31.07.2014 Paderborn gilt als Einzelhandelsstandort mit Potenzial
Paderborn ist eine etwa 144.000 Einwohner zählende Großstadt im Osten von NRW und als Oberzentrum Mittelpunkt der Region Hochstift Paderborn mit 440.000 Menschen. In den letzten 25 Jahren hat sich Paderborn aus einer mehr in Ruhe gewachsenen, kleineren Stadt zu einem bedeutenden Faktor im nationalen wie auch internationalen Zusammenspiel von Menschen und Märkten sowie von Wirtschaft und Waren entwickelt.
An der Universität Paderborn und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind mehr als 15.000 Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland. Die Stadt ist ein moderner Industrie- und vor allem Technologiestandort mit einer starken IT- Branche. Weitere Leitbranchen sind Automotive, Elektronik, Mechatronik, Maschinenbau und Ernährungswirtschaft.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Ab dem 24. August 2014 werden sich viele Bundesbürger intensiver mit Paderborn beschäftigen. Auch wenn es sich dabei vermehrt um Fußballfans handelt (der SC Paderborn 07 ist nun erstklassig), wird der Einzelhandel und die gesamte Wirtschaft der Region einen Nutzen daraus ziehen können.
Paderborns Einzelhandel in der Innenstadt rund um Dom und historisches Rathaus profitiert von der weit überdurchschnittlichen Zentralität des Standortes. Die City ist ein erfolgreicher und nachgefragter Einzelhandelsstandort, weil sie über ein weitläufiges Einzugsgebiet mit einem Kundenpotenzial von rund 563.000 Einwohnern verfügt. Davon entfallen rund 146.000 auf das Kerneinzugsgebiet Paderborn, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland. Diese potenziellen Kunden verfügen über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von insgesamt 2,8 Milliarden Euro.
„Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City rund 260 Millionen Euro umgesetzt. „Ein guter Grund, sich eingehend mit dem Einzelhandelsstandort zu befassen“, meint COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
Die sozio-demografischen Eckdaten sind gut, aber die Kaufkraftkennziffer, der Verkaufsflächenanteil und der Umsatzanteil in der City liegen unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Der unterdurchschnittliche Stellenwert des innerstädtischen Einzelhandels innerhalb der gesamtstädtischen Versorgungsstrukturen der Stadt zeigt einige Potenziale für die Zukunft auf.
Die Modezentralität, also die städtische Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) ist ebenfalls unterdurchschnittlich. Eine Krux, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser, denn der COMFORT liegen eine Vielzahl von Anfragen seitens bedeutender Einzelhändler vor. Allein die passenden Flächen sind oft nicht verfügbar.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Westernstraße
• Topfrequenzlage
• Leicht steigendes Mietniveau
• Keine Mieterwechsel in der Top-Lage
• Großflächenmieter wie P&C, Galeria Kaufhof, Klingenthal, H&M und Thalia
• aktueller Mietpreis liegt bei 88 EUR/m² für Mietflächen zwischen 80-120 m²
Marienplatz
• Gute Frequenzlage
• Mietermix aus regionalen Anbietern und Filialisten
• Verbindung der Toplage Westernstraße und Niveaulage (Neuer Platz, Rathaus-Galerie, Domplatz, Schildern)
• Neuer Mieter: dm
Vom zentralen Marienplatz geht westlich die Top-Lage Westernstraße ab. Östlich schließt sich der Rathausplatz in Richtung des 2012 fertigestellten innerstädtischen Großprojektes Volksbank- und Theaterneubau am „Neuen Platz“ und die Straße Schildern an, die Richtung Dom führt.
Erwähnenswert aus Einzelhandelssicht ist auch die Rosenstraße südlich des Marienplatzes, die weniger durch einen hohen Filialisierungsgrad als vielmehr durch einen guten Mix aus örtlichen Einzelhändlern und Dienstleistern besticht.
