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01.10.2014 Licht und Schatten auf deutschem Bürovermietungsmarkt

In den sechs wichtigsten deutschen Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart wurden nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland bis Ende des dritten Quartals knapp 1,9 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Ergebnis des Vorjahres wurde dabei ebenso um rund fünf Prozent unterboten wie der zehnjährige Mittelwert.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Befeuert durch geopolitische Ereignisse und den damit einhergehenden Unsicherheiten über die konjunkturelle Entwicklung hat sich die Stimmung auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt seit Ende des ersten Halbjahrs eingetrübt. Die bereits seit längerem zu beobachtende Zurückhaltung vieler Mietinteressenten hat sich damit weiter verstärkt. Allerdings haben wir unterschiedliche Entwicklungen festgestellt. Während Berlin und Hamburg sehr starke Flächenumsatzergebnisse erzielten, lagen Frankfurt, Düsseldorf und München deutlich im Minus. Bei der Betrachtung des reinen Vermietungsumsatzes, das heißt ohne Berücksichtigung der Eigennutzer, fällt Hamburg dagegen leicht ins Minus und München dreht deutlich ins Plus.“

Unterschiedliche Trends in den Top-Standorten

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland: „Wie bereits zu Ende des ersten Halbjahrs zu beobachten, entwickelten sich die deutschen Top-Büromärkte sehr unterschiedlich. Lediglich die Hauptstadt Berlin war bislang über jeden Zweifel erhaben und thront mit einem Flächenumsatz von 427.700 Quadratmetern an der Spitze. Angetrieben vor allem von der Informations- und Telekommunikationsbranche, die an der Spree einen Marktanteil von 23 Prozent erreichte, wurde das Vorjahresergebnis um gut sechs Prozent übertroffen.“

Die ansonsten auf den Platz an der Sonne gebuchte bayerische Landeshauptstadt München reihte sich hinter Berlin mit einem Flächenumsatzergebnis von 405.100 Quadratmeter ein. Obwohl dies ein Minus von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr bedeutet, gibt es auch an der Isar etwas Positives zu vermelden: der reine Vermietungsumsatz legte um über 12 Prozent zu, was als erfreuliches Zeichen für Flächenanbieter zu verstehen ist. Großmieter hielten sich allerdings nach wie vor spürbar zurück.

Das Flächenumsatzergebnis in Hamburg ist zwiespältig. Der Flächenumsatz in der Elbmetropole legte in Summe um 17 Prozent auf 380.000 Quadratmeter zu. „Das Haar in der Suppe stellt der hohe Anteil der für den Vermietungsmarkt wenig relevanten Eigennutzer dar. Ohne deren zahlreiche Aktivitäten – unter anderem durch VBG mit 22.000 Quadratmeter oder Marquard & Bahls mit 15.000 Quadratmeter – liegt der reine Vermietungsumsatz knapp unterhalb des Vorjahresniveaus“, sagt Trumpp. Ganz ähnlich verhält es sich in Stuttgart. Auch hier sind Eigennutzer wie Daimler dafür verantwortlich, dass mit 193.300 Quadratmeter ein dem Vorjahr vergleichbarer Flächenumsatz erreicht wurde und dass ohne sie ein Minus verzeichnet worden wäre.

In den Büromärkten Düsseldorf und Frankfurt sind zwar etliche auch größere Mietinteressenten auf Flächensuche. Bis Ende des dritten Quartals konnten sich von diesen aber vor allem im Großflächensegment deutlich weniger als im Vorjahr zur Unterschrift eines neuen Mietvertrags entscheiden. Auch Eigennutzer hielten sich bislang sehr zurück. In Summe bedeutete dies ein Minus von 20 Prozent in Frankfurt bei einem Flächenumsatz von 263.200 Quadratmetern und einen Rückgang um sogar 30 Prozent in Düsseldorf auf 186.000 Quadratmeter.

