25.07.2014 Logistikmarkt-Flächenumsatz im Ruhrgebiet übertrifft Vorjahresergebnis
Mit 128.000 m² Flächenumsatz durch Abschlüsse ab 5.000 m² erzielt der Lager- und Logistikflächenmarkt im Ruhrgebiet ein gutes Halbjahresergebnis. Das Resultat übertrifft das der ersten sechs Monate des vergangenen Jahres um 25 % und liegt auch noch leicht über dem von 2012. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
„Bisher konnten drei Verträge über 20.000 m² registriert werden, die beiden größten davon wurden von Handelsunternehmen abgeschlossen“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag über 28.000 m² in Holzwickede sowie um einen Eigennutzer-Neubau von 25.000 m² des Fachgroßhandels Herbert Heldt Gebäudetechnik in Bergkamen. Des Weiteren mietete Fiege in Dortmund 20.000 m². Eigennutzer erreichen knapp ein Drittel des Umsatzes und der Neubauanteil liegt bei knapp unter 50 %, da aufgrund des mangelnden Flächenangebots viele Unternehmen auf built-to-suit-Lösungen zurückgreifen.
Mit gut 56 % führen Handelsunternehmen die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen an. Hier spiegeln sich unter anderem die beiden Großverträge in Holzwickede und Bergkamen wider. Daneben gab es aber eine ganze Reihe weiterer Abschlüsse dieser Branchengruppe, wie zum Beispiel von Jago in Mülheim an der Ruhr (12.000 m²). Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 konnte der Handel dadurch deutlich hinzugewinnen. Auf Rang zwei folgen Logistikdienstleister mit knapp 28 %, die damit gegenüber dem Vorjahresergebnis (50 %) sowohl relativ betrachtet als auch absolut gesehen spürbare Umsatzrückgänge aufweisen. Eine vergleichbare Entwicklung ist bei Produktionsunternehmen zu beobachten (-21 Prozentpunkte), sodass sie nur noch knapp 16 % erreichen.
Die Verteilung nach Größenklassen spiegelt ein ausgewogeneres Bild als noch im Vorjahr wider. Zwar entfällt mit gut 41 % der größte Anteil unverändert auf Abschlüsse über 20.000 m², dahinter folgt mit knapp 32 % aber bereits die Kategorie 8.000 bis 12.000 m², welche im Vorjahr nicht vertreten war. Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m², die im ersten Halbjahr 2013 noch auf Platz zwei lagen, kommen auf rund 16 %, was einem Minus von knapp 23 Prozentpunkten entspricht. Ungefähr auf dem Niveau des letztjährigen Vergleichszeitraums bewegt sich der Anteil von Verträgen zwischen 5.000 und 8.000 m², der aktuell bei etwa 11 % liegt.
In den besonders stark nachgefragten Städten des Ruhrgebiets werden für Logistik- und Lagerflächen aktuell Spitzenmieten von 4,30 €/m² erzielt. Hierzu gehören vor allem die Großräume Duisburg/Mülheim sowie Dortmund/Unna. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine leichte Steigerung um gut 2 %. Verantwortlich hierfür ist auch das gerade in diesen Lagen weiterhin sehr begrenzte Angebot an modernen Logistikflächen, insbesondere im Marktsegment über 5.000 m². Dies drückt sich nicht nur im Anstieg der Höchstmiete, sondern vor allem auch in der Entwicklung der Durchschnittsmiete aus. In den letzten zwölf Monaten hat sich diese deutlich, um knapp 9 % erhöht, und ist aktuell mit etwa 3,70 €/m² anzusetzen.
Flächenumsatz von 300.000 m² ist realistisch
„Das Ruhrgebiet wird, wie viele andere deutsche Standorte auch, im weiteren Jahresverlauf von der prognostizierten positiven Konjunkturentwicklung profitieren. Darüber hinaus unterstreicht der hohe Anteil der Handelsunternehmen, dass die bevölkerungsreiche Region für diese Branche unter Distributionsgesichtspunkten einen strategischen Standort darstellt. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich einige größere Abschlüsse in konkreten Verhandlungen befinden, ist demzufolge auch für die zweite Jahreshälfte von lebhaften Flächenumsätzen auszugehen. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass im Gesamtjahr 2014 ein Ergebnis von mindestens 250.000 bis 300.000 m² erreicht werden kann“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann.