Die Paderborner 1A-Lage ist weiterhin von Kontinuität im Mieterbesatz geprägt. Einzig die Drogeriemarktkette dm konnte das ca. 1.200 m² große Ladenlokal im Gebäude Marienplatz 11, welches zuvor von dem regionalen Herrenmodehaus Kleine genutzt wurde, neu anmieten und wird dort in Kürze ihre Waren anbieten. Die geringe Anzahl an Mieterwechseln ist aber keineswegs auf wenig Nachfrage seitens der Händler zurückzuführen, sondern vielmehr auf die fehlende Bereitschaft der vor Ort ansässigen Nutzer, ihre Ladenlokale aufzugeben. Teilweise fehlen auch die entsprechenden Flächenprofile in der Toplage, um das Begehren der Händler erfüllen zu können. Die starke Nachfrage, die COMFORT registriert, führt somit dazu, dass sich einige Filialisten verstärkt die Randlagen der Fußgängerzone anschauen und dort ihre Läden eröffnen.
Aus Einzelhandelssicht bzw. auf Grund seines wenig attraktiven Erscheinungsbildes war der Königsplatz, nördlich der Westernstraße gelegen und über zwei Gassen mit ihr verbunden, bisher eher zweite Wahl. Im Herbst 2013 hat der Planungsausschuss der Stadt erste Entscheidungen für die Umgestaltung getroffen. Das geplante, rund 8 Mio. Euro teure Facelift des Königsplatzes soll nun neue Strukturen schaffen, die Urbanität verbessern sowie neue Einzelhändler und mehr Menschen anlocken. Die Rampe zwischen Klingenthal und Kaufhof verschwindet ebenso wie fast alle Brücken über der Königstraße. Einen konkreten Termin für den Beginn der Umbaumaßnahmen gibt es noch nicht, aber es ist klar, dass das Areal dann über zwei Jahre lang eine gewaltige Wanderbaustelle sein wird. Im Idealfall folgt nahtlos die Verlegung der Zentralstation des ÖPNV, welcher sich heute unter den Königsplätzen befindet, hin zur Friedrichstraße.
Veränderungen gab es bereits bei der Libori Galerie, dem größten innerstädtischen Einkaufszentrum Paderborns. Der Eigentümer, die Royal Bank of Scotland, hat hier laut Presseberichten rund 4 Mio. Euro in die Sanierung und Umgestaltung des Centers investiert. Nach der Eröffnung von Saturn im September 2013 kam mit Jack Wolfskin zeitnah ein weiterer interessanter Nutzer im Erdgeschoss hinzu. Weitere werden folgen, sodass von der Libori Galerie wieder mehr Magnetkraft für den innerstädtischen Handel in Paderborn zu erwarten ist.
INVESTMENT
Wie an allen attraktiven Handelsstandorten bundesweit, sinken auch in Paderborn die Renditen für Geschäftshäuser, weil die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt.
Geschäftshäuser in bester Lage Paderborns erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise über der 18-fachen Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei maximal 5,5 Prozent. Trotz der Bereitschaft einiger Investoren, auch noch deutlich höhere Preise zu zahlen, gibt es nur ganz wenige Investitionschancen in der Paderborner City.
„Ähnlich wie im Mietermarkt schauen die Investoren in Paderborn auch verstärkt nach Geschäftshäusern in den Randlagen oder auch nach Fachmärkten im Stadtgebiet“, weiß der Einzelhandels- und Immobilienexperte.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
So beschaulich und traditionell Paderborn oft wahrgenommen wird, dem dortigen Einzelhandelsmarkt darf man bereits seit Jahren eine große Kontinuität und Stabilität bescheinigen. Die Top-Lage bildet nach Ansicht der COMFORT-Experten weiterhin die Westernstraße, aber auch die anderen Einkaufslagen der City erfreuen sich großer Beliebtheit. Paderborn ist ein nachhaltig attraktiver Einzelhandelsstandort mit konstantem Mietpreisniveau. „Da die Nachfrage bei weitem nicht befriedigt werden kann, gibt es einiges an Potenzial für den innerstädtischen Einzelhandel“, konstatiert Frank Kaiser.
