14.10.2014 DIP analysiert rückläufige Flächenumsätze an deutschen Büromärkten
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 13 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Rostock, Stuttgart) durch DIP - Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Konjunkturabkühlung in Deutschland in der zweiten Jahreshälfte auch die Entwicklung der Büromärkte beeinflusst:
- In den ersten drei Quartalen 2014 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,25 Mio. m² etwa 4% bzw. 100.000 m² unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Dabei zeigen sich indessen z.T. sehr unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten (s.u.).
- Ungeachtet der Umsatzrückgänge ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist markant um etwa 400.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 8,2 Mio. m² (I.-III. Quartal 2013: ca. 8,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank analog von 8,4% Ende September 2013 auf aktuell 8,0%.
- Zudem ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,40 EUR/m² bzw. 1,5% auf rd. 25,70 EUR/m² gestiegen (I.-III. Q. 2013: EUR 25,30/m²).
DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Rostock, Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2014 mit rd. 2,25 Mio. m² ein um ca. 4% niedrigerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2013: rd. 2,35 Mio. m²) registriert.
Der Markt zeigt sich uneinheitlich
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Rostock (+56%), Leipzig (+30%), Hamburg (+18%), Berlin (+16%) und Dresden (+10%).
• In etwa auf Vorjahresniveau liegen die Flächenumsätze in Magdeburg (+/- 0%) und München (-3%).
• Gesunkene Flächenumsätze wurden in Stuttgart (-9%), Bremen (-10%), Köln (-13%), Frankfurt/Main (-17%), Düsseldorf (-24%) und Essen (-38%) registriert.
Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel nach Analysen von DIP ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2 Mio. m² (rd. -4%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes der 13 DIP-Märkte (I.-III. Q. 2013: 2,08 Mio. m² bzw. 89%).
• Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren München. Das Ergebnis der ersten drei Quartale 2014 lag mit 402.000 m² indessen unter dem Vorjahresniveau (415.000 m²).
• Auf Platz zwei folgt mit nur geringem Abstand Berlin. Hier legte der Büroflächenumsatz um beachtliche 54.000 m² auf rd. 392.000 m² zu. Die größte absolute Umsatzsteigerung innerhalb der "Big Seven" erzielte der „Drittplatzierte“ Hamburg mit einem Zuwachs um 57.000 m² auf 375.000 m².
• Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (241.000 m²; -77.000 m²) und Frankfurt/Main (266.000 m²; -55.000 m²) eine deutliche Reduzierung der Flächenumsätze. Ebenfalls Rückgänge, wenn auch geringere, gab es in Köln (164.000 m²; -25.000 m²) und Stuttgart (160.000 m²; -16.000 m²).
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren insgesamt rückläufig
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Gesamtentwicklung des Flächenumsatzes negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz um rd. 9%. Insgesamt entfallen auf die Städte Bremen, Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit rd. 250.000 m² indessen nur rd. 11% des deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.
• Bei Betrachtung der Einzelmärkte zeigt sich indessen, dass die Flächenumsätze in Rostock (7.000 m²; +56%), Leipzig (56.000 m²; +30%) und Dresden (55.000 m²; +10%,) gestiegen sind, während sich der Büroflächenumsatz in Magdeburg stabil auf rd. 10.000 m² stellt.
• Rückgänge gab es lediglich in Bremen mit rd. 60.000 m² (-10%) und in Essen mit ca. 60.000 m² (-38%).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um 400.000 m² binnen Jahresfrist von rd. 8,6 Mio. m² Ende September 2013 auf aktuell ca. 8,2 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,4% auf aktuell 8,0%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP in Leipzig (-11%), Köln (-10%), Dresden (-9%), Frankfurt/Main (-6%) und München (-5%).
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen weiterhin Frankfurt/Main (rd. 1,48 Mio. m²) und München (ca. 1,39 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,35 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 13,2% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Magdeburg (12,5%) und Frankfurt/Main (12,3%).
Spitzenmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete zog innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten leicht um ca. 1,5% auf rd. EUR 25,70/m² Ende September 2014 an (Ende Sept. 2013: ca. EUR 25,30/m²). An keinem Standort ist die Spitzenmiete binnen Jahresfrist gesunken.
• Deutlicher zog das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 9% bzw. EUR 1,30/m² von rd. EUR 14,70/m² auf rd. EUR 16,00/m² im dritten Quartal 2014 an.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass die Konjunkturabkühlung in Deutschland in der zweiten Jahreshälfte auch die Entwicklung der Büromärkte beeinflusst:
- In den ersten drei Quartalen 2014 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 2,25 Mio. m² etwa 4% bzw. 100.000 m² unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Dabei zeigen sich indessen z.T. sehr unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten (s.u.).
- Ungeachtet der Umsatzrückgänge ist der Büroflächenleerstand in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist markant um etwa 400.000 m² gesunken. Er liegt aktuell bei rd. 8,2 Mio. m² (I.-III. Quartal 2013: ca. 8,6 Mio. m²). Die Leerstandsquote sank analog von 8,4% Ende September 2013 auf aktuell 8,0%.
- Zudem ist die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,40 EUR/m² bzw. 1,5% auf rd. 25,70 EUR/m² gestiegen (I.-III. Q. 2013: EUR 25,30/m²).