Anstieg spekulativer Projektentwicklungen wegen des weiter sinkenden Leerstands

Im Vergleich zum Vorjahr stand Ende des dritten Quartals fast eine halbe Million Quadratmeter weniger Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. In Summe knapp 5,7 Millionen Quadratmeter entsprechen einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 7,0 Prozent. „Obwohl der Flächenumsatz sich seit mehreren Quartalen auf einem durchschnittlichen Niveau bewegt, sank der Leerstand in den Top-Standorten ein weiteres Mal“, sagt Trumpp. „Dies klingt zunächst widersprüchlich, kann aber damit erklärt werden, dass einerseits einige der leergezogenen Immobilien saniert werden und damit nicht für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung stehen und andererseits Leerstandsflächen durch Umnutzungen oder Abriss und Neubau vom Markt genommen wurden. Zudem füllten sich bereits auf dem Markt befindliche Leerstandsflächen kontinuierlich.“

Das Fertigstellungsvolumen in den Top-Standorten bewegt sich nach wie vor auf einem niedrigen Niveau und liegt bis Ende 2016 bei knapp 2,6 Millionen Quadratmeter. Allerdings nimmt die Zahl der Projektentwickler langsam zu, die sich aufgrund des Unterangebots qualitativ hochwertiger Büroflächen in einigen Teilmärkten spekulative Projektentwicklungen ohne Vorvermietung zutrauen.

Miettrend fast überall nach oben gerichtet

Die Spitzen- und Durchschnittsmieten in den deutschen Immobilienzentren lagen, von einer Ausnahme abgesehen, zum Teil deutlich über dem Vorjahresniveau. Ausschlaggebend waren dafür hochpreisige Anmietungen in zentralen Lagen sowie die gleichzeitige Knappheit dieser Flächen ebendort. „In Düsseldorf sorgte die Zurückhaltung von Mietinteressenten im Hochpreissegment für einen Rückgang der Spitzenmiete um vier Prozent auf 26,50 Euro pro Quadratmeter. Allerdings beschränkt sich das Angebot an entsprechenden Büroflächen im Düsseldorfer CBD auf sehr wenige Objekte, die bereits einen guten Vermietungsstand aufweisen“, sagt Bigelmaier. In den anderen untersuchten Städten legte die Spitzenmiete mal mehr (Hamburg plus vier Prozent auf 24,50 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart plus sechs Prozent auf 20,70 Euro pro Quadratmeter und München plus acht Prozent auf 34,80 Euro pro Quadratmeter) und mal weniger stark zu (Berlin plus zwei Prozent auf 22,50 Euro pro Quadratmeter und Frankfurt plus drei Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter).

Ein ähnliches Bild zeigte sich bei der Durchschnittsmiete. Auch hier lag Düsseldorf Ende des dritten Quartals mit 14,10 Euro pro Quadratmeter rund sieben Prozent unter dem Vorjahresniveau. Berlin hielt das Vorjahresniveau von 13,50 Euro pro Quadratmeter, während Hamburg (14,50 Euro pro Quadratmeter) und München (15,60 Euro pro Quadratmeter) jeweils gut fünf Prozent zulegten. Mit einem Plus von sechs Prozent respektive sieben Prozent ging es in Frankfurt (19,00 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (12,60 Euro pro Quadratmeter) noch ein bisschen deutlicher bergauf.

Ausblick: Neuvermietungsgeschäft bleibt mühsam, Rahmenbedingungen lassen weiterhin nur Durchschnitt erwarten

„Die Wachstumslokomotive der IT-Unternehmen, die bis dato am meisten Büroflächen anmietete und weiter eine der marktprägenden Branchen im Jahr 2014 bleiben wird, konnte die Zurückhaltung anderer Branchen nicht auffangen. Die geopolitischen Unsicherheiten und deren Auswirkungen auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen lassen zudem erwarten, dass sich viele Unternehmen bis auf weiteres mit Umzugs- und längerfristigen Anmietungsentscheidungen eher zurückhalten“, sagt Bigelmaier. „Zudem laufen Mietverträge in den sechs Immobilienhochburgen im Durchschnitt etwas länger als fünf Jahre. Aus diesem Grund macht sich 2014 und wahrscheinlich auch noch 2015 die umsatzschwache Phase der Wirtschafts- und Finanzkrise nach 2008 bemerkbar.“


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