18.08.2014 Kiels 1A-Lage im Aufwind
Die schleswig-holsteinische Landeshauptstadt stellt mit ihren rund 240.000 Einwohnern die größte Stadt des Bundeslandes und verfügt dort über eine günstige geostrategische Lage. Kiel liegt relativ zentral innerhalb des Landes und hat mit etwa 90 KM genügend Distanz zur Metropole Hamburg. So kann sie auch mit ihrer guten Verkehrsanbindung (u.a. Autobahnen 210 und 215) eine eigenständige Gravitationskraft als Wirtschaftsstandort und Einkaufsstadt entfalten. Der Wirtschafts- und Erwerbsstandort profitiert von seiner idyllischen Lage an der Ostsee mit natürlichen Anknüpfungspunkten für den Schiffbau, die Hafenschifffahrt und den Fährverkehr (mit Schweden-, Ostsee- und Norwegenkai).
Darüber hinaus ist die Präsenz zahlreicher renommierter Forschungseinrichtungen (u.a. Christian-Albrechts-Universität, Institut für Weltwirtschaft oder GEOMAR) erwähnenswert. Schließlich ist auf die Funktion als Landeshauptstadt mit den angesiedelten Ministerien, Behörden und nachgelagerten Einrichtungen sowie den Stützpunkt der Marine hinzuweisen. Auch ist Kiel ein sehr beliebtes Tourismusziel. Allein zur Kieler Woche, dem weltgrößten Segelsportereignis mit Volksfestcharakter kamen in der zweiten Monatshälfte Juni 2014 rund 3,5 Mio. Besucher.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Das „natürliche“ Einzugsgebiet der Einkaufsstadt Kiel weist nach Angaben der COMFORT Hamburg GmbH eine Größenordnung von rund 630.000 Einwohnern auf, wobei die Einzelhandelskaufkraft gemäß den Daten der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) dabei außerhalb der Stadt mit fast 100 merklich oberhalb des Kieler Werts (ca. 95) liegt. Zusammen mit der angesprochenen touristischen Anziehungskraft ergibt sich als Ausdruck der Leistungsstärke des Kieler Einzelhandels eine sehr hohe Einzelhandelszentralität, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen.
Die Einzelhandelszentralität erreicht laut Angaben der GfK rund 140 in 2014 und damit einen Wert, der deutlich oberhalb des Durchschnitts in den deutschen Städten dieser Größenklasse (zwischen 200.000 und 500.000 Einwohner) rangiert. Dies gilt nicht zuletzt auch für die spezifische Zentralität im innerstädtischen Kernsortiment Mode, die 2013 sogar einen Wert von rund 201 erreichte. Das bedeutet, dass in Kiel etwas mehr als doppelt so viel Modeumsatz in der Stadt getätigt wird als die Kieler Einwohner an spezifischer Kaufkraft für Mode in der Tasche haben.
Mit einer Verkaufsfläche von etwa 115.000 m² stellt die Kieler Innenstadt den mit Abstand wichtigsten Einkaufsbereich der Stadt dar. Nach der Komplettierung der Projektentwicklung Nordlicht und der Fertigstellung des Refurbishments des Shopping-Centers Sophienhof erwirtschaftet hier der Einzelhandel einen Jahresumsatz von ca. 428 Mio. Euro. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von gut 3.700 EUR/m². Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass gemäß der ausgeprägten Dreiteilung des Lagegefüges des Kieler Innenstadt-Einzelhandels nach den Ergebnissen einer COMFORT-Grundlagenstudie zum Kieler City-Einzelhandel die Flächenleistung in den drei Teilabschnitten beträchtlich differiert. Produktivster Abschnitt (mit rd. 4.200 EUR/m²) ist danach der nördliche obere Abschnitt zwischen Alter Markt und Holstenbrücke als „guter Stube“ des Kieler Einzelhandels mit großer Textil-Historie, in dem sowohl das Nordlicht sowie das aktuell im Umbau befindliche Leik lokalisiert sind.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Holstenstraße
• Absolute und einzige Top-Lage in Kiel; eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands.
• Der Aufwärtstrend des oberen Teils findet nun mit fast vollständiger Vermietung des ehemaligen Leiks einen zusätzlichen und sehr nachhaltigen Schub. Hier liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität bei ca. 4.200 EUR/m² und somit etwa 13 % über der durchschnittlichen Flächenproduktivität der gesamten Kieler Innenstadt.
• Nach wie vor deutlich schwächer in der Attraktivität des Besatzes und zusätzlich durch die nur einseitige Bebau¬ung benachteiligt, ist der untere Abschnitt zwischen Karstadt und der Schevenbrücke/Holstenplatz.
