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18.09.2014 Dreizehn deutsche Städte mit starken Wachstumsaussichten

Unter 294 im E-REGI 2014 analysierten Hauptstädten, Immobilienhochburgen und Metropolregionen Europas finden sich insgesamt 13 von 15 berücksichtigten deutschen Städten in der Kategorie „starke Wachstumsaussichten“ wieder. Diese Kategorie umfasst alles in allem 54 Städte aus 19 Ländern. Die deutschen Immobilienhochburgen markieren damit eine beeindruckende Dominanz der Wachstumsaussichten in der Horizontalen. In der Vertikalen ergibt sich jedoch ein differenzierenderes Ranking.

Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt der E-REGI 2014 von LaSalle Investment Management. Traditionell identifiziert der Index die Regionen Europas mit den besten konjunkturellen Aussichten. 2014 wurden insgesamt 294 Regionen und 32 Länder in ganz Europa erfasst mit einer Gesamtbevölkerung von mehr als 730 Mio. Einwohnern. Der aktuelle Bericht konzentriert sich auf 100 Ballungsräume bzw. Regionen mit mehr als 500.000 Einwohnern. In Kombination mit immobilienspezifischem Know-how, Informationen über die Angebotsseite und den relevanten Preisen bietet der E-REGI Investoren, Projektentwicklern und Immobiliennutzern einen Überblick darüber, welche Immobilienmärkte in den nächsten fünf Jahren eine über- oder unterdurchschnittliche Performance ablegen dürften.

Die deutschen Märkte

Mit insgesamt 15 Städten ist Deutschland das am stärksten repräsentierte Land Europas im E-REGI. Immerhin vier Städte finden sich in den Top 20 wieder. Den Analysten zufolge werden von allen deutschen Städten und Regionen lediglich zwei (Bielefeld und das Saarland) ein eher durchschnittliches Wachstum zu verzeichnen haben. Allen übrigen wird ein überdurchschnittliches Wachstum prognostiziert. An vorderster Front der deutschen Immobilienhochburgen findet sich traditionell München, das allerdings zwei Positionen von Platz 4 auf Platz 6 zurückgefallen ist. Demgegenüber einen Satz nach oben gemacht hat Stuttgart von Position 10 in 2013 auf Rang 8 in 2014. Ebenfalls verbessert präsentiert sich Frankfurt (2013: 14, 2014: 13), gefolgt von Mannheim/Karlsruhe (2014: 14, 2013: 15).

Deutlich verbessern konnten sich darüber hinaus Nürnberg von 23 auf 21 und Berlin von 32 auf 29. In der Top-Kategorie „starke Wachstumsaussichten“, aber innerhalb dieser Kategorie zurückgestuft finden sich wieder: Düsseldorf (von 26 auf 31), Köln/Bonn (von 27 auf 33), Hamburg (von 21 auf 34), Bremen (von 37 auf 43), Hannover (von 35 auf 44), sowie die Metropolregion Ruhr (2013: 49, 2014: 50).
Der E-REGI 2014 sieht Deutschland wesentlich mit zwei Problemen konfrontiert – einem erheblichen Mangel an Arbeitskräften einerseits und einer schrumpfenden Bevölkerung andererseits. Trotz solider Wirtschaftsgrundlagen fällt Deutschland im Ranking deswegen hinter andere Länder zurück. Schwierigkeiten sehen die Analysten vor allem in der Herausforderung, das Wirtschaftswachstum in Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor umzuwandeln. In der Folge ist die Punktzahl für Beschäftigung in allen deutschen Städten im E-REGI 2014 zurückgegangen. Die Beschäftigungsaussichten wurden auch getrübt durch die für 2015 bis 2017 geplante Einführung eines Mindestlohns. Vor diesem Hintergrund hat auch die Isar-Metropole ihre Position unter den Top-5 im Ranking des E-REGI 2014 eingebüßt. München profitiert allerdings nach wie vor von einer stark diversifizierten, exportorientierten Wirtschaft mit einer Mischung großer Konzerne wie BMW und Allianz sowie kleinerer und mittlerer Technologie- und Maschinenbau-Unternehmen, die das Fundament der deutschen Wirtschaft bilden. Trotz der schwächeren Beschäftigungsaussichten liegt die Stadt an sechster Stelle im Gesamt-Ranking in Bezug auf die Wachstums-Punktzahl, dank starker BIP-Wachstumsaussichten und Ausgaben für Forschung und Entwicklung.

Im Gegensatz zu München konnte Stuttgart seine Punktzahl seit 2009 ständig verbessern und hat dieses Jahr eine Rekordhöhe erreicht. Stuttgart floriert als exportorientierte Industrieregion. Seine stark wertschöpfende Wirtschaft konzentriert die Firmensitze von Porsche, Daimler und Bosch und viele Forschungszentren, was die eindrucksvolle R&D-Punktzahl der Stadt erklärt.
Berlin steigt im Ranking immer weiter auf. In den letzten fünf Jahren hat sich die Punktzahl von Berlin deutlich verbessert, verstärkt durch bessere BIP-Wachstumsaussichten und höhere Punktzahlen für R&D und für Wohlstand, der in diesem Jahr die höchste Punktzahl seit 2000 erreicht hat. Die urbane Renaissance von Berlin hat die Möglichkeiten der Stadt, qualifizierte Fachkräfte anzulocken, verbessert, verbunden mit einer Festigung ihres Rufs als attraktivem Standort für den wachsenden Technologie- und Mediensektor.

