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23.10.2014 Flächenumsatz am Essener Büromarkt deutlich unter Vorjahresniveau

Der Essener Büromarkt konnte bislang nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen: Der Flächenumsatz von aktuell 65.000 m² entspricht einem Rückgang um gut 36 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um rund 21 % verfehlt. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Vorjahr ein ausgesprochen positives Resultat erzielt wurde“, erklärt Christoph Meszelinsky Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Essener Niederlassungsleiter. „Verantwortlich für das aktuelle Ergebnis ist in erster Linie, dass bislang noch keine Großverträge registriert werden konnten, die den Umsatz im vergangenen Jahr nach oben getrieben hatten. Gerade auf etwas kleineren Märkten wirkt sich das sehr schnell in spürbar geringeren Flächenumsätzen aus.“ Mehr als die Hälfte des Resultats entfällt bislang auf das eher kleinteilige Flächensegment bis 2.000 m². Mit knapp über 46 % wurde der höchste Umsatzanteil in den Büromarktzonen des Cityrands erfasst.

Die in Essen traditionell stark vertretenen Verwaltungen von Industrieunternehmen führen auch im laufenden Jahr mit rund 22 % die Rangliste der Branchen an. Gegenüber dem Vorjahr haben sie aber trotzdem spürbar Anteile eingebüßt und an Dominanz verloren (minus 10 Prozentpunkte), was auch ein Grund für das etwas schwächere Ergebnis ist. Es folgen die sonstigen Dienstleistungen, die mit gut 16 % einen Sprung nach vorne machen. Auf den weiteren Plätzen liegen Lobbyisten (rund 12 %) und Banken/Finanzdienstleister (gut 10 %), die im Vorjahreszeitraum beide kaum in Erscheinung traten. Rang fünf belegen gleichauf Handelsunternehmen und das Gesundheitswesen mit ca. 7 %. Alle übrigen Branchengruppen, die in der Kategorie Sonstige zusammengefasst sind, tragen gut ein Viertel zum Gesamtumsatz bei.

Zum Quartalsende liegt der Leerstand bei 187.000 m² und ist im Vergleich zum Vorjahr um knapp 10 % gestiegen. Leicht erhöht hat sich ebenso der Anteil moderner Flächen am Leerstand, der nun bei gut 25 % liegt. Zurückzuführen ist dies auf fertig gestellte, aber noch nicht vermietete Neubauflächen. Mit 28.100 m² liegen knapp 60 % der modernen, kurzfristig zur Verfügung stehenden, Flächen in den Lagen des Cityrands,

wobei hier mit Abstand der größte Teil in der Büromarktzone Rüttenscheid/Bredeney lokalisiert ist. Die Leerstandsquote ist auf 5,1 % gestiegen, was im bundesweiten Vergleich ein sehr niedriger Wert ist.

Deutlich weniger Flächen im Bau – Spitzenmiete stabil

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum hat sich der Umfang der Flächen im Bau deutlich um 48 % reduziert, sodass mit 27.000 m² aktuell nur wenige neue Büroflächen in Essen entstehen. Dabei handelt es sich konkret um zwei Neubauprojekte, die beide im Citykern realisiert werden. Zum einem ist dies die neue DB-Schenker-Zentrale am Essener Hauptbahnhof, deren Fertigstellung für 2016 vorgesehen ist (20.000 m²) und zum anderen der neue Verwaltungssitz von Allbau innerhalb der Quartiersentwicklung Kreuzkirchviertel. Für den Vermietungsmarkt entstehen folglich zurzeit keine neuen Flächen.

Die Spitzenmiete in Essen ist in den vergangenen zwölf Monaten stabil bei 14 €/m² geblieben und wird für moderne Objekte im Citykern erzielt. Leicht angezogen haben die Mieten in den südlichen Büromarktzonen des Cityrands. Hier nähert sich die Höchstmiete in Rüttenscheid/Bredeney mit nun 13,70 €/m² (+1,5 %) dem Niveau des Citykerns wieder etwas an, nachdem sie es Anfang 2013 bereits einmal übertroffen hatte.

Perspektiven

„Nach den letzten zwei ruhigen Quartalen wird im Zusammenhang mit dem Jahresendgeschäft wieder eine etwas zunehmende Marktaktivität erwartet. Da sich aktuell noch Großverträge in der Pipeline befinden, könnte am Jahresende noch die 100.000 -m²-Schwelle überschritten werden. Das Angebot wird tendenziell eher stabil bleiben. Dies gilt sowohl für die Leerstandsentwicklung als auch für die Flächen im Bau. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, dass auch bei den erreichten Mietpreisniveaus mittelfristig keine gravierenden Veränderungen zu erwarten sind“, so Christoph Meszelinsky.


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