• Relativ kleiner Anteil an lokalen Einzelhändlern (z. B. Ferdinand Meislahn, Juwelier Mahlberg).
• Neuer Mieter seit August 2013: Förde Sparkasse, Hold, Schuh Eggers, Tiger, Footlocker, Parfümerie Schuback, Tee Gschwendner, tredy, Calzedonia und Snipes (Vermittlung durch die COMFORT Hamburg GmbH).
• Das über Jahre (seit 2007) rück¬läufige Mietpreisniveau auf der Holstenstraße konnte sich zuletzt deutlich stabilisieren und im ersten Halbjahr 2014 sogar erstmals wieder steigern. Die Mietpreise für kleinere Ladenlokale mit 80 bis 120 m² Verkaufsfläche liegen bei Neuvermietungen bei ca. 85,- EUR/m². Auch die Mieten für größere Ladenlokale mit 300 bis 500 m² sind bei ca. 47,- EUR/m².
Die Holstenstraße, in der Vergangenheit oftmals ein eher ungeliebtes Thema bei grundsätzlich expansionswilligen Retailern, erlebt seit geraumer Zeit eine nachhaltige Stärkung. Seinerzeit hatten der übermächtige Sophienhof und der an den Toren der Landeshauptstadt errichtete Citti-Park massiv anmietungswillige Einzelhändler und Filialisten angezogen. Oft wurde von den Expansionsverantwortlichen geäußert, dass bei einer möglichen Anmietung ausschließlich diese Standorte in Frage kommen würden.
Zwischenzeitlich wendet sich dies aber und einige namhafte Retailer nutzen die sich ergebenden Chancen. So hat durch die Vermittlung der COMFORT Hamburg TK Maxx neben der bereits erfolgreichen Dependance im nahegelegenen Schwentinental gut 3.500 m² im ehemaligen LEIK angemietet. Dieses lange leerstehende Gebäude wurde bereits in den vergangenen Monaten umfangreich entkernt und wird nun für die bevorstehenden umfassenden Umbauarbeiten vorbereitet. Die Eröffnung wird voraussichtlich im Frühjahr 2015 sein.
Neben dem frequenzbringenden Magnetmieter TK Maxx konnte sich Fielmann eine weitere Top-Fläche in der Projektentwicklung sichern. Zukünftig wird dort die bereits 1982 eröffnete Filiale, einer der ersten Fielmann-Standorte, auf ca. 500 m² vergrößert und damit deutliche Akzente im oberen Teil der Holstenstraße setzen. Die Büroflächen mit einer Gesamtfläche von ca. 4.500 m² mietete überwiegend die Landesbehörde an. Den größten Teil wird zukünftig der Landesrechnungshof von Schleswig-Holstein nutzen. Mit Kieser Training wurde ein weiterer Mieter für die oberen Etagen gewonnen.
Die zum Hafen gelegene Gebäudeseite wird sich zukünftig hingegen eindeutig als die „Gastromeile“ in der Kieler Innenstadt etablieren. Nachdem Campus Suite den Standort für die Bestandsfiliale gesichert hat und Cup & Cino die Lage seit Fertigstellung des Nordlichtes entscheidend mitprägt, laufen gerade die letzten Vermietungsaktivitäten für die verbliebenen Gastroflächen am kleinen Bootshafen.
Somit ist diese Projektentwicklung, Eigentümer ist die CENTRUM aus Düsseldorf, fast vollständig vermietet. Die Vermietung der Retail- und Gastroflächen erfolgte durch COMFORT Hamburg. Nach der Übergabe an die neuen Mieter Anfang des nächsten Jahres wird dieses Objekt die volle Strahlkraft erlangen und somit die Holstenstraße nochmals nachhaltig stärken.
Um die mögliche Neuansiedlung von Primark ist es in den letzten Monaten deutlich ruhiger geworden. Ob nun ein Mietvertrag für das derzeit von Woolworth genutzte Objekt am Berliner Platz unterschrieben wurde, ist noch immer unklar. Bisher wurde weder von der Eigentümerseite noch dem möglichen Mieter eine Anmietung bestätigt oder dementiert. Wenn dies stimmt, scheint es zumindest bei der Umsetzung Probleme oder Verzögerungen zu geben. Sollte Primark kommen, wird dies sicher die Kieler Innenstadt nochmals deutlich stärken.
