10.10.2014 Knapp 13 Mrd. Euro in 2014 in deutsche Büroimmobilien investiert
In deutsche Büroimmobilien wurden in den vergangenen neun Monaten knapp 13 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Anstieg um 4,5 Milliarden Euro beziehungsweise 52 Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Investmentreport von CBRE hervor. "Gemessen am gesamten in deutsche Gewerbeimmobilien investierten Volumen bleiben Büroimmobilien mit einem Anteil von 51 Prozent die am stärksten nachgefragte Assetklasse", sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland. "Allein im dritten Quartal 2014 wurden 5,5 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert, welches damit das stärkste Quartal im bisherigen Jahresverlauf gewesen ist." Zahlreiche großvolumige Einzeltransaktionen trugen zu diesem Ergebnis bei. Dazu gehören die Verkäufe des Upper West in Berlin, der Münchner Objekte Isartor City, Theresie, Lenbach Gärten sowie die Hauptverwaltung der Allianz in Unterföhring und der Verkauf eines Teils des Metro-Campus in Düsseldorf.
"Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt sowie auch speziell das Bürosegment ist aufgrund der soliden Fundamentaldaten und den im Vergleich zu anderen Ländern positiven Wirtschaftserwartungen für das kommende Jahr insbesondere für internationale Investoren sehr attraktiv", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. Hinzu komme das im internationalen Vergleich noch deutlich attraktivere Renditeniveau. "Insbesondere asiatische Investoren suchen verstärkt Anlagemöglichkeiten in Europa und hier insbesondere in Deutschland, da sich durch die polyzentrische Struktur mehr Optionen bieten und zudem die Preise deutlich unter denen von beispielsweise London und Paris liegen", erklärt Klein. Insgesamt investierten ausländische Käufer gut 5,3 Milliarden Euro, was einem Anteil von 41 Prozent am Gesamtvolumen und einer Steigerung um 77 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Insbesondere US-amerikanische Käufer sowie Akteure aus Großbritannien zeigten sich sehr aktiv.
Anteil von Portfoliotransaktionen verdoppelt sich Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurden deutlich mehr Immobilien im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt. Durch überwiegend bundesweite Portfoliotransaktionen für 3,5 Milliarden Euro stieg ihr Anteil am Gesamtvolumen auf 27 Prozent. In den ersten drei Quartalen 2013 waren es nur 1,1 Milliarden Euro oder 13 Prozent. Neben den im ersten Halbjahr gehandelten Paketen wie dem Leo-Portfolio, dem Verkauf des TAG-Paketes und dem von CBRE begleiteten Ankauf des Portigon-Komplexes in Düsseldorf fanden im dritten Quartal vier weitere Pakete mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro einen Käufer. Davon gingen drei an asiatische Investoren, darunter der Verkauf von drei Telekom-Immobilien in Bonn, Darmstadt und Münster von der israelischen Ravad Gruppe an die I-REIT Global Group sowie die Beteiligung der Public Officials Benefit Association (POBA), einem südkoreanischen Pensionsfonds, mit einem Anteil von 50 Prozent an sieben vom kanadischen Dream Global REIT in den vergangenen Jahren erworbenen Büroimmobilien im Wert von 221 Millionen Euro. POBA gelang damit sein Erstinvestment am deutschen Immobilienmarkt. "Derzeit sprechen wir mit einer Vielzahl asiatischer Investoren, die sich am deutschen Markt engagieren wollen und nach Investitionsmöglichkeiten in den Metropolen, aber auch in den Regionalzentren und B-Standorten umschauen", so Klein. "Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote dieser Investoren rücken neben großvolumigen Einzeltransaktionen und Trophy-Immobilien in den Investmenthochburgen zunehmend auch Portfolios in den Anlagefokus, um sich ein entsprechendes Deutschland-Exposure in der globalen Immobilienallokation aufzubauen."
Stärkste Investorengruppe waren Offene Immobilien- und Spezialfonds mit 3,5 Milliarden Euro beziehungsweise 27 Prozent, die ihr Engagement am deutschen Büroinvestmentmarkt somit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelten, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 3,35 Milliarden Euro oder 26 Prozent. An dritter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen mit 2,1 Milliarden Euro oder 16 Prozent, deren Investmentvolumen leicht über Vorjahresniveau lag.
Produktmangel in Top 5-Standorten
Der relative Anteil der Top 5-Investmentzentren am Gesamtvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr von 78 Prozent auf 65 Prozent gesunken. Auch der Anteil internationaler Investoren ist von 33 Prozent auf jetzt 28 Prozent zurückgegangen. "Investoren weichen aufgrund des stark eingeschränkten Angebots im Core-Segment in den Topstandorten zunehmend auf Topprodukte in B-Standorten aus", erklärt Klein. "Daneben finden auch verstärkt gute Produkte in den B-Lagen der Investmentzentren ihre Käufer." Dementsprechend ist durch die in diesem Segment gestiegene Nachfrage eine weitere Renditekompression für gute Produkte in B-Lagen der Topstandorte absehbar.
