlich dafür, dass sich die Konzentration von solchen Investitionen an diesen Standorten verfestigt und an Westerland zum Teil vorbeifließt.
Der für den Einzelhandel und einzelhandelsorientierten Investor maßgebende Standort auf der Insel sollte Westerland sein. Hier werden allerdings auch durch die Gegebenheiten von den Investoren hohe spezifische Marktkenntnisse und ein intensiver Einsatz abverlangt. So entwickeln sich die Kaufpreise ähnlich wie die Mieten in der Friedrichstraße. Wie oben beschrieben, löst sich diese Entwicklung von vergleichbaren Standorten und ist sicher dem Sylt-Faktor zuzuschreiben.
Das Angebot ist knapp, mehrheitlich gehören wesentliche Immobilien einheimischen Privateigentümern. Die Struktur der Immobilien ist hinsichtlich der Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss begrenzt, die darüber liegenden Eigentumswohnungen stellen eine sehr hohe Teileigentumsdichte dar, sodass die Immobilien in ihrer Fungibilität extrem eingeschränkt sind.
Da wir es in den besten Lagen häufig mit sehr kleinteiligen Strukturen zu tun haben, ist auch aufgrund des Investmentvolumens nur eine eingeschränkte Interessenlage für bestimmte Investoren-Typen vorhanden. Nach wie vor sind es in erster Linie syltaffine Privateigentümer bzw. Familiy Offices, die sich für diesen begrenzten aber hochlukrativen Markt interessieren. „Deshalb bewegt sich die aktuell zu erzielende Rendite bei ca. 5,5 bis in der Spitze 5,0 %“, berichtet COMFORT Geschäftsführer Günter Rudloff.
Den Möglichkeiten und Notwendigkeiten entsprechend (s. Investitionsstau Friedrichstraße) passiert zu wenig. Der Investorenkreis Friedrichstraße 19 hat wohl mit seinem Engagement gute Erfahrungen gemacht, die er jetzt sicher erfolgreich mit der geplanten Projektentwicklung „Neue Mitte“ fortsetzen will. Durch die besondere Lage dieses Vorhabens innerhalb des Stadtgefüges führt es hoffentlich zu weiteren Initialinvestitionen.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Beachtliches Entwicklungspotenzial
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass an dem Hochtourismusstandort Sylt der Einzelhandel eine weit über die reine Versorgung der ‚Insulaner‘ hinausgehende Bedeutung aufweist und sich zumindest im konsumigen Bereich immer mehr - weg vom Saisongeschäft - zu einem Ganzjahresbusiness entwickelt. Vor diesem Hintergrund bleiben die Insel und der Standort Westerland weiterhin verstärkt in dem Fokus des überregionalen Einzelhandels, mit der Folge, dass die Nachfrage nach geeigneten Flächen sukzessiv ansteigt. Die Stadtstruktur und Architektur der Einzelhandelslagen in Westerland ist aktuell allerdings nur bedingt in der Lage, für alle Flächenformate, insbesondere für zeitgemäße mittelgroße und größere Einzelhandelskonzepte, die passenden Einzelhandelsflächen zur Verfügung zu stellen. Zudem entspricht das Erscheinungsbild der Hauptlage Friedrichstraße heute nicht mehr dem prominenten Image der Insel Sylt.
Daher besteht für den modernen Einzelhandel noch ein beachtliches Entwicklungspotenzial. Grundsätzlich bietet gerade der doch deutlich erkennbare Investitionsstau der Gebäude erhebliches Potenzial für Projektentwicklungen, die auch von Großmietern wie beispielsweise H&M sicherlich gern in die grundsätzlichen Überlegungen eingebunden werden würden.
Doch die im Verhältnis zu den erzielbaren Ladenmieten sehr beachtlichen Mieteinnahmen aus den oftmals über den betagten Ladenlokalen gelegenen Ferienapartments lassen notwendige Investitionen für viele Eigentümer kaum lohnenswert erscheinen.
Bleibt zu hoffen, dass zukünftige Projektentwicklungen neue interessante Möglichkeiten eröffnen, ohne allerdings den ursprünglichen Charme der Insel aufs Spiel zu setzen, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