Auch wenn einige Mietflächen der fertiggestellten Projektentwicklung „Nordlicht“ noch nicht völlig rund laufen, der obere Teil der Holstenstraße wird durch die nun feststehende Lösung für das ehemalige LEIK endgültig Fahrt aufnehmen. Auch die anstehenden Entwicklungen der ehemals von New Yorker, Thalia, C&A und Karstadt Sports genutzten Objekte werden perspektivisch zur Attraktivitätssteigerung nachhaltig beitragen.
CENTERSITUATION
Die mittlerweile abgeschlossene Revitalisierung des Sophienhof hat zusätzlich die Innenstadt gegenüber den klassischen „Abfangjägern“ Citti-Park und Ostseepark Schwentinental gestärkt. Das Center präsentiert sich deutlich aufgefrischt und mit teilweise verändertem Mieterbesatz. Einige Bestandsmieter konnten die Umbaumaßnahmen sogar für Flächenoptimierungen nutzen, andere verließen das Center und räumten den Platz für neue Konzepte. Der große Gewinner war sicher die Gastronomie. Der moderne Food Court vergrößerte sich erheblich nach der umfassenden Neustrukturierung.
Da es derzeit keinen Raum mehr für Überlegungen bezüglich eines zweiten Innenstadt-Centers gibt, für die nächsten Jahre keine Flächen mehr im Sophienhof vakant sind und Planungen der Stadt Schwentinental zur Etablierung eines neuen Shopping-Centers auf Eis liegen, werden sich nun die expansionswilligen Retailer auf die Holstenstraße konzentrieren. Dies wird per se zu steigenden Mieten führen. Die Trendwende ist nicht nur erreicht, sie hat bereits erste Früchte getragen, sind die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT überzeugt.
INVESTMENT
Der Investmentmarkt in Kiel profitiert derzeit von zwei Aspekten: Zum Einen bauen sich am Standort einstige Unsicherheiten von Einzelhändlern über die zukünftige innerstädtische Entwicklung ab, was in der Folge zu der gesteigerten Anzahl an Neuanmietungen in den letzten Monaten geführt hat. Diese Dynamik wird auch von Investmentseite beobachtet und als klare Attraktivitätssteigerung des Standortes gewertet. Die Stärkung der 1A-Lage durch die Entwicklungen in der oberen Holstenstraße und die Erweiterung des Sophienhofes deuten auf die lange geforderte Stärkung der Innenstadt gegenüber der Peripherie hin. Diese früheren Fehlentwicklungen hatten zu einer Zurückhaltung bei Investoren geführt, die nun wieder abgebaut wird. Es sind nicht zuletzt durch Namen wie TK Maxx oder Primark schlagkräftige Mieter in die Stadt gekommen, bzw. verhandeln einen Standort, sodass Investoren deutlich zuversichtlicher über die Innenstadt urteilen als noch vor einigen Jahren. Der zweite Aspekt, der sich positiv auf die Investmentsituation in Kiel auswirkt, ist die grundsätzlich positive Stimmung am Investmentmarkt.
Die signifikant steigende Nachfrage nach erstklassigen Immobilienangeboten, das zu geringe Angebot und die fehlenden Anlagealternativen auf dem Finanzmarkt aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase führen zu weiter sinkenden Renditen. Investoren versuchen dem Druck dahingehend auszuweichen, dass sie entweder in höhere Risikoklassen investieren oder auf Standorte unterhalb den TOP 7 ausweichen. Das führt derzeit zu einer weiteren Steigerung des Interesses von Investoren an Städten wie Hannover, Kiel oder Braunschweig. Insbesondere im Norden aktive, institutionelle Investoren, die mit den Renditen in den Metropolen nicht bedingungslos mithalten wollen, sehen in der Landeshauptstadt derzeit einen interessanten Investitionsstandort. Auch weil die Stadt neben der derzeitigen Dynamik in der innerstädtischen Einzelhandelsentwicklung eine große Bedeutung für das Umland hat und über gute makro-ökonomische Daten verfügt.
Aktuell hat der auf deutsche Mittelstädte spezialisierte Investor F&C Reit Asset Management Deutschland sein zweites Geschäftshaus in der Holstenstraße (Mieter: Tiger, Claires) erworben und damit sein Engagement in der Stadt ausgebaut.
