14.10.2014 Trotz Umsatzrückgang: Münchener Büromarkt auf Platz 1
Analog zum bundesweiten Trend musste auch der Münchener Büromarkt in den ersten drei Quartalen Verluste hinnehmen. Mit einem Flächenumsatz von 407.000 m² wurde ein im langfristigen Vergleich unterdurchschnittliches Ergebnis erzielt. Das Vorjahresresultat wurde um knapp 7 % unterboten, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate, bundesweit führender Immobilienberater, ergibt.
„Trotzdem gelingt es München erneut, sich an die Spitze aller großen deutschen Städte zu setzen, wenn auch nur relativ knapp vor Berlin und Hamburg“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Wie an anderen Standorten mangelt es im bisherigen Jahresverlauf vor allem an großen Abschlüssen. Auf Verträge ab 5.000 m² entfallen aktuell lediglich 17 % des Ergebnisses. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei über 28 %.“ Der Rückgang des Gesamtumsatzes lässt sich damit nahezu vollständig erklären. Verantwortlich hierfür ist auch, dass die Anfang des Jahres so nicht absehbare Stimmungseintrübung in der Wirtschaft und die Verunsicherung bezüglich der globalen Krisenherde zu längeren Entscheidungsprozessen bei vielen Unternehmen führt.
Dass der Markt grundsätzlich gesund ist und nicht unter einzelnen Krisenbranchen leidet, zeigt sich an der sehr ausgewogenen Verteilung des Flächenumsatzes. Insgesamt sechs Branchengruppen kommen auf zweistellige Anteile und liegen eng beieinander. Mit gut 14 % haben Beratungsgesellschaften sich bislang den Spitzenplatz gesichert und setzen sich vor die Verwaltungen von Industrieunternehmen und die Informations- und Kommunikationstechnologien, die beide knapp 14 % zum Ergebnis beitragen. Fast 13 % entfallen auf sonstige Dienstleistungen, die sich damit noch vor dem Gesundheitswesen (knapp 12 %) und dem Handel mit 11 % platzieren können. Alle übrigen Branchen sind zusammen immerhin noch für fast 23 % des Resultats verantwortlich.
Auch in den vergangenen zwölf Monaten hat sich der Leerstandsabbau weiter fortgesetzt. Nach einem Rückgang um knapp 5 % beläuft sich das Volumen aktuell auf knapp 1,26 Mio. m² und liegt auf dem niedrigsten Niveau der letzten zehn Jahre. Das Marktsegment der modernen Leerstände hat sich im gleichen Zeitraum sogar um fast 13 % reduziert. Damit verfügen nur noch knapp 26 % des Leestands über eine hochwertige Qualität. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Leerstandsquote wider, die im gesamten Marktgebiet auf 6,2 % gesunken ist. Nur bezogen auf das Stadtgebiet erreicht sie sogar einen auch im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Wert von nur noch 5,1 %.
Wie auch in anderen Städten hat sich die Bautätigkeit in München im vergangenen Jahr noch einmal spürbar reduziert. Das Gesamtvolumen hat sich um 29 % verringert und liegt bei 395.000 m². Im wichtigen Marktsegment der dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen im Bau belief sich der Rückgang um knapp 15 % auf jetzt 189.000 m². Der Anteil am gesamten Bauvolumen liegt damit bei fast 48 %, was im bundesweiten Vergleich ein relativ hoher Wert ist. Absolut betrachtet ist dies aber ein für Münchener Verhältnisse relativ niedriges Volumen.
Im Zwölf-Monats-Vergleich hat die Spitzenmiete leicht um gut 1 % auf 34 €/m² angezogen. Erzielt wird sie unverändert in der City. Aber auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in vielen anderen Büromarktzonen haben im vergangenen Jahr überwiegend leicht zugelegt. In dieser Entwicklung spiegelt sich auch das gerade in begehrten Lagen teilweise knappe Angebot an hochwertigen, modernen Flächen wider.
Perspektiven
„Auch wenn für die letzten drei Monate von einem anziehenden Flächenumsatz auszugehen ist, da es sich hierbei traditionell um das stärkste Quartal handelt, ist noch unsicher, ob das Vorjahresergebnis wieder ganz erreicht werden kann. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich die abgekühlte Gesamtwirtschaft auf die weitere Entwicklung des Flächenumsatzes auswirken wird. Bezogen auf das Flächenangebot ist überwiegend von einer stabilen Situation auszugehen, und auch die Spitzenmiete wird vermutlich erst einmal auf dem erreichten Niveau verharren“, sagt Stefan Bauer.
