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20.10.2014 Wer ist der Herr im Hause – Sie oder Ihre Bank?

Vor rund 30 Jahren präsentiert sich die Bankenlandschaft breit und vielfällig. Namen wie „Rheinhyp“, Württhyp, Centralboden (nur um nur eine kleine Auswahl zu nennen) machen sich gegenseitig Konkurrenz. Die Landesbanken finanzieren gerne zu 100 % und ist auch das nicht genug, wird eine gemeinsame Gesellschaft gegründet und die Bank steigt gegen Gewinnbeteiligung mit ins Risiko.

Doch dann kommt die „Osterweiterung“. Die Sonder-Afa vor Augen und beflügelt von Einflüsterungen der Banker getreu der Devise: „Darf es noch etwas mehr sein?“ zieht selbst der bodenständigste Investor mit fliegenden Fahnen gen Osten. Das anschließende Erwachen ist bitter. Die Mieten verfallen, statt der versprochenen blühenden Landschaften ist vom Millionengrab und Entvölkerung die Rede.

Ein Schreckgespenst macht die Runde: „Basel“ …erst eins, dann zwei…

Der „Banker“, mit dem man Jahrzehnte lang Freud und Leid teilt, der die Eckdaten auf dem Bierdeckel kalkuliert und die Kreditzusage per Handschlag besiegelt, geht in den Frühruhestand. Statt der vertrauten schwarzen Limousine hält nunmehr ein VW-Bus auf dem Besucherparkplatz, dem vier bis fünf Herren mit Laptops entsteigen. Deutlich jünger als ihre Vorgänger sammeln sie Papierchen um Papierchen. Sie stellen nicht nur angenehme Fragen, ziehen angesichts des fortgeschrittenen Alters des Darlehensnehmers die Stirn kraus und fragen dezent nach der Nachfolgeregelung. Aussagen zum Stand der Bearbeitung verweigern sie kategorisch und verweisen auf die noch zu konsultierende „Marktfolge“.

Die Finanzkrise – die Münchner Immobilienmesse traditionell dominiert von schwarzgekleideten Männern erinnert an Weltuntergang

Mit der Finanzkrise geht abermals ein Ruck durch die Bankenlandschaft. Glücklich diejenige, der in weiser Voraussicht bzw. durch glücklichen Zufall seine Immobilien für viel Geld kurz zuvor an ausländische Heuschrecken verkaufen konnte.
Die weniger Glücklichen sehen sich mit ausschwärmenden Bankern konfrontiert, die mit neuen Gutachten wedelnd auf Deckungslücken hinwiesen und Zusatzbürgschaften verlangen.

„Ich hasse alle Banker!“

Ein bayrischer Kunde bringt es auf den Punkt. „Die und ihr verdammtes Rating. Die sollen sich mal selber raten!“ Seine Hausbank – eine Landesbank – hat wiederholt durch Skandale auf sich aufmerksam gemacht. Jetzt will sie alle Engagements unter 5 Mio. abzustoßen und ein Vorstandsbeschluss ist bindend – auch für Kunden, deren Gesamtportfolio weit über 100 Mio. liegt.

„Für den Quatsch habe ich keine Zeit!“

Mit der durch aus beabsichtigten Minimierung des persönlichen Kontaktes – ablesbar u.a. an Einladungen zum Golfen oder in die Vip-Lounge der Fußballstadien – wird der Kontakt zwischen Kunde und Bank zunehmend eisig. Die eine oder andere Kreditabsage durch die Marktfolge - trotz vorherigem Händedruck – tut ihr Übriges. Der „gestandene Geschäftsmann“ mag sich mit dem „Hanswurst von der Bank“, „dem Gauner im Nadelstreifen“, über den die Presse ausführlich berichtet, nicht länger als nötig zu beschäftigen.

Viele Finanzierungsanfragen geraten zur Zerreißprobe zwischen Kunde und Bank. Endlose Briefwechsel, Telefonate über Wochen und Monate und am Ende wohlmöglich ein neuer Vorstandsbeschluss, der das ganze Kartenhaus zum Einsturz bringt!

Wer kann, passt sich den Gegebenheiten an.

Der ein oder andere Unternehmer stellt sich den Herausforderungen der neuen Zeit. Er erstellt Exeltabellen, Organigramme und konsolidierte Bilanzen und zwingt seinen Steuerberater zur zeitnahen Bearbeitung der Einkommenssteuererklärung.

Andere wieder suchen das Heil in der Anwerbung von Fachpersonal. Es gab doch einen, der immer wusste, wie man zu Geld kommt. So mancher Banker wechselt in die Privatwirtschaft. Allerdings ohne das gewohnte Geld im Rücken erhält der Heiligenschein schnell Risse und die alte Freundschaft wird auf eine harte Probe gestellt. Vor allem dann, wenn der gekürte Finanzchef – vormals bei IKB oder Eurohyp – seine Kontakte schnell verliert.

Die Finanzkrise liegt lange zurück – Regionalbanken haben die Großbanken weitestgehend ersetzt. Die Zinsen sind günstig wie nie…

Alles gut, sollte man meinen – trotzdem – so wie früher ist es nicht! Unsicherheit und Miss-trauen bestimmt das Verhältnis zwischen Kunde und Bank. Man will sich „gegenseitig auf die Finger gucken“. Nicht selten kommt es zu ernsten Zerwürfnissen oder Gerichtsprozessen. Die Banken beklagen die mangelhafte Aufbereitung der Kreditanfrage bis hin zu Rechenfehlern bei Kalkulationen, fehlende bzw. veraltete Bonitätsunterlagen und wissentlich oder unwissentlich falsche Informationen. Die Kunden klagen über fehlende Transparenz, lange Bearbeitungszeiträume, nicht endenden Verwaltungsaufwand und Absagen mit keiner oder fadenscheiniger Begründung.

Ein professionelles Finanzierungsmanagement kann Abhilfe schaffen

Der Kreditsuchende kann in dem Finanzierungsberater einen Partner finden, der Ersatz bietet für die frühere Vertrauensperson, den Hausbanker. Er steht ihm bei Ausarbeitung des Finanzierungskonzepts sowie bei der Suche nach dem geeigneten Finanzierungspartner mit Rat und Tat zur Seite.

Er schafft Markttransparenz und sollte in der Lage sein, folgende Fragen strategisch zu bearbeiten:

Welche Banken oder Institute kommen für meinen Finanzierungswunsch in Frage – wer „will“ die Objektart, den Standort, wer „kann“ die gewünschter Finanzierungsart und das Volumen?

Welche Unterlagen sollten im ersten Step eingereicht werden, welche sind auf „Knopfdruck“ nachzuliefern?

Entspricht die Darstellung meines Immobilienportfolios der Erwartungshaltung der Bank? Ist die Nachfolge geklärt, steuerliche Risiken gedeckelt?

Bietet die derzeitige Finanzierungsstruktur Hürden(Querverhaftungen, Verbürgungen etc.), die einer neuen Bank den Einstieg erschweren bzw. unmöglich machen?

Gibt es im Grundbuch, in den Mietverträgen etc. Hürden?

Darlehensverträge, die früher drei Seiten umfassten, sind heute mindestens 20 – 30 Seiten lang. Gibt es Klauseln, die man wegverhandeln kann (z.B. Bürgschaften, persönliche Haftung)? Sind die Zinsen gut, die Tilgung angemessen?

Welche Finanzierungspartner sollten angesprochen werden? Wie sollte die „Aus-schreibung“ der Finanzierungsaufgabe formuliert sein?

(by: Maria Diederichs, P.A. GmbH)



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