Er reiht sich damit ein in die Gruppe der institutionellen Investoren, die in diesen Städten aktiv sind und zuletzt in Kiel investiert haben, wie z.B. die Aachener Grundvermögen, das Düsseldorfer Investmenthaus aik oder Union Investment. Da einige Projektentwicklungen in der Holstenstraße in Vorbereitung bzw. Umsetzung sind (z.B. ehemaliges Karstadt Sport Haus, ehemaliges LEIK) bzw. jüngst beendet wurden (z.B. Nordlicht) dürften in nächster Zeit auch weitere Transaktionen folgen. Da die Nachfrage nach Investments in Kiel deutlich das Angebot übersteigt, haben aber auch Privateigentümer mit Verkaufsüberlegungen gute Aussichten, ihre Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu veräußern. Derzeit liegen die Renditen für erstklassige Immobilien in Toplage bei knapp unter 6 % p.a.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Betrachtet man die vorgenannten Vermietungserfolge und die bereits erwähnten noch ausstehenden Entwicklungen, so kann auch der hartnäckigste Skeptiker nicht verleugnen, dass sich die Holstenstraße im Vergleich zur Vergangenheit auf einem deutlich positiven Weg befindet. Auch wenn sich diese Trendwende nur relativ langsam herauskristallisiert, beruht sie doch auf gesunder und nachhaltiger Basis. Wenn die Stadt Kiel jetzt aktiv an der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt, z.B. Neugestaltung des Berliner Platzes und des Alten Marktes sowie der grundsätzlichen städtebaulichen Optimierung der Holstenstraße arbeitet und nicht den Fehler macht und eine mögliche Erweiterung des Citti-Parks oder des Ostseeparks zulässt, wird sich der Positivtrend der Holstenstraße als der 1A-Lage von Kiel manifestieren. Der signifikante Anstieg der Passanten-Frequenzen in den vergangenen Monaten im oberen Teil der Kieler Holstenstraße zeigt dies schon jetzt deutlich.
Aber auch die eine oder andere Immobilie im mittleren bzw. in besonderem Maße im unteren Teil der Holstenstraße zeigt deutliches Entwicklungspotenzial. Gerade der nur einseitig bebaute Teil zwischen dem Sophienhof/Holstentörn und Schevenbrücke/Holstenplatz, mit Ausnahme der fertiggestellten Projektentwicklung des ehemaligen Cafe Fiedler - die nun hauptsächlich von der Förde Sparkasse genutzt wird – zeigt hier in Bezug auf moderne Einzelhandelsflächen deutlichen Nachholbedarf. Investionsstau und eingeschossiger Einzelhandel in einer der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands sind nicht unbedingt unterstützend für die sonst gute Entwicklung der letzten Monate. „Wenn die entsprechenden Eigentümer und die Stadt den Aufwind nutzen, kann die gesamte 1A-Lage entscheidend und vor allem nachhaltig an Attraktivität gewinnen, prognostiziert COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff.
Obwohl Kiel noch immer nicht auf allen Standortsuchlisten der bekannten Retailer präsent ist, verspürt die COMFORT Hamburg eine deutlich ansteigende Nachfrage. Ein Großteil der Expansionsverantwortlichen beschäf¬tigt sich mittlerweile viel differenzierter mit Mietangeboten in der Holstenstraße. Betrachtet man nun zusätzlich die zahlreichen Neuanmietungen, die auch einen beträchtlichen Bestand an vormals leer stehenden Flächen absorbiert haben, so ergibt sich ein eindeutig besseres Bild als noch vor einem Jahr.
Auch mit Blick auf das Investment ist ein steigendes Interesse zu erkennen, sodass Eigentümer in der Holstenstraße gute Aussichten haben, ihre Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu veräußern. Projektentwickler sind mit einigen Projekten in der Umsetzung, sodass in den nächsten 24 Monaten insofern mit mehreren Transaktionen zu rechnen ist.
Die Holstenstraße hat nun verstärkt die Chance, ihre Anziehungskraft und damit ihre Bedeutung gegenüber den Hauptkontrahenten Sophienhof, Citti-Park und dem Ostseepark in Schwentinental deutlich und nachhaltig auszubauen. Gerade die Ansiedlung von neuen „Zugpferden“ rund um den Berliner Platz und das zwischenzeitlich deutlich verbesserte Parkplatzangebot werden zukünftig viele kaufwillige Verbraucher dazu bewegen, zuerst die Fußgängerzone aufzusuchen. Sollte sich zusätzlich bewahrheiten, dass Primark nach Kiel kommt, wird sich mit Sicherheit auch die entsprechende Zielgruppe aus ganz Schleswig-Holstein und dem Gro߬raum Hamburg auf den Weg nach Kiel machen; denn in Hamburg konnte dieser hochinteressante Textilmagnet auch 2013 keine geeignete Fläche finden. Um es klar auszudrücken: Primark wäre ein zusätzlicher Bonus für die Attraktivität der Holstenstraße, doch auch mit den bereits umgesetzten Projektentwicklungen bzw. der anstehenden Auferstehung des ehemaligen LEIK als neuem Standort für TK Maxx wird die Holstenstraße zunehmend, und vor allem nachhaltig attraktiver. „Solch gute Aussichten gab es lange nicht mehr für Kiel und seine Innenstadt“, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
Darüber hinaus ist die Präsenz zahlreicher renommierter Forschungseinrichtungen (u.a. Christian-Albrechts-Universität, Institut für Weltwirtschaft oder GEOMAR) erwähnenswert. Schließlich ist auf die Funktion als Landeshauptstadt mit den angesiedelten Ministerien, Behörden und nachgelagerten Einrichtungen sowie den Stützpunkt der Marine hinzuweisen. Auch ist Kiel ein sehr beliebtes Tourismusziel. Allein zur Kieler Woche, dem weltgrößten Segelsportereignis mit Volksfestcharakter kamen in der zweiten Monatshälfte Juni 2014 rund 3,5 Mio. Besucher.
BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT
Das „natürliche“ Einzugsgebiet der Einkaufsstadt Kiel weist nach Angaben der COMFORT Hamburg GmbH eine Größenordnung von rund 630.000 Einwohnern auf, wobei die Einzelhandelskaufkraft gemäß den Daten der GfK (Bundesdurchschnitt = 100) dabei außerhalb der Stadt mit fast 100 merklich oberhalb des Kieler Werts (ca. 95) liegt. Zusammen mit der angesprochenen touristischen Anziehungskraft ergibt sich als Ausdruck der Leistungsstärke des Kieler Einzelhandels eine sehr hohe Einzelhandelszentralität, berichtet COMFORT Chefresearcher Olaf Petersen.
Die Einzelhandelszentralität erreicht laut Angaben der GfK rund 140 in 2014 und damit einen Wert, der deutlich oberhalb des Durchschnitts in den deutschen Städten dieser Größenklasse (zwischen 200.000 und 500.000 Einwohner) rangiert. Dies gilt nicht zuletzt auch für die spezifische Zentralität im innerstädtischen Kernsortiment Mode, die 2013 sogar einen Wert von rund 201 erreichte. Das bedeutet, dass in Kiel etwas mehr als doppelt so viel Modeumsatz in der Stadt getätigt wird als die Kieler Einwohner an spezifischer Kaufkraft für Mode in der Tasche haben.
Mit einer Verkaufsfläche von etwa 115.000 m² stellt die Kieler Innenstadt den mit Abstand wichtigsten Einkaufsbereich der Stadt dar. Nach der Komplettierung der Projektentwicklung Nordlicht und der Fertigstellung des Refurbishments des Shopping-Centers Sophienhof erwirtschaftet hier der Einzelhandel einen Jahresumsatz von ca. 428 Mio. Euro. Dies entspricht einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von gut 3.700 EUR/m². Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass gemäß der ausgeprägten Dreiteilung des Lagegefüges des Kieler Innenstadt-Einzelhandels nach den Ergebnissen einer COMFORT-Grundlagenstudie zum Kieler City-Einzelhandel die Flächenleistung in den drei Teilabschnitten beträchtlich differiert. Produktivster Abschnitt (mit rd. 4.200 EUR/m²) ist danach der nördliche obere Abschnitt zwischen Alter Markt und Holstenbrücke als „guter Stube“ des Kieler Einzelhandels mit großer Textil-Historie, in dem sowohl das Nordlicht sowie das aktuell im Umbau befindliche Leik lokalisiert sind.
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN
Holstenstraße
• Absolute und einzige Top-Lage in Kiel; eine der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands.
• Der Aufwärtstrend des oberen Teils findet nun mit fast vollständiger Vermietung des ehemaligen Leiks einen zusätzlichen und sehr nachhaltigen Schub. Hier liegt die durchschnittliche Flächenproduktivität bei ca. 4.200 EUR/m² und somit etwa 13 % über der durchschnittlichen Flächenproduktivität der gesamten Kieler Innenstadt.
• Nach wie vor deutlich schwächer in der Attraktivität des Besatzes und zusätzlich durch die nur einseitige Bebau¬ung benachteiligt, ist der untere Abschnitt zwischen Karstadt und der Schevenbrücke/Holstenplatz.
• Relativ kleiner Anteil an lokalen Einzelhändlern (z. B. Ferdinand Meislahn, Juwelier Mahlberg).
• Neuer Mieter seit August 2013: Förde Sparkasse, Hold, Schuh Eggers, Tiger, Footlocker, Parfümerie Schuback, Tee Gschwendner, tredy, Calzedonia und Snipes (Vermittlung durch die COMFORT Hamburg GmbH).