Die meisten deutschen Städte notierten eine Verbesserung ihrer Punktzahlen für BIP, R&D und Wohlstand, den Rückgang ihrer Punktzahlen für Beschäftigung damit teilweise wettmachend. Aufgrund der schwächeren Beschäftigungswachstums-Aussichten hat Hamburg jedoch dreizehn Positionen im Ranking eingebüßt. Ein ähnlicher, wenn auch weniger dramatischer Trend ist in Köln-Bonn zu beobachten, das gegenüber dem Vorjahr sechs Plätze auf Rang 33 zurückgefallen ist.
Die Top-Platzierten Europas

E-REGI 2014 zeigt, dass die konjunkturelle Erholung in Europa trotz anhaltendem Gegenwind an Boden gewinnt. Darüber hinaus bestätigt der Index 2014 die Bedeutung von Demografie-, Technologie- und Urbanisierungs- (“DTU”) Trends. Die Ergebnisse der E-REGI-Analyse dokumentieren, dass Städte aufgrund ihrer Stärken in diesen Bereichen von der Wahrscheinlichkeit her mehr Dynamik aufweisen als ihre ländlichen Gegenstücke.

Dass diese langfristigen Trends ursächlich für eine überdurchschnittliche Performance sind, wird besonders deutlich bei den drei Städten, die an der Spitze des E-REGI Ranking 2014 stehen. Die Punktzahl von London im E-REGI liegt deutlich vor der anderer Städte, damit seine Position als Wirtschaftsstandort festigend. Die Themse-Metropole profitiert von einer einzigartigen Kombination der drei DTU-Komponenten mit einer starken Demografie, einer hohen R&D-Punktzahl und einer kontinuierlichen Ausweitung seines Stadtgebietes. London steht nicht nur das dritte Jahr in Folge an der Spitze des Ranking, die Stadt weist auch den größten Anstieg der Punktzahl im E-REGI 2014 auf. Grenzüberschreitende Investoren investieren deswegen weiterhin mehr in London als in jeder anderen Stadt der Welt. Steigende Preise in der britischen Hauptstadt und im Südosten haben die Investitionen jedoch auch in renditestärkere britische Märkte wie Manchester und Birmingham gedrängt, in denen sich ebenfalls eine Konjunkturerholung einstellt.

Paris hat sich um eine Position verbessert und liegt auf Rang 2 – trotz der derzeit trägen Konjunktur in Frankreich. Die stark wertschöpfenden Sektoren von Paris, die sich teilweise auf technologische Fortschritte als langfristigen Trend konzentrieren, sind die wichtigste Ursache zur Erklärung dieser starken Performance. Auf Paris entfallen die meisten Ausgaben für Forschung & Entwicklung von allen europäischen Städten. In der Region Paris gibt es Dutzende von Unternehmensagglomerationen aus dem High-Tech Sektor, dem Gesundheitswesen, der Kosmetik-, Luftfahrt- und Automobilindustrie, während das in Paris ansässige Nationale Zentrum für Wissenschaftliche Forschung die größte Grundlagen-Forschungsorganisation in Europa bildet. Als Immobilien-Investment-Markt profitiert die französische Hauptstadt von ihrer internationalen Reputation. Der Pariser Immobilienmarkt verzeichnet denn auch mehr Akquisitionen von Büroimmobilien als die fünf deutschen Spitzen-Städte zusammen.

Auf Rang 3 des Ranking weist Istanbul einige der positivsten demografischen Grundlagen in Europa auf und profitiert anders als die meisten anderen europäischen Städte von einer großen und jungen Bevölkerung. Mit mehr als 14 Millionen Einwohnern ist Istanbul zudem die bevölkerungsreichste im E-REGI erfasste Stadt. Die auf zwei Erdteilen beheimatete Metropole steht in Europa an erster Stelle in Bezug auf das Beschäftigungswachstum und an dritter Stelle in Bezug auf das BIP-Wachstum. Trotz seiner wachsenden Mittelschicht liegt das BIP pro Kopf in Istanbul immer noch deutlich unter dem europäischen Durchschnitt, und die Stadt schneidet auch in Bezug auf ihre R&D-Punktzahl weiterhin unterdurchschnittlich ab. Nichtsdestotrotz liegt die Punktzahl von Istanbul nur wenig unter der von Paris, einem sehr viel bedeutenderen Markt für globale Immobilien. Trotz der anhaltenden Verbesserung seiner Punktzahl bleibt Istanbul ein Schwellenmarkt, in dem der Mangel an Transparenz und der Mangal an passenden Bestandsimmobilien institutionelle Investoren weiterhin abschrecken.


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