„Bisher konnten drei Verträge über 20.000 m² registriert werden, die beiden größten davon wurden von Handelsunternehmen abgeschlossen“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dabei handelt es sich um einen Mietvertrag über 28.000 m² in Holzwickede sowie um einen Eigennutzer-Neubau von 25.000 m² des Fachgroßhandels Herbert Heldt Gebäudetechnik in Bergkamen. Des Weiteren mietete Fiege in Dortmund 20.000 m². Eigennutzer erreichen knapp ein Drittel des Umsatzes und der Neubauanteil liegt bei knapp unter 50 %, da aufgrund des mangelnden Flächenangebots viele Unternehmen auf built-to-suit-Lösungen zurückgreifen.
Mit gut 56 % führen Handelsunternehmen die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen an. Hier spiegeln sich unter anderem die beiden Großverträge in Holzwickede und Bergkamen wider. Daneben gab es aber eine ganze Reihe weiterer Abschlüsse dieser Branchengruppe, wie zum Beispiel von Jago in Mülheim an der Ruhr (12.000 m²). Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 konnte der Handel dadurch deutlich hinzugewinnen. Auf Rang zwei folgen Logistikdienstleister mit knapp 28 %, die damit gegenüber dem Vorjahresergebnis (50 %) sowohl relativ betrachtet als auch absolut gesehen spürbare Umsatzrückgänge aufweisen. Eine vergleichbare Entwicklung ist bei Produktionsunternehmen zu beobachten (-21 Prozentpunkte), sodass sie nur noch knapp 16 % erreichen.
Die Verteilung nach Größenklassen spiegelt ein ausgewogeneres Bild als noch im Vorjahr wider. Zwar entfällt mit gut 41 % der größte Anteil unverändert auf Abschlüsse über 20.000 m², dahinter folgt mit knapp 32 % aber bereits die Kategorie 8.000 bis 12.000 m², welche im Vorjahr nicht vertreten war. Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m², die im ersten Halbjahr 2013 noch auf Platz zwei lagen, kommen auf rund 16 %, was einem Minus von knapp 23 Prozentpunkten entspricht. Ungefähr auf dem Niveau des letztjährigen Vergleichszeitraums bewegt sich der Anteil von Verträgen zwischen 5.000 und 8.000 m², der aktuell bei etwa 11 % liegt.
In den besonders stark nachgefragten Städten des Ruhrgebiets werden für Logistik- und Lagerflächen aktuell Spitzenmieten von 4,30 €/m² erzielt. Hierzu gehören vor allem die Großräume Duisburg/Mülheim sowie Dortmund/Unna. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine leichte Steigerung um gut 2 %. Verantwortlich hierfür ist auch das gerade in diesen Lagen weiterhin sehr begrenzte Angebot an modernen Logistikflächen, insbesondere im Marktsegment über 5.000 m². Dies drückt sich nicht nur im Anstieg der Höchstmiete, sondern vor allem auch in der Entwicklung der Durchschnittsmiete aus. In den letzten zwölf Monaten hat sich diese deutlich, um knapp 9 % erhöht, und ist aktuell mit etwa 3,70 €/m² anzusetzen.
Flächenumsatz von 300.000 m² ist realistisch
„Das Ruhrgebiet wird, wie viele andere deutsche Standorte auch, im weiteren Jahresverlauf von der prognostizierten positiven Konjunkturentwicklung profitieren. Darüber hinaus unterstreicht der hohe Anteil der Handelsunternehmen, dass die bevölkerungsreiche Region für diese Branche unter Distributionsgesichtspunkten einen strategischen Standort darstellt. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich einige größere Abschlüsse in konkreten Verhandlungen befinden, ist demzufolge auch für die zweite Jahreshälfte von lebhaften Flächenumsätzen auszugehen. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass im Gesamtjahr 2014 ein Ergebnis von mindestens 250.000 bis 300.000 m² erreicht werden kann“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann.