• Das über Jahre (seit 2007) rück¬läufige Mietpreisniveau auf der Holstenstraße konnte sich zuletzt deutlich stabilisieren und im ersten Halbjahr 2014 sogar erstmals wieder steigern. Die Mietpreise für kleinere Ladenlokale mit 80 bis 120 m² Verkaufsfläche liegen bei Neuvermietungen bei ca. 85,- EUR/m². Auch die Mieten für größere Ladenlokale mit 300 bis 500 m² sind bei ca. 47,- EUR/m².
Die Holstenstraße, in der Vergangenheit oftmals ein eher ungeliebtes Thema bei grundsätzlich expansionswilligen Retailern, erlebt seit geraumer Zeit eine nachhaltige Stärkung. Seinerzeit hatten der übermächtige Sophienhof und der an den Toren der Landeshauptstadt errichtete Citti-Park massiv anmietungswillige Einzelhändler und Filialisten angezogen. Oft wurde von den Expansionsverantwortlichen geäußert, dass bei einer möglichen Anmietung ausschließlich diese Standorte in Frage kommen würden.
Zwischenzeitlich wendet sich dies aber und einige namhafte Retailer nutzen die sich ergebenden Chancen. So hat durch die Vermittlung der COMFORT Hamburg TK Maxx neben der bereits erfolgreichen Dependance im nahegelegenen Schwentinental gut 3.500 m² im ehemaligen LEIK angemietet. Dieses lange leerstehende Gebäude wurde bereits in den vergangenen Monaten umfangreich entkernt und wird nun für die bevorstehenden umfassenden Umbauarbeiten vorbereitet. Die Eröffnung wird voraussichtlich im Frühjahr 2015 sein.
Neben dem frequenzbringenden Magnetmieter TK Maxx konnte sich Fielmann eine weitere Top-Fläche in der Projektentwicklung sichern. Zukünftig wird dort die bereits 1982 eröffnete Filiale, einer der ersten Fielmann-Standorte, auf ca. 500 m² vergrößert und damit deutliche Akzente im oberen Teil der Holstenstraße setzen. Die Büroflächen mit einer Gesamtfläche von ca. 4.500 m² mietete überwiegend die Landesbehörde an. Den größten Teil wird zukünftig der Landesrechnungshof von Schleswig-Holstein nutzen. Mit Kieser Training wurde ein weiterer Mieter für die oberen Etagen gewonnen.
Die zum Hafen gelegene Gebäudeseite wird sich zukünftig hingegen eindeutig als die „Gastromeile“ in der Kieler Innenstadt etablieren. Nachdem Campus Suite den Standort für die Bestandsfiliale gesichert hat und Cup & Cino die Lage seit Fertigstellung des Nordlichtes entscheidend mitprägt, laufen gerade die letzten Vermietungsaktivitäten für die verbliebenen Gastroflächen am kleinen Bootshafen.
Somit ist diese Projektentwicklung, Eigentümer ist die CENTRUM aus Düsseldorf, fast vollständig vermietet. Die Vermietung der Retail- und Gastroflächen erfolgte durch COMFORT Hamburg. Nach der Übergabe an die neuen Mieter Anfang des nächsten Jahres wird dieses Objekt die volle Strahlkraft erlangen und somit die Holstenstraße nochmals nachhaltig stärken.
Um die mögliche Neuansiedlung von Primark ist es in den letzten Monaten deutlich ruhiger geworden. Ob nun ein Mietvertrag für das derzeit von Woolworth genutzte Objekt am Berliner Platz unterschrieben wurde, ist noch immer unklar. Bisher wurde weder von der Eigentümerseite noch dem möglichen Mieter eine Anmietung bestätigt oder dementiert. Wenn dies stimmt, scheint es zumindest bei der Umsetzung Probleme oder Verzögerungen zu geben. Sollte Primark kommen, wird dies sicher die Kieler Innenstadt nochmals deutlich stärken.
Auch wenn einige Mietflächen der fertiggestellten Projektentwicklung „Nordlicht“ noch nicht völlig rund laufen, der obere Teil der Holstenstraße wird durch die nun feststehende Lösung für das ehemalige LEIK endgültig Fahrt aufnehmen. Auch die anstehenden Entwicklungen der ehemals von New Yorker, Thalia, C&A und Karstadt Sports genutzten Objekte werden perspektivisch zur Attraktivitätssteigerung nachhaltig beitragen.