An der Universität Paderborn und den drei weiteren Hochschulen der Stadt sind mehr als 15.000 Studenten eingeschrieben. Der Fachbereich Informatik der Universität zählt zur Forschungsspitze in Deutschland. Die Stadt ist ein moderner Industrie- und vor allem Technologiestandort mit einer starken IT- Branche. Weitere Leitbranchen sind Automotive, Elektronik, Mechatronik, Maschinenbau und Ernährungswirtschaft.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Ab dem 24. August 2014 werden sich viele Bundesbürger intensiver mit Paderborn beschäftigen. Auch wenn es sich dabei vermehrt um Fußballfans handelt (der SC Paderborn 07 ist nun erstklassig), wird der Einzelhandel und die gesamte Wirtschaft der Region einen Nutzen daraus ziehen können.
Paderborns Einzelhandel in der Innenstadt rund um Dom und historisches Rathaus profitiert von der weit überdurchschnittlichen Zentralität des Standortes. Die City ist ein erfolgreicher und nachgefragter Einzelhandelsstandort, weil sie über ein weitläufiges Einzugsgebiet mit einem Kundenpotenzial von rund 563.000 Einwohnern verfügt. Davon entfallen rund 146.000 auf das Kerneinzugsgebiet Paderborn, der Rest auf das ländlich strukturierte, dünn besiedelte Umland. Diese potenziellen Kunden verfügen über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von insgesamt 2,8 Milliarden Euro.
„Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City rund 260 Millionen Euro umgesetzt. „Ein guter Grund, sich eingehend mit dem Einzelhandelsstandort zu befassen“, meint COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser.
Die sozio-demografischen Eckdaten sind gut, aber die Kaufkraftkennziffer, der Verkaufsflächenanteil und der Umsatzanteil in der City liegen unter den Werten von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Der unterdurchschnittliche Stellenwert des innerstädtischen Einzelhandels innerhalb der gesamtstädtischen Versorgungsstrukturen der Stadt zeigt einige Potenziale für die Zukunft auf.
Die Modezentralität, also die städtische Kaufkraftbindung im innerstädtischen Kernsegment Mode (Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren) ist ebenfalls unterdurchschnittlich. Eine Krux, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser, denn der COMFORT liegen eine Vielzahl von Anfragen seitens bedeutender Einzelhändler vor. Allein die passenden Flächen sind oft nicht verfügbar.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Westernstraße
• Topfrequenzlage
• Leicht steigendes Mietniveau
• Keine Mieterwechsel in der Top-Lage
• Großflächenmieter wie P&C, Galeria Kaufhof, Klingenthal, H&M und Thalia
• aktueller Mietpreis liegt bei 88 EUR/m² für Mietflächen zwischen 80-120 m²
Marienplatz
• Gute Frequenzlage
• Mietermix aus regionalen Anbietern und Filialisten
• Verbindung der Toplage Westernstraße und Niveaulage (Neuer Platz, Rathaus-Galerie, Domplatz, Schildern)
• Neuer Mieter: dm
Vom zentralen Marienplatz geht westlich die Top-Lage Westernstraße ab. Östlich schließt sich der Rathausplatz in Richtung des 2012 fertigestellten innerstädtischen Großprojektes Volksbank- und Theaterneubau am „Neuen Platz“ und die Straße Schildern an, die Richtung Dom führt.
Erwähnenswert aus Einzelhandelssicht ist auch die Rosenstraße südlich des Marienplatzes, die weniger durch einen hohen Filialisierungsgrad als vielmehr durch einen guten Mix aus örtlichen Einzelhändlern und Dienstleistern besticht.
