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21.10.2014 Investmentmarkt München ist weiter auf der Erfolgsspur

München bleibt auch nach drei Quartalen der mit Abstand beliebteste Investmentstandort und führt die Rangliste der großen Städte in Deutschland klar an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 3,47 Mrd. € konnte das schon gute Vorjahresergebnis noch einmal um fast 36 % übertroffen werden. Im langfristigen Vergleich liegt der Umsatz sogar um rund 57 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig ist es das zweitbeste Resultat aller Zeiten“, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Mitverantwortlich hierfür ist auch, dass bereits eine ganze Reihe großvolumiger Einzeldeals abgeschlossen wurden, von denen sich alleine zehn im dreistelligen Millionenbereich bewegen. Zu den wichtigsten gehört der Verkauf der Allianz-Zentrale in Unterföhring für deutlich über 200 Mio. € sowie der Ankauf der Münchener Theresie durch Deka für gut 250 Mio. €. Das durchschnittliche Volumen pro erfasstem Verkaufsfall hat sich demzufolge von gut 25 Mio. € im Vorjahreszeitraum auf aktuell über 40 Mio. € erhöht. Der mit Abstand überwiegende Teil des Umsatzes resultiert aus Einzeltransaktionen. Auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals entfallen dagegen lediglich knapp 10 % des Ergebnisses.

Viel Bewegung in allen Marktsegmenten, Büros mit höchstem Umsatzanteil

Großdeals über 100 Mio. € liegen mit einem Anteil von gut 46 % am Gesamtumsatz klar in Führung. Bemerkenswert ist vor allem, dass sie ihr absolutes Umsatzvolumen gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum fast vervierfacht haben. Nahezu gleichauf mit einem Anteil von jeweils knapp 20 % folgen die Größenklassen von 50 bis 100 Mio. € und zwischen 25 und 50 Mio. € auf den Plätzen zwei und drei. Im Vergleich zum Vorjahr fiel ihr Anteil aber spürbar geringer aus. Auch die beiden kleineren Kategorien von 10 bis 25 Mio. € sowie unter 10 Mio. € haben sowohl relativ als auch absolut betrachtet etwas an Bedeutung eingebüßt.

Gut 59 % des Transaktionsvolumens entfallen auf Büroobjekte, die ihre Führungsposition aus dem ersten Halbjahr weiter ausbauen konnten. Allerdings verlieren sie gegenüber dem Vorjahreszeitraum gut 19 Prozentpunkte. Deutlich zugelegt haben dagegen Einzelhandelsimmobilien, die für über 17 % des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Auch Hotelinvestments haben sich sehr positiv entwickelt und ihren Anteil mit knapp 11 % fast verdoppelt. Spürbar weniger angelegt wurde dagegen in Logistikobjekte, die lediglich auf gut 2 % kommen (Vorjahr: 12 %). Dies ist aber nicht auf mangelndes Interesse der Anleger, sondern auf ein zu geringes Angebot an großvolumigen Objekten zurückzuführen.

Breite Streuung über alle Lagen, vier Investorengruppen fast gleichauf

In München partizipieren traditionell alle Lagen am Investmentmarkt-Geschehen. In keiner anderen Stadt ist in der Regel eine so ausgeglichene Verteilung des Umsatzes zu beobachten. In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres haben sich die Cityrandlagen mit knapp 32 % an die Spitze gesetzt. Damit haben sie die zentralen Cityzonen (fast 28 %), die zum Halbjahr noch in Führung lagen, auf Platz zwei verdrängt. Position drei sichern sich die Nebenlagen, die gut 24 % zum Transaktionsvolumen beitragen. Immer wieder bemerkenswert ist aber auch die starke Rolle der Peripherie, die erneut auf einen relativ hohen Anteil von über 16 % kommt.

In München gibt es, anders als in anderen Städten, keine eindeutig dominierende Anlegergruppe, sondern ein Kopf-an-Kopf-Rennen von vier Investorentypen. Mit knappem Vorsprung an die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds, die auf einen Anteil von fast 16 % kommen. Nur knapp geschlagen folgen Investment Manager mit 14 % auf Platz zwei sowie offene Fonds mit knapp 14 % auf dem Bronzeplatz. Vervollständigt wird das Quartett von den Equity/Real Estate Funds, die für gut 13 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. Im einstelligen Bereich bewegen sich Corporates und private Anleger mit jeweils gut 8 % sowie Projektentwickler mit über 6 %. Der Anteil ausländischer Käufer beläuft sich in den ersten neun Monaten auf knapp 32 % und liegt damit rund neun Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.

Renditen weiter rückläufig

Im Jahresvergleich haben sich die Renditen weiter rückläufig entwickelt. Die Spitzenrendite für Büros sank um 30 Basispunkte auf aktuell 4,30 %. In gleichem Umfang gaben auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser nach, die mit 3,75 % anzusetzen sind. Der größte Sprung war allerdings bei Logistikimmobilien zu verzeichnen. Hier reduzierte sich die Spitzenrendite um 40 Basispunkte auf jetzt 6,20 %. München bleibt damit der teuerste Standort in allen Assetklassen.

„Die außergewöhnlich positive Entwicklung des Münchener Investmentmarkts wird sich auch im letzten Quartal des Jahres ungebremst fortsetzen. Sowohl einige großvolumige als auch eine ganze Reihe mittlerer Transaktionen befinden sich in konkreten Verhandlungen und werden bis Jahresende abgeschlossen sein. Das Vertrauen der Investoren in den Standort München ist ungebrochen und hält die Nachfrage auf sehr hohem Niveau. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich ein voraussichtlicher Gesamtumsatz zwischen 4,5 und 5 Mrd. € ab. Ob vielleicht sogar die 5-Mrd.-€-Schwelle übertroffen werden kann, bleibt noch abzuwarten“, so Stefan Bauer.



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