CENTERSITUATION
Die mittlerweile abgeschlossene Revitalisierung des Sophienhof hat zusätzlich die Innenstadt gegenüber den klassischen „Abfangjägern“ Citti-Park und Ostseepark Schwentinental gestärkt. Das Center präsentiert sich deutlich aufgefrischt und mit teilweise verändertem Mieterbesatz. Einige Bestandsmieter konnten die Umbaumaßnahmen sogar für Flächenoptimierungen nutzen, andere verließen das Center und räumten den Platz für neue Konzepte. Der große Gewinner war sicher die Gastronomie. Der moderne Food Court vergrößerte sich erheblich nach der umfassenden Neustrukturierung.
Da es derzeit keinen Raum mehr für Überlegungen bezüglich eines zweiten Innenstadt-Centers gibt, für die nächsten Jahre keine Flächen mehr im Sophienhof vakant sind und Planungen der Stadt Schwentinental zur Etablierung eines neuen Shopping-Centers auf Eis liegen, werden sich nun die expansionswilligen Retailer auf die Holstenstraße konzentrieren. Dies wird per se zu steigenden Mieten führen. Die Trendwende ist nicht nur erreicht, sie hat bereits erste Früchte getragen, sind die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT überzeugt.
INVESTMENT
Der Investmentmarkt in Kiel profitiert derzeit von zwei Aspekten: Zum Einen bauen sich am Standort einstige Unsicherheiten von Einzelhändlern über die zukünftige innerstädtische Entwicklung ab, was in der Folge zu der gesteigerten Anzahl an Neuanmietungen in den letzten Monaten geführt hat. Diese Dynamik wird auch von Investmentseite beobachtet und als klare Attraktivitätssteigerung des Standortes gewertet. Die Stärkung der 1A-Lage durch die Entwicklungen in der oberen Holstenstraße und die Erweiterung des Sophienhofes deuten auf die lange geforderte Stärkung der Innenstadt gegenüber der Peripherie hin. Diese früheren Fehlentwicklungen hatten zu einer Zurückhaltung bei Investoren geführt, die nun wieder abgebaut wird. Es sind nicht zuletzt durch Namen wie TK Maxx oder Primark schlagkräftige Mieter in die Stadt gekommen, bzw. verhandeln einen Standort, sodass Investoren deutlich zuversichtlicher über die Innenstadt urteilen als noch vor einigen Jahren. Der zweite Aspekt, der sich positiv auf die Investmentsituation in Kiel auswirkt, ist die grundsätzlich positive Stimmung am Investmentmarkt.
Die signifikant steigende Nachfrage nach erstklassigen Immobilienangeboten, das zu geringe Angebot und die fehlenden Anlagealternativen auf dem Finanzmarkt aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase führen zu weiter sinkenden Renditen. Investoren versuchen dem Druck dahingehend auszuweichen, dass sie entweder in höhere Risikoklassen investieren oder auf Standorte unterhalb den TOP 7 ausweichen. Das führt derzeit zu einer weiteren Steigerung des Interesses von Investoren an Städten wie Hannover, Kiel oder Braunschweig. Insbesondere im Norden aktive, institutionelle Investoren, die mit den Renditen in den Metropolen nicht bedingungslos mithalten wollen, sehen in der Landeshauptstadt derzeit einen interessanten Investitionsstandort. Auch weil die Stadt neben der derzeitigen Dynamik in der innerstädtischen Einzelhandelsentwicklung eine große Bedeutung für das Umland hat und über gute makro-ökonomische Daten verfügt.
Aktuell hat der auf deutsche Mittelstädte spezialisierte Investor F&C Reit Asset Management Deutschland sein zweites Geschäftshaus in der Holstenstraße (Mieter: Tiger, Claires) erworben und damit sein Engagement in der Stadt ausgebaut.
Er reiht sich damit ein in die Gruppe der institutionellen Investoren, die in diesen Städten aktiv sind und zuletzt in Kiel investiert haben, wie z.B. die Aachener Grundvermögen, das Düsseldorfer Investmenthaus aik oder Union Investment. Da einige Projektentwicklungen in der Holstenstraße in Vorbereitung bzw. Umsetzung sind (z.B. ehemaliges Karstadt Sport Haus, ehemaliges LEIK) bzw. jüngst beendet wurden (z.B. Nordlicht) dürften in nächster Zeit auch weitere Transaktionen folgen. Da die Nachfrage nach Investments in Kiel deutlich das Angebot übersteigt, haben aber auch Privateigentümer mit Verkaufsüberlegungen gute Aussichten, ihre Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu veräußern. Derzeit liegen die Renditen für erstklassige Immobilien in Toplage bei knapp unter 6 % p.a.
