17.09.2014 Boom am Büroinvestmentmarkt – Und die Substanz?
Der deutsche Investmentmarkt, insbesondere jener für Büroimmobilien, erlebte zuletzt einen beachtlichen Aufschwung. Angesichts der in den vergangenen zwei Jahren rückläufigen Flächenumsätze in den großen deutschen Büromärkten stellt sich die Frage nach der Substanz dieses Booms. In seiner heute veröffentlichten Analyse „Boom am Büroinvestmentmarkt – Und die Substanz?“ identifiziert Savills drei Säulen, die den Aufschwung tragen und beleuchtet diese hinsichtlich ihrer Stabilität.
Eine dieser Säulen ist die ökonomische Stärke Deutschlands – insbesondere beim Vergleich mit anderen Ländern der Eurozone. Die deutsche Wirtschaft hat sich von den Folgen der Finanzkrise schneller erholt als die meisten anderen Länder der gemeinsamen Währungsunion und befindet sich heute in einer gesunden Verfassung. An den (Immobilien-)Investmentmärkten ging damit der Status als sicherer Anlagehafen einher, wodurch nach wie vor überdurchschnittlich viel Geld in den deutschen Immobilienmarkt fließt. „In den Jahren 2008/09, als die deutsche Wirtschaft unter den Folgen der Finanzkrise litt, flossen nur etwa 15 % des in europäische Immobilien investierten Geldes nach Deutschland. Heute ist es etwa jeder vierte in Europa investierte Euro, der in deutsche ‚Backsteine‘ wandert“, verdeutlicht Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
Die zweite Säule: Gemessen an der Verfassung der deutschen Wirtschaft ist der Leitzins im Euroraum deutlich zu niedrig. In den 20 Jahren vor der Finanz- und Eurokrise profitierten Investoren hierzulande entweder von wirtschaftlichem Wachstum, was in günstigen Mietertragsperspektiven an den Büromärkten resultierte, oder von niedrigen Zinsen und damit geringen Kapitalkosten. „Heute finden die Investoren sowohl gesunde wirtschaftliche Rahmendaten als auch niedrige Zinsen vor. Diese Kombination wirkt als Katalysator für den hiesigen Investmentmarkt“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland.
Gemessen an Niveau und Entwicklung von Leerstandsrate und (Spitzen-)Miete an den großen deutschen Büromärkten befinden sich diese in blendender Verfassung. Die Leerstandsrate hat ein Zehn-Jahres-Tief, die Spitzenmiete ein Zehn-Jahres-Hoch erreicht. Diese für Investoren positiven Büromarktdaten bilden die dritte Säule des Aufschwungs am Büroinvestmentmarkt. Ursächlich dafür ist allerdings nicht in erster Linie eine hohe Flächennachfrage, sondern das außerordentlich geringe Angebotswachstum der vergangenen Jahre. Diesem Aspekt sollten Investoren deshalb besondere Aufmerksamkeit widmen. Denn während die ersten beiden Säulen ihre tragende Funktion für den deutschen Büroinvestmentmarkt in den kommenden Jahren höchstwahrscheinlich beibehalten werden, könnte die dritte Säule ihre stützende Rolle in dem Maße verlieren, in dem sich das Angebotswachstum beschleunigt. Die Bau- und Projektentwicklungsaktivität nahm zuletzt tatsächlich spürbar zu. Zwar geschieht dies auf einem im langjährigen Vergleich niedrigen Niveau, gleichwohl fällt die tragende Rolle nun zunehmend der Nachfrageseite zu. Mit anderen Worten: Damit die Leerstände niedrig und die Mieten hoch bleiben, muss die Flächennachfrage steigen. Mit Blick auf die Rahmenbedingungen sind die Voraussetzungen hierfür durchaus gut, wenngleich die Risiken (z. B. Ukraine-Konflikt) zuletzt gestiegen sind.
Eine dieser Säulen ist die ökonomische Stärke Deutschlands – insbesondere beim Vergleich mit anderen Ländern der Eurozone. Die deutsche Wirtschaft hat sich von den Folgen der Finanzkrise schneller erholt als die meisten anderen Länder der gemeinsamen Währungsunion und befindet sich heute in einer gesunden Verfassung. An den (Immobilien-)Investmentmärkten ging damit der Status als sicherer Anlagehafen einher, wodurch nach wie vor überdurchschnittlich viel Geld in den deutschen Immobilienmarkt fließt. „In den Jahren 2008/09, als die deutsche Wirtschaft unter den Folgen der Finanzkrise litt, flossen nur etwa 15 % des in europäische Immobilien investierten Geldes nach Deutschland. Heute ist es etwa jeder vierte in Europa investierte Euro, der in deutsche ‚Backsteine‘ wandert“, verdeutlicht Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills.
Die zweite Säule: Gemessen an der Verfassung der deutschen Wirtschaft ist der Leitzins im Euroraum deutlich zu niedrig. In den 20 Jahren vor der Finanz- und Eurokrise profitierten Investoren hierzulande entweder von wirtschaftlichem Wachstum, was in günstigen Mietertragsperspektiven an den Büromärkten resultierte, oder von niedrigen Zinsen und damit geringen Kapitalkosten. „Heute finden die Investoren sowohl gesunde wirtschaftliche Rahmendaten als auch niedrige Zinsen vor. Diese Kombination wirkt als Katalysator für den hiesigen Investmentmarkt“, erläutert Matthias Pink, bei Savills verantwortlich für das Research in Deutschland.
Gemessen an Niveau und Entwicklung von Leerstandsrate und (Spitzen-)Miete an den großen deutschen Büromärkten befinden sich diese in blendender Verfassung. Die Leerstandsrate hat ein Zehn-Jahres-Tief, die Spitzenmiete ein Zehn-Jahres-Hoch erreicht. Diese für Investoren positiven Büromarktdaten bilden die dritte Säule des Aufschwungs am Büroinvestmentmarkt. Ursächlich dafür ist allerdings nicht in erster Linie eine hohe Flächennachfrage, sondern das außerordentlich geringe Angebotswachstum der vergangenen Jahre. Diesem Aspekt sollten Investoren deshalb besondere Aufmerksamkeit widmen. Denn während die ersten beiden Säulen ihre tragende Funktion für den deutschen Büroinvestmentmarkt in den kommenden Jahren höchstwahrscheinlich beibehalten werden, könnte die dritte Säule ihre stützende Rolle in dem Maße verlieren, in dem sich das Angebotswachstum beschleunigt. Die Bau- und Projektentwicklungsaktivität nahm zuletzt tatsächlich spürbar zu. Zwar geschieht dies auf einem im langjährigen Vergleich niedrigen Niveau, gleichwohl fällt die tragende Rolle nun zunehmend der Nachfrageseite zu. Mit anderen Worten: Damit die Leerstände niedrig und die Mieten hoch bleiben, muss die Flächennachfrage steigen. Mit Blick auf die Rahmenbedingungen sind die Voraussetzungen hierfür durchaus gut, wenngleich die Risiken (z. B. Ukraine-Konflikt) zuletzt gestiegen sind.