DIP-Büromärkte: Rückgang des Büroflächenumsatzes
In den erfassten 13 deutschen DIP-Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Rostock, Stuttgart) wurde in den ersten drei Quartalen 2014 mit rd. 2,25 Mio. m² ein um ca. 4% niedrigerer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2013: rd. 2,35 Mio. m²) registriert.
Der Markt zeigt sich uneinheitlich
• Zum Teil deutlich gestiegene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Rostock (+56%), Leipzig (+30%), Hamburg (+18%), Berlin (+16%) und Dresden (+10%).
• In etwa auf Vorjahresniveau liegen die Flächenumsätze in Magdeburg (+/- 0%) und München (-3%).
• Gesunkene Flächenumsätze wurden in Stuttgart (-9%), Bremen (-10%), Köln (-13%), Frankfurt/Main (-17%), Düsseldorf (-24%) und Essen (-38%) registriert.
Sinkende Büroflächenumsätze in den „Big Seven“
• Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel nach Analysen von DIP ein Büroflächenumsatz von insgesamt 2 Mio. m² (rd. -4%) bzw. ein stabiler Anteil von 89% des gesamten Büroflächenumsatzes der 13 DIP-Märkte (I.-III. Q. 2013: 2,08 Mio. m² bzw. 89%).
• Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war wie in den Vorjahren München. Das Ergebnis der ersten drei Quartale 2014 lag mit 402.000 m² indessen unter dem Vorjahresniveau (415.000 m²).
• Auf Platz zwei folgt mit nur geringem Abstand Berlin. Hier legte der Büroflächenumsatz um beachtliche 54.000 m² auf rd. 392.000 m² zu. Die größte absolute Umsatzsteigerung innerhalb der "Big Seven" erzielte der „Drittplatzierte“ Hamburg mit einem Zuwachs um 57.000 m² auf 375.000 m².
• Im Gegensatz dazu analysierte DIP in Düsseldorf (241.000 m²; -77.000 m²) und Frankfurt/Main (266.000 m²; -55.000 m²) eine deutliche Reduzierung der Flächenumsätze. Ebenfalls Rückgänge, wenn auch geringere, gab es in Köln (164.000 m²; -25.000 m²) und Stuttgart (160.000 m²; -16.000 m²).
Büroflächenumsätze der mittelgroßen DIP-Bürozentren insgesamt rückläufig
• In den mittelgroßen DIP-Bürozentren war die Gesamtentwicklung des Flächenumsatzes negativ: Im Vorjahresvergleich sank der Flächenumsatz um rd. 9%. Insgesamt entfallen auf die Städte Bremen, Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg und Rostock mit rd. 250.000 m² indessen nur rd. 11% des deutschlandweit erfassten Flächenumsatzes.
• Bei Betrachtung der Einzelmärkte zeigt sich indessen, dass die Flächenumsätze in Rostock (7.000 m²; +56%), Leipzig (56.000 m²; +30%) und Dresden (55.000 m²; +10%,) gestiegen sind, während sich der Büroflächenumsatz in Magdeburg stabil auf rd. 10.000 m² stellt.
• Rückgänge gab es lediglich in Bremen mit rd. 60.000 m² (-10%) und in Essen mit ca. 60.000 m² (-38%).
Sinkende Büroflächenleerstände
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen Märkten um 400.000 m² binnen Jahresfrist von rd. 8,6 Mio. m² Ende September 2013 auf aktuell ca. 8,2 Mio. m² reduziert.
• Analog dazu sank die durchschnittliche Leerstandsquote der 13 DIP-Büromärkte binnen Jahresfrist von 8,4% auf aktuell 8,0%.
• Eine markante Reduzierung der Angebotsreserve binnen Jahresfrist analysiert DIP in Leipzig (-11%), Köln (-10%), Dresden (-9%), Frankfurt/Main (-6%) und München (-5%).
• Die größten Büroflächenleerstände verzeichnen weiterhin Frankfurt/Main (rd. 1,48 Mio. m²) und München (ca. 1,39 Mio. m²). An dritter Stelle folgt Berlin mit einer Angebotsreserve von rd. 1,35 Mio. m².
• Ungeachtet der Tatsache, dass der Leerstand am Leipziger Büromarkt seit Jahren kontinuierlich sinkt, weist er mit rd. 13,2% unverändert die höchste nominelle Leerstandsquote in den DIP-Märkten auf. Allerdings ist ein Großteil dieser Flächen veraltet und nicht marktrelevant, gleichwohl aber noch statistikwirksam. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen Magdeburg (12,5%) und Frankfurt/Main (12,3%).
Spitzenmieten im Plus
• Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete zog innerhalb eines Jahres in den 13 analysierten deutschen DIP-Büromärkten leicht um ca. 1,5% auf rd. EUR 25,70/m² Ende September 2014 an (Ende Sept. 2013: ca. EUR 25,30/m²). An keinem Standort ist die Spitzenmiete binnen Jahresfrist gesunken.
• Deutlicher zog das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen an und zwar um rd. 9% bzw. EUR 1,30/m² von rd. EUR 14,70/m² auf rd. EUR 16,00/m² im dritten Quartal 2014 an.
