17.10.2014 Wohneigentum in Berlin bleibt begehrt
Trotz steigender Wohnungspreise bleibt Wohneigentum in Berlin bei den Käufern beliebt. Im vergangenen Jahr wechselten rund 24.000 Einheiten den Eigentümer, ein Rekord. „Gründe für die große Nachfrage sind die hohe Zuwanderung, die stabile wirtschaftliche Entwicklung in der Stadt sowie das geringe Zinsniveau und eine Bautätigkeit, die bis auf weiteres weit hinter dem Bedarf zurückbleibt“, sagte Nikolaus Ziegert bei der heutigen Vorstellung des neuen Wohneigentumsreports Berlin. Hinzu komme der demographische Wandel. „Die Berliner sind heute im Schnitt über 42 Jahre alt. Die steigere den Bedarf an familien- und altersgerechten Wohnungen sowie an vermietetem Wohneigentum für die Altersvorsorge.“
So beobachten die Researcher der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting beispielsweise ein wachsendes Interesse von älteren Menschen an kleinen hochwertigen Neubauwohnungen in der Innenstadt. „Diese Käufergruppe ist häufig im Segment ab 4.000 Euro unterwegs und findet bei durchschnittlichen Neubaupreisen von 4.850 beziehungsweise 4.250 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte ein hinreichendes Angebot“, berichtet Helen Lindner, Leiterin von Ziegert-Research. Außerhalb der City-Bereiche seien vor allem Altbauwohnungen noch immer vergleichsweise günstig. Demnach wird das Gros der Eigentumswohnungen in Berlin weiterhin für deutlich unter 3.500 Euro je Quadratmeter angeboten. „Blickt man auf den Markt zwischen 2.000 und 3.500 Euro, so waren 2013 in Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Pankow zwischen 47 und 51 Prozent der Wohnungen in diesem Preissegment zu finden.“, sagt Lindner. „Im Bezirk Mitte. werden dagegen bereits 65 Prozent der Wohnungsangebote jenseits der 3.500 Euro-Marke gepreist.“
Zuwanderung erfolgt vor allem in die Innenstadt
Mitte ist zugleich der Bezirk mit der stärksten Zuwanderung. Rund 28.000 Menschen kamen von außerhalb Berlins neu in den Bezirk davon gut 16.000 aus dem Ausland. Auf Platz zwei und drei stehen hier Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg mit jeweils rund 18.000 Neuberlinern. „In die zentralen Bezirke ziehen vor allem Auswärtige beziehungsweise Berliner mit hohen Einkommen oder Vermögen. Der Anteil der Haushalte mit mehr 3.200 Euro im Monat wächst hier überdurchschnittlich stark“, sagt Ziegert. „Das sorge für eine lebhafte Nachfrage im oberen Preissegment.“ Im Gegenzug zeige sich die Notwenigkeit, in diesen Gebieten einen wachsenden Teil günstige Mietwohnungen beziehungsweise niedrigschwelliges Wohneigentum anzubieten. Sonst sei die Entmischung unterschiedlicher Bevölkerungsschichten nicht mehr aufzuhalten.
Berliner kaufen am City-Rand
Berliner orientieren sich bei der Eigentumsbildung schon jetzt vor allem in Richtung City Rand, zum Beispiel nach Pankow. Dort fallen die Preise laut Ziegert-Marktreport von Süden nach Norden radial, so dass Familien vor allem in den nördlichen Ortsteilen fündig werden. Ähnliche Bewegungen lassen sich auch in Friedrichshain-Kreuzberg, in Tempelhof-Schöneberg sowie in Charlottenburg beobachten. Mit der Renaissance der City-West strömen zunehmend erfolgreiche Freiberufler, Unternehmer, Manager in die Seitenstraßen des Kurfürstendamms. In der Folge sucht die traditionelle West-Berliner Klientel auch nördlich von Kant- und Bismarckstraße und stößt teilweise bis zum Mierendorffplatz vor.