Die Paderborner 1A-Lage ist weiterhin von Kontinuität im Mieterbesatz geprägt. Einzig die Drogeriemarktkette dm konnte das ca. 1.200 m² große Ladenlokal im Gebäude Marienplatz 11, welches zuvor von dem regionalen Herrenmodehaus Kleine genutzt wurde, neu anmieten und wird dort in Kürze ihre Waren anbieten. Die geringe Anzahl an Mieterwechseln ist aber keineswegs auf wenig Nachfrage seitens der Händler zurückzuführen, sondern vielmehr auf die fehlende Bereitschaft der vor Ort ansässigen Nutzer, ihre Ladenlokale aufzugeben. Teilweise fehlen auch die entsprechenden Flächenprofile in der Toplage, um das Begehren der Händler erfüllen zu können. Die starke Nachfrage, die COMFORT registriert, führt somit dazu, dass sich einige Filialisten verstärkt die Randlagen der Fußgängerzone anschauen und dort ihre Läden eröffnen.
Aus Einzelhandelssicht bzw. auf Grund seines wenig attraktiven Erscheinungsbildes war der Königsplatz, nördlich der Westernstraße gelegen und über zwei Gassen mit ihr verbunden, bisher eher zweite Wahl. Im Herbst 2013 hat der Planungsausschuss der Stadt erste Entscheidungen für die Umgestaltung getroffen. Das geplante, rund 8 Mio. Euro teure Facelift des Königsplatzes soll nun neue Strukturen schaffen, die Urbanität verbessern sowie neue Einzelhändler und mehr Menschen anlocken. Die Rampe zwischen Klingenthal und Kaufhof verschwindet ebenso wie fast alle Brücken über der Königstraße. Einen konkreten Termin für den Beginn der Umbaumaßnahmen gibt es noch nicht, aber es ist klar, dass das Areal dann über zwei Jahre lang eine gewaltige Wanderbaustelle sein wird. Im Idealfall folgt nahtlos die Verlegung der Zentralstation des ÖPNV, welcher sich heute unter den Königsplätzen befindet, hin zur Friedrichstraße.
Veränderungen gab es bereits bei der Libori Galerie, dem größten innerstädtischen Einkaufszentrum Paderborns. Der Eigentümer, die Royal Bank of Scotland, hat hier laut Presseberichten rund 4 Mio. Euro in die Sanierung und Umgestaltung des Centers investiert. Nach der Eröffnung von Saturn im September 2013 kam mit Jack Wolfskin zeitnah ein weiterer interessanter Nutzer im Erdgeschoss hinzu. Weitere werden folgen, sodass von der Libori Galerie wieder mehr Magnetkraft für den innerstädtischen Handel in Paderborn zu erwarten ist.
INVESTMENT
Wie an allen attraktiven Handelsstandorten bundesweit, sinken auch in Paderborn die Renditen für Geschäftshäuser, weil die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt.
Geschäftshäuser in bester Lage Paderborns erzielen bei marktgerechten Mietkonditionen Kaufpreise über der 18-fachen Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei maximal 5,5 Prozent. Trotz der Bereitschaft einiger Investoren, auch noch deutlich höhere Preise zu zahlen, gibt es nur ganz wenige Investitionschancen in der Paderborner City.
„Ähnlich wie im Mietermarkt schauen die Investoren in Paderborn auch verstärkt nach Geschäftshäusern in den Randlagen oder auch nach Fachmärkten im Stadtgebiet“, weiß der Einzelhandels- und Immobilienexperte.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
So beschaulich und traditionell Paderborn oft wahrgenommen wird, dem dortigen Einzelhandelsmarkt darf man bereits seit Jahren eine große Kontinuität und Stabilität bescheinigen. Die Top-Lage bildet nach Ansicht der COMFORT-Experten weiterhin die Westernstraße, aber auch die anderen Einkaufslagen der City erfreuen sich großer Beliebtheit. Paderborn ist ein nachhaltig attraktiver Einzelhandelsstandort mit konstantem Mietpreisniveau. „Da die Nachfrage bei weitem nicht befriedigt werden kann, gibt es einiges an Potenzial für den innerstädtischen Einzelhandel“, konstatiert Frank Kaiser.