„Trotzdem gelingt es München erneut, sich an die Spitze aller großen deutschen Städte zu setzen, wenn auch nur relativ knapp vor Berlin und Hamburg“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Wie an anderen Standorten mangelt es im bisherigen Jahresverlauf vor allem an großen Abschlüssen. Auf Verträge ab 5.000 m² entfallen aktuell lediglich 17 % des Ergebnisses. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei über 28 %.“ Der Rückgang des Gesamtumsatzes lässt sich damit nahezu vollständig erklären. Verantwortlich hierfür ist auch, dass die Anfang des Jahres so nicht absehbare Stimmungseintrübung in der Wirtschaft und die Verunsicherung bezüglich der globalen Krisenherde zu längeren Entscheidungsprozessen bei vielen Unternehmen führt.
Dass der Markt grundsätzlich gesund ist und nicht unter einzelnen Krisenbranchen leidet, zeigt sich an der sehr ausgewogenen Verteilung des Flächenumsatzes. Insgesamt sechs Branchengruppen kommen auf zweistellige Anteile und liegen eng beieinander. Mit gut 14 % haben Beratungsgesellschaften sich bislang den Spitzenplatz gesichert und setzen sich vor die Verwaltungen von Industrieunternehmen und die Informations- und Kommunikationstechnologien, die beide knapp 14 % zum Ergebnis beitragen. Fast 13 % entfallen auf sonstige Dienstleistungen, die sich damit noch vor dem Gesundheitswesen (knapp 12 %) und dem Handel mit 11 % platzieren können. Alle übrigen Branchen sind zusammen immerhin noch für fast 23 % des Resultats verantwortlich.
Auch in den vergangenen zwölf Monaten hat sich der Leerstandsabbau weiter fortgesetzt. Nach einem Rückgang um knapp 5 % beläuft sich das Volumen aktuell auf knapp 1,26 Mio. m² und liegt auf dem niedrigsten Niveau der letzten zehn Jahre. Das Marktsegment der modernen Leerstände hat sich im gleichen Zeitraum sogar um fast 13 % reduziert. Damit verfügen nur noch knapp 26 % des Leestands über eine hochwertige Qualität. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Leerstandsquote wider, die im gesamten Marktgebiet auf 6,2 % gesunken ist. Nur bezogen auf das Stadtgebiet erreicht sie sogar einen auch im langfristigen Vergleich sehr niedrigen Wert von nur noch 5,1 %.
Wie auch in anderen Städten hat sich die Bautätigkeit in München im vergangenen Jahr noch einmal spürbar reduziert. Das Gesamtvolumen hat sich um 29 % verringert und liegt bei 395.000 m². Im wichtigen Marktsegment der dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen im Bau belief sich der Rückgang um knapp 15 % auf jetzt 189.000 m². Der Anteil am gesamten Bauvolumen liegt damit bei fast 48 %, was im bundesweiten Vergleich ein relativ hoher Wert ist. Absolut betrachtet ist dies aber ein für Münchener Verhältnisse relativ niedriges Volumen.
Im Zwölf-Monats-Vergleich hat die Spitzenmiete leicht um gut 1 % auf 34 €/m² angezogen. Erzielt wird sie unverändert in der City. Aber auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in vielen anderen Büromarktzonen haben im vergangenen Jahr überwiegend leicht zugelegt. In dieser Entwicklung spiegelt sich auch das gerade in begehrten Lagen teilweise knappe Angebot an hochwertigen, modernen Flächen wider.
Perspektiven
„Auch wenn für die letzten drei Monate von einem anziehenden Flächenumsatz auszugehen ist, da es sich hierbei traditionell um das stärkste Quartal handelt, ist noch unsicher, ob das Vorjahresergebnis wieder ganz erreicht werden kann. Es bleibt abzuwarten, ob und in welchem Umfang sich die abgekühlte Gesamtwirtschaft auf die weitere Entwicklung des Flächenumsatzes auswirken wird. Bezogen auf das Flächenangebot ist überwiegend von einer stabilen Situation auszugehen, und auch die Spitzenmiete wird vermutlich erst einmal auf dem erreichten Niveau verharren“, sagt Stefan Bauer.