Etablierte Märkte und neue Kieze
Charlottenburg-Wilmersdorf war 2013 mit 3.618 Verkäufen zugleich der umsatzstärkste Bezirk gefolgt von Pankow und Mitte, wo im vergangenen Jahr 3.390 beziehungsweise 3.169 Wohnungen verkauft worden sind. Als weitere etablierte Märkte gelten Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Schöneberg ohne Tempelhof, ein Stadtteil, in dem es bislang nur geringe Markttätigkeit gibt. Deutlich im Aufwind dagegen Neukölln und dort vor allem der Norden des Bezirks. Im Rollbergkiez wird derzeit das erste größte Neubauvorhaben seit zehn Jahren errichtet und als Eigentumswohnungen verkauft. „Nach rund elf Monaten Vertriebszeit sind dort 100 von 119 Wohnungen vergeben, bei Preisen von 3.950 Euro je Quadratmeter“, berichtet Ziegert. „Dabei kommen zwei Drittel der Käufer mit Postleitzahlen von 109xx und 120xx aus der unmittelbaren Umgebung.“ Als weitere kommende Kieze mit hat Ziegert den Norden Moabits, den Wedding sowie das Alt-Treptow ausgemacht. “
Zuwanderung von Akademikern
Entscheidend für die künftige Marktentwicklung werden die Zuwanderung und die demographische Entwicklung in Berlin sein. Nach Umfragen des Portals „Fachkraft 2020“ wird der Zuzug von jungen Akademikern nach Berlin sprunghaft steigen. Aktuell wird hier ein Wanderungssaldo von 54 Prozent angenommen. „Mit diesen hochqualifizieren Menschen kommen auch die Unternehmen, die ihre wissensintensiven Tätigkeiten zunehmend Berlin verlagern“, sagt Ziegert. „Und das wird den Wettbewerb um Wohnungen noch einmal gründlich verändern. Wir gehen jedenfalls davon aus, dass viele dieser Neuankömmlinge Familien gründen und eventuell auf das Auto verzichten werden. Das schafft Potenziale für zusätzliche Investitionen in Wohneigentum.“
Internationale Käufer
Internationale Käufer spielen im Berliner Marktgeschehen nur eine geringe Rolle, setzen auf der Nachfrageseite aber neue Akzente. Die größten Käufergruppen kommen bei Ziegert derzeit aus der Schweiz, Italien und Frankreich sowie Russland, China und Israel. „Insgesamt bleiben die Volumen jedoch überschaubar“, sagt Ziegert. „Nur bei einigen Projekten in Mitte liegt der Anteil ausländischer Käufer deutlich höher und erreicht fast die 50-Prozent-Marke.“ Vergleichsweise neu sei der Trend, Berlin als Zweit- oder Wochenendwohnsitz zu nutzen und in einer anderen europäischen Großstadt zu arbeiten. Hier sieht Ziegert eine große Nachfrage, denn Berlin sei deutlich günstiger als nahezu alle europäischen Metropolen. „Berliner sollten daher mehr Zutrauen in die Entwicklung ihrer Stadt haben, das günstige Preis- und Zinsniveau für einen Wohnungskauf nutzen und sich nicht die besten Angebote vor der Nase wegschnappen lassen.“
So beobachten die Researcher der Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting beispielsweise ein wachsendes Interesse von älteren Menschen an kleinen hochwertigen Neubauwohnungen in der Innenstadt. „Diese Käufergruppe ist häufig im Segment ab 4.000 Euro unterwegs und findet bei durchschnittlichen Neubaupreisen von 4.850 beziehungsweise 4.250 Euro je Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte ein hinreichendes Angebot“, berichtet Helen Lindner, Leiterin von Ziegert-Research. Außerhalb der City-Bereiche seien vor allem Altbauwohnungen noch immer vergleichsweise günstig. Demnach wird das Gros der Eigentumswohnungen in Berlin weiterhin für deutlich unter 3.500 Euro je Quadratmeter angeboten. „Blickt man auf den Markt zwischen 2.000 und 3.500 Euro, so waren 2013 in Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Pankow zwischen 47 und 51 Prozent der Wohnungen in diesem Preissegment zu finden.“, sagt Lindner. „Im Bezirk Mitte. werden dagegen bereits 65 Prozent der Wohnungsangebote jenseits der 3.500 Euro-Marke gepreist.“
Zuwanderung erfolgt vor allem in die Innenstadt
Mitte ist zugleich der Bezirk mit der stärksten Zuwanderung. Rund 28.000 Menschen kamen von außerhalb Berlins neu in den Bezirk davon gut 16.000 aus dem Ausland. Auf Platz zwei und drei stehen hier Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg mit jeweils rund 18.000 Neuberlinern. „In die zentralen Bezirke ziehen vor allem Auswärtige beziehungsweise Berliner mit hohen Einkommen oder Vermögen. Der Anteil der Haushalte mit mehr 3.200 Euro im Monat wächst hier überdurchschnittlich stark“, sagt Ziegert. „Das sorge für eine lebhafte Nachfrage im oberen Preissegment.“ Im Gegenzug zeige sich die Notwenigkeit, in diesen Gebieten einen wachsenden Teil günstige Mietwohnungen beziehungsweise niedrigschwelliges Wohneigentum anzubieten. Sonst sei die Entmischung unterschiedlicher Bevölkerungsschichten nicht mehr aufzuhalten.
