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06.10.2014 Retail Investments legen nochmals deutlich zu

Einzelhandelsimmobilien können am allgemeinen Aufschwung der Investmentmärkte partizipieren. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 6,56 Mrd. € in den ersten drei Quartalen konnte das Vorjahresergebnis um 19 % übertroffen werden. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

Rund 63 % hiervon entfallen auf Einzeldeals, die 4,16 Mrd. € zum Ergebnis beigetragen haben. Zu den größten Verkäufen gehören der 50-%- Anteil am Centro in Oberhausen mit rund 535 Mio. € sowie die Kö-Galerie in Düsseldorf mit ca. 300 Mio. €. „Bemerkenswert ist aber, dass sich das Investitionsvolumen für Einzelobjekte auf dem gleichen Niveau bewegt wie 2013. Der deutliche Umsatzzuwachs insgesamt resultiert also nahezu ausschließlich aus der starken Belebung des Portfoliosegments. Mit knapp 2,4 Mrd. € konnte das Transaktionsvolumen um stolze 74 % gesteigert werden. In diesem Marktsegment wurden alleine acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert“, erklärt Piotr Bienkowski, Vorsitzender der Geschäftsführung von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Umsatz an Top-Standorten leicht gesunken

Gegen den generellen Trend ist das Investmentvolumen an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) leicht, um gut 3 %, auf 2,14 Mrd. € gesunken. Verantwortlich hierfür ist aber nicht mangelndes Investoreninteresse, sondern das nicht ausreichende Angebot großvolumiger Objekte. Die Entwicklung in den einzelnen Städten verlief außerdem unterschiedlich. München (594 Mio. €), Hamburg (518 Mio. €) und Köln (45 Mio. €) verzeichneten Zuwächse, wohingegen Berlin (425 Mio. €), Düsseldorf (414 Mio. €) und Frankfurt (139 Mio. €) teilweise spürbare Rückgänge aufweisen. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass gerade im Retail-Segment der Umsatz häufig durch einige Großdeals überproportional beeinflusst wird.

Die bereits im ersten Halbjahr zu beobachtende Rallye bei Fach– und Supermärkten hat sich auch im dritten Quartal fortgesetzt. Insgesamt wurden bislang gut 49 % des Umsatzes in diesem Marktsegment getätigt. Vor allem die gestiegene Risikobereitschaft, insbesondere ausländischer Investoren, die verstärkt wieder Value-Add- und Core-Plus-Produkte kaufen, hat diese Entwicklung vorangetrieben. Platz zwei belegen Shopping Center, die für ein Viertel des Ergebnisses verantwortlich sind. Auch Objekte in sogenannten B-Städten rücken dabei zunehmend in den Fokus der Anleger. Auf innerstädtische Geschäftshäuser und Kaufhäuser entfielen gut 14 % bzw. knapp 12 % des Transaktionsvolumens. Vor allem Geschäftshäuser haben aufgrund eines mangelnden Angebots auch absolut betrachtet deutlich eingebüßt.

Großes Interesse unterschiedlicher Anleger – Spitzenrenditen bleiben stabil

Einzelhandelsinvestments treffen auf großes Interesse breiter Käuferschichten. Unterstrichen wird dies dadurch, dass lediglich drei Investorengruppen Umsatzanteile im zweistelligen Bereich erzielt haben. Nahezu gleichauf an der Spitze liegen Immobilien AGs und Spezialfonds, die beide auf gut 16 % kommen. Mit etwa 10 % haben sich die traditionell starken privaten Anleger/Family Offices den dritten Platz gesichert. Weitere vier Anlegertypen weisen darüber hinaus Anteile zwischen 7,5 % und 10 % auf: Corporates (gut 9 %), Investment/Asset Manager (knapp 9 %), Versicherungen (knapp 8 %) und Equity/Real Estate Funds mit 7,5 %. Fast ein Viertel des Transaktionsvolumens verteilt sich darüber hinaus auf weitere, teilweise sehr unterschiedliche Anleger. Der Anteil ausländischer Investoren liegt insgesamt bei 42 %. Während bei Einzeldeals deutsche Käufer (gut 68 %) dominieren, wird das Portfoliosegment von Ausländern beherrscht, die hier rund 61 % zum Gesamtumsatz beitragen.

Die aufgrund der starken Nachfrage in den letzten zwei Jahren bereits deutlich gesunkenen Renditen haben sich im dritten Quartal nicht verändert. Die Netto-Anfangsrenditen für Highstreet-Objekte bewegen sich in den großen deutschen Städten zwischen 3,75 % in München, das die Rangliste weiter unangefochten anführt, und 4,35 % in Berlin. In Hamburg sind 4,10 %, in Düsseldorf und Köln 4,15 % und in Frankfurt 4,20 % anzusetzen. Im Durchschnitt der sechs wichtigsten deutschen Städte liegen sie damit weiterhin bei 4,12 % und damit auf einem historischen Tiefstand. Auch bei den Spitzenrenditen für Shopping Center gibt es keine gravierenden Veränderungen. Für Top-Objekte in hochwertigen Lagen sind nach wie vor rund 4,75 % zu kalkulieren, wobei dieser Wert aufgrund des sehr knappen Angebots im absoluten Premiumsegment im Einzelfall auch noch unterschritten werden kann. Für attraktive Fachmarktzentren können Spitzenrenditen von 6,00 % erzielt werden, und einzelne Fachmärkte in guten Lagen werden mit etwa 6,50 % gehandelt.

Positive Aussichten

„Auch für den restlichen Jahresverlauf zeichnet sich ein ungebrochenes Interesse der Investoren ab, sodass weiterhin ein lebhaftes Marktgeschehen zu erwarten ist. Bislang sind keine Anzeichen zu erkennen, dass die aktuell etwas abgekühlte Konjunktur sich bremsend auf die Investitionsneigung auswirkt. Die grundsätzlichen Rahmenbedingungen in Deutschland, in Verbindung mit dem außergewöhnlich guten Zinsumfeld, sind gerade im internationalen Kontext sehr stabil. Vor diesem Hintergrund erscheint ein höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr und damit das Überschreiten der 9-Mrd.-€-Schwelle durchaus realistisch“, prognostiziert Piotr Bienkowski.


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