FAZIT UND PERSPEKTIVE
Betrachtet man die vorgenannten Vermietungserfolge und die bereits erwähnten noch ausstehenden Entwicklungen, so kann auch der hartnäckigste Skeptiker nicht verleugnen, dass sich die Holstenstraße im Vergleich zur Vergangenheit auf einem deutlich positiven Weg befindet. Auch wenn sich diese Trendwende nur relativ langsam herauskristallisiert, beruht sie doch auf gesunder und nachhaltiger Basis. Wenn die Stadt Kiel jetzt aktiv an der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt, z.B. Neugestaltung des Berliner Platzes und des Alten Marktes sowie der grundsätzlichen städtebaulichen Optimierung der Holstenstraße arbeitet und nicht den Fehler macht und eine mögliche Erweiterung des Citti-Parks oder des Ostseeparks zulässt, wird sich der Positivtrend der Holstenstraße als der 1A-Lage von Kiel manifestieren. Der signifikante Anstieg der Passanten-Frequenzen in den vergangenen Monaten im oberen Teil der Kieler Holstenstraße zeigt dies schon jetzt deutlich.
Aber auch die eine oder andere Immobilie im mittleren bzw. in besonderem Maße im unteren Teil der Holstenstraße zeigt deutliches Entwicklungspotenzial. Gerade der nur einseitig bebaute Teil zwischen dem Sophienhof/Holstentörn und Schevenbrücke/Holstenplatz, mit Ausnahme der fertiggestellten Projektentwicklung des ehemaligen Cafe Fiedler - die nun hauptsächlich von der Förde Sparkasse genutzt wird – zeigt hier in Bezug auf moderne Einzelhandelsflächen deutlichen Nachholbedarf. Investionsstau und eingeschossiger Einzelhandel in einer der ältesten Fußgängerzonen Deutschlands sind nicht unbedingt unterstützend für die sonst gute Entwicklung der letzten Monate. „Wenn die entsprechenden Eigentümer und die Stadt den Aufwind nutzen, kann die gesamte 1A-Lage entscheidend und vor allem nachhaltig an Attraktivität gewinnen, prognostiziert COMFORT-Geschäftsführer Günter Rudloff.
Obwohl Kiel noch immer nicht auf allen Standortsuchlisten der bekannten Retailer präsent ist, verspürt die COMFORT Hamburg eine deutlich ansteigende Nachfrage. Ein Großteil der Expansionsverantwortlichen beschäf¬tigt sich mittlerweile viel differenzierter mit Mietangeboten in der Holstenstraße. Betrachtet man nun zusätzlich die zahlreichen Neuanmietungen, die auch einen beträchtlichen Bestand an vormals leer stehenden Flächen absorbiert haben, so ergibt sich ein eindeutig besseres Bild als noch vor einem Jahr.
Auch mit Blick auf das Investment ist ein steigendes Interesse zu erkennen, sodass Eigentümer in der Holstenstraße gute Aussichten haben, ihre Immobilien zu attraktiven Kaufpreisen zu veräußern. Projektentwickler sind mit einigen Projekten in der Umsetzung, sodass in den nächsten 24 Monaten insofern mit mehreren Transaktionen zu rechnen ist.
Die Holstenstraße hat nun verstärkt die Chance, ihre Anziehungskraft und damit ihre Bedeutung gegenüber den Hauptkontrahenten Sophienhof, Citti-Park und dem Ostseepark in Schwentinental deutlich und nachhaltig auszubauen. Gerade die Ansiedlung von neuen „Zugpferden“ rund um den Berliner Platz und das zwischenzeitlich deutlich verbesserte Parkplatzangebot werden zukünftig viele kaufwillige Verbraucher dazu bewegen, zuerst die Fußgängerzone aufzusuchen. Sollte sich zusätzlich bewahrheiten, dass Primark nach Kiel kommt, wird sich mit Sicherheit auch die entsprechende Zielgruppe aus ganz Schleswig-Holstein und dem Gro߬raum Hamburg auf den Weg nach Kiel machen; denn in Hamburg konnte dieser hochinteressante Textilmagnet auch 2013 keine geeignete Fläche finden. Um es klar auszudrücken: Primark wäre ein zusätzlicher Bonus für die Attraktivität der Holstenstraße, doch auch mit den bereits umgesetzten Projektentwicklungen bzw. der anstehenden Auferstehung des ehemaligen LEIK als neuem Standort für TK Maxx wird die Holstenstraße zunehmend, und vor allem nachhaltig attraktiver. „Solch gute Aussichten gab es lange nicht mehr für Kiel und seine Innenstadt“, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT.