Berliner kaufen am City-Rand
Berliner orientieren sich bei der Eigentumsbildung schon jetzt vor allem in Richtung City Rand, zum Beispiel nach Pankow. Dort fallen die Preise laut Ziegert-Marktreport von Süden nach Norden radial, so dass Familien vor allem in den nördlichen Ortsteilen fündig werden. Ähnliche Bewegungen lassen sich auch in Friedrichshain-Kreuzberg, in Tempelhof-Schöneberg sowie in Charlottenburg beobachten. Mit der Renaissance der City-West strömen zunehmend erfolgreiche Freiberufler, Unternehmer, Manager in die Seitenstraßen des Kurfürstendamms. In der Folge sucht die traditionelle West-Berliner Klientel auch nördlich von Kant- und Bismarckstraße und stößt teilweise bis zum Mierendorffplatz vor.
Etablierte Märkte und neue Kieze
Charlottenburg-Wilmersdorf war 2013 mit 3.618 Verkäufen zugleich der umsatzstärkste Bezirk gefolgt von Pankow und Mitte, wo im vergangenen Jahr 3.390 beziehungsweise 3.169 Wohnungen verkauft worden sind. Als weitere etablierte Märkte gelten Friedrichshain-Kreuzberg, Steglitz-Zehlendorf und Schöneberg ohne Tempelhof, ein Stadtteil, in dem es bislang nur geringe Markttätigkeit gibt. Deutlich im Aufwind dagegen Neukölln und dort vor allem der Norden des Bezirks. Im Rollbergkiez wird derzeit das erste größte Neubauvorhaben seit zehn Jahren errichtet und als Eigentumswohnungen verkauft. „Nach rund elf Monaten Vertriebszeit sind dort 100 von 119 Wohnungen vergeben, bei Preisen von 3.950 Euro je Quadratmeter“, berichtet Ziegert. „Dabei kommen zwei Drittel der Käufer mit Postleitzahlen von 109xx und 120xx aus der unmittelbaren Umgebung.“ Als weitere kommende Kieze mit hat Ziegert den Norden Moabits, den Wedding sowie das Alt-Treptow ausgemacht. “
Zuwanderung von Akademikern
Entscheidend für die künftige Marktentwicklung werden die Zuwanderung und die demographische Entwicklung in Berlin sein. Nach Umfragen des Portals „Fachkraft 2020“ wird der Zuzug von jungen Akademikern nach Berlin sprunghaft steigen. Aktuell wird hier ein Wanderungssaldo von 54 Prozent angenommen. „Mit diesen hochqualifizieren Menschen kommen auch die Unternehmen, die ihre wissensintensiven Tätigkeiten zunehmend Berlin verlagern“, sagt Ziegert. „Und das wird den Wettbewerb um Wohnungen noch einmal gründlich verändern. Wir gehen jedenfalls davon aus, dass viele dieser Neuankömmlinge Familien gründen und eventuell auf das Auto verzichten werden. Das schafft Potenziale für zusätzliche Investitionen in Wohneigentum.“
Internationale Käufer
Internationale Käufer spielen im Berliner Marktgeschehen nur eine geringe Rolle, setzen auf der Nachfrageseite aber neue Akzente. Die größten Käufergruppen kommen bei Ziegert derzeit aus der Schweiz, Italien und Frankreich sowie Russland, China und Israel. „Insgesamt bleiben die Volumen jedoch überschaubar“, sagt Ziegert. „Nur bei einigen Projekten in Mitte liegt der Anteil ausländischer Käufer deutlich höher und erreicht fast die 50-Prozent-Marke.“ Vergleichsweise neu sei der Trend, Berlin als Zweit- oder Wochenendwohnsitz zu nutzen und in einer anderen europäischen Großstadt zu arbeiten. Hier sieht Ziegert eine große Nachfrage, denn Berlin sei deutlich günstiger als nahezu alle europäischen Metropolen. „Berliner sollten daher mehr Zutrauen in die Entwicklung ihrer Stadt haben, das günstige Preis- und Zinsniveau für einen Wohnungskauf nutzen und sich nicht die besten Angebote vor der Nase wegschnappen lassen.“