Nettoanfangsrenditen noch stabil
In den Top 5-Standorten blieben die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte in Toplage vorerst noch stabil. In Berlin liegt diese bei 4,65 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt bei jeweils 4,70 Prozent, in Hamburg bei 4,55 Prozent und in München bei 4,45 Prozent. "Doch auch hier zeichnet sich eine weitere Reduktion der Renditen für Topimmobilien im weiteren Jahresverlauf ab", prognostiziert Klein.
"Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt sowie auch speziell das Bürosegment ist aufgrund der soliden Fundamentaldaten und den im Vergleich zu anderen Ländern positiven Wirtschaftserwartungen für das kommende Jahr insbesondere für internationale Investoren sehr attraktiv", sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland. Hinzu komme das im internationalen Vergleich noch deutlich attraktivere Renditeniveau. "Insbesondere asiatische Investoren suchen verstärkt Anlagemöglichkeiten in Europa und hier insbesondere in Deutschland, da sich durch die polyzentrische Struktur mehr Optionen bieten und zudem die Preise deutlich unter denen von beispielsweise London und Paris liegen", erklärt Klein. Insgesamt investierten ausländische Käufer gut 5,3 Milliarden Euro, was einem Anteil von 41 Prozent am Gesamtvolumen und einer Steigerung um 77 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Insbesondere US-amerikanische Käufer sowie Akteure aus Großbritannien zeigten sich sehr aktiv.
Anteil von Portfoliotransaktionen verdoppelt sich Gegenüber dem Vorjahreszeitraum wurden deutlich mehr Immobilien im Rahmen von Paketverkäufen gehandelt. Durch überwiegend bundesweite Portfoliotransaktionen für 3,5 Milliarden Euro stieg ihr Anteil am Gesamtvolumen auf 27 Prozent. In den ersten drei Quartalen 2013 waren es nur 1,1 Milliarden Euro oder 13 Prozent. Neben den im ersten Halbjahr gehandelten Paketen wie dem Leo-Portfolio, dem Verkauf des TAG-Paketes und dem von CBRE begleiteten Ankauf des Portigon-Komplexes in Düsseldorf fanden im dritten Quartal vier weitere Pakete mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro einen Käufer. Davon gingen drei an asiatische Investoren, darunter der Verkauf von drei Telekom-Immobilien in Bonn, Darmstadt und Münster von der israelischen Ravad Gruppe an die I-REIT Global Group sowie die Beteiligung der Public Officials Benefit Association (POBA), einem südkoreanischen Pensionsfonds, mit einem Anteil von 50 Prozent an sieben vom kanadischen Dream Global REIT in den vergangenen Jahren erworbenen Büroimmobilien im Wert von 221 Millionen Euro. POBA gelang damit sein Erstinvestment am deutschen Immobilienmarkt. "Derzeit sprechen wir mit einer Vielzahl asiatischer Investoren, die sich am deutschen Markt engagieren wollen und nach Investitionsmöglichkeiten in den Metropolen, aber auch in den Regionalzentren und B-Standorten umschauen", so Klein. "Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote dieser Investoren rücken neben großvolumigen Einzeltransaktionen und Trophy-Immobilien in den Investmenthochburgen zunehmend auch Portfolios in den Anlagefokus, um sich ein entsprechendes Deutschland-Exposure in der globalen Immobilienallokation aufzubauen."
Stärkste Investorengruppe waren Offene Immobilien- und Spezialfonds mit 3,5 Milliarden Euro beziehungsweise 27 Prozent, die ihr Engagement am deutschen Büroinvestmentmarkt somit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelten, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern mit 3,35 Milliarden Euro oder 26 Prozent. An dritter Stelle standen Versicherungen und Pensionskassen mit 2,1 Milliarden Euro oder 16 Prozent, deren Investmentvolumen leicht über Vorjahresniveau lag.
Produktmangel in Top 5-Standorten
Der relative Anteil der Top 5-Investmentzentren am Gesamtvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr von 78 Prozent auf 65 Prozent gesunken. Auch der Anteil internationaler Investoren ist von 33 Prozent auf jetzt 28 Prozent zurückgegangen. "Investoren weichen aufgrund des stark eingeschränkten Angebots im Core-Segment in den Topstandorten zunehmend auf Topprodukte in B-Standorten aus", erklärt Klein. "Daneben finden auch verstärkt gute Produkte in den B-Lagen der Investmentzentren ihre Käufer." Dementsprechend ist durch die in diesem Segment gestiegene Nachfrage eine weitere Renditekompression für gute Produkte in B-Lagen der Topstandorte absehbar.
Nettoanfangsrenditen noch stabil
In den Top 5-Standorten blieben die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte in Toplage vorerst noch stabil. In Berlin liegt diese bei 4,65 Prozent, in Düsseldorf und Frankfurt bei jeweils 4,70 Prozent, in Hamburg bei 4,55 Prozent und in München bei 4,45 Prozent. "Doch auch hier zeichnet sich eine weitere Reduktion der Renditen für Topimmobilien im weiteren Jahresverlauf ab", prognostiziert Klein.
